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Che cosa è un mutuo inverso (HECM) - Come funziona, Pro e Contro


Molti anziani fanno fatica a sbarcare il lunario ogni mese. Allo stesso tempo, spesso possiedono migliaia di dollari di proprietà immobiliari sotto forma di patrimonio netto nella loro casa. Ma a meno che non agiscano, quell'equità rimane intoccabile, incapace di aiutarli con le spese di vita di base. Quel che è peggio è che i pagamenti ipotecari riducono ulteriormente i loro contanti disponibili ogni mese per pagare le spese cruciali.

Un rapporto della Fondazione della famiglia Henry J. Kaiser afferma che più di tre dei quattro anziani di età superiore ai 65 anni hanno un'equità nelle loro case che vanno da $ 67.700 a $ 325.200. Uno su 20 ha un'equità domestica superiore a $ 398.500 e l'1% ha più di $ 799.850.

Eppure quasi la metà degli anziani americani dipendono dalla sicurezza sociale per almeno la metà o più delle loro entrate, mentre una delle otto dipende esclusivamente dalla sicurezza sociale. Ma molti di questi anziani hanno un'equità domestica che potrebbe essere convertita in entrate monetarie.

Se voi oi vostri genitori siete "ricchi di casa" ma poveri di soldi, è il momento di considerare se un mutuo inverso sulla casa di famiglia è un'alternativa migliore alle tradizionali vie di conversione del patrimonio netto in un bene in contanti.

Metodi tradizionali per convertire l'equità domestica in contanti

Per gli anziani che anticipano e desiderano vivere nella loro attuale residenza per il prossimo futuro, ci sono alcuni modi tradizionali (escluso il mutuo inverso) per convertire il capitale proprio in denaro:

  • Prestiti azionari domestici . Un mutuo per la casa è essenzialmente un prestito concesso al proprietario della casa garantito dalla concessione da parte del mutuante di un secondo pegno ipotecario sul patrimonio immobiliare. Il prestito sottostante può raggiungere il 100% del capitale del proprietario, in base ai criteri del prestatore, al merito di credito del mutuatario e alle condizioni di rimborso negoziate. Ad esempio, un proprietario di una casa con azioni può solitamente prendere in prestito una somma forfettaria pari a un importo compreso tra l'80% e il 100% del capitale netto.
  • Linea di credito di equità domestica . Una linea di credito di equità domestica (HELOC) è una linea di credito rotativo in un importo fino al valore del patrimonio netto, solitamente con un tasso di interesse regolabile, quindi gli importi dei pagamenti variano da un mese all'altro. Come altri prestiti personali, i termini del prestito e l'ammontare del credito che possono essere disponibili sono soggetti a negoziazione tra il mutuatario e il creditore.
  • Incassare il rifinanziamento ipotecario . Man mano che i tassi di interesse si abbassano e / o il loro patrimonio cresce, molti proprietari di case rifinanziano in modo da poter ridurre il tasso di interesse sul prestito sottostante e successivamente ridurre i loro pagamenti mensili o convertire una parte del loro capitale in denaro. Ad esempio, diciamo che un proprietario di casa ha acquistato una nuova casa nel 2000 per $ 312.000. Il prestito a tasso fisso di 30 anni, 6% richiede un pagamento mensile di $ 1824, 40. Oggi, la casa ha un valore stimato di $ 350.000 e i tassi di interesse sono scesi al 3, 5%. Il proprietario rifinanzia la casa ad un tasso del 3, 5% per 30 anni con un pagamento mensile di $ 1, 582, 85. Come conseguenza del rifinanziamento, il proprietario della casa paga l'ipoteca iniziale, ha ridotto il suo pagamento di oltre $ 240 ed è in grado di estrarre $ 30.000 in contanti dal capitale proprio accumulato.

