Diversi anni fa, sono diventato amico di una giovane donna che stava appena iniziando nel settore immobiliare. Diventò un'agente immobiliare, venne a conoscenza del rinnovamento e fece un sacco di soldi lanciando la sua prima casa. Grazie ad un po 'di fortuna e una certa perseveranza da parte sua, è finita in uno show di HGTV su sfogliare le case, dove è apparsa in diversi episodi come parte di un team di investitori di Atlanta.
Lo spettacolo ha fatto sembrare semplice: trovare una casa a buon mercato in vendita, mettere un po 'di soldi e denaro equo nel ripararlo, quindi rivenderlo per un enorme profitto. Quindi le ho chiesto se sfogliare le case fosse facile come sembrava in TV.
Lei rise e scosse la testa. "Facciamo sembrare facile", ha detto. "Ma è un lavoro rischioso e massacrante. Può essere divertente, ma se non sai cosa stai facendo, sei affondato. "
Quindi, come fai a sapere se sei all'altezza della sfida?
Il capovolgimento della casa è quando gli investitori immobiliari acquistano case, di solito all'asta, per poi rivenderle a un mese di profitto lungo la strada. Puoi fare soldi facendo questo? Sì. Puoi fare un sacco di soldi facendo questo? Sì. Ma puoi anche perdere tutto ciò che possiedi se prendi una decisione sbagliata.
Immagina di comprare una casa per $ 150.000, investendo altri $ 25.000 in ristrutturazioni, e poi ... niente. Nessuno vuole comprarlo. Ora devi pagare il tuo affitto o il tuo mutuo, oltre al mutuo per la tua proprietà , così come i servizi pubblici, l'assicurazione sulla casa e le tasse sulla proprietà . Potrebbe anche essere necessario pagare le tariffe di home staging e agente immobiliare quando la casa finalmente vende. Tutto ciò riduce il tuo potenziale profitto.
Secondo CNBC, l'house flipping è il più popolare è stato in un decennio, ma il rendimento medio per le pinne è inferiore rispetto agli anni precedenti. Grazie a un mercato immobiliare caldo che sta aumentando i prezzi, il basso inventario e gli affitti in ascesa (che spingono ancora più persone a comprare casa), è sempre più difficile ottenere profitti enormi.
Il profitto lordo medio su un capovolgimento della casa durante il terzo trimestre del 2017 è stato di $ 66.448, secondo ATTOM Data Solutions. Questo è più di quello che molte persone fanno in un anno, e attira molti nuovi arrivati ​​che sognano di smettere di lavorare e diventare investitori a tempo pieno. Tuttavia, gli investitori che fanno questi soldi sanno davvero cosa stanno facendo - e anche loro a volte falliscono.
RealtyTrac ha rilevato che nel 2016 il 12% delle case sfondate è stato venduto per pareggio o in perdita prima di tutte le spese. Nel 28% dei lanci, l'utile lordo era inferiore al 20% del prezzo di acquisto. Secondo il vicepresidente senior di RealtyTrac, Daren Blomquist, il 20% è il profitto minimo necessario per tenere conto del rimodellamento e di altri costi di trasporto.
Se stai ancora leggendo, significa che sei relativamente sconvolto dagli alti rischi del capovolgimento della casa. Ecco di cosa hai bisogno per iniziare.
Non puoi entrare in casa sfogliando credito scadente, fine della storia. A meno che tu non abbia abbastanza soldi per pagare una casa e tutte le ristrutturazioni necessarie, avrai bisogno di un qualche tipo di prestito. E gli standard di prestito sono più severi di quanto fossero in passato, soprattutto se si desidera un prestito per un capovolgimento ad alto rischio.
Il primo passo è controllare il tuo rapporto di credito per scoprire il tuo punteggio. La legge federale ti consente di ottenere un rapporto di credito gratuito da ciascuna delle tre società nazionali di segnalazione dei crediti ogni 12 mesi, quindi questo non ti costerà nulla. È possibile ottenere il proprio rapporto di credito gratuito da AnnualCreditReport.com o chiamando il numero 1-877-322-8228.
