Nel giugno del 2010, mio ​​marito ed io ci trasferimmo da Columbus, Ohio, a Lafayette, nell'Indiana, in modo che potesse iniziare un nuovo lavoro. La nostra casa a Columbus era in un quartiere ben consolidato e molto attraente che era stato storicamente immune ai tuffi nel mercato immobiliare.
Nonostante avessimo messo la nostra casa sul mercato dopo la primavera - la prima stagione immobiliare - e il fatto che il Credito d'imposta per la prima casa fosse scaduto due mesi prima della nostra mossa, eravamo certi che avremmo venduto la casa entro pochi mesi.
Ragazzo, abbiamo sbagliato.
Ci è voluto quasi un anno intero - fino a maggio 2011 - prima che potessimo vendere la nostra casa, e per un prezzo quasi $ 20.000 in meno di quello che ci aspettavamo di ottenere.
Questa è una situazione fin troppo comune per le famiglie che devono trasferirsi. Dopo l'incidente immobiliare, vendere la tua casa non è più una parte relativamente facile di un trasloco. Fortunatamente, ci sono diverse opzioni per i proprietari di case che stanno cercando di vendere.
Durante i cinque anni trascorsi nella nostra casa di Colombo, mio ​​marito ed io abbiamo investito molte migliaia di dollari in miglioramenti domestici e in innumerevoli ore di lavoro. Mentre sapevamo che il miglioramento domestico è qualcosa che dovrebbe essere intrapreso perché volevamo i risultati (e non solo l'aumento del valore di rivendita), non abbiamo ancora potuto aiutare a ottenere i segni del dollaro nei nostri occhi quando abbiamo iniziato a pianificare la nostra mossa. Inizialmente abbiamo elencato la nostra casa per circa $ 25.000 in più di quanto abbiamo pagato per questo - un prezzo che sarebbe stato appropriato per la nostra casa prima del crollo degli alloggi, ma non uno che potremmo ottenere nel 2010.
Quando abbiamo venduto, ci siamo sentiti fortunati a vendere per soli $ 6.000 in più rispetto al nostro prezzo di acquisto originale. Anche se è improbabile che la quotazione iniziale della nostra casa a quel prezzo avrebbe accelerato la vendita - i compratori sono stati i primi a mostrare un serio interesse per la casa a qualsiasi prezzo - è importante ricordare che i soldi (e il tempo) messi in un la casa spesso non aumenta il prezzo di acquisto, in particolare in un mercato in ribasso.
Collabora con il tuo agente immobiliare per ottenere un numero realistico che non ti limiti al mercato e ti consenta di vendere rapidamente. Un modo per farlo è guardare i prezzi delle case comparabili che sono state vendute di recente. Se, d'altra parte, visualizzi i prezzi di listino di case simili alla tua, potresti non avere un senso preciso del mercato, dal momento che questi potrebbero avere un prezzo ben superiore a quello che un venditore è disposto a pagare.
Ancora più importante, quando il mercato immobiliare sta vivendo un eccesso, è necessario rendersi conto che il punto di prezzo in cui è possibile vendere la casa è probabilmente inferiore a quello che vorresti, e forse anche meno di quello che hai pagato per la casa. Ma ricorda, se non puoi permetterti di vendere la tua casa per meno di quanto hai pagato, non sei senza opzioni.
Pianificare il peggio è quello che tutti i venditori di case devono fare, e non farlo è stato l'errore più grande che io e mio marito abbiamo commesso. Pensavamo che il disastro abitativo non avesse colpito il nostro quartiere. Ma con due pignoramenti in pochi isolati di noi e alcune case nel quartiere che vendono per meno di quanto valevano, noi (e il nostro agente immobiliare) avremmo dovuto vedere la scritta sul muro. Invece, abbiamo comprato allegramente una nuova casa in Indiana, pensando che avremmo avuto solo pochi mesi di doppio mutuo.
Un piano migliore sarebbe stato per noi affittare un appartamento per un anno o due mentre aspettavamo che la nostra prima casa venisse venduta. Non solo ci avrebbe tolto pressione finanziaria, ma ci avrebbe anche dato l'opportunità di conoscere meglio i vari quartieri della nostra nuova città .
Un'altra opzione durante un mercato immobiliare difficile è che una parte della famiglia rimanga, mentre il nuovo dipendente si trasferisce da solo per intraprendere il nuovo lavoro. Mentre questo può essere emotivamente difficile, rende più facile mantenere la casa in perfetta forma per le proiezioni e consente di evitare i maggiori costi di assicurazione di una casa vuota.
In definitiva, è meglio presumere che non venderai la tua casa rapidamente, e baserai i tuoi piani abitativi e quelli in movimento.
In qualche modo, affittare la tua casa può essere una soluzione felice per i tuoi problemi di vendita. Tuttavia, c'è molto da sapere sull'essere proprietario prima di entrare.
Costi
Potenziali vantaggi fiscali
Impostazione delle tariffe
Può essere difficile conoscere una quantità appropriata per l'affitto. La regola generale per gli investimenti immobiliari suggerisce che è necessario addebitare almeno l'1% dell'importo del mutuo al fine di generare un flusso di cassa positivo. Tuttavia, questa regola è un po 'più complicata quando stai affittando la tua casa esistente.
È necessario innanzitutto determinare quanto l'affitto è tipico per il proprio vicinato. Anche se ci sono poche proprietà in affitto in cui vivi, puoi comunque determinare un tasso ragionevole. Parla con le agenzie di gestione immobiliare per saperne di più sulle tariffe e cerca online simili. Craigslist, Rentometer e Rent.com sono anche buone risorse da controllare.
