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Che cosa è un mutuo a tasso variabile (ARM) - Definizione, pro e contro


Quando acquisti un mutuo, hai una varietà di opzioni. I mutui possono essere strutturati in modo diverso e molti fattori sono negoziabili, come il tasso di interesse, i costi di chiusura, la durata del prestito, una penalità di pre-pagamento e un pagamento di mongolfiera, per citarne alcuni.

Un tipo di prestito che è diventato di recente popolare è l'ARM, o mutuo a tasso variabile. Su questo prestito, il tasso di interesse inizia molto basso e si regola nel tempo secondo un indice di interesse, come il LIBOR (London InterBank Offered Rate). In genere, il tasso di interesse si regola in quanto viene aggiunto un margine a qualsiasi tasso corrente.

Le ARM possono essere molto appropriate in determinate situazioni e possono invitare la chiusura in altri. Pertanto, è essenziale comprendere le loro caratteristiche uniche e considerare i rischi a lungo termine oltre ai vantaggi a breve termine che questo tipo di prestito ha da offrire.

Forse le considerazioni più importanti relative a un ARM riguardano se esiste un periodo di tasso di interesse fisso, su quale indice si basa il tasso, con quale frequenza aggiusta il tasso e se ci sono limiti di tasso d'interesse o di pagamento.

Periodo di interesse fisso

Il mutuo a tasso variabile più comune è denominato "ARM ibrido", in cui è garantito che un determinato tasso di interesse rimane fisso per un determinato periodo di tempo. Spesso, questo tasso iniziale è inferiore a quello che si potrebbe ottenere in un tradizionale prestito fisso di 30 anni.

Ad esempio, un ARM 3/1 o un ARM 5/1 offrirà un tasso di interesse fisso per tre o cinque anni, rispettivamente. Tuttavia, il periodo fisso può variare notevolmente, da un mese fino a dieci anni, ed è limitato solo da ciò che il creditore permetterà. Generalmente, più breve è il periodo fisso, più basso sarà il tasso di interesse durante quel periodo.

Per le molte persone che rifinanziano il loro mutuo o si spostano ogni pochi anni, un ARM può essere un modo efficace per pagare meno interessi di quanto sarebbe possibile con un prestito fisso standard di 30 anni. Inoltre, questo periodo fisso può darti il ​​tempo di valutare in quale direzione si dirigono i tassi d'interesse e decidere quando o se rifinanziare. Detto questo, molte persone scelgono di rifinanziare alla fine del periodo a tasso fisso o vicino.

Come viene calcolato il nuovo tasso di interesse

Il tasso di interesse del mutuo si adeguerà in base a un indice di tasso di interesse specifico e al margine del prestatore.

Indice dei tassi di interesse

Sepolto da qualche parte nei documenti per ogni mutuo a tasso variabile, troverai l'indice su cui si baserà la rettifica del tasso d'interesse. Un indice è un indicatore generale dei tassi di interesse correnti, come il tasso corrente sui buoni del Tesoro o il tasso di interesse che le banche pagano sui loro depositi (COFI).

Quando i tassi di interesse salgono, questi indici saliranno. Allo stesso modo, quando i tassi di interesse scendono, questi indici diminuiranno. Tuttavia, sebbene ciascun indice seguirà la tendenza generale, potrebbe non tracciare esattamente i tassi di interesse medi correnti.

Margine

Il margine è la percentuale aggiunta all'indice per determinare il nuovo tasso di interesse e generalmente viene eseguito tra il 2% e il 4%. Ad esempio, se l'indice è in media del 4% e il margine è del 3%, la tua tariffa si adeguerà al 7%. L'indice più margine è tecnicamente indicato come "tasso indicizzato completo", ma la maggior parte delle persone lo chiama semplicemente il tasso di interesse.

I margini vengono aggiunti in modo che il creditore ottenga un profitto perché gli indici utilizzati comunemente hanno tassi molto bassi. La dimensione del tuo margine può anche dipendere dal tuo credito; migliore è il tuo credito, minore è il margine. A causa del margine, i tassi di interesse dovranno tipicamente scendere (rispetto a quando hai sottoscritto il prestito) per vedere un tasso di interesse equivalente o ridotto una volta regolato il tuo ARM.
Quando confronti ARM, tieni presente che quello con il margine più grande non è necessariamente il perdente. Questo perché potrebbe utilizzare un indice generalmente inferiore o con minore volatilità. Ad esempio, alcuni mutui baseranno il tasso di interesse sull'indice COFI (Cost of Funds), che tende a salire e scendere meno di altri tassi. Invece, alcuni ARM usano il LIBOR, che tende ad essere un po 'più alto. Guarda dove l'indice ARM è stato negli ultimi anni per avere un'idea di dove potrebbe essere il tuo tasso di interesse in futuro.

