Come fare un'offerta su una casa - Suggerimenti e strategie per vincere

Guardare le case è un'esperienza esaltante per molti. È divertente passeggiare per ogni casa, sia in una casa aperta che in una proiezione privata, e immaginare se stessi e la propria famiglia lavorare, giocare, rilassarsi e vivere nelle proprie stanze.

Ma la fase di sognare della tua nuova ricerca a casa deve finire alla fine. Una volta trovata una casa che si adatta alle tue esigenze, è il momento di crollare e comprarla prima che lo faccia qualcun altro.

Non puoi comprare una casa senza aver prima fatto un'offerta su di essa. Un'offerta di acquisto, nota anche come accordo di acquisto o lettera di intenti per l'acquisto, è un documento legale che delinea il prezzo che sei disposto a pagare per la casa, come intendi pagare per essa e altri termini chiave della transazione .

Le offerte di acquisto diventano generalmente legalmente vincolanti una volta che il venditore accetta i termini. Le leggi che regolano la loro esecuzione e annullamento variano però per stato, ed è estremamente comune modificarle prima della chiusura o subordinare la loro esecuzione a determinati esiti favorevoli, come un'ispezione di termiti o altre ispezioni.

Se stai lavorando con un agente immobiliare, probabilmente modificherà un modello pre-scritto con termini specifici per la tua transazione. In alcuni stati, come New York, un avvocato autorizzato è in realtà tenuto a redigere o sottoscrivere qualsiasi accordo di acquisto formale, indipendentemente dal fatto che l'acquirente stia lavorando con un agente.

Tuttavia, date le dimensioni e le implicazioni a lungo termine di qualsiasi transazione immobiliare residenziale, è nel vostro migliore interesse comprendere appieno quanto segue:

Componenti chiave di un'offerta di acquisto

Molte offerte di acquisto di immobili residenziali vengono elaborate utilizzando modelli specifici dello stato, pertanto è probabile che la formulazione e l'ordine delle clausole di un'offerta determinata variino in base alla località. Ma la stragrande maggioranza delle offerte di acquisto effettuate negli Stati Uniti contengono questi componenti chiave:

