Che tu stia acquistando un'abitazione prefabbricata, costruendo una nuova casa di costruzione o pianificando di sistemare una vecchia casa, probabilmente sei eccitato per la prospettiva di chiudere l'accordo e trasferirti.
Non così in fretta. Comprare una casa è una proposta costosa - il più grande investimento che la maggior parte delle famiglie abbia mai fatto. Anche se non è necessario coprire l'intero prezzo di acquisto in anticipo, è necessario presentare una notevole somma in contanti prima di poter chiudere la casa.
È necessario preoccuparsi dei costi di chiusura comuni come l'ispezione a casa, la valutazione del mutuante e l'assicurazione del titolo. Nel loro insieme, queste spese non sono nulla da starnutire - a seconda della situazione, possono ammontare ovunque dal 3% al 6% del prezzo totale di acquisto. Nei mercati degli acquirenti, potresti avere la fortuna di convincere il tuo venditore a pagare alcuni costi di chiusura, ma questo è tutt'altro che garantito.
La maggior parte degli elementi pubblicitari è una piccola modifica rispetto alla più grande spesa di chiusura di tutti: il tuo acconto.
Anche se è dovuto alla chiusura, l'acconto di solito non è considerato un costo di chiusura. Ciò non lo rende comunque meno impattante. Il tuo acconto svolge un ruolo importante e talvolta decisivo nel fatto che tu possa chiudere la casa dei tuoi sogni - o, diciamo la verità , la migliore casa che ti puoi permettere sul tuo budget.
Questo perché il tuo acconto è una parte fondamentale dell'offerta che presenti al venditore. La regola generale è semplice: più grande è l'acconto, più forte è l'offerta. Più precisamente: maggiore è la quota di acconto del prezzo di acquisto totale, maggiore è la probabilità che il venditore accetti.
Storicamente, l'acconto ideale è stato di almeno il 20% del prezzo di acquisto. Su una casa da $ 200.000, questo è $ 40.000. Negli ultimi anni, i piccoli acconti sono diventati di moda, grazie a requisiti di sottoscrizione meno stringenti e all'accettazione crescente tra i venditori.
Tuttavia, raschiare insieme un acconto è un compito arduo, soprattutto per i principianti acquirenti di case nei costosi mercati costieri. Secondo CoreLogic, il prezzo medio delle abitazioni nella Bay Area della California ha superato i 700.000 dollari nel 2016 - e questa cifra include bungalow relativamente economici nei sobborghi di East Bay, oltre a lussuose case a schiera a San Francisco.
Ciò non significa che sia impossibile risparmiare per un acconto. Richiede solo tempo e disciplina fiscale. Se riesci a seguire alcuni o tutti i seguenti suggerimenti e strategie, sono certo che realizzerai il tuo sogno di proprietario di una casa più velocemente di quanto pensavi possibile, anche se ciò significherebbe fare a meno nel breve periodo.
In primo luogo, capire su quanto sarà grande il tuo acconto.
Le dimensioni dell'acconto sono una funzione di tre fattori che si sovrappongono: il rapporto iniziale desiderato per il prestito-valore (LTV), l'orizzonte temporale (quando si desidera acquistare) e le condizioni locali del mercato immobiliare. Quando le persone parlano del bilancio per un futuro acquisto domestico, generalmente si riferiscono ai prezzi di listino: "Siamo disposti a pagare $ 300.000" o "Possiamo permetterci $ 250.000, ma non di più".
Tuttavia, per quanto riguarda l'accessibilità , il numero più importante è l'importo dell'acconto. Se non puoi accumulare un acconto di $ 50.000 su una casa da $ 250.000 (o una casa da $ 400.000, se stai riducendo di meno del 20%), allora non puoi permetterti quella casa.
La fascia più alta dell'intervallo di convenienza, quindi, è il più alto acconto che è possibile salvare entro l'orizzonte temporale a disposizione, senza sottovalutare l'LTV target. Quindi, se si desidera acquistare una casa da $ 300.000 con un acconto del 20% in tre anni, sarà necessario disporre di $ 60.000 accantonati per tale scopo a 36 mesi da oggi.