Quanto spesso si adegua il tasso di interesse?

Una volta che il tasso di interesse si aggiusta, è necessario sapere con quale frequenza cambierà in futuro. In altre parole, quando si aggiusterà la prossima volta? Sapere questo è fondamentale non solo per aiutarti a fare un budget, ma anche per determinare quando è il momento di rifinanziare.

Per sapere quando ciò accadrà, guarda il secondo numero di ARM ibrido. Ad esempio, sai già che un BRACCIO 3/1 si regolerà per la prima volta dopo tre anni. Tuttavia, il secondo numero indica che si aggiusterà una volta all'anno in seguito. Detto questo, ci sono alcuni ARM che si aggiusteranno ogni due anni, sei mesi o persino ogni mese dopo l'aggiustamento iniziale, anche se quest'ultimo è meno comune.

Il tasso di interesse o il pagamento sono limitati?

Un limite sul tasso di interesse o sul pagamento significa che può salire solo di un certo importo in un determinato periodo di tempo. In realtà, ci sono diversi tipi di protezioni che sono progettati per mantenere il pagamento o il tasso di interesse da salire drasticamente in un breve periodo di tempo, anche se i tassi di interesse picco.

Tasso di interesse Cap

I limiti di tasso d'interesse sono di due tipi: limiti di durata e limiti di adeguamento periodici.

  • Un cap per tutta la vita mantiene il tasso di interesse da superare sempre un certo tasso (questo limite può essere piuttosto alto).
  • Un cap periodico di aggiustamento mantiene la frequenza troppo alta in un determinato periodo di tempo. Ad esempio, il tasso di interesse potrebbe essere limitato a guadagnare lo 0, 5% all'anno, indipendentemente dall'aumento dell'indice. Tuttavia, alcuni ARM non inseriranno un cap al primo aggiustamento, ma effettueranno le successive modifiche.

Un avvertimento importante è che se l'indice sale oltre l'importo massimo in un anno, il tasso di interesse può continuare ad aggiustare l'anno successivo anche se l'indice non è stato spostato dall'adeguamento precedente.

Quindi nell'esempio sopra, immaginiamo che l'indice sia salito dell'1, 5% in un anno, ma rimane a quel livello per i prossimi anni. Nell'anno 1, il tasso di interesse aumenta dello 0, 5% o l'importo consentito dalla regolazione periodica. Quindi, negli anni due e tre, il tasso di interesse salirà dello 0, 5% fino a quando il tasso di interesse non coinciderà con l'indice più l'importo del margine.

Tasso d'interesse

Alcuni ARM hanno un tasso di interesse "floor" al di sotto del quale il tasso non può andare. In altre parole, anche se i tassi di interesse diminuiscono in modo sostanziale, il tuo nuovo tasso potrebbe non diminuire affatto. Questo perché il "piano" potrebbe essere il tasso di interesse effettivo durante il periodo fisso o il tasso di interesse a cui è stato adattato per primo. Controlla attentamente i tuoi documenti per vedere se hai un tasso di interesse che salirà.

Tappi di pagamento

Come il limite del tasso d'interesse, un limite di pagamento impedisce che il pagamento aumenti troppo in qualsiasi momento. I limiti di pagamento possono essere espressi in importi in dollari (ad esempio il pagamento mensile può salire solo $ 200 ogni anno) o una percentuale (ad esempio, il pagamento mensile può salire solo del 10% ogni anno).

Inoltre, il tuo nuovo pagamento verrà confrontato con il pagamento dell'anno precedente, non con l'originale. Ad esempio, se il massimale di pagamento è del 10% ogni anno e inizialmente hai pagato $ 1.000 al mese, il tuo pagamento rettificato potrebbe aumentare fino a $ 1.100 nel primo anno, $ 1.210 nel secondo e $ 1.331 nel terzo.

