Molti anziani fanno fatica a sbarcare il lunario ogni mese. Allo stesso tempo, spesso possiedono migliaia di dollari di proprietà immobiliari sotto forma di patrimonio netto nella loro casa. Ma a meno che non agiscano, quell'equità rimane intoccabile, incapace di aiutarli con le spese di vita di base. Quel che è peggio è che i pagamenti ipotecari riducono ulteriormente i loro contanti disponibili ogni mese per pagare le spese cruciali.
Un rapporto della Fondazione della famiglia Henry J. Kaiser afferma che più di tre dei quattro anziani di età superiore ai 65 anni hanno un'equità nelle loro case che vanno da $ 67.700 a $ 325.200. Uno su 20 ha un'equità domestica superiore a $ 398.500 e l'1% ha più di $ 799.850.
Eppure quasi la metà degli anziani americani dipendono dalla sicurezza sociale per almeno la metà o più delle loro entrate, mentre una delle otto dipende esclusivamente dalla sicurezza sociale. Ma molti di questi anziani hanno un'equità domestica che potrebbe essere convertita in entrate monetarie.
Se voi oi vostri genitori siete "ricchi di casa" ma poveri di soldi, è il momento di considerare se un mutuo inverso sulla casa di famiglia è un'alternativa migliore alle tradizionali vie di conversione del patrimonio netto in un bene in contanti.
Per gli anziani che anticipano e desiderano vivere nella loro attuale residenza per il prossimo futuro, ci sono alcuni modi tradizionali (escluso il mutuo inverso) per convertire il capitale proprio in denaro:
Sebbene questi metodi siano un mezzo per accedere all'equità bloccata, condividono tutti una serie di svantaggi:
Un mutuo ipotecario di casa inverso - a volte indicato come un mutuo di conversione equità domestica (HECM) - è approvato FHA solo per gli anziani, ed è un metodo sempre più popolare per i proprietari di casa anziani (62 anni e oltre) per convertire l'eccesso di equità domestica in una somma forfettaria di denaro contante, una linea di credito o una serie annuale di pagamenti mensili regolari.
Il mutuante che fa il mutuo inverso ha un privilegio ipotecario prima sulla proprietà , ma non riceve pagamenti sul prestito come in un mutuo tradizionale, né è il proprietario della casa responsabile per eventuali carenze di valore quando il prestatore riceve l'immobile alla morte o spostare il proprietario della casa. La bellezza in questo tipo di prestito è che il mutuatario riceve denaro dal prestatore, il cui ammontare è basato sulla quantità di equità nella casa insieme ad altri fattori, come l'età e il tasso di interesse. Tuttavia, poiché la casa viene utilizzata come garanzia sul prestito, il prestatore riceve la proprietà al momento della morte o del trasferimento del proprietario della casa. (Ciò detto, il proprietario della casa o gli eredi possono pagare il prestito in qualsiasi momento e quindi mantenere la casa).
Ad esempio, un mutuante ipotecario inverso si impegna a fare un primo privilegio ipotecario di $ 150.000 sulla casa del proprietario della casa che ha un valore stimato attuale di $ 300.000. Tuttavia, il proprietario della casa ha un precedente mutuo ipotecario al posto di $ 100.000. Usando i proventi del nuovo prestito ($ 150.000), il proprietario della casa paga l'ipoteca esistente di $ 100.000, lasciando i proventi in eccesso di $ 50.000. (Se la casa non avesse un mutuo esistente, i proventi del proprietario della casa sarebbero pari all'intero $ 150.000). Il proprietario della casa può scegliere di ricevere il pagamento in uno dei seguenti modi:
Il proprietario della casa non è mai tenuto a effettuare pagamenti di capitale o interessi su un mutuo ipotecario inverso. Queste caratteristiche - il pagamento di denaro da un prestatore al proprietario della casa che non è imponibile e non incide sui sussidi Social Security o Medicare - possono in particolare avvantaggiare gli anziani a corto di denaro.
Esistono diversi requisiti di ammissibilità chiari per i mutuatari per ottenere un mutuo inverso.
Il tasso di interesse sui mutui ipotecari, sia convenzionali che inversi, può essere a tasso fisso o variabile e si basa sui tassi di interesse di mercato esistenti e sulle decisioni commerciali di ogni società di mutui per differenziarsi dai concorrenti. Di conseguenza, le tariffe di solito variano in qualche modo dal mutuante al mutuante, così come i tassi variano per i mutui convenzionali.