• Finestra di considerazione . Questa clausola specifica per quanto tempo i termini dell'offerta restano validi - in altre parole, per quanto tempo il venditore deve considerarlo. Se il venditore non risponde entro la fine della finestra, l'acquirente è libero di fare un'altra offerta.
• Deposito di denaro . Il deposito di denaro serio mostra che l'acquirente è seriamente interessato all'acquisto della casa. L'importo, di solito circa l'1% del prezzo totale dell'offerta, è indicato nell'offerta e in un assegno personale o di cassa che accompagna il documento. Se la transazione si chiude con successo, il guadagno viene accreditato alla chiusura (riducendo i costi totali di chiusura). Se la transazione cade, il denaro guadagnato può essere o non essere rimborsabile, a seconda della legge statale e se l'offerta include una lingua specifica su quando il deposito deve essere rimborsato.
• Descrizione legale della proprietà . Questa è la descrizione legale della proprietà fisica come scritto sul titolo originale. A seconda delle abitudini locali, include alcune combinazioni tra il nome della suddivisione, il numero di lotto e di lotto, le misure numeriche della proprietà e le descrizioni dei suoi confini fisici. Per le proprietà appena suddivise, il venditore deve garantire che tutti i confini sono definitivi e hanno le necessarie approvazioni governative.
• Descrizione dei dispositivi e delle apparecchiature inclusi . Questa sezione descrive tutti gli infissi, elettrodomestici, articoli meccanici, proprietà personali e altre "pertinenze" da includere nella vendita della proprietà senza costi aggiuntivi. Esempi comuni includono elettrodomestici da cucina, apparecchiature HVAC, annessi, piante da giardino, rilevatori di fumo e prese per cavi.
• Prezzo di acquisto e finanziamento totali . Questo descrive il prezzo totale che l'acquirente è disposto a pagare per la proprietà, l'importo dell'acconto (in contanti alla chiusura), l'importo da finanziare e il metodo di finanziamento (come un mutuo convenzionale o FHA).
• Atto . Questo descrive il tipo di atto, come un atto di garanzia o un atto di fiduciario, coinvolto nella transazione. Descrive anche quali (eventuali) restrizioni l'atto è soggetto a, come la prenotazione di diritti minerari e servitù di utilità.
• Tasse e utilità proporzionali . Questo spiega le rispettive responsabilità dell'acquirente e del venditore in merito all'imposta patrimoniale e ai pagamenti delle utenze prima e dopo la chiusura. Per semplicità, il venditore paga spesso le utenze (acqua, fognature, rifiuti, elettricità e così via) fino alla fine del periodo di fatturazione che include la data di chiusura. Le tasse di proprietà vengono solitamente pagate in anticipo per periodi di valutazione di 6 o 12 mesi, quindi è consuetudine che l'acquirente rimborsi al venditore le imposte già pagate nell'intervallo tra la chiusura e la fine dell'attuale periodo di valutazione.
• Valutazioni speciali . Questa disposizione assegna la responsabilità per il pagamento di valutazioni speciali. Valutazioni speciali sono valutazioni fiscali una tantum prelevate dalle unità delle amministrazioni locali per progetti di infrastrutture pubbliche, come nuove linee idriche o illuminazione stradale. È più probabile che si verifichino nelle sottodivisioni di recente costruzione e nei comuni recentemente annessi. In genere, il venditore paga tutte le valutazioni speciali riscosse prima della data di chiusura, mentre l'acquirente paga le eventuali dopo la chiusura, indipendentemente dal momento in cui il progetto di infrastruttura reale viene completato.
• Chiusura e date di consegna . Questa sezione stabilisce la data di chiusura o il giorno in cui la transazione è finalizzata. Stabilisce inoltre quando la casa deve essere consegnata dal venditore all'acquirente - in altre parole, quando l'acquirente può trasferirsi. Molto spesso, le date di chiusura e di consegna sono identiche, ma i venditori a volte consentono agli acquirenti di spostarsi presto. Entrambe le date possono essere respinte se l'approvazione del prestito, le modifiche alle proprietà o altri componenti della transazione richiedono più tempo del previsto.
• Acque reflue e acqua . Questa sezione descrive i servizi idrici e fognari della proprietà, precisando se è collegata alle linee comunali di acqua e fognature, un pozzo d'acqua potabile, un sistema di trattamento delle acque reflue sotterranee (come una fossa settica) e altri miglioramenti rilevanti. Le proprietà con pozzi e il trattamento delle acque reflue sotterranee richiedono spesso un'ulteriore ispezione e verifica prima della chiusura.
• Doppia agenzia di rappresentanza . In alcuni stati, è legale che lo stesso agente rappresenti l'acquirente e il venditore, una condizione nota come "doppia agenzia" o "doppia rappresentanza di agenzia". Se la transazione implica una doppia agenzia, questa sezione delinea i diritti rispettivi dell'acquirente e del venditore e richiede il consenso affermativo di entrambe le parti.

addenda

L'offerta di acquisto tipica contiene più addenda che variano in base alla situazione e alla posizione. Alcune aggiunte specificano aspetti chiave dell'offerta di acquisto, come il modo in cui l'acquisto deve essere finanziato e chi paga i costi di chiusura. Altri sono informazioni dettagliate richieste dalla legge. Sebbene ogni appendice sia strutturata come un documento separato con la propria pagina di firma, è considerata una parte esecutiva del contratto di acquisto.

Le aggiunte comuni includono:

• Costi di chiusura . Questo addendum stabilisce chi è responsabile della chiusura dei costi e in quale importo. Ad esempio, l'acquirente potrebbe richiedere al venditore di pagare $ 3.000 per i costi di chiusura, con l'acquirente responsabile del saldo. Un addendum per i costi di chiusura potrebbe non essere richiesto se l'acquirente accetta di pagare tutte le spese di chiusura per intero.
• Finanziamento Se l'acquirente sta finanziando parte del prezzo di acquisto con un mutuo ipotecario, questo addendum descrive la struttura, il termine e il tasso del prestito. Spiega anche se il creditore richiede al venditore di effettuare eventuali riparazioni alla proprietà prima di emettere il mutuo (e in tal caso, la natura delle riparazioni) e cosa succede ai soldi seri se il finanziamento cade attraverso.
• Accordo di arbitrato / divulgazione . Firmando questa appendice facoltativa, l'acquirente e il venditore accettano di risolvere tutte le controversie mediante arbitrato vincolante e rinunciano ai loro diritti in giudizio.
• Disclosures di vernice a base di piombo e altri rischi . A seconda della giurisdizione, un contratto di acquisto include spesso più segnalazioni di pericolo richieste dalle leggi locali. Le divulgazioni sui rischi comuni riguardano il radon, i pozzi e i sistemi di trattamento delle acque reflue sotterranee e la vernice a base di piombo (per le case costruite prima della fine degli anni '70).
• Informazioni sulla proprietà . Le offerte di acquisto includono in genere la divulgazione di proprietà di un venditore, in cui il venditore afferma che la proprietà è rappresentata in modo accurato al meglio delle sue conoscenze. Le leggi locali richiedono talvolta una divulgazione da parte di terzi o riportano in dettaglio, in dettaglio, le condizioni dei componenti della casa.

