Dati i pesanti costi iniziali associati all'acquisto di una casa, la maggior parte dei giovani inizia la propria vita indipendente affittando un appartamento. Mentre costruiscono le loro carriere, risparmiano denaro e danno inizio alle famiglie, molti scelgono di acquistare una casa. Dall'altra parte della fascia di età , i proprietari di case che si avvicinano alla pensione possono scegliere di vendere le loro case di famiglia, ridimensionarle e diventare nuovamente affittuari.
Dalla metà del 20 ° secolo, il tasso di proprietà degli Stati Uniti ha oscillato tra il 62% e il 70%. Secondo lo US Census Bureau, si è attestato al 63, 7% nel secondo trimestre del 2017, in prossimità di minimi non visti dalla metà degli anni '60. Al contrario, il tasso di noleggio vacante è stato del 7, 3% nel secondo trimestre 2017, vicino a un minimo di 20 anni.
Il tasso di proprietà della casa è stato in stasi per anni. Il declino è dovuto in gran parte a fattori economici e demografici, come gli sforzi di ridimensionamento dell'invecchiamento di Baby Boomers, l'aumento dei prezzi delle case in alcuni mercati ad alta popolazione e alti carichi di debito studentesco che impediscono a molti giovani acquirenti di risparmiare abbastanza per effettuare acconti.
Indipendentemente dalle grandi forze socioeconomiche che influenzano i tassi di proprietà della casa, determinare se e quando acquistare una casa è una scelta personale che richiede un'attenta riflessione. Questa decisione varia da un mercato all'altro - ciò che ha senso in Peoria potrebbe non funzionare a San Francisco, e viceversa. Inoltre, poiché la cultura americana idealizza in una certa misura la proprietà della casa, le pressioni emotive e sociali possono influenzare la decisione quasi quanto le preoccupazioni finanziarie.
Sei un affittuario interessato ad acquistare una casa o un proprietario di casa che si chiede se l'affitto abbia più senso a questo punto della tua vita? È il momento di valutare i costi, i benefici e gli svantaggi relativi al possesso rispetto al noleggio della casa.
L'acquisto di una casa comporta numerosi costi iniziali. Alcuni sono pagati immediatamente dopo che il venditore accetta la tua offerta di acquisto, mentre altri sono pagati alla chiusura.
A seconda delle condizioni locali del mercato immobiliare, del clima economico generale e delle negoziazioni, il venditore può accettare di pagare alcuni o tutti i costi di chiusura. Prima di fare un'offerta, chiedi al tuo agente se è realistico aspettarsi che il venditore condivida o copra i costi di chiusura nel tuo mercato corrente.
La proprietà della casa comporta anche molti costi ricorrenti. Alcuni sono inclusi nel pagamento dell'anticipo mensile che fai al tuo prestatore o al tuo mutuatario, mentre altri sono pagati separatamente.
La proprietà della casa arriva anche con costi leggermente meno prevedibili che si verificano solo una volta oa intervalli irregolari.
L'affitto non comporta un costoso processo di acquisto, quindi ha meno spese iniziali. Tuttavia, potresti incontrare i seguenti costi prima o subito dopo esserti trasferito in un nuovo appartamento.
A differenza degli affittuari, i proprietari di case costruiscono equità nel tempo. Sulla maggior parte dei mutui, una parte di ogni pagamento mensile va verso l'interesse del prestito. Il resto paga il suo principale. (Il programma di ammortamento del prestatore mostra le proporzioni esatte, che cambiano nel tempo, per il pagamento di ogni mese.) Ogni dollaro che metti verso il capitale del tuo prestito rappresenta un dollaro di equità - proprietà effettiva della proprietà . Una volta raggiunto il 20% del capitale azionario, o l'80% LTV, è possibile sfruttare tale patrimonio attraverso un prestito a casa o rifinanziare il mutuo per garantire un tasso di interesse più basso o una finestra di rimborso più lunga.
Puoi anche aumentare il valore della tua casa, e quindi abbassare il tuo LTV, attraverso investimenti giudiziosi nel miglioramento domestico. Ad esempio, la casa che io e mia moglie abbiamo acquistato di recente ha solo un vialetto immerso nel verde con un piccolo capannone alla fine. Pavimentare il vialetto e costruire un adeguato garage indipendente al posto del capannone aumenterebbe in modo sostanziale la funzionalità della proprietà e l'attrattiva del marciapiede, aumentando potenzialmente il suo valore di un importo superiore al costo totale del progetto.
Diverse agevolazioni fiscali si rivolgono esclusivamente ai proprietari di case, anche se non tutti i proprietari di abitazione si qualificano per tutti i benefici. Questi sono i più notevoli:
Questi benefici non sono disponibili per gli affittuari.