I massimali di pagamento generalmente operano indipendentemente dai limiti sui tassi di interesse. Quindi, anche se il tasso di interesse aumenta in modo sostanziale, ciò non significa necessariamente che il pagamento verrà effettuato. Il rovescio della medaglia, tuttavia, è ancora in debito con tale interesse e sarà aggiunto al saldo del mutuo. Questo è noto come ammortamento negativo (vedi sotto).

In effetti, potresti anche non rendertene conto che sta accadendo. Ma se il tasso di interesse aumenta e il pagamento non lo fa, il saldo del prestito probabilmente salirà anziché scendere ogni mese. Alcune ARM hanno una clausola che rimuoverà completamente il limite di pagamento quando il saldo corrente del prestito supera il saldo originario del prestito di un importo specifico. Ciò si traduce spesso in un enorme salto di pagamento. Per evitare questa situazione, rivedi la tua dichiarazione di mutuo ogni mese per assicurarti che il saldo del tuo prestito non aumenti e che il pagamento corrisponda all'interesse che ti viene addebitato.

Diversi tipi di ARM

Oltre all'ARM ibrido, ci sono altri tipi meno comuni. Se frainteso, questi possono avere gravi conseguenze per la salute finanziaria, il credito e la qualità generale della vita.

1. ARM di interesse solo

Un ARM di solo interesse consente di pagare solo gli interessi sul prestito ogni mese, senza pagare alcun capitale. Questo abbassa il pagamento, ma non fa nulla per aiutarti a costruire equità o avvicinarti a possedere la tua casa a titolo definitivo. Questo tipo di prestito è spesso utilizzato da investitori che non intendono mantenere la casa a lungo, o da proprietari di case che si aspettano di meglio permettersi la propria casa in pochi anni.

Tuttavia, l'assunzione di un tale prestito può essere un'attività rischiosa poiché la maggior parte dei mutui solo per interessi si azzera e richiede di pagare anche il capitale. Quando ciò accade, ovviamente, il pagamento aumenta drammaticamente. Se hai o stai prendendo in considerazione un simile prestito, comprendi come e quando si adegua per essere completamente ammortizzato.

2. Ipoteche di ammortamento negativo

"Ammortamento negativo" è un termine di fantasia per un mutuo in cui si paga meno degli interessi dovuti ogni mese. Significa che il saldo del tuo prestito aumenta perché gli interessi non pagati vengono aggiunti al saldo del prestito. Questi tipi di mutui sono stati comunemente abusati durante il boom immobiliare perché i pagamenti sono comprensibilmente bassi.

Tuttavia, se il saldo del prestito diventa troppo alto, il mutuo si resetterà e i pagamenti saliranno drasticamente. Prima del boom immobiliare, i mutui ipotecari più negativi venivano utilizzati solo dagli investitori o da house flipper. Questi prestiti sono semplicemente una ricetta per il disastro per la maggior parte dei proprietari di case.

3. Opzioni di pagamento o mutui a salario

Il mutuo "pick-a-pay", noto anche come ipoteca di opzione di pagamento, è un tipo di prestito abbastanza nuovo che sembra fatto su misura per creare problemi. Questi mutui erano molto popolari quando i prezzi delle case aumentavano drammaticamente perché consentivano alle persone di entrare in più casa con meno soldi. La maggior parte di questi prestiti offre più opzioni di pagamento ogni mese e, a condizione che si paghi almeno il pagamento più piccolo, non si sarà in default.

Comunemente, puoi scegliere tra pagare tutti gli interessi più alcuni dei principali, pagare solo gli interessi, o pagare un importo inferiore agli interessi maturati quel mese. Potete immaginare che la maggior parte delle persone scelga il pagamento più piccolo, il che significa che l'interesse non pagato può far sì che il saldo del prestito cresca sostanzialmente nel tempo. Quindi, una volta che il saldo del prestito raggiunge un certo punto (spesso il 20% in più rispetto al saldo originale), il mutuo si resetterà e i pagamenti aumenteranno drasticamente.

I mutui pick-a-pay venivano spesso venduti a persone che non erano informate che il pagamento del pagamento minimo avrebbe causato un aumento del saldo del prestito. Mentre questi tipi di mutui possono essere un ottimo strumento per gli investitori, di solito non sono appropriati per le persone che intendono stare a casa loro da molto tempo. Se hai un mutuo con diverse opzioni di pagamento ogni mese, leggi attentamente la documentazione del tuo prestito e il tuo estratto conto per determinare quanto devi pagare per mantenere il saldo del tuo credito in ribasso anziché in aumento.