Sebbene questi metodi siano un mezzo per accedere all'equità bloccata, condividono tutti una serie di svantaggi:

  • Esposizione continua al declino immobiliare . Dal momento che il creditore ha "pieno ricorso" al proprietario se il mutuo non viene rimborsato, il proprietario della casa è responsabile se i proventi della vendita della proprietà sono inferiori al mutuo in essere. Gli immobili con un valore inferiore al mutuo sono considerati "sott'acqua", una condizione in cui molti proprietari di case si sono trovati dopo la crisi dei titoli ipotecari del 2008-2009.
  • Pagamenti richiesti per la durata del nuovo mutuo . Il proprietario di casa che rifinanzia la sua casa nel nostro esempio aveva fatto quasi 14 anni dei 30 anni di pagamenti. Il rifinanziamento - con un nuovo prestito - riavvia l'orologio per altri 30 anni, aggiungendo in sostanza 14 anni di pagamenti alla vecchia scadenza. Gli anziani in pensione possono non avere sufficienti entrate per poter effettuare comodamente i pagamenti dopo il pensionamento.
  • Prelievi ipotecari in caso di insolvenza da parte del mutuante . L'obbligo legale di effettuare pagamenti al creditore esiste per la durata del prestito. Il mancato pagamento può comportare la preclusione e la vendita della proprietà. Se il mutuo è sott'acqua, gli anziani non solo perdono la casa, ma devono compensare la differenza tra i proventi della vendita e il mutuo in essere.

Che cosa è un mutuo ipotecario inverso?

Un mutuo ipotecario di casa inverso - a volte indicato come un mutuo di conversione equità domestica (HECM) - è approvato FHA solo per gli anziani, ed è un metodo sempre più popolare per i proprietari di casa anziani (62 anni e oltre) per convertire l'eccesso di equità domestica in una somma forfettaria di denaro contante, una linea di credito o una serie annuale di pagamenti mensili regolari.

Come funziona

Il mutuante che fa il mutuo inverso ha un privilegio ipotecario prima sulla proprietà, ma non riceve pagamenti sul prestito come in un mutuo tradizionale, né è il proprietario della casa responsabile per eventuali carenze di valore quando il prestatore riceve l'immobile alla morte o spostare il proprietario della casa. La bellezza in questo tipo di prestito è che il mutuatario riceve denaro dal prestatore, il cui ammontare è basato sulla quantità di equità nella casa insieme ad altri fattori, come l'età e il tasso di interesse. Tuttavia, poiché la casa viene utilizzata come garanzia sul prestito, il prestatore riceve la proprietà al momento della morte o del trasferimento del proprietario della casa. (Ciò detto, il proprietario della casa o gli eredi possono pagare il prestito in qualsiasi momento e quindi mantenere la casa).

Ad esempio, un mutuante ipotecario inverso si impegna a fare un primo privilegio ipotecario di $ 150.000 sulla casa del proprietario della casa che ha un valore stimato attuale di $ 300.000. Tuttavia, il proprietario della casa ha un precedente mutuo ipotecario al posto di $ 100.000. Usando i proventi del nuovo prestito ($ 150.000), il proprietario della casa paga l'ipoteca esistente di $ 100.000, lasciando i proventi in eccesso di $ 50.000. (Se la casa non avesse un mutuo esistente, i proventi del proprietario della casa sarebbero pari all'intero $ 150.000). Il proprietario della casa può scegliere di ricevere il pagamento in uno dei seguenti modi:

  1. Prendi i $ 50.000 in contanti - ciò che viene chiamato un "pagamento forfettario" - immediatamente alla chiusura e spendilo o salvalo come desideri. Non ci sono conseguenze fiscali.
  2. Prendi i $ 50.000 in una serie di pagamenti mensili dal mutuante ipotecario inverso. I pagamenti possono essere basati su un numero fisso di pagamenti o un calcolo attuariale per l'aspettativa di vita del proprietario della casa.
  3. Prendi i $ 50.000 sotto forma di una linea di credito che può essere utilizzata in qualsiasi momento dal proprietario della casa. Se il proprietario della casa ritarda il prelievo dalla linea, la società ipotecaria ridurrà l'interesse addebitato sul mutuo inverso sottostante.
  4. Prendi i $ 50.000 in una combinazione di pagamenti e una linea di credito.

