Se sei pronto per comprare una casa, congratulazioni. Sei un passo avanti nel rendere quello che è probabilmente il più grande acquisto singolo della tua vita - almeno fino a quando la tua famiglia non diventerà più grande e sarai costretto a passare a una dimora più spaziosa.
Sia che tu stia acquistando una nuova casa di costruzione o una vecchia casa di riparazione, è probabile che tu non abbia abbastanza soldi per acquistare la tua casa a titolo definitivo. Avrai bisogno di finanziare l'acquisto con un mutuo ipotecario.
Allo stesso modo, se hai acquistato la tua casa quando i tassi di interesse erano più alti, ma non hai abbastanza denaro per pagare il mutuo per intero, potresti essere pronto a rifinanziare il tuo prestito di acquisto. Ciò significa stipulare un nuovo mutuo per la casa per estinguere il prestito esistente e bloccare un tasso di interesse più basso che consente di risparmiare migliaia (e forse decine o addirittura centinaia di migliaia) per il resto del periodo di prestito.
Tipi di mutui per la casa: conformi e non conformi
I prestiti per l'acquisto e il rifinanziamento sono disponibili in diverse configurazioni. Prima di fare un'offerta su una casa o impegnarsi a rifinanziare il mutuo in corso, dovrai valutare le tue opzioni e scegliere quella più adatta alle tue esigenze.
I mutui per la casa possono essere suddivisi in due grandi categorie: convenzionale e non convenzionale. A volte, potresti vedere anche riferimenti a prestiti "conformi" e "non conformi". Questi termini non sono sinonimi, ma a volte vengono usati in modo intercambiabile.
Prestiti convenzionali e non convenzionali: differenze chiave
La distinzione più importante tra prestiti convenzionali e non convenzionali è che i prestiti convenzionali non sono emessi o sostenuti da un'agenzia governativa federale. Viceversa, i prestiti non convenzionali sono emessi o sostenuti dai dipartimenti del ramo esecutivo, tra cui il Department of Veteran's Affairs (VA), la Federal Housing Administration (FHA, parte del Dipartimento dell'edilizia abitativa e dello sviluppo urbano) e il Dipartimento dell'Agricoltura (USDA).
Requisiti di prestito conformi
La maggior parte dei prestiti convenzionali sono conformi, il che significa che devono conformarsi ai limiti di prestito stabiliti dalla Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) e dalla Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), due imprese quasi governative che hanno un'enorme influenza sul prestito domestico americano industria. Fannie Mae e Freddie Mac garantiscono prestiti conformi a questi limiti, garantendo un mercato secondario liquido per il debito ipotecario residenziale.
Limiti delle dimensioni del prestito
Per qualificarsi come un prestito conforme, il capitale del prestito non può superare un limite massimo che viene adeguato al rialzo ogni anno per riflettere le condizioni del mercato. Nel 2017, il limite era di circa $ 424.000 per case unifamiliari negli Stati Uniti continentali e circa $ 625.000 in aree ad alto costo (tra cui Alaska, Hawaii e costose città costiere come Seattle e San Francisco).
I prestiti non governativi supportati da entità maggiori sono noti come prestiti jumbo. I prestiti Jumbo non sono garantiti da Fannie e Freddie, quindi il mercato secondario per loro è più piccolo e più rischioso.
Tipi di proprietà idonee
I tipi di proprietà idonee comprendono case unifamiliari da una a quattro famiglie, condomini, nuove case da costruzione in progetti di sviluppo, abitazioni cooperative e case prodotte. Tuttavia, condomini, case cooperative e case prodotte sono soggetti ad alcune restrizioni aggiuntive.
Requisiti di credito e di debito
Nella maggior parte dei casi, i prestiti conformi sono riservati ai mutuatari con un credito buono o eccellente. È raro che i mutuatari con punteggio FICO inferiore a 680 si qualifichino per prestiti conformi, sebbene i creditori abbiano una certa discrezionalità nel fare eccezioni. Le tariffe Prime sono riservate ai proprietari di case con un credito eccellente.
Inoltre, la maggior parte dei finanziatori richiede richiedenti di prestito conformi per avere rapporti debito / reddito (DTI) inferiori al 43%. Alcuni istituti di credito sono più severi, richiedendo rapporti inferiori al 36%. Tuttavia, in alcuni casi, i rapporti DTI possono superare il 50%, anche se i tassi di interesse dei prestiti DTI elevati sono probabilmente più elevati. Il tuo rapporto debito / reddito è definito come la proporzione (percentuale) del tuo reddito mensile speso per il servizio del debito, compresi i prodotti di credito non garantiti come le carte di credito e i prodotti di credito garantiti come le note per le auto.