Se non si ha un grande credito, è ora di iniziare a costruire un buon punteggio di credito ora. Paga le bollette in tempo, ripaga il debito e mantieni bassi i saldi della carta di credito. Ci sono molti altri modi per migliorare il tuo punteggio di credito, quindi prenditi il ​​tempo per fare tutto il possibile. Più alto è il tuo punteggio di credito, il miglior tasso di interesse che otterrai su un mutuo per la casa. Questo può farti risparmiare migliaia quando inizi a capovolgere la casa, liberando più soldi per investire nella casa stessa.
Infine, assicurati di sapere cosa ferisce il tuo punteggio di credito. Ad esempio, togliere troppe carte di credito contemporaneamente riduce il tuo punteggio. Non vuoi fare nulla per danneggiare il tuo punteggio nei mesi precedenti alla richiesta di un prestito.
Se vuoi capovolgere una casa, hai bisogno di soldi. I nuovi investitori finiscono nei guai finanziari quando acquistano una casa senza un acconto considerevole, quindi usano le carte di credito per pagare miglioramenti e ristrutturazioni a casa. Se la casa non vende rapidamente, o se i lavori di ristrutturazione costano più del previsto, all'improvviso l'investitore è fuori di testa.
Non essere quel ragazzo. Se vuoi girare con successo, hai bisogno di un sacco di soldi a portata di mano. La maggior parte dei creditori tradizionali richiede un acconto del 25%, e istituti di credito tradizionali sono dove si otterrà la migliore tariffa. Quando hai i soldi per coprire un acconto, non devi pagare un'assicurazione ipotecaria privata o PMI. La maggior parte delle PMI spende tra lo 0, 5% e il 5% del prestito, quindi dover pagare questo mese può davvero incidere sui profitti.
I prestiti per flip hanno anche tassi d'interesse più alti. Secondo TIME, la maggior parte degli investitori sottoscrive un prestito a tasso agevolato e il tasso medio di interesse per questo tipo di prestito è compreso tra il 12% e il 14%. In confronto, il tasso di interesse per un mutuo per la casa convenzionale è in genere del 4%. Più puoi pagare in contanti, minore sarà l'interesse che sosterrai.
Ci sono diversi modi per guadagnare denaro nel tuo conto di risparmio. Utilizza un piano di risparmio automatico per risparmiare denaro ogni mese senza sforzo. O trovare modi per guadagnare soldi extra sul lato e quindi utilizzare questi soldi per costruire le tue riserve di cassa per un investimento.
Se stai acquistando una preclusione da una banca o tramite un'asta immobiliare, un'altra opzione è quella di sottoscrivere una linea di credito azionario domestico (HELOC), se sei idoneo. Se hai abbastanza risparmi e riesci a trovare una casa a prezzi scontati, puoi comprare la casa e poi prendere un piccolo prestito o una linea di credito per pagare i costi di ristrutturazione e altri costi.
Non tutte le case fanno una buona capriola. Il fatto che una casa stia vendendo per un prezzo irrisorio non significa che tu possa investire denaro e fare automaticamente una fortuna. Le pinne di successo sono molto perspicaci riguardo alle case in cui scelgono di investire. Ecco cosa dovresti cercare in un potenziale flip di casa.
Le pinne di una casa esperta non lo sottolineeranno mai abbastanza. Trova una casa in un quartiere desiderabile o uno che sta salendo. Puoi migliorare una casa tutto ciò che desideri, ma è quasi impossibile migliorare la personalità e la sicurezza di un quartiere da solo.
Inizia facendo ricerche sulle città e i quartieri locali. Cerca aree con vendite immobiliari in aumento, crescita occupazionale e altre indicazioni che la città prospera. Evita i quartieri con un alto numero di case in vendita; questo potrebbe essere un segno di un'economia locale depressa o un segno che i vicini stanno lasciando a causa di crimine o di sviluppo.
