Rifinanziare il mutuo può essere una mossa per risparmiare denaro, ma non in ogni situazione. Poiché ci sono costi associati a tutti i rifinanziamenti, a volte ottenere un tasso di interesse più basso può essere effettivamente più costoso rispetto al mantenimento del prestito corrente. Inoltre, passare al setaccio tutte queste offerte di prestito può essere travolgente e persino fuorviante.
Quindi, come si determina se un rifinanziamento è giusto per te? In primo luogo, è necessario capire come funziona il rifinanziamento. Quindi, considera la tua situazione finanziaria e cosa vuoi ottenere con un rifinanziamento. Infine, dai un'occhiata ai prestiti a cui sei idoneo nel contesto dei tuoi obiettivi finanziari a lungo termine.
I fattori di seguito illustrano in dettaglio questo processo e ti aiuteranno a prendere una decisione informata in merito all'opportunità o meno di rifinanziare il tuo mutuo in corso.
Quando rifinanzi un mutuo sulla tua casa, paghi l'ipoteca originale e la sostituisci con una nuova. I termini e il tasso di interesse sul nuovo prestito possono essere diversi, ma la proprietà che garantisce il prestito è sempre la stessa.
Poiché possiedi già la proprietà , è spesso più facile rifinanziare di quanto non fosse per ottenere il prestito originale. Inoltre, se hai posseduto la tua proprietà per un lungo periodo, potresti avere un'equità significativa, che può anche facilitare il rifinanziamento.
Quando si tratta di costi, ci sono due cose importanti da capire. Il primo è che il rifinanziamento arriva con quasi altrettanti costi del mutuo iniziale. Avrai bisogno di pagare i costi di chiusura, l'assicurazione del titolo e le spese legali, e potresti anche dover pagare una stima, le tasse e le spese di trasferimento.
Sicuramente non è gratuito. Sebbene molte banche pubblicizzino mutui "a costo zero", non esiste davvero nulla di simile. Tuttavia, è possibile ottenere un mutuo ipotecario non tascabile in cui i costi di chiusura vengono aggiunti al saldo del prestito (il che significa che si pagheranno interessi sui costi di chiusura) o semplicemente pagheranno una tariffa più elevata per coprirli.
Pertanto, quando si considera un rifinanziamento, è fondamentale determinare se i risparmi ottenuti da un tasso di interesse inferiore compenseranno o meno i costi a cui si incorre.
La seconda cosa da capire è che i costi di chiusura variano in base alla tariffa. In altre parole, se si desidera la tariffa più bassa disponibile, i costi di chiusura saranno relativamente alti. In alternativa, se si accetta un tasso leggermente superiore, i costi di chiusura saranno probabilmente ridotti.
Ad esempio, un rifinanziamento del 6% potrebbe costarti $ 2.000 per chiudere, mentre un tasso inferiore al 5.75% potrebbe costarti $ 3.000. Ma se accetti un tasso del 6, 5%, potresti non avere affatto spese vive. In effetti, il prestito del 6, 5% potrebbe essere stato pubblicizzato come un prestito "a costo zero". Puoi vedere, tuttavia, che stai effettivamente "pagando" per i costi di chiusura sotto forma di un tasso di interesse più elevato.
Probabilmente sei già consapevole che un rifinanziamento può ridurre il pagamento mensile. Tuttavia, un tasso di interesse più basso può anche consentire di accumulare più rapidamente equità e pagare il saldo del prestito. Quando paghi il mutuo ogni mese, guarda attentamente la tua dichiarazione. Poiché il mutuo viene ammortizzato per un lungo periodo di tempo, in genere 30 anni, i pagamenti degli interessi costituiscono una parte significativa del pagamento mensile, in particolare durante i primi dieci anni del prestito.
Quando si rifinanzia il mutuo a un tasso di interesse più basso, l'importo che si paga in interessi diminuirà . Inoltre, se la durata della tua nuova ipoteca corrisponde a quanti anni sono rimasti sul tuo mutuo originale, l'importo che paghi al capitale salirà . Se potete permettervelo e non avete altri debiti di alto interesse, una buona strategia consiste nel dirigere la somma di denaro risparmiata da un rifinanziamento verso i pagamenti di capitale aggiuntivo. In questo modo, l'importo del mutuo mensile non cambia, ma puoi pagare la tua casa molto più velocemente.