Il proprietario della casa non è mai tenuto a effettuare pagamenti di capitale o interessi su un mutuo ipotecario inverso. Queste caratteristiche - il pagamento di denaro da un prestatore al proprietario della casa che non è imponibile e non incide sui sussidi Social Security o Medicare - possono in particolare avvantaggiare gli anziani a corto di denaro.

Eleggibilità

Esistono diversi requisiti di ammissibilità chiari per i mutuatari per ottenere un mutuo inverso.

  • I mutuatari devono avere almeno 62 anni.
  • La casa acquistata deve essere la residenza principale dei mutuatari.
  • La proprietà deve essere una singola famiglia o un condominio approvato FHA.
  • I mutuatari devono completare una sessione di consulenza approvata dall'HUD per assicurarsi che comprendano i costi finanziari e i requisiti legali dell'HECM.
  • I mutuatari devono avere la capacità finanziaria di pagare le spese obbligatorie come le tasse di proprietà, l'assicurazione dei proprietari di casa e la normale manutenzione.

La tariffa e i costi

Il tasso di interesse sui mutui ipotecari, sia convenzionali che inversi, può essere a tasso fisso o variabile e si basa sui tassi di interesse di mercato esistenti e sulle decisioni commerciali di ogni società di mutui per differenziarsi dai concorrenti. Di conseguenza, le tariffe di solito variano in qualche modo dal mutuante al mutuante, così come i tassi variano per i mutui convenzionali.

Oltre alle tradizionali tariffe di chiusura, viene addebitato un premio assicurativo ipotecario anticipato (MIP). La commissione è pari allo 0, 5% se il rapporto prestito / valore (LTV) è pari o inferiore al 60% o al 2, 5% se l'LTV è superiore al 60%. Ogni anno viene addebitato un ulteriore MIP dell'1, 5%. Questo fornisce la protezione del prestatore nel caso in cui il valore della casa diminuisca durante la durata del mutuo inverso. Vale la pena notare che i mutui immobiliari convenzionali di solito non richiedono un'assicurazione ipotecaria se l'acconto della casa è del 20% o più.

Requisiti di prestito

Proprio come nei mutui tradizionali, i creditori richiedono che i proprietari di case acquistino e mantengano l'assicurazione di proprietà, paghino le tasse di proprietà quando sono dovute e mantengano la proprietà in condizioni ragionevoli. Poiché i mutui inversi differiscono dai mutui tradizionali in quanto non vi è mai un obbligo di effettuare pagamenti al creditore ipotecario, il prestito matura (o può essere chiamato solo dal creditore) in specifiche condizioni denominate "eventi di scadenza", come il seguente :

  • Tutti i mutuatari sono morti.
  • Tutti i mutuatari hanno venduto o convertito il titolo della proprietà a terzi.
  • La proprietà non è più la residenza principale di qualsiasi mutuatario a causa di morte o una condizione fisica o mentale che dura più di 12 mesi.
  • I mutuatari si rifiutano di pagare le tasse di proprietà o di mantenere l'assicurazione sulla proprietà e hanno avuto la possibilità di correggere le carenze.
  • I mutuatari rifiutano o non sono in grado di mantenere la proprietà in buono stato dopo un processo di messa in mora e aggiudicazione.

In tali casi, il proprietario della casa (se lui o lei è vivo) o la tenuta ha la possibilità di mantenere la casa pagando il mutuo ipotecario inverso. Se la casa è valutata meno del mutuo nel momento in cui il prestito è dovuto, il proprietario della casa o l'esecutore della proprietà non intraprende alcuna azione se non per facilitare la chiusura della casa da parte del mutuante. Il prestatore quindi vende la proprietà il più possibile, applicando i proventi al prestito in essere.

È importante notare che se c'è ancora del contante dopo il rimborso del prestito, l'eccesso viene restituito alla proprietà. Se il prestito è superiore al ricavato della vendita, la perdita è sostenuta esclusivamente dalla società di ipoteca d'inversione.

Come mutui inversi si differenziano dai prestiti ipotecari tradizionali

Ci sono diverse caratteristiche insolite di mutui inversi che differiscono dai mutui tradizionali.