Successivamente, ricerca la sicurezza di ogni quartiere che stai considerando. Le case situate in o vicino a zone ad alta criminalità saranno quasi impossibili da vendere con profitto. Utilizza i servizi di cartografia del crimine come Crime Report e Spot Crime per scoprire cosa sta succedendo nel quartiere. Dovrai anche controllare il sito web pubblico di National Sex Offender per vedere se eventuali trasgressori sessuali registrati vivono vicino a casa.
Secondo Fortune, nel 2016, le pinne nelle seguenti città hanno visto profitti lordi dell'80% o più del prezzo pagato per le loro case:
Detto questo, ci sono anche alcuni mercati che mostrano segni di sovra-investimento. Ciò significa che l'inventario è così basso e la domanda è così alta che le pinne stanno pagando prezzi di mercato superiori alle case, il che può ridurre drasticamente il profitto netto. Secondo Fortune, questi mercati ultra-caldi includono:
Se hai trovato una casa conveniente in un quartiere che sta salendo, il tuo prossimo passo è quello di fare ricerche nelle scuole locali. Le case nei sistemi di buone scuole vendono più velocemente e ricevono prezzi più alti delle case in sistemi scolastici mediocri o poveri. Utilizza siti Web come GreatSchools, SchoolDigger e Nicchia per visualizzare classifiche e recensioni delle scuole locali.
Quando si considera la posizione di una casa di investimento, è anche necessario pensare alla sua vicinanza alla residenza principale. Ricorda, lavorerai su questa casa ogni giorno nelle settimane e nei mesi a venire. Non investire in una casa troppo lontana da dove vivi o lavori; spenderai più soldi per il gas e ci vorrà più tempo per sistemare.
Se hai mai fatto un progetto di ristrutturazione casa, sai che alcune brutte sorprese possono essere in agguato appena sotto la superficie. E brutte sorprese come la muffa nera o una base incrinata possono rovinarti finanziariamente.
Cerca case strutturalmente solide, soprattutto se stai pensando di acquistare una casa più grande. Potresti non avere l'opportunità di ispezionare una casa, specialmente se la compri in un'asta immobiliare. Quindi devi imparare cosa cercare o portare qualcuno esperto in edilizia, impianto elettrico e impianto idraulico a guardare la casa con te e determinare se è un buon acquisto.
Concentrati sulle case che necessitano solo di aggiornamenti rapidi per la rivendita. Rifinire gli armadi da cucina, aggiungere nuovi componenti hardware, riparare il cantiere e aggiornare la vernice e la moquette sono tutti progetti relativamente economici che possono trasformare una casa.
Cosa dovresti evitare? Una casa che ha muffe, ha bisogno di una sostituzione del tetto, o ha bisogno di ricablare richiederà un po 'di tempo e denaro per aggiornare e vendere. Assicurati di sapere quali aggiornamenti e riparazioni puoi permetterti di fare, quali riparazioni non puoi permetterti e quali miglioramenti della casa aumenteranno il prezzo di vendita della casa. Tieni presente che alcuni progetti di miglioramento domestico possono ridurre il valore di rivendita.
Quando si stima il costo di qualsiasi lavoro, gli esperti consigliano di aggiungere il 20% al totale finale in quanto costerebbe sempre più di quanto si pensi.
Infine, quando si considera una casa, non dimenticare di prendere in considerazione il costo dei permessi di costruzione. Questi possono costare da poche centinaia fino a diverse migliaia di dollari, a seconda del tipo di lavoro in questione e della città in cui ti trovi. Non tenere conto dei costi dei permessi è un errore da principiante che può rovinare rapidamente il tuo budget di ristrutturazione.
