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Qual è l'esenzione per la famiglia - Definizione, Tasse e trattamento legale


In realtà vivere fuori dalla rete è raro, ma milioni di proprietari di case americane possono davvero definirsi proprietari di case. Questo perché il governo federale - e anche la maggior parte dei governi statali - estende speciali protezioni legali alle residenze primarie dei proprietari di case.

Generalmente conosciuti come "esenzioni di fattoria" (e le proprietà che proteggono generalmente conosciute come "fattorie" o "proprietà di homesteaded"), questi statuti esistono per proteggere gli occupanti del proprietario da una tassazione eccessiva, fornire riparo ai coniugi superstiti dopo il trasferimento dei loro partner, e proteggere alcuni o tutti i patrimoni delle famiglie da determinati tipi di creditori. L'esenzione dalla proprietà federale si applica specificamente ai proprietari di case che dichiarano bancarotta. Le esenzioni di proprietà statale tendono ad essere più ampie, con disposizioni che proteggono i proprietari di case da alcune tasse di proprietà e, dopo la morte, forniscono ai loro coniugi e familiari superstiti le protezioni contro creditori non garantiti e altri richiedenti che cercano di impadronirsi della loro residenza principale.

Le esenzioni in famiglia si applicano generalmente alle case unifamiliari e unifamiliari, ai condomini e alle case fabbricate su terreni posseduti o affittati dal proprietario della casa. Non si applicano alle proprietà in affitto, alle case per le vacanze e ad altre proprietà residenziali che non si qualificano come residenze primarie.

Purché possiedano le proprietà in questione, le persone che possono dimostrare di agire come capofamiglia per le proprietà i cui residenti si qualificano come dipendenti possono dichiarare tali proprietà come proprietà immobiliari, indipendentemente dal luogo in cui vivono. Ad esempio, se sei una persona single, non sposata che affitta la tua residenza principale, proprietaria della casa dei tuoi genitori anziani in città, e si assume la piena responsabilità finanziaria per loro (incluso il pagamento del mutuo e le necessarie riparazioni), puoi probabilmente rivendicarla come una fattoria. Tuttavia, in tutti i casi, un singolo capofamiglia o una coppia sposata può avere una sola casa, anche se possiede o fa il capofamiglia per più residenze.

La Federal Homestead Exemption

Ai sensi dell'articolo 522 (d) (1) del codice fallimentare statunitense, i proprietari di case possono esentare una parte degli interessi di proprietà (capitale) nelle loro residenze primarie da creditori non garantiti (come emittenti di carte di credito) i cui prestiti non sono garantiti dai mutuatari proprietà.

A partire dal 2016, il valore in dollari degli interessi di proprietà esenti è limitato a $ 23.675 per singoli individui e capi di fallimento di deposito di famiglie, e $ 47.350 per le coppie sposate che dichiarano bancarotta congiuntamente. Questo è l'importo che sono dovuti se la proprietà viene sequestrata e venduta per soddisfare i debiti in sospeso. Aumenta ogni tre anni per tenere il passo con l'inflazione.

Molti stati hanno anche esenzioni per le famiglie che proteggono i proprietari di case di fronte alla bancarotta. L'ammontare di tali esenzioni può essere superiore o inferiore all'esenzione federale. I proprietari di abitazione sono generalmente autorizzati dalla legge statale a scegliere tra lo stato o l'esenzione federale.

Negli stati in cui l'esenzione dallo stato è più generosa, è logico che i proprietari di case si trovino di fronte alla bancarotta. Gli stati seguenti sono esempi:

  • California : i proprietari di case singole e abili (con o senza dipendenti) possono esentare fino a $ 75.000; i capi di famiglia che vivono con un membro della famiglia possono esentare fino a $ 100.000; e i proprietari di case anziani e disabili possono esentare fino a $ 175.000. Questi limiti si applicano anche alle coppie sposate - non vi è alcun raddoppio dell'esenzione ai sensi della legge californiana.
  • Georgia : la maggior parte dei proprietari di case singole, con o senza dipendenti, può esentare fino a $ 21.500. Lo stato prevede ulteriori $ 5.000 che possono essere applicati a qualsiasi proprietà, compresi gli immobili di proprietà. L'esenzione è raddoppiata (a $ 43.000) per le coppie sposate.
  • Illinois : i proprietari di case singole, con o senza dipendenti, possono esentare fino a $ 15.000. Le coppie sposate possono esentare fino a $ 30.000.
  • North Carolina : la maggior parte dei proprietari di case singole, con o senza dipendenti, può esentare fino a $ 35.000. I proprietari di casa oltre i 65 anni i cui coniugi sono deceduti possono esentare fino a $ 65.000. Le coppie sposate possono esentare fino a $ 70.000.
  • Ohio : i proprietari di case singole, con o senza dipendenti, possono esentare fino a $ 132, 900. Le coppie sposate possono esentare fino a $ 265, 800.

Come funziona l'esenzione Homestead in caso di fallimento

Se il valore della tua casa è inferiore al valore dello stato pertinente o dell'esenzione della proprietà federale, non può essere venduto per soddisfare i creditori in bancarotta.

Nel caso più probabile che la tua casa superi il valore dell'esenzione dalla fattoria, può essere venduta in bancarotta. Tuttavia, i creditori non ottengono l'intero ricavato. Tu (o tu e il tuo coniuge, se siete sposati) dovete mantenere una somma forfettaria pari al valore della persona o all'esenzione dalla casa in comune. Puoi usare questa somma come meglio credi, incluso come acconto su una nuova casa o come deposito di sicurezza in un appartamento.

Altre esenzioni di proprietà federali

Secondo la legge federale, l'esenzione per le famiglie fa parte di un pacchetto più ampio di esenzioni bancarie che proteggono beni e diritti fisici da creditori non garantiti:

  • Veicoli a motore, fino a $ 3, 775 in valore stimato
  • Gioielli, fino a $ 1, 600
  • Articoli per la casa, come mobili e elettrodomestici, fino a $ 600 per articolo e $ 12, 625 in valore aggregato
  • Contratti di assicurazione sulla vita, fino a $ 12, 625
  • Pagamenti dell'assicurazione sulla vita che sono necessari per il vostro supporto (nessun limite specificato)
  • Aiuti alla salute prescritti dal punto di vista medico, come le macchine portatili per l'ossigeno (non è stato specificato alcun limite)
  • Prestazioni federali, come la previdenza sociale e le indennità di disoccupazione (nessun limite specificato)
  • Alimenti e pagamenti di supporto necessari per il supporto (senza limite specificato)
  • Conti pensionistici esentasse, con un cap di $ 1.283.025 su IRA tradizionali e IRA Roth e nessun limite specificato su altri tipi di conti

È importante sottolineare che l'esenzione dalla casa non protegge la vostra residenza principale contro la preclusione. Se diventi insolvente sul tuo mutuo, non puoi rimanere nella tua casa semplicemente perché è la tua fattoria.

L'esenzione per le famiglie può anche non essere applicata ad altri prestiti o debiti garantiti dal vostro interesse nella vostra casa, come i privilegi di meccanici e i prestiti di ristrutturazione FHA. Se non sei sicuro se un tipo specifico di debito è coperto, verifica con un avvocato immobiliare autorizzato a esercitare nella tua zona.

Esenzioni di esecuzioni federali e statali

Se il tuo stato non ha la propria esenzione dalla famiglia, puoi approfittare dell'esenzione della fattoria federale durante il deposito di fallimento. Tuttavia, la maggior parte degli stati con esenzioni da casa (anche se non tutte) sono più generose dell'esenzione federale.

