I problemi degli inquilini affliggono i proprietari ogni giorno. Tuttavia, ridurre gli affitti per mantenere buoni inquilini e sfrattare gli inquilini problematici potrebbe non essere la soluzione migliore.
Mentre gli affitti più bassi ovviamente influenzano la redditività di un proprietario, gli sfratti sono anche costosi e possono costare un tempo, denaro e risorse al proprietario di condurre. Oltre alle spese di base del fatturato come marketing, affitto perso, nuova vernice e riparazioni di elettrodomestici, le spese legali per sfrattare un inquilino possono essere oltraggiose. Inoltre, un inquilino può sfogare la propria rabbia danneggiando intenzionalmente la proprietà .
Che tu sia stato un proprietario per gran parte della tua vita o che ti stai preparando ad affittare la tua prima proprietà , è importante capire che potresti aver bisogno di passare attraverso il processo di sfratto ad un certo punto della tua carriera. Anche se sei un buon padrone di casa e fai del tuo meglio per costruire relazioni positive con i tuoi inquilini, in alcuni casi, le relazioni sono semplicemente aspre. Ma piuttosto che emettere immediatamente un avviso di sfratto, potresti provare uno dei numerosi suggerimenti collaudati per affrontare i problemi degli inquilini più comuni.
Gli inquilini possono trattenere l'affitto dai proprietari per una serie di motivi, da carenza di liquidità o disoccupazione temporanea, a controversie di riparazione e manutenzione. La comunicazione è fondamentale quando si affronta questo problema ed è importante capire l'inquilino e la natura del problema e cercare di negoziare, se possibile.
Struttura Opzioni di pagamento
Se l'inquilino ha problemi di flusso di cassa, il metodo di raccolta degli affitti più efficace è quello di strutturare le opzioni di pagamento. Come padrone di casa, dovresti riconoscere che le persone a volte litigano con le fatture, quindi puoi provare a implementare una politica di accettazione di un pagamento parziale da un residente una volta all'anno. Un altro buon modo per riscuotere è ripartire proporzionalmente le tasse e gli affitti insoluti sul resto del contratto di affitto.
È inoltre possibile negoziare pagamenti parziali settimanali per aiutare con il flusso di cassa del locatario e persino applicare una parte del deposito cauzionale per alleviare lo sforzo sul portafoglio dell'inquilino. Stabilire un rigoroso piano di pagamento e seguire per garantire che l'inquilino rimanga conforme al piano di pagamento è la chiave definitiva del successo. In generale, gli inquilini più adatti per i piani di pagamento flessibili sono quelli con problemi finanziari a breve termine che tendono a pagare ogni volta che hanno i soldi anziché per i termini del contratto di locazione.
Cambia l'accordo vivente
Se un inquilino non può più permettersi l'affitto, i proprietari possono metterli insieme ai coinquilini o trasferirli in unità più piccole e di costo inferiore. I proprietari che fanno questo sforzo e offrono opzioni ai loro inquilini possono essere premiati con inquilini per tutta la vita.
Tuttavia, se la negoziazione e la comunicazione non riescono a risolvere il problema, puoi provare a convincere l'inquilino a partire volontariamente. Se l'inquilino non è in grado di pagare, spiegare l'impatto a lungo termine dello sfratto sul proprio credito e sulla propria storia di noleggio può convincerli a consegnare il possesso dell'unità . Lasciare la propria volontà può essere un'opzione molto migliore rispetto alle spese legali e ai crediti inesigibili.
Un semplice controllo del credito e l'applicazione potrebbero non rivelare sufficientemente i precedenti problemi degli inquilini, ma è un ottimo punto di partenza. Qui ci sono diversi modi in cui i proprietari possono aiutare a garantire che il loro processo di screening degli inquilini elimina gli inquilini problematici:
La stanza per il compromesso esiste quasi sempre. Qualcuno con un cattivo credito non è necessariamente un cattivo inquilino, dal momento che le persone tendono a pagare le bollette di affitto prima. Procedere con cautela se solo una parte del controllo in background di un richiedente è offuscata. A seconda della gravità del problema, è possibile offrire al richiedente un periodo di prova con un deposito di sicurezza più grande del normale o per un periodo di prova di tre mesi.
