Implicazioni fiscali e conseguenze di una vendita allo scoperto o di pignoramento

Negli ultimi anni, milioni di americani hanno affrontato il dolore della preclusione, e molti stanno ancora navigando nel processo frustrante delle vendite allo scoperto per vendere le loro case. Ogni prova è accompagnata da una lunga lista di difficoltà, ma la maggior parte delle persone ignora le implicazioni fiscali - fino alla fine della stagione fiscale. Le regole dell'IRS sono troppo complicate per affrettarlo ad aprile prima della scadenza del termine fiscale, ma l'aiuto è qui (e forse anche qualche buona notizia).

Normalmente, se si imposta un prestito in modo predefinito o si raggiunge un accordo per un importo inferiore all'importo dovuto, il creditore emetterà un modulo fiscale 1099 per l'anno in cui si è verificato l'inadempimento, obbligando a includere la parte non pagata o "perdonata". del debito come reddito sulle dichiarazioni dei redditi. Se ciò accade, dovresti pagare le tasse sul "reddito" che non è mai realmente passato per le tue mani. Questo può essere estremamente frustrante, per non parlare del tuo budget. A seconda delle dimensioni del debito perdonato, il reddito aggiuntivo - e la conseguente imposta su di esso - può essere sostanziale.

Per fortuna, le tasse non annulleranno necessariamente gli effetti curativi del prestito perdonato. Alla fine del 2007, il Congresso approvò la legge sul debito per il debito per il perdono dei mutui, che forniva sgravi fiscali ai milioni di persone costrette a saldare i loro mutui per un importo inferiore all'importo dovuto. Secondo l'IRS:

La legge del 2007 sull'erogazione del debito di perdono per i mutui ipotecari consente generalmente ai contribuenti di escludere il reddito derivante dall'esonero di debito sulla loro residenza principale. Il debito ridotto attraverso la ristrutturazione dei mutui, così come il debito ipotecario perdonato in connessione con un pignoramento, si qualifica per questo sgravio. Questa disposizione si applica al debito perdonato negli anni civili dal 2007 al 2012. Fino a $ 2 milioni di debito perdonato possono beneficiare di questa esclusione ($ 1 milione se si tratta di una separazione coniugale). [enfasi aggiunta]

L'atto copre non solo i pignoramenti, ma anche le vendite allo scoperto o qualsiasi regolamento del debito sulla vostra residenza primaria per meno dell'intero importo dovuto.

Come funziona l'atto di sospensione del debito per il mutuo perdono

Mentre l'atto contribuirà a ridurre la responsabilità fiscale, non ridurrà la quantità di documenti con cui ti occuperai. Per ottenere lo sgravio fiscale, è comunque necessario registrare e segnalare il reddito potenziale. Quando accetti un debito per meno di quanto vale, il tuo istituto di credito dovrebbe emettere un modulo 1099-C (Cancellazione del debito). Questo modulo riporta il valore equo di mercato della vostra casa poco prima della preclusione e l'ammontare del debito perdonato. Le conseguenze fiscali del perdono del debito sono riportate e calcolate sulla dichiarazione dei redditi nel modulo 982.

Dovrai segnalare due potenziali conseguenze fiscali:

1. Proventi dalla cancellazione o dal perdono del debito
2. Possibile guadagno dalla disposizione della casa

Per calcolare la cancellazione del debito su un modulo 982, sottrarre il valore equo di mercato della casa (come riportato sulla 1099-C, casella 7) dall'ammontare totale del debito appena prima della chiusura. Un numero maggiore di zero rappresenterà il reddito di perdono del debito e dovrebbe essere riportato alla riga 21 (altri redditi) della pagina 1 del modulo fiscale 1040. Come con la maggior parte degli elementi del codice fiscale, ci sono esclusioni ed eccezioni, di cui parleremo.

Per calcolare il guadagno dalla disposizione della casa, sottrarre la base modificata nella casa - quello che hai pagato per la casa più i principali miglioramenti della casa che aumentano il valore - dal valore equo di mercato della casa al pignoramento (ancora, dal 1099-C, linea 7). Se il valore della casa in caso di preclusione è superiore alla base rettificata, si avrà un guadagno da riportare su Modulo 1040, Schedule D (Capital Gains and Losses).

Cosa non è coperto

Nota l'uso della parola "generalmente" nella spiegazione dell'IRS. È probabilmente la singola parola più caricata che appare nei regolamenti IRS. E questa ambigua frase di fuga di una parola si manifesta abbastanza frequentemente nei loro regolamenti. In questo caso, significa che non tutti i pignoramenti e le vendite allo scoperto sono coperti, quindi è necessario sapere se l'atto può davvero aiutarti o no.

