Il rifinanziamento del mutuo può farti risparmiare migliaia di interessi nel corso degli anni e ridurre il pagamento. Ma anche se probabilmente hai visto spot pubblicitari con istituti di credito ipotecario che affermano che si prenderanno cura di tutto, riceverai un ottimo affare solo se farai i compiti prima.
Prima di applicare, comprendi cosa ti chiederà il mutuante ipotecario, quale tipo di mutuo sei (e non lo stai) cercando e se ha senso rifinanziare ora o aspettare.
Se sei pronto per rifinanziare, segui questi passaggi per ottenere il miglior accordo possibile sul tuo nuovo mutuo.
I creditori hanno bisogno del tuo quadro finanziario completo per determinare se puoi permetterti il ​​tuo nuovo pagamento ipotecario. Prima di fornire questo, tuttavia, è meglio rivedere le proprie finanze da soli.
Innanzitutto, rivedi il tuo rapporto di credito. Se trovi delle inesattezze, chiedi alle agenzie di credito di correggerle. Non vuoi che inesattezze materiali deteriorino il tuo punteggio di credito o aumenti il ​​tasso di interesse che ti viene offerto.
Quindi, riunisci la documentazione. Qualsiasi banca o mediatore di ipoteca con cui lavorerai richiederà determinati articoli. È anche meglio rivedere prima questi elementi, quindi non ci sono sorprese:
Rifinanziare il tuo mutuo ti dà la possibilità di un "ripensamento". Se non hai ottenuto ciò che volevi la prima volta, cogli l'occasione per adattare la tua nuova ipoteca più strettamente alle tue esigenze.
Inoltre, il tuo punteggio di credito potrebbe essere migliorato dopo alcuni anni di pagamenti ipotecari tempestivi e ora potresti qualificarti per un tasso migliore di quello che hai fatto in precedenza. Ma prima di iniziare a fare shopping, decidi cosa vuoi dal tuo rifinanziamento.
Quanto tempo desidera un termine di prestito?
Si consiglia di strutturare il mutuo rifinanziato per essere ripagato nello stesso programma del mutuo originale. Ad esempio, se inizialmente avevi un mutuo trentennale e rifinanziato al sesto anno, la durata del tuo nuovo mutuo sarebbe di 24 anni.
Puoi anche ottenere un termine più lungo o più breve di quello che avevi in ​​origine. Se il tasso di interesse e le commissioni sono gli stessi, un termine più lungo ti farà pagare meno. Tuttavia, poiché ci vorrà più tempo per pagare, alla fine pagherai di più in interessi. Se vuoi pagare la tua casa più velocemente e pagare meno interessi, un prestito più breve, come 15 o 20 anni, sarà più appropriato, purché tu possa permettersi i pagamenti più alti.
Vuoi un mutuo con un tasso fisso fisso?
Un mutuo a tasso variabile, o ARM, era praticamente sconosciuto quindici anni fa. Ma ora sono ampiamente disponibili e sono spesso una delle prime opzioni presentate da un ufficiale di prestito.
Maggior parte dei mutui a tasso variabile hanno un tasso di interesse fisso per un minimo di pochi mesi a più di cinque anni. Dopo questo punto, il tasso di interesse si adeguerà secondo un indice dei tassi di interesse, come il LIBOR. Il vantaggio di un ARM è che il tasso di interesse per i primi anni è molto basso rispetto a un tasso fisso di 30 anni. Inoltre, questi mutui tendono ad essere più facili da qualificare.
Se sei sicuro che non rimarrai a casa più a lungo del periodo a tasso fisso iniziale, un ARM potrebbe essere una buona opzione. Ma se si mantiene l'ipoteca oltre questo punto, il tasso di interesse probabilmente aumenterà e forse renderà i pagamenti inaccettabili.
Inoltre, sei a rischio che il tasso aumenti ulteriormente. In realtà , molte persone che rifinanziano ora stanno uscendo da ARM e in mutui con un tasso fisso fisso. Sfortunatamente, questo è in parte perché i funzionari di prestito hanno travisato questi prestiti in passato.
Ad esempio, se il tuo ufficiale di prestito ti dice che la tariffa è fissa, chiedigli quanto tempo è stato fissato. Dal momento che molte persone chiedono un mutuo "30 anni a tasso fisso", alcuni istituti di credito senza scrupoli presenteranno un prestito di 30 anni con un tasso fisso, ma non menzionano che il tasso è fissato solo per due anni. Questo è uno dei motivi per cui è fondamentale ricontrollare tutti i documenti di prestito prima di firmare.