Anche se inizialmente non pensi alla tua casa come a un investimento immobiliare, puoi trasformarla in una fonte di reddito. Questo può parzialmente o totalmente compensare i tuoi pagamenti di mutui, tasse e assicurazioni su di esso.
Il modo più semplice per farlo è di affittare una parte o tutta la proprietà , a patto che tu segua tutte le leggi locali sulla proprietà in affitto. Potresti affittare una camera da letto nel seminterrato a un amico, vivere in un'unità di un duplex e affittare l'altro a estranei, oppure acquistare e trasferirti in una seconda casa, lasciando l'intera proprietà in affitto. Puoi anche immergerti nell'economia della condivisione e prendere in affitto gli affittuari a breve termine tramite Airbnb, VRBO o un'altra piattaforma di condivisione della casa.
In qualità di proprietario di una casa, il tuo progetto di decorazione, il fai-da-te e le scelte di miglioramento della casa non rispondono a nessuno, a condizione che non infrangono i codici di costruzione locali o violino le regole dell'associazione dei proprietari di case. Puoi dipingere i muri, aggiungere nuovi sanitari, aggiornare la tua cucina, finire il tuo seminterrato o costruire un patio o un terrazzo a tuo piacimento.
Cambiare radicalmente il tuo ambiente di vita per soddisfare i tuoi capricci è un aspetto divertente e persino catartico della proprietà della casa - e in generale, non è disponibile per gli affittuari.
Poiché i proprietari di case tendono a rimanere nelle loro case più a lungo degli affittuari, sono più propensi a mettere radici nelle loro comunità . Questo si manifesta in molti modi. Potresti unirti a un'associazione locale di quartiere, sponsorizzare feste di blocco o National Nights Out, fare volontariato in un vicino centro comunitario, iscriverti a un gruppo scolastico o allinearti a un distretto per il miglioramento delle imprese. Come affittuario, potresti non fare nessuna di queste cose, soprattutto se sai che potresti muoverti tra un anno o due.
Sebbene la proprietà della casa costruisca equità nel tempo, l'equity non equivale al profitto automatico. Se i valori casa nella tua zona diminuiscono o rimangono piatti durante il tuo mandato come proprietario di una casa, trascinando verso il basso il valore stimato della tua casa, rischi di perdere una perdita finanziaria quando vendi. Mentre l'affitto non genera equità , non comporta nemmeno il rischio di possedere un attivo deprezzato.
Come proprietario di una casa, sei responsabile della copertura del costo di tutti i lavori di manutenzione e riparazione non assicurati sulla tua casa. Sebbene il tuo esatto esborso possa variare da un anno all'altro, puoi aspettarti di pagare circa l'1% del valore della tua casa annualmente per queste spese. Se vivi in ​​una casa da $ 200.000 per 10 anni, questo è $ 20.000 nel periodo e forse di più se devi sostituire un oggetto meccanico costoso e di lunga durata, come una fornace.
Il New York Times ha recentemente riferito di un trend in crescita nelle vendite immobiliari di fascia alta: case di nuova costruzione completamente arredate. Mentre questo concetto è bello, è lontano dal comune, in particolare nella costruzione di una famiglia. A meno che la tua residenza precedente fosse di dimensioni simili e completamente arredata, hai bisogno di spendere tempo, denaro ed energia per arredare la tua casa appena acquistata.
Al contrario, molti affitti vengono forniti. Anche se le loro decorazioni non corrispondono esattamente ai tuoi gusti, gli spazi arredati risparmiano risorse e sanità nella parte anteriore del tuo mandato.
Anche se i costi iniziali di acquisto delle case variano molto a seconda delle dimensioni dell'acconto e del valore della casa, ci si può aspettare di sborsare non meno del 5, 5% del valore della propria casa (per un prestito FHA e costi di chiusura relativamente bassi) prima di trasferirsi in. Si potrebbe spendere ben oltre il 20% del prezzo di acquisto.
Al contrario, la maggior parte degli affittuari paga costi iniziali relativamente bassi. E coloro che recuperano in tutto o in parte il deposito cauzionale del loro appartamento precedente possono metterlo verso il deposito di sicurezza sul loro nuovo posto.
In qualità di affittuario, non sei responsabile per i costi di manutenzione o riparazione della casa. Se una toilette esegue il backup, una pipa scoppia, o un elettrodomestico smette di funzionare, non è necessario chiamare una costosa persona di riparazione: basta chiamare il proprietario o il sovrintendente.
Quando si affitta, trasferirsi per lavoro è più facile, meno dispendioso in termini di tempo e potenzialmente meno costoso. Ecco perché gli affittuari che cambiano spesso lavoro (o hanno un lavoro stabile che richiede frequenti trasferimenti) in genere li affittano fino a quando le loro vite professionali non si stabilizzano. Anche se una mossa improvvisa potrebbe richiedere la rottura del canone di locazione, è possibile compensare parzialmente o totalmente il costo di tale operazione subaffittando il proprio appartamento o negoziando con il proprietario.