Naturalmente, è necessario portare più di un semplice acconto alla chiusura. Per essere sicuri, supponiamo che gli altri costi di chiusura aumentino fino al 6%, vicino alla fascia più alta dell'intervallo di costi realistici di chiusura. Su una casa da $ 300.000, questo è un altro $ 18.000, per un totale di $ 78.000.
Infine, non esaurire completamente il tuo conto in banca per acquistare la casa dei tuoi sogni. È saggio avere un reddito di almeno tre mesi in risparmi liquidi come fondo di emergenza, indipendentemente dai tuoi obiettivi a breve e lungo termine. Sei mesi è ancora meglio.
Se stai cercando di acquistare su un orario accelerato, vivere in un costoso mercato immobiliare, o dubitare della tua capacità di risparmiare per un acconto del 20% su una casa accettabile nel tuo quartiere di destinazione, consulta programmi speciali di prestito con requisiti di acconto più bassi .
Alcuni dei programmi di prestito speciali più comuni sono elencati di seguito. Esistono altre opzioni, quindi consulta le autorità locali, statali o federali per sapere quali sono le opzioni disponibili per le famiglie nella tua zona e le circostanze.
Oltre ai requisiti specifici del programma, questi prestiti speciali presentano alcuni importanti inconvenienti. Forse la cosa più importante è che trasportano premi assicurativi per mutui privati ​​(PMI) finché LTV non raggiunge il 78% (sebbene sia possibile richiedere formalmente la rimozione della PMI all'80% LTV). In alcuni casi, questi premi annuali possono superare l'1% del valore totale del prestito - un extra di $ 3.000 all'anno su un prestito di $ 300.000, ad esempio.
Prestiti speciali possono anche indebolire la tua offerta. Alcuni venditori sono reticenti a vendere agli acquirenti di case per la prima volta con prestiti FHA o 97 convenzionali, ragionando sul fatto che le loro finanze potrebbero essere traballanti e l'accordo potrebbe crollare prima della chiusura. A parità di condizioni, i venditori razionali potrebbero preferire le offerte convenzionali del 20% al ribasso su pagamenti inferiori.
Relativamente pochi proprietari di abitazioni potenziali si rendono conto che potrebbero qualificarsi per programmi nazionali di assistenza alla riscossione dei pagamenti che possono ridurre i loro costi di abbattimento non pagati di migliaia di dollari.
Le risorse abbondano, ma il National Homebuyers Fund è rappresentativo. Dal 2002, ha erogato oltre $ 200 milioni in sovvenzioni dirette a più di 30.000 compratori. Ha una vasta gamma di opzioni di sovvenzioni sostenute da varie istituzioni - ad esempio, qui puoi vedere i requisiti per l'opzione Sapphire con supporto Citibank.
Le sovvenzioni NHF possono essere disponibili solo in determinati stati e con prestiti di determinate dimensioni. Possono essere applicate anche altre condizioni, quindi è una buona idea contattare direttamente l'organizzazione e parlare con il creditore prima di presupporre che ti qualifichi.
Il tuo stato e forse i governi locali possono offrire anche programmi di assistenza per i pagamenti anticipati. Per esempio, nella mia natia Minneapolis, il Minnesota Homeownership Center ha un comodo strumento di assistenza per il recupero dei pagamenti in anticipo che indica ai potenziali proprietari di casa le risorse di finanziamento in acconto e di assistenza non finanziarie disponibili nelle loro aree. In California, la Golden State Finance Authority fornisce sovvenzioni dirette e basate sulle necessità (con alcune restrizioni) che valgono fino al 5% dell'importo del prestito - non una somma insignificante nelle costose aree metropolitane della California come San Francisco e Los Angeles.