Nelle sezioni seguenti, faremo un approfondimento sulle differenze tra mutui convenzionali, mutui FHA e mutui VA.
Prestiti ipotecari convenzionali: tariffe, termini e parametri
Tipi di prestiti convenzionali
I mutui per la casa convenzionali sono disponibili in diverse configurazioni. Se non diversamente specificato, questi tipi di prestito possono essere utilizzati per l'acquisto o il rifinanziamento:
- Tasso fisso: i tassi di interesse dei prestiti a tasso fisso sono fissati per l'intera durata del prestito. I termini del prestito a tasso fisso vanno da 10 a 40 anni, anche se i termini di 15 e 30 anni sono più comuni. Nella maggior parte dei casi, i prestiti a più lungo termine hanno tassi di interesse più elevati - ad esempio, all'inizio del 2018, i TA a 30 anni erano quasi 1 punto percentuale più alti rispetto ai TA a 10 anni per i mutuatari con credito eccellente. Le migliori tariffe sono riservate ai mutuatari privilegiati, quelli con punteggio FICO superiore a 740.
- Tasso regolabile: i tassi di interesse dei prestiti a tasso variabile (ARM) rimangono fissi per un periodo iniziale definito. Alla fine di questo periodo, si regolano verso l'alto, e quindi cambiano annualmente o due volte all'anno con i tassi di interesse prevalenti (con il LIBOR o un altro standard ampiamente accettato come parametro di riferimento). La maggior parte delle ARM ha un cap per l'aumento del tasso di interesse periodico e per tutta la vita - in genere da 1 a 2 punti percentuali all'anno e da 5 a 6 punti percentuali durante la durata del prestito, il che significa che un ARM con un tasso iniziale del 4% potrebbe aumentare solo fino al 5% o 6 % entro un anno e dal 9% al 10% sull'intero periodo. I termini iniziali possono essere più brevi di 1 anno e fino a 10 anni. A parità di condizioni, gli APR ARM iniziali sono significativamente inferiori agli APR a tasso fisso, sebbene invariabilmente superino gli APR prevalenti a tasso fisso. Alcuni ARM sono convertibili, il che significa che possono essere convertiti in prestiti a tasso fisso in determinate circostanze.
- ARM di solo interesse: ARM di interesse sono strutturati come ARM tradizionali, con una differenza importante: durante un periodo iniziale, il mutuatario paga solo interessi sul saldo del prestito. Ciò riduce sostanzialmente i pagamenti in anticipo, ma ostacola la creazione di capitale e non riduce il capitale del prestito. Dopo il periodo iniziale, il prestito si ammortizza e il mutuatario è responsabile del pagamento del capitale e degli interessi. La transizione dai pagamenti per interessi a quelli per interessi e capitale può essere stridente, quindi i mutuatari devono confermare che possono permettersi futuri pagamenti di capitale e interessi prima di ottenere ARM di interesse. Le ARM di interesse sono spesso adatte per gli acquirenti che si aspettano di vendere le loro case nel breve-medio termine, prima che i pagamenti di interesse e interessi aumentino e le tariffe si adeguino al rialzo. Tuttavia, alcuni ARM (compresi quelli solo per interessi) comportano penali di pagamento anticipato che si applicano quando vengono pagati per intero entro un periodo di tempo prestabilito.
Acconto
L'acconto è una considerazione cruciale per gli acquirenti che cercano prestiti d'acquisto. I prestiti di rifinanziamento non richiedono acconti, anche se comportano sostanziali costi di chiusura.
Storicamente, i creditori hanno richiesto almeno il 20% di sconto sui prestiti convenzionali, ad esempio $ 40.000 su un prestito di $ 200.000. Negli ultimi anni, i prestatori sono diventati meno severi. Entro il 2014, molti hanno iniziato ad accettare acconti inferiori al 3%, ad esempio $ 6.000 su un prestito di $ 200.000.
I prestiti convenzionali a bassa accisa (acconti inferiori al 10% del prezzo di acquisto) sono noti come prestiti convenzionali 97. I tassi di interesse possono essere più elevati su tali prestiti, così come sono più alti per i mutuatari con credito subprime. Tieni presente che molti istituti di credito evitano i prestiti 97 convenzionali, quindi potrebbero essere più difficili da trovare nella tua zona, soprattutto se hai un credito subprime.