Assicurati che il prezzo della casa sia inferiore al suo valore sul mercato locale. Cerca di comprare la casa peggiore in un grande quartiere, contro la migliore casa in un quartiere schifoso. La peggiore casa di un grande quartiere non ha un posto dove andare se non in valore, a causa del valore delle altre case nella zona.
Anche se è possibile cercare sul web e vedere milioni di case pignorate in vendita, non comprare mai una casa senza vederla di persona. Questo è l'errore più grande che fanno le nuove pinne. Tieni presente che una galleria fotografica online racconta solo una parte della storia. Foto scadute, quartieri terribili e muffa nera sono solo alcune delle storie horror delle case pignorate trovate online. Indagare sempre su una proprietà prima di decidere di acquistare.
Quando comprate una casa da lanciare, è importante non sopravvalutare la casa investendo troppo nella ristrutturazione. Vuoi migliorarlo quanto basta per ottenere un profitto salutare e mantenerlo alla pari con ciò che vende nel quartiere. Se metti troppa roba in casa, non recupererai i tuoi soldi.
Se la lanciante fosse facile come trovare una casa a basso costo online, comprandola e vendendola per un profitto, saremmo tutti miliardari immobiliari. Devi educarti prima ancora di iniziare a guardare le case. Ecco cosa devi sapere.
In primo luogo, ricerca il tuo mercato immobiliare locale. Dove vogliono le persone vivere in questo momento? Che tipo di casa vogliono comprare le persone in questo momento? Non speculare sui quartieri emergenti. Ricorda, vuoi che questa casa sia venduta velocemente.
Successivamente, diventa un esperto di opzioni di finanziamento della casa. Comprerai una casa con contanti? Chiederete un mutuo per la casa o stipulerete un HELOC? Assicurati di comprendere i dettagli del finanziamento domestico prima di richiedere un prestito o di fare un'offerta su una casa. Questo ti permetterà di prendere la decisione migliore per le tue circostanze.
Analizza quante case puoi permetterti e quanto puoi permetterti di perdere in qualsiasi affare. Le pinne esperte seguono la regola del 70% quando analizzano quanto sono disposti a pagare per una casa. Questa regola stabilisce che gli investitori non debbano pagare più del 70% del valore post riparazione (ARV) di una proprietà meno il costo delle riparazioni necessarie.
Diciamo che l'ARV di una casa (o il valore dopo le riparazioni necessarie) è di $ 200.000 e ha bisogno di $ 30.000 per le riparazioni. La regola del 70% afferma che non dovresti pagare più di $ 110.000 per questa casa:
$ 200.000 (ARV) x 0.70 = $ 140.000 - $ 30.000 (riparazioni) = $ 110.000
Questa regola è una buona guida da seguire quando si inizia a capovolgere la casa in quanto può aiutare a evitare il pagamento eccessivo per una casa.
Meno soldi investi in una casa, più soldi puoi guadagnare durante il lancio. Buone strategie di negoziazione ti aiuteranno a contrattare efficacemente con gli appaltatori e altri lavoratori.
Sai quanto costa ricostruire una casa di 1.000 piedi quadrati? Rewire una casa? Costruisci un mazzo? Paesaggio un cantiere?
Ogni progetto è diverso, ma con un po 'di esperienza, puoi imparare come stimare i costi di molte ristrutturazioni domestiche e avere un'idea se una casa particolare è un buon acquisto o meno. Uno dei modi migliori per costruire la tua esperienza con questo è fare alcuni lavori di ristrutturazione a casa tua. Questo può anche darti un'idea generale del tipo di progetti che ti piacerebbe fare e di quali progetti preferisci noleggiare.
Scopri quali miglioramenti della casa aumentano il valore di una casa e concentrati su questi progetti. Questi potrebbero includere l'aggiornamento di elettrodomestici da cucina, ridipingere l'esterno della casa, l'installazione di spazio aggiuntivo per l'armadio, l'aggiornamento del mazzo e l'aggiunta di tecnologie energetiche verdi.