Contingenze e emendamenti comuni

Nella maggior parte degli Stati, un'offerta di acquisto diventa un contratto vincolante una volta che è accettata dal venditore e firmata da entrambe le parti. Tuttavia, l'esecuzione del contratto è quasi sempre subordinata a determinate cose, note collettivamente come "contingenze". Alcune impreviste vengono inserite dall'acquirente o dal suo agente per la protezione dell'acquirente, mentre altre vengono inserite dal venditore o dal loro agente per la protezione del venditore. Alcuni, come l'ispezione a casa e la valutazione, fanno parte della lingua di offerta di acquisto standard in molti stati.

In alcuni casi, l'esito di una particolare emergenza determina una modifica dell'offerta di acquisto. Ad esempio, diciamo che un'ispezione domiciliare commissionata dall'acquirente rivela un difetto precedentemente sconosciuto che l'acquirente desidera fissare prima della chiusura. L'acquirente o il suo agente redige quindi un emendamento che descrive il problema e specifica quando e come deve essere corretto. Se il venditore è d'accordo, lui o lei firma la modifica e presumibilmente risolve il problema. Se il venditore esita, l'acquirente può scegliere di abbandonare l'accordo e chiedere il ritorno del proprio denaro.

Le contingenze di offerta di acquisto comuni e le relative modifiche includono:

• Ispezione domestica . Non tutti i creditori richiedono un'ispezione domestica commissionata dall'acquirente prima di decidere se emettere un prestito, ma gli acquirenti sono fortemente incoraggiati a spuntarne uno (il costo tipico è di circa $ 300 a $ 500, pagabile alla data dell'ispezione e di solito non rimborsabile). Durante un'ispezione a domicilio, un ispettore autorizzato esamina attentamente la casa, evidenziando difetti minori e problemi importanti che non sono sempre evidenti agli acquirenti inesperti. Se l'ispezione rivela un problema importante che non è stato segnalato in precedenza, come il danno del tetto o della fondazione, l'eventualità dell'ispezione consente all'acquirente di chiedere che il problema venga risolto o si allontani del tutto.
• Ispezioni di rischio . Le ispezioni sui pericoli sono alla ricerca di problemi più specifici che non sono contemplati in un'ispezione domestica tipica, tra cui radon, parassiti e vernice di piombo. Sebbene siano sempre opzionali, le ispezioni di rischio sono raccomandate quando il rischio di un particolare pericolo è elevato, ad esempio nelle aree in cui le infestazioni da termiti o la contaminazione da radon sono comuni. I costi variano in base al tipo di ispezione, ma in genere rientrano nella gamma bassa a tre cifre.
• Ispezione fognature e pozzi Le ispezioni di fognature e pozzi valutano le condizioni, la funzionalità e la sicurezza dei sistemi idrici e fognari di una proprietà. Il costo è una funzione della completezza e dell'ispezione dell'ispezione: un pagamento anticipato non rimborsabile di $ 200 a $ 500 è tipico. Come per le ispezioni di casa e di pericolo, gli acquirenti possono richiedere una soluzione per problemi importanti (come un pozzo contaminato o una linea di fognatura danneggiata dalle radici degli alberi) o annullare l'accordo.
• Valutazione Nessun creditore vuole approvare un mutuo ipotecario di valore superiore alla proprietà sottostante. Per questo motivo, i creditori richiedono quasi sempre una valutazione (in genere $ 300 a $ 500, in anticipo e non rimborsabile) prima di approvare la domanda di prestito di un acquirente. Se il valore stimato dell'appartamento è inferiore al prezzo di acquisto, il finanziatore accetterà solo un importo pari al valore stimato.
• Approvazione del prestito . Se il prestatore dell'acquirente alla fine rifiuta la richiesta di prestito per qualsiasi motivo, il venditore non è obbligato a completare la transazione. Questa eventualità specifica se il denaro sincero deve essere restituito o incamerato al venditore se la transazione fallisce.
• Proprietà esistente dell'acquirente e altre offerte di acquisto . Se l'acquirente sta tentando di vendere la sua attuale casa e si affida ai proventi di quella vendita per finanziare un nuovo acquisto a casa, è probabile che lui o lei effettui una chiusura subordinata a una vendita di successo. Se la casa non viene venduta chiudendo, l'offerta di acquisto specifica se il nuovo acquisto di casa deve essere annullato o la data di chiusura estesa. Allo stesso modo, se il venditore sta considerando altre offerte di acquisto sulla casa, l'offerta di acquisto corrente viene in genere subordinata alla cancellazione da parte di una data specifica.
• Occupazione precoce . Se il compratore non si aspetta di avere una casa permanente prima della chiusura (ad esempio, la vendita della loro precedente casa si chiude prima della vendita corrente), il venditore può accettare di consentire il trasloco prima della data di chiusura e modificare l'acquisto accordo di conseguenza.
• Walk-Through . Agli acquirenti è generalmente consentito di attraversare la casa poco prima della chiusura (in genere lo stesso giorno) per garantire che tutte le correzioni e gli aggiornamenti richiesti siano stati completati e che le condizioni della casa non siano cambiate sostanzialmente dall'ispezione domiciliare. Un grosso problema, come la nuova acqua o il danno da incendio, potrebbe ritardare la chiusura o far affondare completamente la transazione.