Esistono due notevoli e significative eccezioni all'atto:

1. Le seconde case e gli investimenti immobiliari non sono coperti dalla legge. Se un finanziatore perdona il debito su uno di questi tipi di proprietà, è necessario segnalarlo come reddito. Le disposizioni dell'atto si applicano solo alla tua residenza principale .
2. Forse in modo più significativo, l'atto sostiene che è possibile solo escludere lo scarico dell'indebitamento di residenza principale . Questo è il debito usato per comprare, costruire o migliorare sostanzialmente la tua residenza principale, o per rifinanziare il debito contratto per tali scopi. In poche parole, se hai rifinanziato il tuo mutuo per la casa (solo una o più volte) e hai prelevato contanti in eccesso rispetto al tuo debito originario, non puoi escludere alcun debito perdonato dalla parte di incasso del tuo refi. È necessario segnalarlo come reddito imponibile.

Per esempio, se l'anno scorso hai messo un mutuo di $ 180.000 su una casa da $ 200.000 e poi il valore è salito a $ 250.000, potresti aver rifinanziato per ottenere qualche soldo in più per pagare le carte di credito. La differenza tra l'ipoteca originale e il nuovo valore, in questo caso $ 70.000, è considerata reddito imponibile dopo un pignoramento o una vendita allo scoperto.

Se il mercato immobiliare crolla e la banca si preclude a casa con un valore di $ 190.000, i rimanenti $ 60.000 che il mutuante ha perdonato sono tassabili. Se la casa si preclude al di sotto del suo valore originale, diciamo a $ 160.000, mentre i $ 70.000 sono ancora tassabili, $ 20.000 del debito perdonato (l'importo inferiore al valore del tuo mutuo originale) cade ancora sotto la protezione dell'atto.

Allo stesso modo, saranno escluse anche le linee di credito domestico e le seconde ipoteche che potreste assumere dopo l'acquisto della vostra casa. Ma se utilizzi i proventi per apportare importanti miglioramenti alla tua casa, allora quei soldi saranno protetti.

Alcune buone notizie: anche se ti trovi in ​​una delle eccezioni all'atto, puoi escludere fino a $ 250.000 ($ 500.000 se il deposito coniugato è congiuntamente) sotto l' unica esclusione di un guadagno in una residenza principale.

Se non si qualifica

Se rientri in una di queste eccezioni, o se l'IRS trova un'altra ragione per cui la loro clausola "generale" ti blocca, puoi comunque trovare sollievo in altre parti del codice fiscale.

1. Fallimento . Se la tua casa e il tuo mutuo sono inclusi e scaricati attraverso la bancarotta, il debito perdonato non è generalmente tassabile.
2. Prestiti senza rivalsa . In diversi stati, i mutui per la casa sono "non recourse", il che significa che il rimedio del prestatore per il default è limitato al valore della proprietà garantita dal prestito. Il creditore non può perseguire altri beni nel tentativo di soddisfare il debito. Il perdono di un prestito pro-soluto non rappresenta un reddito imponibile per il mutuatario. I mutui sono pro-soluto in 12 stati (AK, AZ, CA, CO, FL, ID, MN, NC, ND, TX, UT, WA), ma controlla con il tuo avvocato per vedere se ci sono altre disposizioni nella tua comunità .
3. Insolvenza . Se le tue passività totali superano le tue passività totali, allora sei tecnicamente "insolvente" e il debito perdonato può essere qualificato in base all'esclusione dall'insolvenza. Se sei insolvente, normalmente l'IRS non ti richiederà di includere i debiti perdonati nel tuo reddito. Se pensi di cadere in questa categoria, parla con il tuo avvocato fiscale. I requisiti di fondatezza per questa esclusione sono considerevoli e avrai bisogno di un professionista per aiutarti a preparare i documenti.

Parola finale

Si spera che una preclusione o una vendita allo scoperto sia una situazione irripetibile, ma se stai affrontando la sfida di perdere la tua casa, devi sapere quali sono le conseguenze e le implicazioni fiscali prima che ti insidino e causino più danni al tuo budget. Comprendere la Legge sul debito per il debito per il perdono dei mutui potrebbe contribuire ad alleggerire alcuni degli oneri, o almeno a impedirti di essere sorpreso dal tuo commercialista o dall'IRS.

Sicuramente non vuoi gestire i documenti, i calcoli o le decisioni legali da solo. Non tentare di gestire questi problemi con una dichiarazione dei redditi auto-preparata o utilizzando il software gratuito di preparazione fiscale online. Se hai a che fare con il perdono del debito immobiliare, dovresti certamente cercare la guida di un CPA, in particolare se hai bisogno di utilizzare uno dei metodi non contemplati dall'atto.

Informazioni complete sulla cancellazione del debito ipotecario sono disponibili nella Pubblicazione IRS 4681, che al momento non è disponibile sul sito web dell'IRS. Per ordinare una copia, contattare l'IRS direttamente al numero (800) 829-3676 o visitare un ufficio campo IRS.

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