Nella maggior parte dei casi, un rifinanziamento che comporta la rimozione di un'assicurazione ipotecaria privata (PMI) aiuterà anche a risparmiare denaro. Se la tua casa ha un'equità superiore al 20%, non dovrai pagare il PMI, a meno che tu non abbia un mutuo FHA o sia considerato un mutuatario ad alto rischio. Se paghi PMI e il tuo attuale istituto di credito non lo rimuoverà anche se la tua casa ha almeno il 20% di azioni, potresti voler considerare un rifinanziamento solo per questo motivo.
Considera quanto segue per avere un'idea di quanto è probabile che un rifinanziamento ti aiuti, se ne hai diritto, e come procedere per strutturarlo:
1. Tasso di interesse corrente
In poche parole, se si può ottenere in un mutuo a tasso più basso, vale la pena esaminare un rifinanziamento. Detto questo, considera quanto tempo ci vorrà per recuperare i costi di chiusura.
Ad esempio, se hai pagato $ 2, 000 per rifinanziare il tuo mutuo ad un tasso inferiore e il tuo pagamento è sceso di $ 150 al mese, probabilmente ci vorrà poco più di un anno per raggiungere il pareggio. Generalmente, almeno un punto e mezzo fino a una riduzione completa del tasso di interesse ti farà risparmiare abbastanza denaro per annullare i costi di chiusura entro pochi anni.
2. Prestito jumbo
Se il tuo mutuo iniziale era un "prestito jumbo", ma da allora hai pagato il saldo a meno di $ 417.000, potresti essere in grado di ottenere un rifinanziamento "regolare". In altre parole, ci sono buone probabilità che ti qualifichi per un tasso di interesse più basso anche se i tassi in generale non sono diminuiti in modo significativo.
3. Costi di chiusura
Dal momento che ogni mutuo, incluso un rifinanziamento, ha commissioni associate, è necessario capire come verranno pagati e se anche ha senso per la tua situazione.
Ad esempio, in un mutuo "a costo zero", si stanno applicando le commissioni sul saldo del prestito o accettando un tasso di interesse più elevato per coprire tali commissioni. Se te lo puoi permettere, risparmierai denaro nel lungo periodo pagando le tasse direttamente. Tuttavia, se non puoi permettertelo e hai intenzione di rimanere a casa tua per un po ', aggiungere le tasse al saldo del tuo prestito è probabilmente più vantaggioso che accettare un tasso di interesse più alto. Ma se ti aspetti di trasferirti nei prossimi anni, accettare il tasso di interesse più alto sarà più vantaggioso.
Considera la tua intera immagine finanziaria quando determini se finanziare o meno i tuoi costi di chiusura. Ad esempio, se si dispone di un debito con una carta di credito con interessi elevati, ma si hanno i soldi in cassa per permettersi i costi di chiusura, potrebbe avere senso estinguere il debito ad alto interesse e finanziare invece i costi di chiusura. Quindi, puoi indirizzare i pagamenti che sarebbero andati alla tua carta di credito al tuo mutuo per la casa. In questo modo, è possibile pagare i costi di chiusura più rapidamente di quanto si potrebbe avere pagato lo stesso importo del debito della carta di credito.
4. Penale per il pagamento anticipato del mutuo
Alcuni broker e istituti di credito ipotecario offrono prestiti che prevedono una penalità per il pagamento anticipato di un mutuo. Mentre un prestito con una penalità di pagamento anticipato di solito ha commissioni più basse o un tasso migliore, se si paga il prestito in anticipo, è necessario pagare una tassa che può essere ripida. La penalità è in vigore per un determinato periodo di tempo e talvolta può andare giù con il tempo. Ma se si vuole rifinanziare il mutuo prima che scada la penalità di pagamento anticipato, si dovrà pagare la sanzione, che in definitiva può rendere il rifinanziamento più costoso di quello che vale.
5. Durata del soggiorno in casa
Questo è importante nel contesto dei costi di chiusura e soprattutto se si considera un nuovo prestito con una penalità di pagamento anticipato. Quando si tratta di costi di chiusura, si desidera assicurarsi di recuperare la spesa prima di spostarsi.
Ad esempio, se hai pagato $ 2, 000 in costi di chiusura e ora paghi $ 100 in meno sugli interessi ogni mese, ci vorranno 20 mesi prima che tu ti distacchi effettivamente e inizi a vedere risparmi reali. Se hai finanziato quei costi di chiusura aggiungendoli al saldo del prestito, ci vorrà ancora più tempo.