Come realizzare una forte offerta

Mentre stai compilando la tua offerta di acquisto, tieni a mente questi suggerimenti. Basta non pensarci troppo a lungo, o un acquirente più veloce potrebbe batterti al colpo.

1. Ordinare un'analisi di mercato comparativa

Prima di fissare il prezzo iniziale richiesto, la maggior parte dei venditori ordina un'analisi comparativa di mercato (CMA). Una CMA stima l'attuale valore di mercato della casa valutando almeno tre vendite recenti di proprietà simili nel vicinato circostante.

Prima di presentare un'offerta, chiedi al tuo agente immobiliare di condurre una CMA a tuo nome. Questo ti dà un'immagine aggiornata del tuo mercato locale, che è particolarmente importante se la casa è stata sul mercato per alcuni mesi. Individua anche una casa che è ovviamente troppo cara - se la CMA suggerisce un valore di mercato tra $ 250.000 e $ 270.000 e la casa ha un prezzo di $ 300.000, avrai spazio per negoziare. Ma anche se la casa ha un prezzo ragionevole nella fascia alta della gamma, il tuo CMA ti offre un ragionevole punto di partenza per una prima offerta.

2. Considerare il tempo sul mercato e altri indicatori di mercato

Oltre ai risultati di una CMA, la quantità di tempo che una casa ha speso sul mercato è un buon indicatore dell'interesse dell'acquirente. Questi dati sono disponibili pubblicamente nella MLS e nei siti di ricerca domiciliare come Trulia.

Più in generale, il tempo medio di permanenza sul mercato nella tua zona (codice di avviamento postale, città o provincia) offre informazioni dettagliate sullo stato generale del mercato immobiliare della zona, che si tratti del mercato di un acquirente, del mercato del venditore o di nessuno dei due. Le case rimangono sul mercato più a lungo nei mercati degli acquirenti e vendono più velocemente nei mercati dei venditori.

La tua offerta deve riflettere la domanda locale corrente e deve essere in linea con le altre offerte che il venditore probabilmente riceverà. Ad esempio, un venditore la cui casa è stata sul mercato da molto tempo e ha faticato ad attrarre le offerte è più propensa ad accettare un'offerta inferiore rispetto a un venditore che ha appena elencato la proprietà. Nei mercati più caldi, le case restano spesso sul mercato solo per pochi giorni (o persino ore) e attraggono offerte pari o superiori al prezzo di listino.

