L'acquisto di una casa pignorata può essere un'esperienza molto gratificante se fai la tua ricerca diligentemente. Lo so perché ho avuto la fortuna di acquistarne uno nell'estate del 2010, dopo molti mesi di caccia in casa. Una nuova proprietà è un enorme investimento per la maggior parte delle persone e come tale dovrebbe essere considerata attentamente.
In questo articolo, riassumerò alcune delle domande chiave a cui pensare prima di decidere di firmare un contratto di acquisto per un pignoramento. Aggiungerò anche alcuni dei miei aneddoti personali e condividerò parti della mia esperienza. Se sei interessato ad acquistare una casa di preclusione, questi punti sono importanti da considerare e possono aiutarti a costruire un portafoglio finanziario più sano.
1. Per quanto tempo è stata la proprietà sul mercato?
Non tutte le proprietà pignorate vengono create allo stesso modo. Ad esempio, una buona proprietà in un quartiere emergente sarà acquistata rapidamente - di solito da un investitore immobiliare o da una persona desiderosa in cerca di una nuova casa. Non aspettarti che queste case rimangano sul mercato per più di 30 giorni.
Tuttavia, se si acquista una casa in condizioni sub-par o in un'area che è stata duramente colpita dalla crisi dei mutui, si prevede un tempo di mercato più lungo. Come acquirente, questo può portare a una maggiore flessibilità sul prezzo: le banche odiano avere una proprietà pignorata sulle loro mani per più di 90 giorni (un trimestre fiscale), e negozieranno con un buon compratore.
Ho acquistato la mia casa in Arizona dopo essere stata sul mercato per quasi tre mesi. Ho visto che il prezzo della casa è stato abbassato di quasi il 7% al mese, e quindi non ho aspettato il mese successivo per comprare la casa. Invece, ho contrattato con la banca per abbassare il prezzo di un altro 12% dal prezzo più recente. La banca ha offerto un controvalore con uno sconto del 9%. I miei risparmi finali rappresentavano quasi uno sconto del 23% rispetto al prezzo di listino (cioè 7% + 7% + 9%).
2. Quanto stai pagando per metro quadrato di residenza vivibile?
Il calcolo del prezzo per piede quadrato è un buon modo per determinare il valore della tua casa. Controlla i prezzi medi per metro quadrato di case vendute nei due mesi precedenti nello stesso codice postale. Moltiplicare quello per l'area vivibile della vostra casa per determinare un prezzo "medio" per la vostra casa.
Ad esempio, se una casa vale $ 75 per piede quadrato e ci sono 1.500 piedi quadrati, il valore complessivo della casa è di $ 112.500.
Naturalmente, se vuoi pagare il prezzo medio, c'è il rischio che tu possa pagare più del dovuto. A meno che la tua casa non sia in condizioni eccellenti e non ci sia molto lavoro da fare (in tal caso, pagare in media è fantastico!), Guarda i due terzi in basso dei prezzi. Con questo in mente, ricalcoliamo il valore della casa e vediamo cosa otteniamo.
Poiché supponiamo che la casa non sia ai vertici del mercato in termini di valore, assumeremo che valga $ 65 per piede quadrato. Moltiplicato per gli stessi 1.500 piedi quadrati di prima, la casa ora vale $ 97.500. Ecco! Hai appena risparmiato $ 15.000. Pensi di poterlo usare meglio? Decisamente.
Come un duro contrattante, ero determinato a pagare un prezzo molto basso per la mia casa; Sapevo che il mercato dell'Arizona non sarebbe migliorato. Ho effettivamente pagato il secondo prezzo più basso per metro quadro nel mio codice postale al momento dell'acquisto nel periodo di 90 giorni.
3. Stai pagando in contanti o ipotecando?
Se paghi in contanti, la tua offerta va direttamente in testa alla pila di offerte della banca. Supponi di offrire $ 85.000 in contanti per una casa quotata a $ 100.000. Probabilmente hai una migliore possibilità di ottenerlo rispetto alla persona che offre $ 95.000. I contanti significano che sei un compratore affidabile e la banca non deve aspettare due settimane prima che il tuo assegno entri. Usalo a tuo vantaggio.
Se stai acquistando la tua casa con un mutuo ipotecario, hai una maggiore flessibilità sul prezzo, dal momento che l'acconto iniziale sarà di circa il 20% della casa. Se ami davvero la casa, non preoccuparti di pagare un po 'di più per averla.
Come compratore di contanti, sapevo di avere un effetto leva su molti fronti. Il mio agente immobiliare, che fa commissioni in base al mio acquisto, mi ha chiesto di offrire un importo molto vicino al prezzo richiesto in modo che avesse una vendita definitiva. Certo, non era lui a pagare, quindi la sua opinione fu messa in attesa.
4. Ci sono molte case pignorate nella stessa zona?
Se ci sono molte case pignorate vicino a quella che stai comprando, è probabile che si verifichi un aumento del valore. Questo scenario invia molti messaggi negativi ai potenziali acquirenti sul vicinato, sulla città e sul mercato. Nella nostra attuale economia, questa è una scena onnipresente, ma non lasciarti derubare dal prendere una decisione saggia. Fino a quando tutte le case sul blocco non saranno vendute, ci sarà una casa pignorata che farà diminuire il valore della proprietà . Esegui una rapida scansione del codice di avviamento postale su un sito Web affidabile come Redfin o Zillow per vedere come sta andando l'area.
Dato che la casa che ho comprato sarà con me per almeno mezzo decennio, non ero troppo preoccupato di vedere altre quattro case sul blocco in pignoramento. Credo che cinque anni siano un periodo di tempo sufficiente perché i prezzi scendano e tornino di nuovo, garantendo che il mio investimento sia sicuro.
5. Quanti soldi avrai dopo l'acquisto?
Preparati a spendere un sacco di soldi dopo il tuo acquisto iniziale per sistemare la casa secondo i tuoi standard. Avere almeno un altro 20% del valore della casa nascosto in caso di emergenza. Anche dopo un'ispezione a domicilio, troverai cose che ti infastidiscono e devono essere cambiate. Non dimenticare gli elettrodomestici, i mobili, i giardini e la tassa di proprietà . Se possibile, chiedi alla banca di coprire le commissioni di deposito a garanzia (o altre commissioni immobiliari o commissioni ipotecarie) in modo da avere a disposizione più denaro. Anche i $ 1.000 che pagano sono $ 1.000 in più in tasca, il che è sufficiente per un grande schermo LCD o TV al plasma!
Personalmente, ho speso migliaia su vari miglioramenti a casa. Sono rimasto piuttosto sorpreso dalla rapidità con cui questi costi si sommano. Piccoli acquisti come i depositi di sicurezza per un conto energia e le nuove porte per la casa erano cose a cui semplicemente non avevo pensato prima.
Ci sono molte altre domande da prendere in considerazione prima di decidere di stabilirsi, soprattutto quando si acquista una proprietà di preclusione. Hai qualche esperienza con i pignoramenti? Come è stata la tua esperienza e che cosa cerchi di solito?
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