Pro e contro di ARM

Questi pro e contro si applicano generalmente alla maggior parte delle ARM, ma esaminano attentamente i tuoi documenti per confermare se si applicano al prestito che stai prendendo in considerazione.

vantaggi

  1. Minori costi di chiusura . Un vantaggio significativo per le ARM è che sono spesso più economiche di un mutuo con un tasso di interesse fisso.
  2. Minore interesse fisso . Se l'ARM ha un periodo con un tasso di interesse fisso, tale tasso è solitamente inferiore al tasso su un mutuo a tasso fisso permanentemente fissato.
  3. Periodo di interesse fisso generoso . Dal momento che molte persone non mantengono la stessa ipoteca per cinque anni, un ARM 5/1 può darti un sacco di tempo per vendere o rifinanziare la tua casa senza che la tua tariffa iniziale si aggiusti mai. Ciò significa che è possibile risparmiare denaro in anticipo sui costi di chiusura più bassi e nel tempo attraverso tassi di interesse più bassi, soprattutto se l'ambiente dei tassi di interesse rimane basso o diminuisce.
  4. Ti aiuta a qualificarti per una casa più grande . Poiché il pagamento iniziale è spesso inferiore a quello di un mutuo con un tasso fisso fisso, può essere più facile qualificarsi per un prestito più ampio. Molte persone che ottengono un ARM sono i primi acquirenti di case che si aspettano di guadagnare più soldi in cinque anni di quanto non facciano ora. In effetti, un ARM può essere un ottimo trampolino di lancio per la proprietà della casa poiché è relativamente economico e facile da ottenere.

svantaggi

  1. Mancanza di coerenza nei pagamenti . Una volta che il tasso si aggiusta, può rendere difficile il bilancio, specialmente se la tua tariffa viene regolata ogni mese o sei mesi.
  2. I tassi di interesse potrebbero salire . In un ARM ibrido, il tasso di interesse durante il periodo fisso è spesso artificialmente basso. Quindi, anche se le tariffe non cambiano molto, il tuo pagamento potrebbe ancora aumentare quando il tasso di interesse si azzera. Se i tassi di interesse sono aumentati, il tuo tasso potrebbe aumentare fino al tuo massimale, che, in alcuni casi, potrebbe comportare un ammortamento negativo.
  3. Potresti rinunciare a un basso tasso di interesse fisso . Anche se il tasso di interesse su un ARM sarà inizialmente inferiore a quello di un'ipoteca fissa di 30 anni, verrà resettato. Se i tassi di interesse aumentano prima del rifinanziamento, potresti perdere 30 anni di un tasso di interesse più basso.
  4. Più probabilmente per avere problemi nascosti . Sfortunatamente, i fornitori di mutui hanno dimostrato di non essere il gruppo più etico e hanno la tendenza ad abusare di alcuni mutui, come le ARM. In altre parole, dovrai assicurarti di non farti mancare nulla nella stampa fine e di comprendere i termini del prestito, come il margine, il pagamento e il tetto degli interessi, e il piano degli interessi. Molti proprietari di case si sono trovati in acqua calda e anche in bancarotta a causa di questo tipo di prestito.

Parola finale

I mutui a tasso variabile sono aumentati notevolmente in popolarità negli ultimi anni, principalmente a causa dei loro costi più bassi e dei tassi di interesse. Tuttavia, sono stati seriamente maltrattati. Ancora, un mutuo a tasso variabile che è su misura per voi e le vostre esigenze finanziarie può essere molto utile finchè siete a conoscenza di tutti i termini del mutuo.

Inoltre, quando si sceglie un mutuo, e in particolare un ARM, considerare la propria situazione personale e l'intento. Ad esempio, se ti aspetti di vivere a casa tua per molti anni e i tassi di interesse sono ai minimi storici, un ARM potrebbe non avere senso per te. Certo, risparmierai un po 'di soldi nei primi anni, ma è probabile che pagherai di più con un tasso di interesse più alto quando rifinanzierai.

Prenditi il ​​tempo necessario per capire e confrontare gli acquisti di mutui e tieni a mente quali caratteristiche sono più importanti per te. Rivedete sempre la documentazione del prestito prima di firmare per assicurarvi di ottenere l'ipoteca giusta ed evitare insidie ​​ed errori costosi.

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