Qual è la tua casa vale la pena ora?
Dal momento che i prezzi delle case vanno su e giù, potresti non sapere quanta equità hai nella tua casa. L'ammontare del capitale proprio è semplicemente l'importo che la tua casa vale meno di quanto devi sul tuo mutuo e qualsiasi linea di credito azionario, prestiti di equità domestica o mutui di secondo e terzo.
Questo è importante perché in genere è necessario disporre di una certa quantità di capitale per qualificarsi per il rifinanziamento. Detto questo, anche se hai poca equity o sei a testa in giù sul tuo mutuo, potresti ancora qualificarti per rifinanziare tramite il programma supportato dal governo. Con mezzi tradizionali, ottenere un mutuo su una casa con meno del 10% di capitale può essere difficile o impossibile, oppure non si può beneficiare di un tasso sufficientemente basso da farne valere i costi di rifinanziamento.
Stai facendo rotolare altri debiti sul tuo mutuo?
In alcuni casi, può essere intelligente combinare una linea di credito di equità domestica, un prestito di equità domestica o una seconda ipoteca con il mutuo primario in un rifinanziamento. Questo ti consente di ottenere un tasso migliore sul debito e, eventualmente, di ridurlo più velocemente.
Tuttavia, se stai pensando di trasferire il debito della carta di credito ad alto interesse in una nuova ipoteca, considera attentamente le potenziali conseguenze. Ad esempio, quello che un tempo era il debito della carta di credito non garantito e che potevano essere scaricati in un fallimento diventerebbe garantito dalla tua casa. In altre parole, metti a rischio la tua casa se non riesci a pagare l'importo versato sul tuo mutuo.
Inoltre, se stai usando l'equità domestica esistente per estinguere qualsiasi debito, ridurrai necessariamente l'ammontare di equità nella tua casa e potresti dover pagare un'assicurazione ipotecaria privata o PMI. A causa di PMI, a volte può costare meno mantenere separato il tuo HELOC o il tuo debito di carta di credito, anche se sono ad un tasso più elevato. Il PMI è generalmente richiesto quando si ha un'equità inferiore al 20% in casa e i costi variano leggermente dal prestatore.
Quanto è buono il tuo credito?
Un buon broker di mutui ipotecari può darti un dato di riferimento su quali tassi ti qualificherai in base al tuo punteggio di credito. Se non è possibile qualificarsi per una tariffa inferiore, un rifinane ha minori probabilità di beneficiarne. Assicurati di sapere quale tasso è necessario per ottenere il termine di prestito che si desidera al fine di rendere il rifinanziamento vale il costo.
Una volta che hai risposto a queste domande, collega le informazioni in un calcolatore di mutui per stimare i pagamenti in modo da poter confrontare meglio le offerte di prestito e identificare quelli che sono veramente "troppo belli per essere veri".
Ti verrà addebitata una penalità di pagamento anticipato?
Poiché i creditori traggono profitto dall'interesse che paghi, il loro profitto diminuisce se paghi il mutuo prima del previsto rifinanziando o vendendo la tua casa. Pertanto, hanno introdotto un po 'di sicurezza (per se stessi) nell'equazione tramite la penalità di pagamento anticipato del mutuo.
Un mutuo con una penalità di pagamento anticipato si basa essenzialmente sulle spese extra, nel caso in cui si debba rifinanziare o vendere la propria casa entro i primi anni di sottoscrizione dell'ipoteca. Questo periodo di penalità è spesso tra tre e cinque anni, anche se può essere anche di dieci anni o più. Inoltre, la sanzione addebitata è spesso ripida, come un interesse di sei mesi, se si paga anticipatamente il prestito.
Allora perché mai vorresti una penalità per il pagamento anticipato sul tuo nuovo prestito? Bene, molte persone no. Ma il rovescio della medaglia è che ti può ottenere un tasso inferiore. Assumere una penalità per il pagamento anticipato è rischioso perché non sai mai cosa ti spara la vita e quando potresti aver bisogno di muoverti. Detto questo, se sei sicuro che starai negli stessi anni da casa, indaghi sul beneficio di aggiungere una penalità di pagamento anticipato al tuo mutuo e cercane uno che ti penalizzi solo se rifinanzi e non se vendi.
3. Determinare il momento migliore per rifinanziare Se vuoi rifinanziare un ARM, potresti perdere potenziali risparmi se lo fai prima che scada il minimo iniziale. Tuttavia, ci sono anche altri fattori da tenere in considerazione, come i tassi di interesse e il mercato immobiliare.