Se non hai intenzione di essere a casa tua per almeno due anni, probabilmente non vale la pena rifinanziare a meno - a meno che, forse, si rifinanzi da una percentuale molto alta a una molto più bassa, o se si scambi fuori-di- costi di chiusura delle tasche per un tasso di interesse più elevato che è ancora inferiore al tasso ipotecario originale.
Se stai intrattenendo l'idea di applicare una penalità di pagamento anticipato sul tuo nuovo prestito per ottenere una tariffa inferiore, dovresti impegnarti a rimanere a casa tua attraverso il periodo di penalità di pagamento anticipato, che potrebbe essere fino a cinque anni o più.
6. Il tuo punteggio di credito
Se il tuo credito è migliorato da quando hai ottenuto il tuo mutuo originale, ora puoi qualificarti per una tariffa inferiore. Controlla il tuo rapporto di credito prima di iniziare il processo per confermare se questo è il caso. Spesso, un paio di anni di pagamenti ipotecari tempestivi migliorerà il tuo punteggio in modo tale da poter beneficiare di un tasso di interesse più basso.
Inoltre, confronta ora il tuo debito e il tuo reddito con quello che era quando hai sottoscritto l'ipoteca originale, in quanto le banche generalmente richiedono che il tuo rapporto debito / reddito scenda al di sotto del 36%. Se da allora hai accumulato un debito significativo o se il tuo reddito è diminuito, potresti non qualificarti per un tasso inferiore o un rifinanziamento a tutti nonostante il credito stellare.
7. Quantità di equità nella tua casa
La maggior parte dei finanziatori desidera vedere una certa quantità di capitale per qualificarti per un prestito. In generale, più equità nella tua casa, più facile sarà rifinanziare. Un minimo del 20% è l'ideale, ma potresti comunque essere idoneo per un rifinanziamento anche se ne hai di meno, come il 10%. Tuttavia, i termini potrebbero non essere altrettanto favorevoli.
Per rifinanziare con un'equità bassa o nulla, vedere la sezione "Situazioni speciali" di seguito.
8. Mutui a tasso variabile o a palloncino
La maggior parte delle persone che hanno un mutuo a tasso variabile o un'ipoteca pagamento di un prestito a un certo punto se si prevede di rimanere nella loro casa. Dal momento che il rifinanziamento può richiedere un po 'di tempo, concediti il ​​tempo sufficiente per applicare e ottenere l'approvazione prima che la tua aliquota si adegui o che il pagamento del pallone venga effettuato. Controlla i tuoi documenti di prestito per assicurarti di sapere esattamente quando questa data è e pianificare in anticipo.
9. Durata del prestito
Molte persone si rinnovano continuamente in un nuovo mutuo di 30 anni e non si avvicinano mai più all'obiettivo di possedere la propria casa a titolo definitivo. Dato che l'interesse copre la maggior parte dei tuoi pagamenti nei primi dieci o quindici anni, pagherai molto di più se continui a reimpostare l'orologio.
Pertanto, è generalmente una buona idea richiedere un termine di prestito fino a quando il numero di anni rimanenti sul tuo mutuo originale, purché te lo possa permettere. Ciò ti consente di saldare il mutuo in base al programma originale, riducendo al contempo la tua tariffa. Puoi persino rifinanziarlo in un termine più breve, che potrebbe aumentare il tuo pagamento, ma potresti ottenere un tasso ancora migliore e metterti in condizione di pagare il prestito prima.
Ricorda, non concentrarti sul pagamento mensile con l'esclusione del termine del prestito, della tua tariffa e dei costi di chiusura. Ad esempio, alcuni broker ipotecari senza scrupoli possono mostrarti un prestito con un pagamento inferiore che ha in realtà un periodo di 30 anni, spese elevate e un tasso che non è molto inferiore al tasso sul tuo mutuo in corso.
10. Persone quotate sul mutuo rifinanziato
In generale, se stai cercando di aggiungere o rimuovere qualcuno da un mutuo, ad esempio dopo un matrimonio o un divorzio, il creditore richiederà di rifinanziare. Questo è fatto per determinare se l'altra persona si qualificherà o se si qualificherà da sola.