Dalle feste rumorose alle persone sfavorevoli che si soffermano nell'ombra, ci sono diversi motivi per cui gli edifici condominiali possono sviluppare regolarmente repulsioni reputazionali che influenzano la capacità di un proprietario di attrarre inquilini ben qualificati e rispettabili. Le misure concrete, come la modifica del nome dell'edificio, la sistemazione dei giardini abbandonati e la riverniciatura devono essere veloci, in modo che i residenti vedano cambiamenti immediati, anche se all'inizio sono piccoli.
Parla con l'applicazione della legge
Se necessario, contatta la polizia per scoprire se alcune unità dell'edificio generano un numero di chiamate alle forze dell'ordine superiore alla media. Con la collaborazione attiva della polizia, non dovresti avere difficoltà a rimuovere gli inquilini dalla proprietà .
Un'altra opzione è quella di pagare una sottostazione di polizia in uno degli uffici di leasing delle tue proprietà . Questo può essere fatto rinnovando un'unità vuota per renderla un ufficio più piccolo con servizi limitati. È necessario contattare il dipartimento dello sceriffo locale per i dettagli per vedere se tale accordo è possibile.
Se tu e la stazione non riuscite a trovare un accordo, offrire appartamenti o unità gratuiti con un affitto ridotto agli agenti di sorveglianza e ai poliziotti può far sì che gli inquilini problematici vadano immediatamente e volontariamente a lasciare i locali.
Sviluppa un sistema
Dopo aver eliminato i cattivi inquilini, implementare un sistema in cui gli inquilini di qualità ricevono crediti di affitto a mesi parziali, contanti o carte regalo per i referral. Istituire un tale sistema può aiutare a ripopolare la tua proprietà con residenti buoni e dignitosi.
Inoltre, è importante pubblicizzare i tuoi sforzi. Rapporti di costruzione e networking con altri gestori di proprietà nella tua zona possono aiutarti a far conoscere la positività che stai cercando di portare alla comunità . Prova a erigere segnali stradali che annunciano la nuova gestione e il nome della proprietà per aumentare la consapevolezza della comunità .
Mentre l'implementazione di un processo di screening approfondito può eliminare molti inquilini problematici, potrebbe non prevenire futuri litigi tra vicini. Le attività degli inquilini possono influenzare regolarmente, negativamente e direttamente i loro vicini.
Consenti agli inquilini di risolvere i problemi
Una soluzione per tali controversie è di suggerire che tutti gli inquilini risolvano le controversie tra loro. Prendi una clausola nel contratto di locazione che specifichi espressamente che tutti gli inquilini devono fare ogni tentativo in grado di risolvere gli argomenti senza il tuo intervento. Includi un messaggio che indica che se devi essere coinvolto, un inquilino potrebbe non essere soddisfatto della risoluzione e qualcuno ha buone probabilità di lasciare la proprietà .
Se scopri che due inquilini stanno discutendo tramite un altro residente, educatamente ricorda loro i termini del contratto e le possibili conseguenze, come lo sfratto, che potrebbero essere nel loro futuro. Mentre gli inquilini sono suscettibili di contestare, possono anche imparare ad andare d'accordo e rispettarsi a vicenda.