Rete ampiamente e parlare con i potenziali acquirenti prima ancora di iniziare a cercare una casa da capovolgere. Fai tutto il possibile per costruire relazioni con futuri acquirenti. Se hai un acquirente in fila quando acquisti una casa d'investimento, la casa vende non appena gli aggiornamenti sono completati.
Puoi anche risparmiare denaro a lungo termine se ti prendi il tempo per ottenere la licenza del tuo agente immobiliare, il che ti consentirà di negoziare i tuoi affari ed evitare di pagare un altro agente.
Se conosci una flipper house di successo, chiedi se sarebbero disposti a guidarti. Potresti anche voler considerare di offrire a questa persona un incentivo per essere il tuo mentore.
Ad esempio, chiedi se ti mentiranno in cambio di una piccola percentuale del tuo primo flip di successo. In questo modo il mentore è motivato a seguirti e sarai sicuro di ricevere un'istruzione di alta qualità . Offrire un incentivo finanziario ti consente anche di avvicinare esperti che non conosci personalmente poiché essere ricompensati per i loro sforzi li renderà più ricettivi.
Molti siti Web offrono annunci di preclusione. Alcuni dei più popolari includono:
È inoltre possibile trovare inserzioni di preclusione attraverso siti Web di società immobiliari come Re / Max. Sotto i filtri di ricerca, seleziona l'opzione per "pignoramenti".
Il tuo giornale locale è un'altra fonte di annunci di preclusione. Le case d'asta legittime pubblicano le comunicazioni nella sezione legale dei giornali locali e di solito possono trovare le loro schede specifiche visitando i loro siti web.
Un altro modo per trovare i pignoramenti è attraverso una banca. Cerca una banca particolare insieme alle lettere "REO", che stanno per "Proprietà immobiliare". Ciò significa semplicemente che il proprietario della casa non possiede più la casa; la banca fa. Questa ricerca ti porterà direttamente agli elenchi di preclusione di ciascuna banca.
Una volta trovata la casa che vuoi acquistare, controlla il suo background con BuildFax. Per $ 39, BuildFax fornisce un controllo completo in background su una casa. Puoi esaminare dettagliati dettagli sulla storia della casa, incluse riparazioni, rimodellamenti e aggiunte. Questo può aiutare a risparmiare denaro.
Ad esempio, supponiamo di voler acquistare una casa il cui elenco indica che la sua fornace è stata sostituita 10 anni fa. Quando si esegue un report su BuildFax, si impara che la fornace è più vicina ai 20 anni. Ora puoi tornare al venditore e negoziare un prezzo molto più basso.
Una volta trovata una casa che ti piace, è il momento di fare un'offerta. Se si tratta di una grande casa che vende a un prezzo basso, potresti avere concorrenza. Per molte pinne, il flipping è un lavoro a tempo pieno, e probabilmente conosceranno anche questa casa. Puoi entrare di soppiatto dalla competizione prendendo di mira un quartiere e andando a fare offerte porta a porta.
Prima di fare un'offerta, assicurati di conoscere il prezzo più alto che puoi pagare per una casa e comunque realizzare un profitto. Questo include il tuo preventivo per riparazioni, interessi e tasse. Ricorda di riempire il tuo preventivo del 20%. Se la casa o la banca non ti vendono per questo prezzo, vai via. È meglio continuare a guardare che rischiare di andare in bancarotta da un cattivo investimento.
Se hai delle solide abilità fai-da-te, potresti decidere di fare da solo o parte della ristrutturazione. Questo può farti risparmiare una notevole quantità di denaro, se sai cosa stai facendo.
Sapere quando fare il fai-da-te e quando assumere un appaltatore è fondamentale. Dovresti solo affrontare progetti che sei sicuro di poter fare bene e con un budget limitato. Per i progetti che non puoi fare da soli, devi trovare un grande appaltatore.