Assicurazione privata ipotecaria (PMI)
I mutuatari che versano meno del 20% su un prestito convenzionale devono pagare un'assicurazione ipotecaria privata o PMI. I premi PMI sono in genere pagati mensilmente. A seconda del rapporto prestito-valore (LTV), i pagamenti annuali PMI sui prestiti convenzionali possono arrivare fino all'1% del capitale del prestito, con rapporti LTV più elevati che producono pagamenti PMI più elevati.
Costi di chiusura
Ci sono un sacco di commissioni sui mutui da evitare, ma la maggior parte dei prestiti convenzionali viene ancora con un gran numero di costi di chiusura. Alcuni degli elementi più comuni includono:
- Tasse di proprietà anticipate: gli acquirenti devono generalmente pagare anticipatamente le tasse di proprietà che maturano tra la data di chiusura e la successiva data di scadenza della tassa di proprietà . Le aliquote fiscali variano ampiamente in base alla giurisdizione, ma gli acquirenti dovrebbero preventivare almeno alcune centinaia di dollari per questo articolo.
- Assicurazione contro i rischi anticipati: gli acquirenti devono anche pagare anticipatamente i premi assicurativi per i proprietari di case del primo anno, che possono variare da meno dello 0, 25% a oltre l'1% del valore stimato della casa.
- Indagine sulle proprietà e valutazione : in base al tipo di proprietà e alla posizione, potrebbe essere necessario condurre un sondaggio. Nella maggior parte dei casi, un'indagine sui mutui relativamente superficiale è sufficiente per un costo inferiore a $ 500. Avrai anche bisogno di finanziare una valutazione della proprietà prestata dal prestatore, che conferma che non stai pagando il prezzo eccessivo per la proprietà e quindi riduce l'esposizione del prestatore alla perdita finanziaria in pignoramento. Le valutazioni di solito costano anche meno di $ 500.
- Determinazioni di alluvioni e valutazioni ambientali : anche se la proprietà non sembra essere vulnerabile alle inondazioni, è necessaria una determinazione dell'inondazione per confermare ciò e verificare che l'assicurazione contro le alluvioni non sia necessaria. Le determinazioni sulle alluvioni di solito costano da $ 20 a $ 50. In alcune regioni potrebbero essere necessarie altre valutazioni ambientali, ad esempio valutazioni dei rischi di incendio.
- Ispezione domestica : un'ispezione domiciliare è facoltativa, ma altamente raccomandata, in quanto può scoprire potenziali difetti e rischi per la sicurezza prima che la transazione diventi ufficiale. I costi delle ispezioni approfondite si avvicinano a $ 500.
- Ricerca del titolo e assicurazione : una ricerca del titolo verifica che il venditore ha il diritto di vendere la proprietà a voi - che nessun altro ha una richiesta valida per il suo titolo. L'assicurazione del titolo copre il costo della risoluzione di eventuali problemi rilevati nella ricerca, nonché eventuali problemi (incluse le rivendicazioni sulla proprietà ) che potrebbero sorgere in futuro. I costi per la ricerca dei titoli sono generalmente legati ai costi dell'assicurazione sul titolo e l'intero pacchetto generalmente supera i $ 1.000 (una tantum, pagabile alla chiusura).
- Registrazione e trasferimento : queste spese coprono il costo di registrazione della vendita con le autorità competenti (di solito un dipartimento di città o contea) e formalizzano il trasferimento con strumenti noti come "francobolli". I costi di registrazione e trasferimento variano in genere da $ 300 a oltre $ 700.
- Commissione di origine : si tratta di un elemento pubblicitario generico che raggruppa i minori costi di chiusura. I costi comunemente inclusi nella tariffa di origine comprendono le spese di corriere, le commissioni di deposito, le spese documentarie e le spese legali. Queste tasse dovrebbero essere chiaramente indicate nella stima della buona fede che si riceve durante il processo di chiusura. Le tasse di origine possono variare in modo significativo, ma l'1% del prezzo di acquisto è comune.
- Punti di sconto : questo è un mezzo opzionale, anche se comune, per gli istituti di credito di aumentare i rendimenti dei prestiti al di sopra dei tassi di interesse indicati. I punti di sconto sono fondamentalmente pagamenti in conto interessi, con ogni punto corrispondente all'1% dell'importo totale del prestito e abbassando il tasso del prestito di ben lo 0, 25%. I compratori con denaro sufficiente alla chiusura possono ridurre i pagamenti mensili in corso (e migliorare il flusso di cassa della famiglia) pagando punti.
