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Cos'è un Piggyback 80-10-10 Mutuo - Pro e Contro


Un mutuo piggyback è esattamente quello che sembra - un mutuo su un altro. Questo insieme di due mutui è stato comunemente usato prima della crisi dei mutui per evitare di pagare un'assicurazione ipotecaria privata (PMI), quando gli acquirenti di case non avevano un acconto abbastanza grande.

Ora, questa combinazione di prestiti è molto più difficile da trovare. Tuttavia, può ancora essere un'opzione per gli acquirenti di case con un buon credito che hanno almeno un acconto del 10% e preferiscono non pagare le PMI.

Cos'è l'assicurazione ipotecaria privata?

Se non si dispone di un acconto del 20% sulla casa che ti interessa, i creditori in genere richiedono che tu paghi PMI. Questa assicurazione aiuta a proteggere il creditore nel caso in cui la vostra casa va in preclusione e il suo valore declina al punto che la vendita non coprirà l'ipoteca originale.

Dato che avere un acconto maggiore aiuta a prevenire questo scenario, non è necessario pagare un'assicurazione ipotecaria privata se il mutuo è inferiore o uguale all'80% del valore della propria casa. L'assicurazione ipotecaria privata non giova a te, il mutuatario, tranne che può permetterti di entrare in una "più" casa con meno acconti. Altrimenti, è semplicemente un costo aggiuntivo che verrà addebitato sul pagamento mensile del mutuo.

L'importo che dovrai pagare per l'assicurazione mutuo privata varia a seconda di quanto è grande il tuo prestito, quanto è buono il tuo credito e quanto è grande il tuo acconto. Ma una stima ragionevole è che costerà circa lo 0, 5% del valore del prestito originale ogni anno. Su un prestito da $ 200.000, questo equivale a $ 1.000 all'anno o $ 83 al mese.

Sulla maggior parte dei prestiti, le PMI possono essere rimosse una volta che il rapporto tra il prestito e il valore della casa scende sotto l'80%. È persino deducibile dalle tasse per alcune persone. Tuttavia, evitare questa spesa extra ti farà risparmiare denaro, soprattutto se la tua fascia di reddito è troppo alta per poter beneficiare della detrazione fiscale PMI.

Che cosa è un mutuo Piggyback?

Un metodo per evitare PMI è un mutuo piggyback o un mutuo "80-10-10". I numeri riflettono come verrà coperto il prezzo di acquisto. In particolare, il proprietario della casa stipulerà sia un mutuo primario e una seconda linea di credito ipotecario o equità domestica pari rispettivamente all'80% e al 10% del valore della casa.

Tieni presente, tuttavia, che i numeri non sono necessariamente corretti. Puoi ottenere un 80/15/5, un 75/15/10 o qualsiasi altra combinazione che il prestatore consentirà. Ciò mantiene anche l'ipoteca primaria pari o inferiore all'80%.

80%

Il primo numero si riferisce a quale percentuale del valore della casa coprirà l'ipoteca primaria. Deve essere inferiore o uguale all'80% per evitare PMI.

10%

Il numero medio si riferisce alla percentuale del prezzo di acquisto che sarà coperta da una seconda ipoteca, un prestito di equità domestica o una linea di credito di equità domestica. Il PMI non è richiesto su questo tipo di prestito, ma porterà un tasso di interesse più elevato rispetto al mutuo primario.

10%

Il numero finale si riferisce all'importo che il proprietario della casa dovrà calciare come acconto. Ancora una volta, non deve essere esattamente il 10%, ma quella quantità è comune.

Ora puoi capire perché questa configurazione è definita ipoteca "piggyback". Il secondo mutuo ipotecario sul primo, in modo da poter beneficiare di un prestito più grande senza un acconto più grande e ancora evitare di pagare PMI.

vantaggi

Di seguito sono riportati i pro e i contro generici di un mutuo ipotecario. Dovrai gestire i tuoi numeri per stabilire se è conveniente sottoscrivere un mutuo ipotecario o un mutuo tradizionale che includa PMI.

  1. Puoi acquistare una casa più grande . Si può beneficiare di un prestito combinato più grande con questo metodo rispetto al confezionamento di entrambi i prestiti in uno.
  2. Abbonamento mensile inferiore . Puoi risparmiare denaro evitando PMI.
  3. Trattamento fiscale . L'interesse per una seconda ipoteca o un prestito a casa è deducibile dalle tasse fino a $ 100.000.
  4. Piccolo acconto . Con questo metodo, puoi evitare PMI con un acconto del 10% o addirittura del 5%.

svantaggi

  1. Richiede un buon credito . È necessario disporre di un credito solido per ottenere questo tipo di prestito o per avere più senso finanziario di ottenere un prestito tradizionale con PMI.
  2. Più alto tasso di interesse . Pagherete un tasso d'interesse più alto sulla seconda ipoteca. In alcuni casi, pagare PMI invece di fare due prestiti potrebbe farti risparmiare sul tuo pagamento mensile.
  3. Costi e costi di chiusura . Un prestito piggyback è spesso più costoso in quanto devi pagare i costi di chiusura e le commissioni su due mutui anziché uno.
  4. Potrebbe non ottenere il pieno beneficio fiscale . L'interesse per una seconda ipoteca è deducibile solo per la parte del prestito inferiore a $ 100.000. Quindi se la tua seconda ipoteca è grande, potresti non ottenere il pieno beneficio fiscale.
  5. PMI è fiscalmente deducibile . Se rientri nei limiti di reddito stabiliti dall'IRS e puoi detrarre i pagamenti di PMI sulle tue tasse, un mutuo piggyback è meno probabile che sia economicamente vantaggioso.

Parola finale

Come con praticamente tutte le decisioni finanziarie, questo si riduce alla tua situazione e alla quantità di un acconto che ti puoi permettere. Ad esempio, se hai un acconto vicino al 20%, potresti stare meglio solo accettando un prestito con PMI. Anche se pagherai PMI per almeno alcuni mesi, quando il saldo del tuo prestito raggiunge l'80% del valore della tua casa, puoi chiedere al tuo prestatore di rimuoverlo. Questo approccio potrebbe essere meno costoso rispetto al pagamento di un tasso di interesse più elevato su una seconda ipoteca per molti anni oltre a costi di chiusura più elevati.

O se il tuo acconto è inferiore al 10%, il tasso di interesse sul tuo secondo mutuo potrebbe essere molto alto e quindi negare qualsiasi risparmio sui costi evitando PMI. Ti consigliamo inoltre di valutare se sei idoneo a detrarre le imposte sulle PMI e se puoi detrarre tutti gli interessi da una seconda ipoteca o solo una parte di essa.

Tutto ciò detto, migliore è il tuo credito, più è probabile che un mutuo ipotecario debba funzionare per te. Siate pronti a fare qualche ricerca per trovare un finanziatore che sia ancora disposto a scrivere questo tipo di prestito.

Prenderesti mai in considerazione l'ipotesi di ottenere un mutuo piggyback per la tua casa? Perché o perché no?


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