Devi anche tenere conto delle tue tariffe di posto vacante per avere un'idea di quanto denaro aspettarti in un anno di affitto. La maggior parte dei consigli sulle proprietà di investimento suggerisce di pianificare solo 10 mesi e mezzo di occupazione all'anno, il che significa che puoi aspettarti una vacanza del 10% per un determinato periodo di tempo che stai affittando.
Anche se si scopre che l'ammontare del canone che è possibile addebitare (meno i costi di trasporto associati e la percentuale di posti vacanti) non sarebbe sufficiente a coprire la fattura mensile del mutuo, potrebbe comunque avere senso affittare la casa, piuttosto che tentare di trasportare il ipoteca da solo.
Trovare inquilini
Uno degli aspetti più difficili di affittare la tua casa è trovare inquilini affidabili. Devi assicurarti di fare pubblicità in luoghi altamente visibili: online, sia su siti di noleggio come Rent.com e Craigslist, sia su siti di social network come Facebook; attraverso le imprese locali di trasferimento e le risorse umane; in qualsiasi università locale; e con un cartello vecchio stile nel tuo cortile.
Una volta che hai i candidati, è imperativo che li metti attraverso un processo di screening. È possibile trovare online le domande e i contratti di affitto, ma è necessario assicurarsi di chiedere ai potenziali inquilini il loro reddito, la storia lavorativa e la cronologia degli affitti e chiamare tutti i loro riferimenti.
Inoltre, ricorda che puoi richiedere i numeri di previdenza sociale per i controlli di background e di credito attraverso un sito web come E-Renter. Questi controlli di base e di credito costano una tassa nominale (circa $ 25), ma potrebbero risparmiare un certo numero di mal di testa.
Anche se diventare proprietario a lungo termine non è possibile o allettante, puoi comunque compensare parte dei costi affittando la tua casa ai viaggiatori. Elenco la tua casa come un appartamento in affitto su VRBO o sul sito di noleggio di alloggi peer-to-peer Airbnb ti può aiutare a superare il crollo del mercato fino a quando non sei in grado di vendere.
Inoltre, se utilizzi la tua casa come una casa per le vacanze abbastanza spesso da qualificarsi come una proprietà che genera reddito, e finisci per vendere la proprietà prima che il mercato si riprenda, puoi reclamare tale perdita sulle tue tasse.
Se devi assolutamente trasferirti e sei sott'acqua nella tua casa, una vendita allo scoperto è un'ultima opzione che ti farà almeno uscire di casa. In questo caso, tu e il tuo istituto di credito sarete d'accordo a vendere la vostra casa ad un prezzo notevolmente ridotto, solo per averlo venduto. Il vostro prestatore perdona quindi l'insufficienza tra ciò che si è in grado di pagare per il mutuo e l'intero importo. Tuttavia, è importante notare che in alcuni casi, tale mancanza non è perdonata, e il venditore è ancora responsabile per il pagamento al creditore.
Sfortunatamente, anche quando la carenza è perdonata, una vendita allo scoperto può avere conseguenze finanziarie di lunga durata. Può danneggiare il tuo punteggio di credito, anche se non tanto come una preclusione, che è spesso ciò che una vendita a breve tenta di evitare. Inoltre, i creditori generalmente accettano solo una vendita a breve se il proprietario della casa è già in ritardo sui pagamenti e ha ricevuto una notifica di default.
Basti dire che una vendita allo scoperto è solo una soluzione se il problema del mutuo è altrimenti insormontabile.
In alcuni casi, sembra che consentire alla banca di precludere la casa sia l'unica opzione possibile. Anche se la preclusione ti fa uscire dal caos della tua casa, questa è un'alternativa che devi lavorare duro per evitare. La maggior parte delle persone capisce che la preclusione ha importanti conseguenze sul credito - ma non molti si rendono conto che il colpo al tuo credito potrebbe costarti le tue carte di credito. Dopo una preclusione, l'ex proprietario di casa può trovare carte di credito annullate o limiti abbassati. Inoltre, ci vogliono anni (generalmente da tre a sette) prima che le banche siano disposte a rischiare un mutuo per un proprietario di una casa che ha precluso un'abitazione precedente.
Preclusione anche non significa necessariamente che un proprietario di casa può andare via senza spendere soldi. Nella maggior parte degli stati, le banche possono legalmente pagare i proprietari di case per il deficit, che è la differenza tra ciò che la banca è stata in grado di ottenere per la casa e ciò che era ancora dovuto sul mutuo. E anche quei proprietari di case che vivono in uno stato con leggi anti-deficienza devono ancora rispondere alla banca se hanno mai stipulato un secondo prestito o rifinanziato il loro mutuo al fine di incassare qualche equity. Le leggi anti-carenza non proteggono i proprietari di case in questi casi.
Tutto ciò che un proprietario di una casa può fare per evitare la preclusione è in definitiva la migliore decisione finanziaria, in quanto il pignoramento può continuare a incidere negativamente sulle finanze per gli anni a venire.
Potrebbe non essere possibile vendere la tua casa entro il periodo di tempo desiderato o per il prezzo che desideri, ma accettare questo fatto e prendere le tue decisioni di conseguenza può aiutarti a raggiungere il miglior risultato finanziario per la tua situazione. Supponendo che il peggiore del mercato immobiliare sia molto probabilmente il modo più sicuro di agire per i vostri profitti.
Hai recentemente provato a vendere la tua casa? Quali altri consigli suggerisci a coloro che stanno lottando per vendere?
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Una delle cose più frustranti del miglioramento della casa è quella di dover sborsare soldi per un nuovo strumento che ti aspetti di usare una sola volta. Ad esempio, se il tuo bagno ha bisogno di ri-piastrellatura, non puoi ragionevolmente fare il lavoro senza una sega bagnata, che costa da $ 100 a $ 750.
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