Prestiti ipotecari FHA: ideali per gli acquirenti di case per la prima volta
I mutui FHA sono emessi da istituti di credito privati ​​e garantiti dalla Federal Housing Administration. Progettato per i compratori di case per la prima volta con risorse limitate e un credito non perfetto, i prestiti di acquisto FHA sono stati storicamente un aiuto fondamentale per gli americani a basso reddito che cercano i benefici della proprietà . Con un'eccezione degna di nota, le case acquistate o rifinanziate con prestiti FHA devono essere occupate dal proprietario e utilizzate come residenza principale del mutuatario.
I prestiti di acquisto FHA possono essere a tasso fisso (il mutuo 203b, che si applica a case unifamiliari da una a quattro famiglie, è il più comune) oa tasso variabile (il prestito della Sezione 251 si applica a case unifamiliari da una a quattro famiglie ). Entrambe le configurazioni consentono una varietà di termini, con termini di 15 e 30 anni che sono le opzioni a tasso fisso più comuni.
I prestiti di rifinanziamento FHA, come il rifinanziamento semplificato FHA, consentono ai proprietari di immobili dotati di FHA di rifinanziare a un costo inferiore rispetto ai prestiti di rifinanziamento convenzionali. Sono anche disponibili in configurazioni a tasso fisso e regolabile. FHA rifinanziare i prestiti di rifinanziamento non hanno requisiti di assicurazione ipotecaria (MIP) - un enorme aiuto finanziario per i proprietari di case con budget limitati.
Differenze tra FHA e prestiti convenzionali
Prestiti FHA e prestiti convenzionali differiscono in alcuni modi importanti:
- Limiti massimi di prestito : nella maggior parte dei mercati, il prestito di acquisto FHA massimo consentito è il 115% del prezzo medio di vendita locale (solitamente calcolato a livello di contea). Negli Stati Uniti continentali, il minimo più basso è $ 271.050 (nei mercati a basso costo) e il massimo più alto è $ 625.000 (nei mercati ad alto costo). In Alaska, Hawaii e protettorati d'oltremare come Guam, il massimo è $ 938.250. Questi limiti sono soggetti a modifiche con i prezzi di casa prevalenti. Per i mutui inversi (o HECM, un prodotto FHA popolare), il limite massimo di prestito consentito è di $ 625.000 ovunque negli Stati Uniti continentali e $ 938.250 nelle giurisdizioni non continentali. Usa il calcolatore del mutuo ipotecario FHA di HUD per trovare i tuoi limiti locali.
- DTI e Housing Ratio : i prestiti FHA consentono maggiori indici DTI - attendibilmente fino al 43%, e talvolta più alti. Il coefficiente di alloggio, o il rapporto tra costi abitativi e reddito del mutuatario, può anche essere superiore al 28% del prestito convenzionale standard - fino al 31%, nella maggior parte dei casi.
- Acconto : per i mutuatari con punteggi FICO a 580 o superiori, i pagamenti in anticipo sul prestito di acquisto FHA possono arrivare al 3, 5% del prezzo di acquisto, ad esempio $ 7.000 su una casa da $ 200.000. Questo è significativamente inferiore allo storico requisito del 20% di acconti sui prestiti convenzionali, ad esempio $ 40.000 su una casa da $ 200.000. È anche inferiore al 10% di riduzione del pagamento in acconto tra convenzionali e 97 prestiti, ad esempio $ 20.000 su una casa da $ 200.000.
- Assicurazione ipotecaria : l'assicurazione ipotecaria è molto più costosa sui prestiti di acquisto FHA e la maggior parte dei prestiti di rifinanziamento FHA (esclusi i prestiti di rifinanziamento semplificati). Per legge, i mutuatari sono soggetti a una tariffa fissa pari all'1, 75% dell'importo del prestito alla chiusura, indipendentemente dal tipo, dal termine o dalla tariffa del prestito. In genere questa commissione viene incassata nel prestito, aumentando il capitale, sebbene possa essere pagato anche di tasca propria. Andando avanti, i mutuatari che iniziano al 90% LTV o superiore (inferiore del 10% o inferiore) devono pagare i premi di assicurazione ipotecaria in corso fino a quando l'intero prestito non viene pagato - fino all'1, 05% dell'importo del prestito ogni anno, a seconda della durata del prestito e importo finanziato. I mutuatari che iniziano con LTV inferiore al 90% devono pagare i premi assicurativi in ​​corso per almeno 11 anni. Al contrario, i mutuatari convenzionali che iniziano con un 80% o meno di LTV non sono tenuti a sostenere l'assicurazione ipotecaria. L'unico modo per la maggior parte dei mutuatari FHA di cancellare la loro assicurazione ipotecaria è attraverso il programma di rifinanziamento semplificato FHA.