Poi di nuovo, ogni situazione è diversa. Ad esempio, anche nei mercati più caldi del venditore, le nuove case scandalosamente stravaganti e le case più vecchie con gravi difetti lottano per attirare offerte sostanziali. In caso di dubbi, chiedi al tuo agente immobiliare (o, se sei rappresentato da te stesso, un conoscente che abbia familiarità con il mercato locale) per avere una guida.

3. Verificare le motivazioni del venditore

Le motivazioni personali del venditore sono altrettanto importanti della temperatura generale del mercato. Alcuni venditori devono scaricare il più rapidamente possibile, forse a causa di un trasferimento urgente o della necessità pressante di raccogliere capitali per acquistare un'altra proprietà. Tali venditori sono noti come "venditori motivati" e sono spesso disposti ad accettare sostanzialmente meno del prezzo richiesto, in particolare nei mercati degli acquirenti.

Altri venditori, come quelli che effettuano il downsizing da una casa di famiglia da lungo tempo a una casa in affitto a breve termine, non hanno alcuna fretta particolare e possono permettersi di aspettare l'offerta giusta. Cerca indizi, ad esempio se la casa è occupata dal proprietario e le dichiarazioni del venditore in merito a quale categoria si adatta al tuo venditore.

4. Scopri le altre offerte sulla proprietà

In molte giurisdizioni, i venditori non hanno bisogno di rivelare gli ordini di acquisto in esame. Solo dopo che il venditore accetta un'offerta diventa una questione di pubblico dominio.

Tuttavia, è possibile per agenti immobiliari stagionati di fiutare le offerte in concorrenza. Prima di inviare la tua offerta, chiedi al tuo agente di chiedere all'agente del venditore informazioni sulle attività recenti. L'agente del venditore probabilmente non divulgherà se il venditore è in possesso di un'altra offerta, ma lui o lei potrebbe ammettere che non c'è un interesse molto serio nella proprietà o, al contrario, che c'è stato un sacco di interesse recente. Se non hai un agente, devi farlo da solo.

Se sospetti che il venditore abbia più offerte in mano, invia la tua offerta rapidamente e rendila più vendibile (prezzo di offerta più elevato, costi di vendita meno pagati) di quanto non avresti fatto diversamente. Se sembra improbabile che ci siano più offerte sulla casa, rendi la tua offerta più favorevole agli acquirenti, poiché probabilmente avrai l'opportunità di negoziare.

5. Ricorda che alcuni costi di pre-chiusura non sono rimborsabili

Ricorda che alcuni costi di pre-chiusura devono essere pagati in anticipo e non sono rimborsabili. Come minimo, è probabile che paghiate per un'ispezione e una valutazione a domicilio - che potrebbero generare un totale di $ 1.000. Potresti anche pagare parassiti, radon, fognature, vernici al piombo e altre ispezioni di pericolo, aggiungendo $ 1.000 o più ai tuoi costi iniziali. E se i tuoi guadagni non vengono rimborsati, potresti essere fuori centinaia o migliaia di altri.

Effettuare uno di questi pagamenti su una proprietà che non riesce a chiudersi può influire sul budget e sul morale. Prima di inviare un'offerta di acquisto, anche un'offerta low-ball che sei sicuro non sarà accettata così com'è, controlla che tu sia serio nell'acquistare quella particolare proprietà.

6. Ottenere una lettera di pre-approvazione per le transazioni finanziate

Prima di fare qualsiasi offerta, chiedi al tuo mutuante una lettera di pre-approvazione, che dichiari che sei provvisoriamente approvato per un mutuo ipotecario fino a un determinato importo in dollari. Per ottenere una lettera di pre-approvazione, è probabile che tu abbia bisogno di incontrare un ufficiale di prestito, acconsentire a un controllo del credito e fornire una verifica del reddito e del patrimonio (di solito buste paga o estratti conto bancari).

Sebbene non sia lo stesso dell'approvazione del prestito finale, la pre-approvazione aumenta la probabilità che la richiesta di prestito venga approvata. A causa della minore probabilità di approvazione finale, molti venditori non considerano seriamente le offerte finanziate senza documenti di pre-approvazione allegati. Non è richiesta la pre-approvazione per le transazioni in contanti, poiché non è previsto alcun finanziamento.