Entra quando è necessario
Se gli inquilini non possono semplicemente agire in modo decente l'uno verso l'altro, la mediazione potrebbe essere l'unica opzione. Se nessuna delle parti è cooperativa, spiegare le conseguenze in modo calmo per aiutare nella risoluzione. Ad un certo punto, i tuoi residenti sperano di capire che l'impatto netto è su di loro, non tu
Come protezione aggiuntiva, se un inquilino dovesse tentare di incolpare la direzione, assicurarsi che ogni contratto di locazione o contratto di noleggio contenga regolamenti e regole sulla proprietà , oltre alle clausole rigide relative a tali disaccordi. Puoi dare un avviso di "tre colpi e sei fuori" o parlare con il tuo manager di proprietà per quanto riguarda la sua esperienza nella gestione delle controversie. È sempre nel tuo interesse avere una qualche forma di documentazione a cui puoi fare riferimento più tardi quando ti trovi di fronte ad un inquilino problematico.
Uno dei problemi più comuni che affliggono gli inquilini che li inducono a lasciare un appartamento è la risoluzione delle controversie. Pertanto, garantire che tutte le risposte alle richieste di manutenzione siano professionali, di alta qualità e tempestive è uno dei modi più efficaci per mantenere una relazione positiva con i vostri inquilini. Per facilitare le richieste, invia un avviso mensile che gli inquilini possono controllare e tornare in ufficio se hanno bisogno di segnalare un problema con le loro unità .
Qui ci sono molte altre cose che puoi provare a riempire i tuoi posti vacanti:
Nessuno vuole vivere in una casa con roditori o scarafaggi in giro. Se si evita abitualmente di assumere un disinfestatore, è probabile che si verifichino tassi di rotazione significativamente elevati nelle proprietà .
Duplex, appartamenti e case unifamiliari possono sviluppare problemi di insetto quando il residente o il suo vicino porta in queste creature, e se trovi che una unità è contaminata da cimici, non passerà molto tempo prima che tutte le unità siamo. Piuttosto che lasciare che la situazione vada fuori controllo, contatta un disinfestatore per gestire il problema non appena senti o ricevi un reclamo.
Se sai che il tetto del tuo edificio perde, riparalo immediatamente e non cercare mai di affittare la proprietà a un inquilino ignaro. Gli inquilini hanno tutti i diritti legali per una casa sicura, e più a lungo si perde il tetto, più danni e retribuzione si affrontano.
Anche le più piccole perdite possono portare a muffa e muffa, causare danni all'acqua, o addirittura far crollare il tetto. Per legge, gli inquilini possono mettere i loro soldi in affitto in un conto di deposito a garanzia e trattenerli da te fino a quando il tetto non viene riparato correttamente, quindi è meglio affrontare questi problemi prima di pianificare una presentazione.
Se il contratto di locazione stabilisce che la proprietà viene fornita con elettrodomestici, sei legalmente responsabile della manutenzione e riparazione di tali apparecchi, a meno che tu non indichi diversamente. Ad esempio, è possibile includere una clausola che afferma che la proprietà viene fornita con una lavatrice e un'asciugatrice usate, ma la sostituzione è a carico dell'inquilino. Tuttavia, se prometti apparecchi e un affittuario si sposta nell'unità per scoprire, ad esempio, che la stufa è rotta, è necessario porre rimedio alla situazione il prima possibile.
Mentre l'acquisto di un nuovo elettrodomestico è tutt'altro che economico, farlo prima che un affittuario si trasferisca può farti risparmiare molte difficoltà e lamentele. Tieni presente che gli inquilini possono inoltrare un reclamo contro di te o archiviare i pagamenti del canone in tribunale o in un conto di risparmio separato fino a quando non riparerai o sostituirai gli elettrodomestici rotti.
Se uno dei tuoi inquilini crede erroneamente che lui o lei possa utilizzare il deposito cauzionale per pagare l'affitto del mese scorso, potresti avere qualche problema. La confusione si verifica quando un inquilino ritiene erroneamente che non è tenuto a pagare l'affitto dell'ultimo mese e che il proprietario può semplicemente utilizzare il deposito cauzionale. Mentre il codice civile stabilisce che un proprietario può trattenere il deposito cauzionale per coprire l'affitto del mese scorso o qualsiasi affitto non pagato durante il leasing, se un inquilino non riesce a pagare nulla, il deposito cauzionale potrebbe non essere sufficiente a coprire l'ultimo mese più le spese.