Questo è il caso del Massachusetts, dove l'esenzione per le famiglie varia fino a $ 500.000, secondo il Registro degli atti della Contea di Norfolk. In altri casi, l'esenzione dallo stato non specifica un limite di dollari. Invece, si applica a una superficie specifica, quindi la sua generosità dipende dal valore della proprietà sottostante. Ad esempio, l'Iowa consente ai proprietari di case di proteggere il loro intero interesse per le famiglie, con un limite di acri di 0, 5 acri in città e città incorporate e 40 acri in aree rurali e comunità non costituite in società.

Alcuni stati con esenzioni di homestead optano per il sistema federale. Se il tuo stato di residenza è uno, devi utilizzare l'esenzione della fattoria locale. Se il tuo stato ti consente di scegliere tra lo stato e l'esenzione federale, puoi farlo, probabilmente scegliendo il più generoso dei due.

Limiti di esenzione ai sensi della legge sulla prevenzione degli abusi dei fallimenti e la protezione dei consumatori del 2005
La Legge federale sulla prevenzione degli abusi e la protezione dei consumatori (BAPCPA), approvata nel 2005, impone alcune limitazioni importanti alle esenzioni di fallimento delle famiglie statali.

La più importante è la chiusura della cosiddetta "scappatoia della villa", attraverso la quale persone fortemente indebitate stabilirono la residenza negli stati con leggi favorevoli sulla proprietà, parcheggiarono la loro disponibilità di denaro in proprietà immobiliari e dichiararono la bancarotta poco dopo. Ciò si è verificato frequentemente in Florida, che aveva una esenzione dalle famiglie indulgente, a conduzione familiare.

BAPCPA ha limitato l'esenzione dalla proprietà statale a circa $ 155.000 per gli individui e circa $ 310.000 per le coppie sposate nei seguenti casi:

  • Quando la proprietà della fattoria è stata acquisita tramite un trasferimento fraudolento nei 10 anni precedenti
  • Quando l'individuo o la coppia indebitati ha acquistato la proprietà di una fattoria entro 40 mesi (1.215 giorni) prima del deposito di fallimento, con l'importante eccezione che i proventi derivanti dalla vendita della proprietà precedente del debitore - e successivamente utilizzati per acquistare la loro attuale fattoria - possono essere aggiunto all'esenzione dalla famiglia
  • Quando il debitore è stato condannato per un crimine

Come l'esenzione federale standard delle famiglie, l'esenzione BAPCPA aumenta periodicamente per tenere il passo con l'inflazione. Si applica in tutti i 50 stati e sostituisce la legge statale ogni volta che si verifica un conflitto.

Caratteristiche comuni degli statuti di Homestead

Considerando che l'esenzione federale della casa è progettata specificamente per proteggere i proprietari di case contro i creditori non garantiti in caso di bancarotta, le leggi sulle proprietà statali sono più ampie. Generalmente proteggono i singoli capifamiglia, le coppie sposate e talvolta singoli individui (inclusi i dipendenti e i non dipendenti).

Si concentrano su tre aree importanti:

  1. Rifugio per i coniugi sopravvissuti . Gli statuti di famiglia generalmente forniscono ai coniugi superstiti e alle persone a carico, compresi i figli minori, la protezione contro i crediti dei creditori non garantiti, come gli emittenti di carte di credito. Forniscono inoltre ai coniugi e ai superstiti sopravvissuti una protezione contro le richieste di risarcimento dell'ex coniuge del proprietario deceduto e di altri figli o figliastri, anche se la volontà del proprietario della casa non specifica che la proprietà doveva essere lasciata alla nuova famiglia. Per rimanere idonei a questa protezione, i coniugi superstiti o le loro famiglie devono fornire (e pagare) il mantenimento e la manutenzione delle proprietà coperte, le tasse sulla proprietà e le rate del mutuo, se applicabile. Devono anche mantenere la proprietà come loro residenze primarie e possono perdere i loro diritti di proprietà dopo essersi trasferiti altrove, anche se conservano le proprietà ereditate.
  2. Protezione dei beni in caso di fallimento . Generalmente, un creditore non garantito non può forzare la vendita di proprietà di case private quando gli interessi del proprietario sono inferiori ai valori in dollari di esenzione dall'estensione delle case in questione, o quando la proprietà è inferiore ai limiti di superficie. Quando gli interessi del proprietario sono maggiori dei valori in dollari pertinenti o dei limiti di superficie, un creditore può essere autorizzato a forzare una vendita, ma il proprietario ha il diritto di trattenere i proventi massimi consentiti dalla legge.
  3. Limitazione dell'esposizione alle tasse di proprietà . Molti (ma non tutti) gli statuti delle proprietà statali limitano l'esposizione dei proprietari alle imposte sulla proprietà locali esentando parte del loro valore dai calcoli della valutazione fiscale. Per esempio, in uno stato con una esenzione dalla tassa di proprietà di $ 50.000, un proprietario di abitazione che vive in una fattoria con un valore stimato di $ 200.000 paga le tasse di proprietà come se la casa valesse solo $ 150.000. Le esenzioni dall'imposta sulla proprietà non incidono sui valori di rivendita delle case, ei proprietari di casa mantengono il diritto di voto sui prelievi e aumenti dei loro comuni e distretti scolastici, anche se le loro case sono completamente esenti da imposte. In alcuni stati, alcuni gruppi demografici hanno diritto a più generose esenzioni dalla tassa sulla proprietà. Ad esempio, secondo il controllore del Texas degli account pubblici, ogni homesteader texano ha diritto a una esenzione dalla tassa di proprietà di $ 25.000 per le tasse scolastiche, ma i disabili e gli over 65 hanno un ulteriore esenzione di $ 10.000.

Le leggi sulle proprietà statali spesso proteggono i proventi delle assicurazioni dei proprietari di case dai creditori per un determinato periodo di tempo (di solito da uno a due anni, ma potenzialmente più lungo) dopo un evento coperto che danneggia gravemente o distrugge una proprietà di homesteaded.

Esclusioni chiave agli statuti di Homestead

Gli statuti di famiglia non danno carta bianca ai creditori o alle autorità fiscali locali. Alcuni statuti statali sono più generosi di altri, ma nessuno è assoluto.

Oltre alle ipoteche e altri privilegi garantiti da interessi nella proprietà homesteaded, le leggi di homestead tendono a non proteggere i proprietari di casa ei loro eredi da:

  • Vendite forzate relative a imposte federali, statali o locali (privilegi fiscali)
  • Esecuzione di sentenze relative al sostegno a coniugi attuali o ex o figli minori
  • Soddisfazione dei privilegi che precedono la creazione della fattoria (l'assicurazione sul titolo spesso può prevenire questo problema)
  • Vendite forzate relative al soddisfacimento del canone di locazione delinquente (ciò può verificarsi quando il proprietario di una casa mobile di proprietà acquisisce un debito significativo nei confronti del proprietario del lotto in cui è parcheggiata)

Inoltre, le aziende di homesteader devono comprendere i requisiti dei loro statuti statali per la manutenzione delle aziende agricole. Ad esempio, in alcune giurisdizioni, anche l'affitto temporaneo di una proprietà privata costituisce l'abbandono e può invalidare le protezioni offerte dagli statuti dello Stato.

Esempi di statuti di famiglia statale

Quello che segue è un esempio rappresentativo degli statuti delle proprietà statali. Tieni presente che i loro contenuti, in particolare i valori in dollari, sono soggetti a modifiche quando vengono emanate nuove leggi. Per informazioni aggiornate sulle leggi della casa madre nel proprio paese, consultare l'autorità statale o l'autorità per l'alloggio.