Un appaltatore generale, o GC, è un professionista dell'edilizia che gestisce l'intero progetto di ristrutturazione e assume i propri subappaltatori per svolgere il lavoro necessario. Assumere un GC può essere costoso; aggiungeranno dal 10% al 20% su ciò che i loro subappaltatori addebitano nel calcolo della bolletta finale. Tuttavia, possono valere il loro peso in oro se si trova una grande opportunità di investimento, non si può fare il lavoro da soli, e sono disposti a sostenere la spesa extra.
Un buon appaltatore può aiutarti a evitare costosi errori di rinnovamento e risparmiare una notevole quantità di tempo in un progetto. Ciò significa che è possibile ottenere la casa in vendita più velocemente e fare un minor numero di rate del mutuo. Se stai lanciando una casa mentre lavori a tempo pieno, assumere un GC è probabilmente una necessità ; qualcuno deve essere disponibile a casa per supervisionare il lavoro almeno part-time, altrimenti il ​​progetto non verrà mai completato.
Un appaltatore generale sarà inoltre incaricato di ottenere i necessari permessi di costruzione. Questo significa che il loro nome sarà su ogni permesso, e sono responsabili di assicurarsi che il lavoro sia fatto per ogni ispezione. Assicurati di richiedere i permessi non appena la vendita è definitiva per risparmiare tempo e far muovere il processo.
Inizia a costruire una rete di appaltatori di cui ti fidi, tra cui idraulici, elettricisti e paesaggisti. Servizi come Angie's List, Porch e HomeAdvisor possono aiutarti a trovare professionisti affidabili nella tua zona. Quando intervisti un imprenditore, poniti le seguenti domande:
È una buona idea iniziare a costruire una rete di appaltatori di qualità prima di fare un'offerta su una casa. Ricorda, può essere necessario molto tempo per trovare un buon aiuto e non si desidera avviare questo processo dopo aver investito in una casa e aver effettuato due rate del mutuo ogni mese.
Tieni presente che le pinne più esperte cercano di avere una casa comprata, rinnovata e rimessa in vendita in 90 giorni. Questo è un tempo di consegna rapido, e per i tuoi primi salti mortali, potrebbe essere fuori dalla portata. Ma più a lungo la tua casa è legata a progetti, meno profitti spetta a te; ecco perché è così importante valutare attentamente se dovresti fare il lavoro da solo o assumere un aiuto. Fare da solo potrebbe farti risparmiare denaro in anticipo, ma se ti porta tre volte di più di un professionista, potrebbe non valerne la pena.
Molte pinne finiscono per elencare le loro case con un agente immobiliare. Gli agenti immobiliari mangiano e dormono nel settore immobiliare, hanno accesso agli acquirenti e possono elencare la tua casa nel database MLS (Multiple Listing Service). Conoscono anche le attuali fluttuazioni del mercato e hanno le competenze e la rete per ottenere il miglior prezzo rapidamente.
Puoi anche scegliere di vendere la tua casa da solo. Risparmierai le spese per l'agente immobiliare, ma in alcuni mercati potresti finire per aspettare molto tempo prima che la casa venga venduta. Inoltre, elencare e mostrare una casa richiede tempo. Se non puoi essere disponibile ogni volta che qualcuno vuole vedere la casa e non vuoi ospitare case aperte, lavorare con un agente immobiliare potrebbe essere la scelta migliore per te.
Non c'è dubbio che lanciare case è un'attività rischiosa. Se prendi decisioni intelligenti, puoi far girare un sacco di soldi. Ma puoi anche perdere tutto se fai un cattivo investimento.
Prima di entrare nel mondo del house flipping, fai le tue ricerche per assicurarti che sia giusto per te. Libri come "The Flipping Blueprint: The Complete Plan for Flipping Houses e Creating Your Real Estate-Investing Business" di Luke Weber possono dirti tutto ciò che devi sapere per iniziare ed evitare alcuni errori del debuttante.
Hai mai lanciato una casa? Com'è stata la tua esperienza? Cosa vorresti che avessi fatto diversamente?
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