Se hai ricevuto l'intento di liberare la comunicazione da un inquilino ma sei ancora timido in affitto per un mese, puoi iniziare il processo di sfratto se ritieni che questa sia la migliore soluzione. Alcuni proprietari affermano chiaramente nel contratto di locazione che il deposito cauzionale non deve essere utilizzato in sostituzione dell'affitto del mese scorso. È inoltre possibile raccogliere l'affitto del primo mese, l'affitto del mese scorso e un terzo pagamento da utilizzare come deposito cauzionale. Tuttavia, se si sceglie questa rotta, assicurarsi che sia chiaro nel contratto di locazione e che l'inquilino comprenda pienamente prima di firmare il documento.
Un contratto scritto stabilisce le condizioni del contratto di locazione, incluso se un inquilino può subaffittare parte dello spazio a un altro affittuario o se un inquilino ha il permesso di tenere animali domestici nella proprietà . Se la residenza è in un'associazione di proprietari di case, l'inquilino potrebbe essere responsabile della manutenzione del paesaggio e dell'edificio esterno.
Sia che tu sia stato testimone di una violazione del contratto di locazione tu stesso o che la parola sia arrivata a te attraverso una terza parte, è importante informare l'affittuario per iscritto della violazione e chiedere che lui o lei corregge il problema o altrimenti affrontare uno sfratto. Ad esempio, se il tuo contratto di locazione specifica in modo specifico che nessun animale domestico è permesso e trovi la prova di un cane, invia una lettera all'inquilino informando che lui o lei sta infrangendo i termini del contratto di locazione e che l'animale deve essere rimosso dalla proprietà da una certa data
Lascia che l'inquilino sappia che se lui o lei non re-home l'animale, allora è possibile uno sfratto. In alternativa, a seconda della situazione, è possibile apportare una modifica al contratto di locazione richiedendo un deposito aggiuntivo e un aumento dell'affitto mensile per pagare la possibilità di futuri danni causati dall'animale. Se l'inquilino non rispetta la richiesta entro il momento in cui conduci un'ispezione, puoi decidere se uno sgombero è la linea di condotta appropriata.
Molti proprietari non riescono a monitorare il pagamento delle utenze fino a dopo che l'inquilino si è allontanato dalla proprietà . Se le utenze sono nel tuo nome o il nome dell'inquilino determina chi è responsabile per le fatture scadute. Assicurati che il tuo contratto di noleggio sia chiaro e specifico.
Ad esempio, se accetti che le utenze siano in tuo nome e che l'inquilino debba pagarti ogni mese, quelle utility divengono sotto la tua responsabilità se l'inquilino parte senza preavviso. D'altra parte, se il tuo contratto di locazione indica che le utenze sono nel nome dell'inquilino, allora la società di servizi pubblici tenterà di rintracciare il residente in caso di pagamenti scaduti. La società di servizi pubblici non può obbligare legalmente un nuovo inquilino a pagare il saldo scaduto di un inquilino precedente.
È spiacevole che alcuni inquilini lascino il proprietario con costi significativamente elevati causando intenzionalmente danni prima di partire. In ogni caso, è sempre bene documentare lo stato dell'appartamento: scattare foto della proprietà prima di essere affittata e scattare foto dopo che l'inquilino si è trasferito. Assicurati che le foto riportino l'ora e la data su di loro, in quanto ciò può aiutare a dimostrare il tuo caso in tribunale.
Inoltre, devi sempre salvaguardare il tuo investimento stipulando una polizza assicurativa di proprietà che è stata progettata specificamente per i proprietari. Tieni presente che una polizza assicurativa tradizionale per i proprietari di case non può coprire un appartamento o un edificio in affitto, quindi è necessaria una polizza che copra la tua responsabilità quando l'edificio è affittato, così come qualsiasi danno alla struttura causato dai tuoi inquilini.