Oltre alle tradizionali tariffe di chiusura, viene addebitato un premio assicurativo ipotecario anticipato (MIP). La commissione è pari allo 0, 5% se il rapporto prestito / valore (LTV) è pari o inferiore al 60% o al 2, 5% se l'LTV è superiore al 60%. Ogni anno viene addebitato un ulteriore MIP dell'1, 5%. Questo fornisce la protezione del prestatore nel caso in cui il valore della casa diminuisca durante la durata del mutuo inverso. Vale la pena notare che i mutui immobiliari convenzionali di solito non richiedono un'assicurazione ipotecaria se l'acconto della casa è del 20% o più.
Proprio come nei mutui tradizionali, i creditori richiedono che i proprietari di case acquistino e mantengano l'assicurazione di proprietà , paghino le tasse di proprietà quando sono dovute e mantengano la proprietà in condizioni ragionevoli. Poiché i mutui inversi differiscono dai mutui tradizionali in quanto non vi è mai un obbligo di effettuare pagamenti al creditore ipotecario, il prestito matura (o può essere chiamato solo dal creditore) in specifiche condizioni denominate "eventi di scadenza", come il seguente :
In tali casi, il proprietario della casa (se lui o lei è vivo) o la tenuta ha la possibilità di mantenere la casa pagando il mutuo ipotecario inverso. Se la casa è valutata meno del mutuo nel momento in cui il prestito è dovuto, il proprietario della casa o l'esecutore della proprietà non intraprende alcuna azione se non per facilitare la chiusura della casa da parte del mutuante. Il prestatore quindi vende la proprietà il più possibile, applicando i proventi al prestito in essere.
È importante notare che se c'è ancora del contante dopo il rimborso del prestito, l'eccesso viene restituito alla proprietà . Se il prestito è superiore al ricavato della vendita, la perdita è sostenuta esclusivamente dalla società di ipoteca d'inversione.
Ci sono diverse caratteristiche insolite di mutui inversi che differiscono dai mutui tradizionali.
Avendo cresciuto le loro famiglie nel momento in cui raggiungono l'età della pensione, molti anziani cercano un'impronta edilizia più piccola con meno manutenzione e meno costi. Prima dello sviluppo di HECM per il prestito di acquisto - anche un prestito assicurato FHA - senior che stavano ridimensionando e volevano utilizzare un mutuo inverso dovevano sopportare due costose chiusure: il primo su un mutuo tradizionale per acquistare la casa più piccola, seguito da un secondo rifinanziamento (e chiusura) utilizzando i proventi del mutuo inverso per estinguere il mutuo tradizionale.
Realizzare l'HECM è un veicolo ideale per finanziare una nuova casa, massimizzare i proventi in denaro per il beneficio degli anziani ed eliminare i pagamenti della casa fino alla morte o una mossa successiva, la FHA ha approvato il prestito HECM per l'acquisto, eliminando il fastidio e il costo del chiusura ipotecaria tradizionale. Oltre ai requisiti standard di idoneità , presenta i seguenti mandati:
Mentre un mutuo convenzionale sulla nuova proprietà potrebbe richiedere meno contanti sulla chiusura del prestito rispetto alla HECM, richiede anche effettuare pagamenti mensili alla società di mutui. Ad esempio, i costi per chiudere l'acquisto di una casa da $ 300.000 con un prestito-valore dell'80% sarebbero di circa $ 70.000 ($ 60.000 di acconto + $ 10.000 di costi di chiusura). Il finanziamento con un'ipoteca HECM comporterebbe un costo aggiuntivo di $ 90.000 ($ 160.000 - $ 70.000), ma eliminerà eventuali pagamenti futuri di mutui (stimati a $ 1.200 al mese a tassi di interesse correnti) e perdite se il futuro valore di mercato della casa diminuirà . I potenziali mutuatari devono "eseguire i numeri" per determinare l'approccio migliore per la loro situazione.
Gli anziani che prevedono un mutuo inverso dovrebbero riconoscere che ha vantaggi e svantaggi, a seconda della loro situazione personale, delle condizioni finanziarie e dei desideri immobiliari.
Come un titolo che non paga un dividendo o un'obbligazione zero coupon, l'equità in una casa non fornisce denaro al suo proprietario; qualsiasi aumento del valore del patrimonio netto è sospeso fino a quando l'attività è venduta o la casa è rifinanziata con un importo di prestito maggiore. Quello che è peggio è che gli anziani che ancora pagano i mutui stanno aggiungendo l'importo legato come equità nella loro casa. In molti casi, questi fondi potrebbero servirli meglio sotto forma di denaro disponibile.
Se voi oi vostri genitori avete 62 anni o più, l'HECM può essere uno strumento prezioso per aiutarvi a raggiungere la sicurezza finanziaria e la tranquillità . Ricorda che il mutuo inverso non è per tutti. Assicurati di comprendere gli obblighi e i diritti associati a un mutuo inverso prima di stipulare un accordo.
Voi o qualche membro della famiglia avete stipulato un mutuo inverso?
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