- Tassi di interesse : a parità di condizioni, i prestiti di acquisto e rifinanziamento FHA hanno quasi sempre tassi di interesse inferiori rispetto ai prestiti convenzionali analoghi. Tuttavia, i risparmi sui tassi di interesse possono essere compensati da premi assicurativi ipotecari più elevati.
- Requisiti di credito : i prestiti FHA hanno requisiti di sottoscrizione più flessibili rispetto ai prestiti convenzionali. È possibile ottenere un prestito di acquisto FHA del 3, 5% con un punteggio FICO di 580 o superiore e un prestito FHA del 10% con un punteggio FICO di 500 o superiore.
- Costi di chiusura a carico del venditore: i prestiti FHA consentono ai venditori di pagare fino al 6% del prezzo di acquisto per la chiusura, ad es. $ 12.000 su una casa da $ 200.000. Questo è un vantaggio potenzialmente enorme nei mercati degli acquirenti. I prestiti convenzionali coprono i costi di chiusura pagati dal venditore al 3% del prezzo di acquisto, ad esempio $ 6.000 su una casa da $ 200.000.
- Assunzione : i prestiti FHA sono ipotizzabili, il che significa che possono essere trasferiti dal venditore all'acquirente con modifiche minime alle tariffe e ai termini. Sebbene le assunzioni siano soggette all'approvazione FHA e alla sottoscrizione del mutuante, nonché alla capacità dell'acquirente di coprire la differenza (in contanti o tramite una seconda ipoteca) tra il saldo del prestito residuo e il prezzo stimato della casa, sono enormi e stressanti - risparmiatori per venditori motivati. I prestiti convenzionali in genere non sono ipotizzabili.
Tipi di prestiti FHA
Oltre ai prestiti 203b e Section 251 per le case unifamiliari da una a quattro famiglie, i prestiti FHA assumono diverse altre forme:
- Prestiti condominiali : noti come prestiti della sezione 234c, i prestiti condominiali assicurati FHA condividono molto in comune con i prestiti assicurati FHA a tasso fisso trentennale per le case unifamiliari. Tuttavia, la riparazione a 30 anni è l'unica opzione di finanziamento sostenuta da FHA per gli acquisti condominiali. Per qualificarsi, un prestito Sezione 234c deve essere applicato all'acquisto di una singola unità condominiale all'interno di uno sviluppo con almeno cinque unità . I requisiti di occupazione del proprietario sono più allentati per i prestiti della Sezione 234c, ma il programma richiede che almeno l'80% dei prestiti assicurati FHA in qualsiasi dato sviluppo siano fatti agli occupanti dei proprietari.
- Prestito di rifinanziamento sicuro : i prestiti di rifinanziamento sicuri FHA convertono i mutui ipotecari convenzionali, compresi i prestiti che sono caduti in delinquenza a causa di aggiustamenti dei tassi di interesse al rialzo sulle ARM convenzionali, in prestiti a tasso fisso garantiti dalla FHA. Se stai optando per un rifinanziamento per incassi, il limite massimo di prestito è 85% LTV. Per i rifinanziamenti non in contanti, il limite superiore è del 97, 75% LTV.
- FHA Streamline Refinance : FHA rifinanziare i prestiti di rifinanziamento sono progettati per rifinanziare i prestiti FHA esistenti senza alcuna valutazione a casa e costi di chiusura relativamente bassi (di solito meno del 4% del capitale). I requisiti del programma sono piuttosto indulgenti sulla carta - ad esempio, è possibile rifinire tecnicamente una casa profondamente sott'acqua, e non ci sono soglie formali di reddito o di occupazione. Tuttavia, la maggior parte dei creditori richiede un credito decente (FICO a 620 o superiore) e la verifica dell'occupazione. Anche i prestiti non possono essere delinquenti. Per qualificarsi, il nuovo prestito deve lasciare il pagamento mensile di almeno il 5% (ad esempio da $ 1.000 a $ 950). Alcuni istituti di credito offrono la possibilità di incassare i costi di chiusura nel capitale del prestito, risultando in un prestito a "costo zero", anche se ciò si traduce in un pagamento mensile più elevato per tutta la durata del prestito.