Tuttavia, si può essere in grado di lavorare con il creditore ipotecario al fine di raggiungere il tuo obiettivo senza passare attraverso un rifinanziamento completo. Questo è particolarmente vero se la persona che sarà stata in entrambi i mutui può beneficiare del mutuo da soli.
11. Secondo mutuo ipotecario o prestito a casa
Se hai una seconda ipoteca, un prestito a casa o una linea di credito a casa (HELOC), potresti risparmiare un sacco di soldi rifinanziarlo nell'ipoteca principale.
Per determinare se è possibile, sommate tutti i vostri mutui per la casa insieme. Se il valore attuale della tua casa supera il valore dei prestiti, potresti essere in grado di rifinanziare i tuoi prestiti in uno. In questo modo, pagherai una tariffa bassa sull'intero importo invece di una tariffa ridotta sul tuo mutuo primario e una più alta sul secondo.
O un'abbondanza o una mancanza di equità può causare problemi quando si tratta di rifinanziamento. Di seguito vengono forniti suggerimenti su come gestire al meglio entrambe le situazioni:
Come affermato in precedenza, se hai un'equità bassa o nulla, il rifinanziamento può essere difficile o addirittura impossibile. Tuttavia, per determinati tipi di prestiti e situazioni specifiche, sono disponibili opzioni speciali di rifinanziamento.
Ad esempio, se si dispone di almeno il 5% di equità nella vostra casa, potreste beneficiare di un rifinanziamento FHA. O per i proprietari di case che non hanno perso alcun pagamento, il programma Home Affordable Refinance, o HARP, può aiutarti a rifinanziare a un tasso inferiore anche se sei a testa in giù nel tuo mutuo. Questo programma consente ai proprietari di case con mutui Fannie Mae o Freddie Mac di rifinanziare fino al 125% del valore attuale della loro casa.
In alternativa, se sei in imminente pericolo di perdere la tua casa, il programma di modifica a prezzi accessibili di casa, o HAMP, può modificare il contratto di prestito tramite rifinanziamento, un prestito prolungato e, se necessario, riduzione principale per ridurre i pagamenti a non più di 31% del tuo reddito lordo. L'assistenza è disponibile anche se stai lottando per effettuare pagamenti su una seconda ipoteca, se sei disoccupato o se stai già affrontando una preclusione. La maggior parte di questi prestiti sono forniti dal programma di creazione della casa accessibile dal governo, ma sono amministrati attraverso istituti di credito regolari.
Un'opzione che alcuni proprietari di case hanno usato in passato è un prestito "piggyback", in cui un prestito di equità domestica è stipulato per il 10% del saldo e un mutuo primario per il resto. Tale accordo può significare termini più favorevoli. Tuttavia, con l'avvento di requisiti di prestito più stringenti, può essere difficile trovare una banca o un'unione di credito che sia disposto a fare questo tipo di prestito.
Potresti aver visto pubblicità per rifinanziare che dice "metti i soldi in tasca" o "ottieni denaro da casa tua". Questi sono indicati come rifinanziamenti per incassi. Qui il nuovo prestito è più grande del vecchio prestito e tu ottieni la differenza in contanti. Ma quel denaro non è gratuito - è un prestito fuori dall'equità nella tua casa. In altre parole, devi restituirlo.
Sebbene le banche e i broker possano interpretare questo come un ottimo modo per estinguere il debito, fare una vacanza o ottenere denaro per il college, il problema è che si tratta solo di una soluzione temporanea. In effetti, potresti finire a pagare molto di più per quel "cash-out" se non hai un piano in atto per come lo ripaghi.
Ad esempio, quando arriva il momento di vendere la tua casa, non otterrai tanto dalla vendita perché avrai un saldo di prestito più ampio da pagare. O, peggio ancora, se il mercato immobiliare declina, potresti diventare capovolto nel tuo mutuo e in realtà devi pagare i soldi della banca quando vendi.
I rifinanziamenti per incassare vengono generalmente anche con tassi di interesse più elevati, anche se si prende solo una "piccola" somma di denaro. In particolare, molte banche offrono il rifinanziamento per pagare le carte di credito. Ma questa è una mossa rischiosa in cui si negozia il debito non garantito (le carte di credito) per il debito garantito (il mutuo). Se non riesci a pagare il debito della tua carta di credito, il peggio che può accadere è un giudizio giudiziario per guarnire i tuoi stipendi. Ma se non riesci a pagare il mutuo, perderai la tua casa.