Texas

  • Esenzione dall'imposta di proprietà : tutti i proprietari di case in Texas possono richiedere un'esenzione dalla tassa scolastica di $ 25.000, riducendo il valore stimato delle loro proprietà di $ 25.000 a fini di tassazione del distretto scolastico locale. Le persone con disabilità giuridica e i proprietari di case over 65 possono richiedere un'ulteriore esenzione dalla tassa scolastica di $ 10.000. Le contee del Texas sono autorizzate a concedere esenzioni fiscali "facoltative" per le famiglie fino al 20% (o $ 5.000, a prescindere dal valore inferiore) del valore stimato ai fini fiscali della contea (separato dalle tasse del distretto scolastico). Ad esempio, la Contea di Harris, dove si trova la città di Houston, offre una esenzione dalla tassa di contea del 20%. Le contee possono offrire esenzioni facoltative aggiuntive fino a $ 3.000 per i sovrani over 65 e disabili. Alcune contee offrono ulteriori esenzioni per determinati gruppi o classi demografiche. Per esempio, i proprietari di case della Contea di Harris, le cui disabilità connesse al servizio militare li rendono incapaci di lavorare, possono richiedere un'esenzione del 100% sulle tasse di contea.
  • Esenzione dal creditore : soggetta al requisito di residenza BAPCPA di 40 mesi, la legge del Texas consente agli occupanti del proprietario di una casa di esentare dal sequestro di creditori non garantiti un valore in dollari illimitato. Nelle città e città incorporate, una proprietà esente non può superare i 10 acri. Nelle aree rurali, il limite di dimensioni è di 100 acri per i proprietari terrieri individuali e di 200 acri per le famiglie.

Florida

  • Esenzione dall'imposta di proprietà : la legge della Florida consente ai proprietari di case di esentare i "primi" $ 25.000 in valore valutato da tutte le imposte e il "terzo" $ 25.000 da imposte non scolastiche. Fondamentalmente, una casa del valore di $ 75.000 è tassata come se fosse del valore di $ 25.000 per la parte non scolastica della fattura fiscale del proprietario della casa, e come se valesse $ 50.000 per la parte delle scuole del conto.
  • Esenzione dal creditore : soggetta al requisito di residenza BAPCPA, la legge della Florida consente un'esenzione illimitata dal valore in dollari. Nei comuni incorporati, una proprietà esente non può essere superiore a 0, 5 acri. Nelle aree non costituite in società, una proprietà esente non può superare i 160 acri.

Massachusetts

  • Esenzione dall'imposta di proprietà: non esiste alcuna esenzione dalla tassa di proprietà per le fattorie in Massachusetts.
  • Esenzione dal creditore : il Massachusetts esonera automaticamente $ 125.000 in equità domestica dal sequestro del creditore. I proprietari di case che registrano dichiarazioni di homestead con il loro registro locale di atti (registratore di contea) possono esentare fino a $ 500.000. Le persone disabili di qualsiasi età, così come le persone non disabili di età pari o superiore a 62 anni, godono di esenzioni personali fino a $ 500.000 ciascuna. Ciò significa che una coppia i cui membri sono entrambi disabili o entrambi con più di 62 anni può esentare fino a $ 1.000.000.

Kansas

  • Esenzione dall'imposta sulla proprietà: i proprietari di abitazioni del Kansas possono richiedere annualmente rimborsi di proprietà parziali. I rimborsi si applicano solo alle imposte generali sulla proprietà e non si applicano alle imposte sulla proprietà valutate a più di $ 350.000. Il valore annuale massimo del rimborso è $ 700. I proprietari di case a basso reddito (coloro che guadagnano meno di $ 19, 100 di reddito annuo) di 65 anni e più possono qualificarsi per il rimborso di Tax Tax Relief, che restituisce il 75% delle tasse sulla proprietà pagate ogni anno.
  • Esenzione dal creditore : soggetta al requisito di residenza BAPCPA, Kansas consente un'esenzione illimitata dal valore in dollari. Gli abitanti di una casa nei municipi costituiti possono esentare fino a un solo acro, mentre gli homesteader altrove possono esentare fino a 160 acri.

Come Homestead Your Primary Residence

La procedura per l'homesteading di una residenza primaria varia a seconda della giurisdizione, ma generalmente non è né difficile né costosa. Nella maggior parte degli stati, una residenza guadagna lo stato di homestead semplicemente in virtù del proprietario della casa che si chiude sulla proprietà e dichiara la sua residenza principale.