- Mutui per la conversione di equità domestica (HECM o ipoteca inversa) : noti anche come mutui inversi, i prestiti HECM aiutano gli anziani occupanti i proprietari (coloro che hanno 62 anni o più) a sfruttare la propria equità domestica senza vendere le loro case e trasferirsi. Insolitamente per un prodotto ipotecario, gli HECM non richiedono pagamenti mensili. Invece, sono fonti ideali di denaro esentasse per i mutuatari con reddito fisso e risorse limitate. Tuttavia, a causa delle loro significative conseguenze legali e finanziarie, è meglio non stipulare un HECM prima di consultare un avvocato o un consulente finanziario.
- Prestito di pagamento graduato : prestiti di pagamento graduati o prestiti di sezione 245, inizialmente hanno pagamenti mensili molto bassi. Nel corso dei primi 5-10 anni di vita del prestito, questi pagamenti aumentano gradualmente a tassi compresi tra il 2% e il 7, 5% all'anno. Alla fine del periodo di crescita, si stabilizzano e rimangono costanti per il resto del termine. I prestiti di pagamento graduati sono l'ideale per i mutuatari che si aspettano che i loro redditi aumentino significativamente nel tempo.
- Prestito azionario in crescita : noti come prestiti della sezione 245a, i prestiti azionari in crescita sono in pratica più versatili e le versioni finanziariamente favorevoli dei prestiti di pagamento graduati. Sono validi per la maggior parte degli alloggi, comprese le unità cooperative e le case esistenti destinate a lavori di ristrutturazione o riabilitazione. L'aumento annuale dei pagamenti è più graduale rispetto all'opzione di pagamento graduale - gli aumenti annuali sono limitati al 5%. I termini sono più brevi - 22 anni è il massimo.
Vantaggi dei prestiti FHA rispetto ai prestiti convenzionali
Ecco un riepilogo dei principali vantaggi dei prestiti FHA rispetto ai prestiti convenzionali:
- Requisiti di underwriting (credit score) meno esigenti
- Abbassare i requisiti di acconto (fino al 3, 5% per i mutuatari con FICO a 580 o superiore)
- Assunzione (può essere trasferita dal venditore all'acquirente con attrito minimo)
- Maggiorazione del costo di chiusura pagato dal venditore
- Abbassare i tassi di interesse
- DTI più sciolto e requisiti del rapporto di alloggiamento
Svantaggi dei prestiti FHA rispetto ai prestiti convenzionali
E gli svantaggi cruciali dei prestiti FHA rispetto ai prestiti convenzionali:
- Pagamento anticipato dell'assicurazione ipotecaria richiesto dalla legge sui prestiti di acquisto e sui rifinanziamenti non semplificati (1, 75% della dimensione del prestito)
- Premi assicurativi ipotecari in corso più elevati (fino all'1, 05% delle dimensioni del prestito all'anno)
- Non è possibile annullare l'assicurazione ipotecaria se non attraverso il rifinanziamento semplificato
- Limiti di prestito garantiti inferiori nei mercati a basso costo (svantaggioso per gli acquirenti di fascia alta in quelle aree)
- Le case devono essere occupate dal proprietario, le residenze primarie
Prestiti ipotecari VA: ottimo per le famiglie militari
Autorizzato dal Servicemembers Adjustment Act del 1944 (SRA), il programma di mutuo per la casa VA aiuta gli attuali ed ex servicemembri a realizzare il sogno della casa. Come i prestiti FHA, la maggior parte dei prestiti VA sono effettuati da istituti di credito privati ​​e sostenuti dal Department of Veterans 'Affairs - non sono prestiti diretti originati dalla VA. Come i prestiti FHA, i prestiti VA possono essere utilizzati solo per le case occupate dai proprietari che si qualificano come residenze primarie dei mutuatari.
I prestiti VA possono finanziare gli acquisti e gli sforzi di rifinanziamento. Come FHA e prestiti convenzionali, sono disponibili in un'ampia varietà di configurazioni, compresi i termini a tasso variabile da 15 e 30 anni e a tasso variabile. I tassi di interesse sono solitamente comparabili ai prestiti convenzionali e superiori ai prestiti FHA.
Requisiti di idoneitÃ
I requisiti di idoneità al prestito VA variano in qualche modo in base a filiale, data e durata del servizio.