  1. La sicurezza unica del prestatore per un mutuo inverso è la proprietà di casa . Dal momento che il proprietario della casa non è mai tenuto a effettuare pagamenti ipotecari, la fonte di rimborso al mutuante è la vendita della proprietà in caso di morte del proprietario o di spostamento dalla proprietà. Per contratto, il proprietario è autorizzato a rimanere nella proprietà fino a quando lui o lei sta vivendo e la casa è la sua residenza principale.
  2. La valutazione del credito o la storia del proprietario di casa è irrilevante . Poiché il proprietario non è tenuto a effettuare pagamenti, la sua condizione finanziaria passata o presente non è un fattore di sottoscrizione né la determinazione del tasso di credito esteso sul mutuo.
  3. I rapporti prestito / valore (LTV) sono inferiori rispetto ai mutui tradizionali . I creditori tradizionali sono garantiti sia dal valore di mercato della proprietà che dalla responsabilità finanziaria dei mutuatari. Di conseguenza, alcuni istituti di credito presteranno fino al 100% del valore di mercato della proprietà. I rapporti LTV dei mutui inversi variano tipicamente tra il 50% e il 65%.
  4. The Older the Youngest Borrower, il maggiore rapporto prestito-valore per i mutui inversi . L'aspettativa di vita attuariale del mutuatario più giovane è la base per il calcolo del termine probabile del prestito. Tuttavia, il prestito non matura fino a quando l'ultimo proprietario vivente muore o si allontana da casa. Se il proprietario muore prima del previsto, il capitale del prestito diventa esigibile a quel punto; se il proprietario vive più a lungo del progetto di tabelle attuariali, il prestito è prolungato fino alla morte successiva. Ad esempio, una donna di 80 anni ha 9, 61 anni di aspettativa di vita rimanente mentre una donna di 70 anni sarebbe di 16, 33 anni. Nel nostro esempio, l'importo massimo del prestito per l'80enne sarebbe di $ 187, 712. Il mutuatario più anziano sulla stessa proprietà da $ 300.000 avrebbe ricevuto più di $ 50.000 del prestito per il giovane di 70 anni. In altre parole, il rapporto LTV è più alto per i super seniores.

Ridimensionamento e l'ipoteca inversa

Avendo cresciuto le loro famiglie nel momento in cui raggiungono l'età della pensione, molti anziani cercano un'impronta edilizia più piccola con meno manutenzione e meno costi. Prima dello sviluppo di HECM per il prestito di acquisto - anche un prestito assicurato FHA - senior che stavano ridimensionando e volevano utilizzare un mutuo inverso dovevano sopportare due costose chiusure: il primo su un mutuo tradizionale per acquistare la casa più piccola, seguito da un secondo rifinanziamento (e chiusura) utilizzando i proventi del mutuo inverso per estinguere il mutuo tradizionale.

Realizzare l'HECM è un veicolo ideale per finanziare una nuova casa, massimizzare i proventi in denaro per il beneficio degli anziani ed eliminare i pagamenti della casa fino alla morte o una mossa successiva, la FHA ha approvato il prestito HECM per l'acquisto, eliminando il fastidio e il costo del chiusura ipotecaria tradizionale. Oltre ai requisiti standard di idoneità, presenta i seguenti mandati:

  • Qualsiasi differenza tra il prezzo di acquisto della nuova casa e i proventi del prestito HECM deve essere pagata in contanti dal mutuatario alla chiusura. Ad esempio, se il prezzo di acquisto della casa è di $ 300.000 e l'importo del prestito netto dopo i costi di liquidazione è di $ 140.000, i mutuatari devono avere $ 160.000 in contanti per chiudere.
  • I mutuatari devono completare una sessione di consulenza approvata dall'HUD per assicurarsi che comprendano i costi finanziari e i requisiti legali dell'HECM.