In Nevada, Virginia e Vermont, è richiesta una procedura di homesteading formale. Anche negli stati in cui non è richiesta l'homesteading formale, la dichiarazione formale di una fattoria conferisce importanti tutele, come la continuazione della designazione della fattoria e la protezione dei proventi della vendita da parte dei creditori per un periodo determinato (che varia da stato) dopo che la casa è venduto.

In generale, il processo di homesteading segue questo schema. Per istruzioni specifiche per il tuo locale, consulta le autorità locali o cittadine.

  1. Valuta l'idoneità della tua proprietà . Esamina gli statuti della tua proprietà statale e determina se la proprietà che desideri proteggere rispetta i criteri di ammissibilità applicabili. Tieni presente che, in base a BAPCPA, potresti non essere in grado di proteggere l'intero valore della tua casa se ci hai vissuto per meno di 40 mesi.
  2. Determina se il tuo stato richiede una dichiarazione . La maggior parte degli stati non richiede ai proprietari di case di dichiarare formalmente le fattorie. Per determinare se il tuo stato fa, controlla con l'autorità di residenza dello stato o l'ufficio del registratore locale. Laddove è richiesta una dichiarazione formale, le autorità generalmente forniscono moduli standardizzati o di esempio che è possibile compilare online o manualmente. Ad esempio, il Registratore della Contea di Clark (Nevada) offre un modulo standard di una pagina online. Una volta ottenuto il modulo, capire se è necessario presentare la dichiarazione su base ricorrente (ad esempio, Vermont richiede dichiarazioni annuali) o solo una volta.
  3. Raccogliere le informazioni richieste . Le informazioni richieste per dichiarare la proprietà variano a seconda dello stato, ma in genere includono il numero di pacco del valutatore (APN), l'indirizzo della proprietà, una descrizione legale della proprietà (con dimensioni e limiti), l'interesse del proprietario nella proprietà e gli attuali residenti della proprietà (compresi i dipendenti). La maggior parte di queste informazioni può essere trovata sull'atto della proprietà.
  4. Completa e autentica il modulo . Utilizzando le informazioni che hai raccolto, compila completamente il modulo. Se il tuo registratore locale richiede che le dichiarazioni di homestead siano autentificate, portala a un notaio con una prova di identità accettata e firmala alla presenza del notaio. A seconda di dove si notarizza il modulo, questo passaggio potrebbe richiedere una commissione nominale, spesso intorno ai $ 5.
  5. File il modulo . Archiviare il modulo completo e autenticato presso l'ufficio del registratore di contea. Anche se i moduli di dichiarazione di homestead non sono documenti molto complessi, è imperativo che il tuo modulo sia completato correttamente e il personale del tuo registratore non è in grado di fornire utili consigli su questo fronte. Se siete tutti preoccupati per la vostra capacità di compilare il modulo da soli, consultate un avvocato - nel caso in cui dovete richiamare i diritti della vostra fattoria, l'ora o due in spese legali si pagheranno rapidamente.
  6. Ottenere conferma scritta del deposito . L'ufficio del tuo registratore dovrebbe fornire una copia della dichiarazione depositata recante il timbro del registratore. Questo indica che è stato archiviato ed è registrato.

Parola finale

Sebbene l'assicurazione per i proprietari di case e la legge sulle proprietà familiari assomiglino poco all'altra in senso giuridico, entrambi proteggono da perdite catastrofiche che possono cambiare la vita di una famiglia durante la notte. Proprio come non vorresti mai presentare un reclamo al tuo assicuratore di casa, preferiresti non sottoporre mai a test i limiti dell'esenzione della tua casa da parte dello Stato per i depositi bancari o le indennità di occupazione per i coniugi superstiti. Ma, quando tutto è stato detto e fatto, è confortante sapere che almeno parte del vostro interesse per la vostra residenza primaria è parzialmente protetto dalla sfortuna.

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