Ci sono stati molti casi di inondazioni o incendi causati da inquilini problematici o altri occupanti che hanno in definitiva distrutto proprietà perché il proprietario non è riuscito a garantire l'unità . Questo è il motivo per cui è assolutamente importante proteggersi con una polizza assicurativa specifica del proprietario. Fortunatamente, la copertura della responsabilità è quasi sempre inclusa nelle polizze dei proprietari e la copertura della responsabilità ti protegge da una causa qualora il tuo inquilino decidesse di intraprendere un'azione legale.
Tuttavia, se la polizza non include la copertura di responsabilità o se si desidera aumentare la copertura, verificare con il proprio fornitore di assicurazione per vedere se l'aggiunta di questa copertura è disponibile tramite una polizza ombrello. Per proteggersi ulteriormente, è necessario che l'inquilino abbia un'assicurazione minima per l'affitto.
Se si viene informati di eventuali modifiche alla propria unità , è fondamentale intraprendere azioni per proteggersi ricercando un legale da un avvocato esperto e segnalando l'incidente alle autorità competenti. Tuttavia, procedere con cautela per evitare qualsiasi contraccolpo da parte dell'inquilino.
D'altra parte, si potrebbe avere un inquilino che si impegna in comportamenti di offesa che influenzano negativamente i loro vicini, solo per scoprire che queste attività sono completamente legali. In questa situazione, è meglio redigere una lettera per richiedere formalmente che l'inquilino cessi immediatamente l'azione o faccia lo sfratto. Ad esempio, un inquilino può esercitarsi con la sua rock band dalle 10 alle 15 tutti i lunedì e mercoledì. Tuttavia, l'ordinanza sul rumore nel comune è alle 23.00, quindi mentre il suo vicino lo trova antipatico e irrispettoso, l'inquilino ha il diritto di giocare durante queste ore.
Sfortunatamente, in alcuni casi estremi, lo sfratto potrebbe essere l'unica opzione. A volte, un padrone di casa scopre che dare un inquilino una possibilità si trasforma in due possibilità , che poi si traduce in una terza possibilità , e così via. Questo fa perdere tempo, causa aggravamento e può comportare la perdita del reddito da affitto.
Se credi di trovarti in tribunale nel prossimo futuro o se vuoi semplicemente proteggerti, per ogni evenienza, è sempre una buona idea tenere registri dettagliati dei problemi degli inquilini, come è necessario dimostrare causa per lo sfratto in tribunale. Molti padroni di casa sottovalutano la necessità di scartoffie quando si occupano di inquilini problematici, credendo erroneamente che gli accordi verbali resistano in tribunale. Tuttavia, questo processo può essere molto più semplice se si documentano tutte le interazioni che si hanno con gli inquilini problematici.
Il processo di sfratto comune è il seguente:
Dal momento che il costo di uno sfratto può essere estremamente costoso a seconda delle circostanze nella tua situazione specifica, perseguire un'azione legale per sfrattare un inquilino dovrebbe essere la tua opzione finale assoluta. Ad esempio, alcuni proprietari hanno riferito di spendere migliaia di dollari per rimuovere gli inquilini problematici dalle loro proprietà , e queste spese possono includere:
Se decidi che, nonostante i tuoi migliori sforzi, il rapporto tra te e il tuo inquilino semplicemente non funziona, è meglio per tutti gli interessati iniziare il processo di sfratto. Tuttavia, consultare il proprio legale per assicurarsi di seguire le leggi statali e federali per farlo e non tentare di rimuovere l'inquilino da soli. Chiudendo le utenze, rimuovendo le proprietà del locatario o cambiando le serrature sulla porta principale del complesso o sull'unità dell'inquilino possono avere gravi ripercussioni legali. Uno sfratto potrebbe essere l'unica soluzione, ma per evitare di coinvolgere il sistema giudiziario e gli avvocati, cerca di rimanere disponibile e visibile agli inquilini prima che sorgano problemi e dopo che sono stati portati alla tua attenzione.
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