Come regola generale, i membri di servizio in servizio attivo sono idonei dopo aver scontato dopo 180 giorni consecutivi di lavoro, e talvolta solo per 90 giorni consecutivi di servizio. I veterani, compresi i riservisti e i membri della Guardia Nazionale, possono partecipare dopo 90-180 giorni consecutivi di servizio in qualsiasi momento durante la loro carriera. I riservisti e il personale della Guardia nazionale che non vedono il servizio attivo sono idonei dopo sei anni consecutivi di servizio. Gli scarichi disonorevoli sono squalificanti.
Controlla la tabella di ammissibilità di VA per ulteriori informazioni sulla qualifica e dettagli sulla richiesta di un certificato di eleggibilità (CoE).
Differenze tra VA e Prestiti convenzionali
Oltre ai requisiti di idoneità dei servizi, i prestiti VA e i prestiti convenzionali differiscono in alcuni aspetti fondamentali:
- Commissione di finanziamento : la differenza più grande e più costosa tra prestiti VA e prestiti convenzionali è la commissione di finanziamento VA. La commissione di finanziamento VA è una tassa unica che non si applica ai prestiti convenzionali o FHA. Varia in modo considerevole in base al ramo di servizio, al tipo di prestito e alle dimensioni dell'acconto, ma in generale favorisce gli acquirenti o i rifinanzieri per la prima volta con esperienza in servizio attivo precedente e rapporti LTV inferiori al 90%. Al momento dell'acquisto e del rifinanziamento, le commissioni di finanziamento variano in genere dall'1, 25% al ​​3, 3% del capitale del prestito, ad esempio $ 2, 500 a $ 6, 600 su un prestito di $ 200.000. Su prestiti di rifinanziamento senza incassi, possono essere bassi come lo 0, 50% del capitale del prestito.
- Dimensione massima prestito : i prestiti VA sono garantiti fino a $ 424.100 nella maggior parte dei mercati, sebbene tale limite sia soggetto a variazioni a condizioni di mercato. Se il tuo istituto di credito ti approva per un prestito più grande, sei libero di prenderlo, ma il VA non assumerà l'eccesso di responsabilità . Nei mercati a più alto costo, la VA può garantire prestiti più ampi.
- Acconto : uno dei maggiori vantaggi di un prestito VA è la mancanza di un acconto sui prestiti più piccoli. Se sei idoneo per un prestito VA, puoi potenzialmente finanziare l'intero prezzo di acquisto della tua casa. Tuttavia, il vantaggio di non-pagamento ha una limitazione pratica chiave: di solito è limitato a quattro volte il diritto VA standard di $ 36.000 per acquirente, o $ 144.000. Prestiti più grandi richiedono pagamenti anticipati, sebbene non necessariamente i pagamenti anticipati del 10% - più comunemente richiesti dai prestatori convenzionali.
- Assicurazione mutuo : i prestiti VA non richiedono un'assicurazione ipotecaria, anche quando l'LTV è superiore all'80%.
- Requisiti di credito : gli standard di sottoscrizione del programma di prestito VA non sono così sciolti come quelli del programma FHA. La maggior parte dei finanziatori richiede un punteggio FICO minimo di 620 per qualificarsi, anche se le eccezioni possono essere fatte caso per caso (ad esempio, i mutuatari ad alto reddito).
- Costi di chiusura : per legge, i finanziatori non sono autorizzati a valutare determinati tipi di costi di chiusura sui prestiti VA. Questi includono le spese legali, le commissioni di deposito, le commissioni di sottoscrizione e le spese di elaborazione dei documenti. Al posto di tali oneri dettagliati, i finanziatori possono valutare le spese di origine fino all'1% dell'importo del prestito.
- Assunzione : come i prestiti FHA, i prestiti VA sono ipotizzabili con approvazione VA e qualifica acquirente.
Tipi di prestiti VA
I prestiti VA sono disponibili in diverse forme:
- Prestito di acquisto : i prestiti di acquisto VA non richiedono alcun rimborso - in altre parole, i limiti LTV consentiti arrivano al 100%. Con alcune restrizioni, possono essere utilizzati per case unifamiliari esistenti, case costruite su specifica (nuove costruzioni), unità condominiali, case e lotti costruiti e progetti di acquisto e ristrutturazione (simili a un prestito di riabilitazione FHA 203k).