Ad esempio, se hai ancora due anni prima che la tua tariffa ARM si aggiusti, ma il tuo capitale di casa si aggira attorno al 20%, puoi scegliere di rifinanziare ora in modo da non dover pagare PMI se il valore della tua casa diminuisce. Scoprilo dal tuo mutuatario quando le tue tariffe cominceranno a cambiare e paragonerai i potenziali rischi e benefici di rimanere nel tuo ARM un po 'più a lungo rispetto al rifinanziamento ora.
D'altra parte, potresti voler ritagliare il tuo rifinanziamento in base ad altri eventi, come attendere fino a due anni al tuo attuale lavoro, pagare il debito, o risparmiare denaro per i costi di rifinanziamento. Ognuno di questi fattori può rendere più semplice il processo di qualificazione del prestito o ridurre il pagamento. Perché l'applicazione per un rifinanziamento danneggerà il tuo punteggio di credito, è meglio aspettare fino a quando non sei impegnato prima di presentare la domanda. In caso contrario, potrebbe essere più difficile qualificarsi se si interrompe il processo e lo si riavvia, diciamo, sei mesi dopo.
Un'altra considerazione è per quanto tempo pensi di rimanere a casa tua. Poiché il rifinanziamento di solito costa tra $ 2000 e $ 4000 a seconda delle dimensioni del mutuo e dove vivi, assicurati di recuperare i costi prima di trasferirti. La regola generale è che se non si prevede di vivere in casa per almeno altri due anni, il rifinanziamento ti costerà più denaro di quanto non risparmia.
Rifinanziare un mutuo è generalmente più facile e più veloce di ottenere il mutuo originale, quindi non c'è carenza di banche e intermediari desiderosi di aiutarti.
Indipendentemente dal fatto che tu decida di lavorare con una banca locale o un'unione di credito, una grande banca o un broker, la tua lealtà dovrebbe essere nel tuo portafoglio. Considera attentamente le offerte di tutti i lati per determinare quale sia la soluzione migliore per te. Osserva il costo totale del rifinanziamento (compresi i punti di origine, i punti di sconto, l'assicurazione del titolo e altre commissioni) e non concentrarti solo sui costi extra o sul pagamento. I prestatori sono diventati molto creativi nel fare prestiti che sono in realtà "ad alto costo" sembrano essere "a basso costo".
Assicurati di confrontare le mele con le mele quando rivedi anche citazioni diverse. In altre parole, conferma che ogni preventivo che ricevi è per lo stesso tipo di prestito - quello che hai richiesto. Sfortunatamente, alcuni istituti di credito senza scrupoli ti mostreranno incredibili "affari" per tirarti dentro. Tuttavia, più tardi, scoprirai che l'accordo era per un tipo completamente diverso di prestito come un ARM di 6 mesi. Infatti, se chiedi un prestito a tasso fisso permanente di 30 anni e l'ufficiale di prestito ti mostra un mutuo a tasso variabile di 30 anni con un periodo fisso di 6 mesi, alzati e parti!
È necessario considerare se pagare il costo per rifinanziare di tasca propria o avvolgerlo all'interno del prestito. Sebbene i creditori offrano rifinanziamenti a costo zero o senza costi, rendersi conto che molti di loro semplicemente coprono i costi all'interno del prestito per essere ripagati in seguito.
Esaminare le quotazioni ricevute per determinare come verranno pagati i costi di chiusura e in che modo verranno influenzati i termini del prestito incorporando tali costi rispetto al pagamento per essi. Tieni presente che se si finanziano i costi di chiusura, saranno necessari più tempo per recuperarli. Tuttavia, il confezionamento dei costi di chiusura all'interno del prestito può consentire di rifinanziare anche quando non si dispone di denaro sufficiente a copertura dei costi.
La cosa più importante quando lo shopping per un rifinanziamento è quello di venire al tavolo preparato e ricontrollare tutto ciò che ti viene detto o "garantito". Questo territorio è ancora acquirente-attenti. Non farti ingannare nel prendere la via più facile e "fidarsi" di qualcuno.
Potresti in seguito trovare, ad esempio, che l'accordo che ritenevi troppo bello per essere vero, in realtà è venuto con una penalità di pagamento anticipato che ti impedisce di vendere la tua casa. Fatti un favore e fai i compiti. Inoltre, tieni presente che un mutuo è un mutuo, non importa dove lo si ottiene, e la maggior parte sarà immediatamente venduta a un altro prestanome dopo aver firmato.
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