7. Stendi il tuo acconto

Più grande è la componente in denaro della tua offerta, più è attraente il venditore. Questo perché le offerte che richiedono prestiti più piccoli hanno meno probabilità di cadere a causa di un problema di finanziamento.

A parità di condizioni, un venditore presentato con un'offerta di $ 200.000 con un acconto del 3, 5% e un'offerta di $ 200.000 con un acconto del 20% probabilmente sceglierà quest'ultimo. Le offerte tutto in denaro sono anche migliori, anche se sono irraggiungibili per la maggior parte dei compratori di casa per la prima volta.

8. Avere un avvocato Rivedere l'offerta

Un'offerta di acquisto immobiliare è uno dei documenti legali più importanti che è probabile che tu firmi nel corso della tua vita. Anche se le leggi del tuo stato non richiedono un avvocato autorizzato a stilare offerte di acquisto, è quasi sempre utile avere un avvocato che riveda la tua offerta e assicurarti che non vi sia nulla di poco ortodosso o potenzialmente dannoso in esso.

Molti avvocati immobiliari fanno questo lavoro per una tariffa forfettaria ragionevole, che potrebbe essere compresa tra $ 150 e $ 300, o più a seconda della posizione. Questo è un affare rispetto al costo potenziale di un'offerta mal formulata o esaminata con noncuranza, ad esempio, se firmi la tua offerta presumendo che il tuo deposito di $ 2, 000 on-line sia rimborsabile e successivamente scopri che non lo è.

Risposte e controvalori del venditore

Una volta inviata la tua offerta di acquisto, il venditore ha tempo fino alla fine della finestra di considerazione per rispondere. Se il venditore ha più offerte per la casa e la tua non è tra le più attraenti, lui o lei può semplicemente ignorare l'offerta.

Più comunemente, i venditori rispondono alle offerte di acquisto di:

• Accettare i Termini . Quando l'offerta è valida come il venditore può sperare in tali circostanze, lui o lei accetta come scritto e firma, creando un accordo di acquisto vincolante. È ancora possibile apportare modifiche (come richieste di risoluzione dei problemi scoperte da un'ispezione domiciliare) fino alla data di chiusura, a condizione che entrambe le parti concordino e firmino.
• Rifiutare i termini . Quando il prezzo dell'offerta è troppo basso o i termini dell'offerta sono sfavorevoli al venditore, il venditore rifiuta l'offerta a titolo definitivo. Mentre un rifiuto punge sempre, il rivestimento d'argento è che il venditore è almeno disposto ad impegnarsi con te. Sei libero di seguire un'offerta rifiutata con una nuova offerta più favorevole al venditore.
• Fare una controfferta . Quando l'offerta è allettante ma non del tutto soddisfacente, il venditore la modifica modificando le clausole chiave (come il prezzo di acquisto e i costi pagati dal venditore), firmandolo e inviandolo indietro. Questo è noto come controfferta. Puoi scegliere di accettare il controfferta come scritto o modificarlo ulteriormente, firmarlo e inviarlo al venditore per la revisione. Questo processo può durare il tempo necessario finché il venditore accetta un'offerta o entrambe le parti interrompono i negoziati.

In alcune situazioni, i venditori che ricevono più offerte negoziano contemporaneamente con ciascun potenziale acquirente nel tentativo di ottenere il miglior accordo possibile. Se il venditore desidera raggiungere più rapidamente un accordo vincolante, può semplicemente chiedere a ciascun acquirente interessato la migliore offerta possibile, quindi scegliere quella più favorevole.

Parola finale

Compilare ed eseguire un'offerta di acquisto non è così convincente come visitare case aperte o camminare per le case in vendita, ma il processo ha il suo fascino. Nonostante io e mia moglie avessimo un agente immobiliare che ha redatto le offerte di acquisto e i controvalori che abbiamo fatto nella nostra casa acquistata di recente, abbiamo imparato molto durante il processo. Inoltre, il processo negoziale - anche se stressante - era in realtà divertente, ed è stato immensamente soddisfacente sapere che il venditore aveva accettato un'offerta sostanzialmente inferiore a quanto eravamo disposti a pagare. Non voglio riprendere il processo in qualsiasi momento presto, ma sono sicuramente più fiducioso nella mia capacità di navigare quando arriverà il momento.

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