Al contrario, vendere una casa richiede tempo e fatica. Se hai bisogno di vendere la tua casa rapidamente, potresti essere costretto ad accettare un prezzo inferiore e potenzialmente subire una perdita sul tuo investimento.
I valori della casa oscillano in risposta alle mutevoli condizioni economiche e possono diminuire nel tempo. Se sei un affittuario, non è un tuo problema, è del padrone di casa.
Sebbene molti proprietari terrieri richiedano ai potenziali affittuari di sottoporsi a una verifica del credito, questa è in genere una proposta a somma zero. La tua domanda è approvata o rifiutata in base al tuo punteggio di credito e alla tua storia creditizia. Finché non si dispone di un rapporto di credito a scacchi che include fallimenti e sentenze, è probabile che si trovi un proprietario disposto a farsi affittare.
Al contrario, gli istituti di credito ipotecario in genere hanno elevati standard di credito, con punteggi di credito inferiori a 680 o 700 considerati subprime in molti casi. Anche piccole modifiche al punteggio di credito possono influenzare in modo significativo i tassi dei mutui, potenzialmente aggiungendo migliaia di dollari di interessi rispetto alla durata del prestito.
Molti proprietari di immobili multi-unità coprono il costo della maggior parte o di tutte le utenze, incluse quelle non essenziali come la televisione via cavo. La pratica è meno comune, ma sicuramente ancora possibile, in edifici più piccoli come i duplex e le case unifamiliari. Al contrario, i proprietari di case devono pagare tutti i costi di utilità , a volte diverse centinaia di dollari al mese, a seconda delle dimensioni dell'abitazione e dell'utilizzo.
A meno che tu non sia parte di un contratto di affitto, ogni dollaro che paghi in affitto è finito per sempre. Non importa per quanto tempo rimani nella tua unità di noleggio o in che misura sei un inquilino esemplare, non puoi costruire equità nella proprietà con un contratto di affitto standard. Se si prevede di rimanere nella stessa posizione per più di qualche anno, l'acquisto potrebbe essere una scelta finanziaria più intelligente rispetto al noleggio.
Mentre i proprietari di case possono detrarre le tasse di proprietà e gli interessi dei mutui sulle loro dichiarazioni dei redditi federali, gli affittuari non sono ammissibili per eventuali crediti o detrazioni fiscali federali relativi all'alloggio. A seconda dell'imposta sulla proprietà e del carico degli interessi dei mutui, questa carenza può aumentare la responsabilità fiscale federale di diverse centinaia di dollari all'anno.
A meno che non viviate in un comune con leggi sul controllo degli affitti, il padrone di casa ha la possibilità di aumentare l'affitto una volta scaduto il vostro attuale contratto di locazione. I proprietari di immobili in affitto aumentano le rendite per adeguarsi agli aumenti degli affitti in altri mercati, per costringere gli inquilini attuali a lasciare i locali piuttosto che firmare un nuovo contratto di locazione e per molti altri motivi.
Se si mantiene un buon rapporto con il padrone di casa, è meno probabile che si verifichino aumenti di affitto gravosi di anno in anno. Qualunque cosa tu faccia, però, non puoi esercitare il controllo completo sul tuo affitto. Al contrario, i proprietari di case con mutui a tasso fisso effettuano pagamenti di prestiti fissi ogni mese, indipendentemente da ciò che fa il mercato immobiliare locale.
Mentre la maggior parte delle giurisdizioni dispone di generose leggi sulla protezione degli affittuari che vietano ai proprietari di sfrattare senza causa e richiedono un preavviso adeguato (in genere 30 o 60 giorni) che agli inquilini non verrà data la possibilità di rinnovare le loro locazioni, nessuna legge autorizza a rimanere nella vostra unità di noleggio indefinitamente. I proprietari di case non affrontano tale incertezza. Possono rimanere nelle loro case fino a quando restano aggiornati sulle loro rate del mutuo.
Il New York Times ha una calcolatrice a portata di mano che pesa i costi noti (sia finanziari che temporali) associati al noleggio e all'acquisto. Anche se questo calcolatore può aiutarti a decidere che cosa ha più senso finanziario in una particolare situazione, non può aiutarti a valutare tutti i fattori soggettivi e non finanziari che influenzano la tua decisione finale. Solo tu e i tuoi cari potete fare la scelta finale, quindi mentre lavorate verso una decisione definitiva, mantenete una mente aperta. Ricorda che è meglio aspettare e fare la chiamata giusta piuttosto che affrettarsi verso una scelta che si fa pentire.
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