- Prestito di rifinanziamento per incassi: come i prestiti di rifinanziamento di incassi convenzionali e FHA, i prestiti di rifinanziamento in contanti VA sostituiscono il prestito originario e forniscono al mutuatario un importo forfettario che possono utilizzare come ritengono opportuno. Questa somma forfettaria può essere pari al 100% del capitale netto del mutuatario in casa - per esempio, se il mutuatario deve $ 100.000 in una casa del valore di $ 200.000, possono richiedere fino a $ 100.000 in contanti. I prestiti di rifinanziamento di cash-out in genere hanno tassi di interesse più bassi rispetto ai prestiti che sostituiscono. Il prestito originale (rifinanziato) non deve necessariamente essere un prestito VA.
- IRRRL : anche noto come VA Streamline Refinance Loan (o, semplicemente, semplificare il rifinanziamento), gli IRRRL sono specificamente progettati per rifinanziare i prestiti di acquisto VA esistenti senza una seconda richiesta di prestito VA. Non esiste un'opzione di incasso, salvo un taglio di $ 6.000 per progetti di miglioramento domestico a risparmio energetico.
- Programma di prestito diretto nativo americano (NADL) : progettato specificamente per i membri di servizio e veterani di origine nativa americana, i prestiti NADL sono effettuati direttamente dal VA. Sono sempre configurati come prestiti a 30 anni a tasso fisso. Secondo il VA, le NADL possono essere utilizzate solo per "finanziare l'acquisto, la costruzione o il miglioramento di case su Federal Trust Land (terreno di riserva), o per rifinanziare un NADL precedente per ridurre il tasso di interesse".
Il VA fa anche due diversi tipi di sovvenzioni per alloggi adattati, che sono pagamenti non di prestito per i veterani con gravi disabilità permanenti connesse al servizio. Queste sovvenzioni sono destinate a finanziare la costruzione, l'acquisto o l'ammodernamento di alloggi adattati ai disabili per i veterani disabili e le loro famiglie. Non hanno bisogno di essere rimborsati.
Vantaggi dei prestiti VA rispetto ai prestiti convenzionali
Ecco un breve riassunto dei vantaggi chiave dei prestiti VA rispetto ai mutui convenzionali:
- Nessun acconto richiesto su particolari prestiti
- Non è richiesta alcuna assicurazione ipotecaria
- Assumability
- Limiti di rifinanziamento del rifinanziamento elevati (incassare fino al 100% del capitale netto della casa)
- Bassi costi per semplificare i prestiti di rifinanziamento
- Restrizioni alla chiusura di tipi di costi e valori
Svantaggi dei prestiti VA rispetto ai prestiti convenzionali
E i loro principali svantaggi:
- Commissione di finanziamento VA richiesta in anticipo
- Riservato ai membri del servizio attivo, ai veterani e alle loro famiglie
- Limiti delle dimensioni del prestito che possono svantaggiare gli acquirenti nei mercati ad alto costo
- Le case devono essere occupate dal proprietario, le residenze primarie
Parola finale
Se vivi in ​​un'area metropolitana definita dal Censimento, le probabilità sono che ti qualifichi per un prestito convenzionale, VA o FHA. Tuttavia, se sei parziale agli ampi spazi aperti, la tua migliore opzione di mutuo per la casa potrebbe essere quella che abbiamo menzionato solo qui di passaggio: il prestito USDA.
Sostenuto dal Dipartimento dell'Agricoltura degli Stati Uniti, i prestiti dell'USDA sono concepiti specificamente per i nuovi acquirenti che cercano di stabilirsi al di fuori delle aree metropolitane definite dal Censimento, dove vive la stragrande maggioranza degli americani. Per coloro che si qualificano, il programma di prestiti dell'USDA è incredibilmente generoso: offre finanziamenti al 100% (senza denaro in calo), tassi di interesse ultra-bassi e PMI scontate. Prima di richiedere un prestito convenzionale o una delle alternative non convenzionali più comuni, fai un favore a te stesso (e al tuo portafoglio) e guarda in questo prodotto di finanziamento immobiliare sfuggente e potenzialmente redditizio.
Se vuoi migliorare le tue possibilità di essere approvato per un mutuo, consulta questo articolo: 6 consigli per ottenere l'approvazione per un mutuo ipotecario per la casa.
Quale dei diversi mutui, FHA, VA o convenzionale, è giusto per te?
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Affittare una casa o un appartamento con un amico è un ottimo modo per risparmiare denaro e ti permette di goderti la compagnia di un'altra persona mentre lo fai. Mentre è comune per gli amici affittare un posto insieme dopo il liceo o il college, è spesso un accordo a breve termine fino a quando uno si sposa o può permettersi il proprio posto.Tut
(Soldi e affari)