Assicurati di poter effettivamente permettersi un pagamento ipotecario che incorpori il debito della tua carta di credito prima di assicurarti quel debito con la tua casa. In effetti, se hai problemi a pagare il debito, contatta un consulente di credito prima di rifinanziare il tuo mutuo.
Ecco alcuni modi per ridurre al minimo i costi di chiusura associati a un rifinanziamento:
Usa un calcolatore di rifinanziamento per capire quanto puoi risparmiare. Siediti con la tua dichiarazione dei mutui e stabilisci quanto paghi per le tasse immobiliari e l'assicurazione per i proprietari di case in quanto tali importi non cambieranno al momento del rifinanziamento. Tuttavia, se la tua proprietà ha perso valore, potresti essere in grado di abbassare anche la tua imposta sulla proprietà .
Successivamente, ottenere un dato di ballpark sui costi di chiusura dalla banca o dal broker che ha gestito la prima ipoteca. I costi medi di chiusura per un rifinanziamento di $ 200.000 sono $ 3, 741, ma gli importi variano notevolmente in base alla regione. Avrai anche bisogno di sapere quanto tempo hai lasciato sul tuo prestito e decidere se hai intenzione di mantenere lo stesso termine di prestito, o se hai intenzione di ridurlo o allungarlo.
Ad esempio, diciamo che Jim è stato nella sua casa e l'attuale mutuo per sette anni. Inizialmente ha pagato $ 145.000 per la casa e ha un mutuo mensile di $ 916 al 6, 5%. Anche dopo sette anni, sta pagando solo $ 206 del suo capitale al mese, mentre $ 710 del suo pagamento stanno per interessare. Ha ancora un debito di $ 130.897 sul suo mutuo.
Decide di rifinanziare ed è in grado di ottenere un tasso del 5% e paga $ 2, 000 in costi di chiusura. Decide di mantenere lo stesso termine di prestito e il suo nuovo pagamento è di $ 799 al mese.
Vecchia ipoteca al 6, 5%
Nuova ipoteca al 5%
Jim non solo salverà $ 117 sul suo pagamento ogni mese, ma dal momento che pagherà meno interessi, pagherà più del saldo del prestito di quanto non fosse in precedenza. Tuttavia, quando Jim fa le sue tasse, non avrà interessi ipotecari tanto da reclamare, e perderà alcuni benefici lì. Ma a seconda della fascia di imposta sul reddito di Jim, quella detrazione fiscale persa può più o meno lavare con il ritmo accelerato a cui paga il capitale. In altre parole, Jim impiegherà circa 17 mesi per pareggiare, per cui recupera i suoi $ 2.000 in costi di chiusura.
In ogni caso, esegui i numeri relativi a quando sarai in pareggio anche in base a quanto salverai mensilmente, quanta equità accumulerai e quanto detrazione fiscale ti arrenderai con il tasso di interesse più basso. Solo in questo modo puoi determinare quando è probabile che si verifichi una violazione anche per la tua situazione particolare.
Poiché la richiesta di rifinanziamento danneggerà il punteggio di credito, stabilisci se è probabile che tu possa qualificarti prima di inviare la domanda. Se sembra improbabile, potresti voler aspettare che il valore della tua casa aumenti, che il tuo punteggio di credito migliori, o che il rapporto debito / reddito diminuisca. Inoltre, pianificare in anticipo se si desidera applicare per un altro prestito, come un prestito auto, che influenzerà la vostra capacità di rifinanziare.
Quindi, una volta stabilito che ti qualifichi, rivedi la tua situazione finanziaria, compresa la tua dichiarazione sui mutui, e cosa vuoi ottenere con un rifinanziamento. Sii chiaro su questi punti quando stai discutendo le opzioni con un broker o una banca ipotecaria e ricorda di non concentrarti esclusivamente su una cosa, come la tariffa o il pagamento, dato che potresti finire per perdere una componente importante del prestito che accetti di .
La cosa più importante è affidarsi alla propria valutazione del mutuo in corso relativo alle nuove quotazioni che si ricevono, ed eseguire numeri su ognuna di esse per determinare quale sia la più sensata secondo i propri obiettivi.
Hai mai rifinanziato il tuo mutuo? Quali sono stati i principali fattori che hanno portato alla tua decisione e quanto hai finito per risparmiare?
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