Quando si applica un mutuo per l'acquisto di una nuova casa o il rifinanziamento del mutuo esistente, devi essere pronto a saltare attraverso alcuni cerchi. Può essere un processo difficile e dispendioso in termini di tempo per acquistare un prestatore, valutare i tassi di interesse e le condizioni, e pagare alcune tasse elevate. Alcuni dei requisiti di un mutuo per la casa - come avere un buon punteggio di credito e raggiungere un determinato reddito minimo - sono sotto il tuo controllo.
Sfortunatamente, l'esito di uno dei fattori più importanti, la valutazione a casa, non è qualcosa che puoi controllare. Eppure, è importante avere una piena comprensione della valutazione della casa prima di iniziare il processo di acquisizione o rifinanziamento di un mutuo.
Una valutazione a casa è una valutazione della tua proprietà condotta da un perito autorizzato "esperto" assegnato al tuo caso da una banca o da un altro istituto di credito (generalmente a caso, in base alle nuove norme bancarie). Gli esperti della casa visitano la tua proprietà per valutare le condizioni dello spazio e fare un inventario delle sue caratteristiche.
Il perito prende in considerazione fattori quali:
Il perito ricerca proprietà recentemente vendute nella tua zona con caratteristiche simili alla tua futura casa, chiamate "comparabili". Il perito tiene conto delle differenze tra la tua casa e quelle comparabili per arrivare a una stima del valore della tua casa. Ad esempio, se il tuo perito ha scelto una proprietà di quattro camere da paragonare alla tua casa con tre camere da letto, il perito potrebbe sottrarre $ 10.000 dal prezzo di vendita della camera da letto per tenere conto di tale discrepanza. Tuttavia, se la tua casa ha un camino e il quadrilatero no, il perito potrebbe aggiungere $ 2.000 alla tua valutazione per compensare.
Dimensioni, numero di camere da letto, bagni extra e un seminterrato finito tendono ad avere il maggior impatto su una valutazione. Caratteristiche come la qualità del controsoffitto, finiture di fantasia e gli aggiornamenti cosmetici hanno un impatto minore.
Un esperto generalmente valuta la tua proprietà contro almeno 5 o 6 comparabili ("comps" in breve), anche se tale elenco può arrivare fino a 10. I Comps sono selezionati all'interno di una data area geografica per evitare qualsiasi necessità di aggiustare il prezzo per la posizione . Idealmente, tutti i comp sono vendite recenti (negli ultimi mesi) che aiutano a prevenire le fluttuanti condizioni di mercato. I pignoramenti e le vendite allo scoperto in genere non sono inclusi come comps, anche se potrebbero esserci delle eccezioni se la tua casa si trova in una zona con pignoramenti elevati.
Dopo che tutte le aggiunte e le sottrazioni necessarie sono state fatte per tenere conto delle discrepanze tra la tua casa e le comps, il perito arriva ad un valore stimato della tua nuova casa.
Una banca vuole avere una stima molto affidabile del valore di una casa quando ti presta i soldi per l'acquisto o il rifinanziamento. Ad esempio, se non sei un abile negoziatore e hai offerto $ 400.000 per una casa da $ 200.000, puoi contare sulla banca che respinge la tua richiesta di prestito. Prestare più di una casa significa che la banca non ha garanzie sufficienti per garantire il prestito. Se in questo caso dovessi affrontare la preclusione, la banca non sarebbe in grado di vendere la tua proprietà per l'intero importo del prestito che ti è stato fornito.
In base al valore consigliato di un valutatore, potresti avere la possibilità - nel caso di una valutazione bassa - di raccogliere più denaro o vedere se il venditore accetta un'offerta inferiore per completare il prestito.
Come ogni valutazione, la valutazione a casa non è una scienza esatta. Le banche non otterranno mai un valore oggettivo della tua proprietà perché nessuna esiste. Mentre una valutazione può essere la soluzione migliore, non è certamente perfetta.
I periti che lavorano regolarmente con determinate banche possono essere informati su che cosa una proprietà ha bisogno di valutare per poter passare il prestito. Se quei valutatori vogliono ripetere l'attività , potrebbero seguire le istruzioni della banca per assicurarsi che il prestito sia approvato. Anche se dal 2008 sono state introdotte regole per prevenire pratiche come questa, c'è sempre la possibilità di collusione tra banche e periti interni, quindi controlla i riferimenti e fai più domande possibili per assicurarti che l'intero processo sia completo.
Oltre il 60% delle valutazioni supera in modo significativo la valutazione della proprietà , secondo uno studio del New York Times. Una casa può avere un sacco affascinante e irregolare; un altro potrebbe essere più grande ma avere meno carattere. Una cucina può avere il marmo e il granito più pregiati, mentre un'altra potrebbe essere ricavata da rare parti antiche.
Valutare il valore comparativo in casi come questi è un compito difficile. Nel migliore dei casi, le somiglianze esistono in un mercato e un esperto le cerca per un confronto inesatto ma onesto. Nel peggiore dei casi, non ci sono sufficienti comparabili e il perito si basa esclusivamente su congetture.
Prima di chiudere la mia casa nell'aprile del 2012, avevo effettuato due perizie in un periodo di tre settimane (ho cambiato banca durante il processo) e i risultati erano oltre $ 100.000. Mentre ciò era dovuto in gran parte alla posizione e alle caratteristiche uniche della mia casa, la mia esperienza, purtroppo, non era unica. Molti acquirenti di case possono raccontarvi storie simili sulla soggettività delle valutazioni domestiche, rendendo la prospettiva di richiedere un mutuo alquanto inquietante.
Se sei insoddisfatto di una valutazione, potresti essere in grado di chiedere una seconda valutazione attraverso alcuni istituti di credito. Ad esempio, i prestiti FHA lo consentono. Nel caso di un prestito convenzionale, potresti essere in grado di richiedere una seconda valutazione se il primo esperto non aveva familiarità con la tua zona. In alternativa, è possibile compilare un elenco dei propri comparables e chiedere al sottoscrittore sul prestito di rivederlo insieme alla valutazione.
Per proteggersi dalla soggettività del processo di valutazione, tieni in mano una carta in mano: il tuo agente immobiliare. Se hai lavorato con un broker durante l'offerta e il processo di negoziazione, puoi essere sicuro che il broker vuole guadagnare una commissione. Chiedi al tuo broker di compilare un elenco indipendente di comps da inviare al perito evidenziando le somiglianze favorevoli con la tua futura casa. Periti che lavorano fuori dal mercato possono accogliere l'assistenza. Poiché il processo è soggettivo, puoi anche fare ciò che puoi per trarne vantaggio.
Hai fatto una valutazione a casa sulla tua casa? Pensi che sia stato accurato?
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