Mentre un mutuo convenzionale sulla nuova proprietà potrebbe richiedere meno contanti sulla chiusura del prestito rispetto alla HECM, richiede anche effettuare pagamenti mensili alla società di mutui. Ad esempio, i costi per chiudere l'acquisto di una casa da $ 300.000 con un prestito-valore dell'80% sarebbero di circa $ 70.000 ($ 60.000 di acconto + $ 10.000 di costi di chiusura). Il finanziamento con un'ipoteca HECM comporterebbe un costo aggiuntivo di $ 90.000 ($ 160.000 - $ 70.000), ma eliminerà eventuali pagamenti futuri di mutui (stimati a $ 1.200 al mese a tassi di interesse correnti) e perdite se il futuro valore di mercato della casa diminuirà. I potenziali mutuatari devono "eseguire i numeri" per determinare l'approccio migliore per la loro situazione.

Determinare se è giusto per te

Gli anziani che prevedono un mutuo inverso dovrebbero riconoscere che ha vantaggi e svantaggi, a seconda della loro situazione personale, delle condizioni finanziarie e dei desideri immobiliari.

vantaggi

  1. Nessun pagamento di mutuo è mai richiesto mentre un proprietario è vivo e vive nella proprietà.
  2. I mutui inversi non hanno un termine prestabilito, ma sono dovuti solo al verificarsi di specifici eventi definiti, come la morte dei mutuatari.
  3. Né il mutuatario inverso né il suo patrimonio sono a rischio finanziario se il valore della casa scende sotto o è inferiore al saldo del mutuo in qualsiasi momento.
  4. Il mutuatario ipotecario inverso o il suo patrimonio ha un'opzione in qualsiasi momento per rimborsare il mutuo ipotecario inverso e mantenere la proprietà della casa, come con altri prestiti ipotecari.
  5. Il rating di credito del mutuatario non è considerato nei criteri per la realizzazione di un mutuo ipotecario inverso. Un fallimento personale di un mutuatario non influirà sullo stato del mutuo inverso se sono soddisfatti altri requisiti.
  6. L'eccesso di capitale può essere assunto sotto forma di una somma forfettaria, mensile per un determinato termine o importo, come una linea di credito o una combinazione di tutti e tre.

svantaggi

  1. Per qualificarsi per un mutuo inverso, la proprietà deve essere la residenza principale dei mutuatari.
  2. Un mutuo inverso è limitato a tassi di valore del prestito-mercato più bassi (dal 50% al 65%) rispetto ai mutui tradizionali, che possono raggiungere il 100% del valore di mercato.
  3. Il mutuatario e il coniuge devono avere almeno 62 anni. I mutui inversi non sono disponibili per i debitori più giovani.
  4. Gli interessi sul mutuo inverso non sono deducibili ai fini dell'imposta sul reddito fino al pagamento del prestito.
  5. Viene addebitato un premio ipotecario anticipato, compreso tra lo 0, 5% e il 2, 5%, a seconda del rapporto prestito / valore, nonché un premio ipotecario annuo dell'1, 5%.
  6. I mutuatari richiedono una consulenza finanziaria preventiva prima dell'approvazione.
  7. A meno che gli eredi del mutuo inverso decidano di estinguere il mutuo inverso, il titolo della casa ritorna al mutuante e sarà venduto.

Parola finale

Come un titolo che non paga un dividendo o un'obbligazione zero coupon, l'equità in una casa non fornisce denaro al suo proprietario; qualsiasi aumento del valore del patrimonio netto è sospeso fino a quando l'attività è venduta o la casa è rifinanziata con un importo di prestito maggiore. Quello che è peggio è che gli anziani che ancora pagano i mutui stanno aggiungendo l'importo legato come equità nella loro casa. In molti casi, questi fondi potrebbero servirli meglio sotto forma di denaro disponibile.

Se voi oi vostri genitori avete 62 anni o più, l'HECM può essere uno strumento prezioso per aiutarvi a raggiungere la sicurezza finanziaria e la tranquillità. Ricorda che il mutuo inverso non è per tutti. Assicurati di comprendere gli obblighi e i diritti associati a un mutuo inverso prima di stipulare un accordo.

Voi o qualche membro della famiglia avete stipulato un mutuo inverso?


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