I futuri proprietari di case si trovano spesso di fronte a una scelta irrealizzabile: ripagare i saldi in sospeso della carta di credito o risparmiare per i loro acconti.
Per molte persone, pagare il debito della carta di credito è un obiettivo prioritario. Anche le carte di credito a basso APR in genere applicano tassi di interesse a nord del 10% di APR. Su un bilancio medio di $ 1.000, si tratta di $ 100 di interessi ogni anno. Se il carico del debito è più alto, aggiustalo di conseguenza.
Poiché sono garantiti da proprietà fisiche, i mutui hanno quasi sempre tassi di interesse più bassi rispetto alle carte di credito, anche quando il credito del debitore è inferiore alla perfezione. Di fronte alla scelta di acquistare una casa al 5% di APR o portare il debito della carta di credito al 15% di APR, la maggior parte delle persone selezionerebbe la prima.
Pagare il debito della carta di credito non è sempre semplice, però. Concentrati prima sul debito più alto da interessi (metodo valanghe sul debito), anche se ciò significa mettere un minimo di $ 25 o $ 50 in più per il pagamento ogni mese. Man mano che il tuo debito di interesse elevato si riduce, puoi passare al debito con carte di credito a interesse più basso e probabilmente accelererai i tuoi progressi verso un saldo di $ 0. Con spese di interesse inferiori (o nulle) che assorbono le tue spese e risparmiando potere, puoi quindi indirizzare i tuoi dollari verso il tuo fondo di acconto.
L'avvento del banking online rende più facile che mai risparmiare piccole somme di denaro senza nemmeno rendersene conto. Alcune grandi banche, tra cui Bank of America (Keep the Change) e US Bank (START), consentono ai titolari di conti di deposito di salvare i loro risparmi in cambio da ogni transazione utilizzando app che arrotondano automaticamente i pagamenti con carta di debito fino al dollaro più vicino e calzano via il resto in un conto di risparmio.
Ad esempio, quando spendi $ 3, 69 sul tuo latte mattutino, la tua carta di debito viene addebitata a $ 4 e il rimanente $ 0, 31 scende sul tuo conto di risparmio. Moltiplicalo per 50 o 100 transazioni al mese e hai un bel piatto secondario.
Aspettarsi un rimborso delle tasse quest'anno? Prenota una fetta per premiare te stesso per tutto il tuo duro lavoro lo scorso anno: un buon pasto al ristorante, un weekend frugale, un nuovo pezzo di arredamento per la tua casa. Divertirsi.
Quindi calza il resto del rimborso nel fondo di acconto. Se ricevi un rimborso di $ 3000, spendi $ 1.000 e risparmi il resto, avrai $ 6.000 dopo tre anni e $ 10.000 dopo cinque. Questo probabilmente non terrà conto del tuo intero acconto, ma non può ferire.
Se parte del tuo pacchetto retributivo comporta bonus di rendimento mensili, trimestrali o annuali o pagamenti di compartecipazione agli utili, applica la stessa logica a questi: Salva una parte, poi metti il ​​resto nel fondo di pagamento.
Poiché i bonus di rendimento e i pagamenti agli utili non sono garantiti, è comunque rischioso tenerne conto nei budget giornalieri o mensili. È come contare le tue galline prima che si schiudano. Se non fai piani per i tuoi bonus o quote di profitto prima di sapere che li avrai, non ti mancheranno. In realtà , sarete grati per loro mentre lentamente ma costantemente aumentano il vostro fondo di acconto.
Sapere che è necessario mettere da parte i soldi ogni mese è una cosa. In realtà farlo è un altro. Mettiti un promemoria del calendario nello stesso giorno di ogni mese o paga un periodo per trasferire un importo fisso di denaro - almeno il 5% del tuo stipendio da portare a casa, e idealmente il 10% - sul tuo conto di risparmio principale. È quindi possibile separare la quota assegnata al pagamento per i risparmi generali o altri obiettivi di risparmio. O, meglio ancora, crea un conto di risparmio separato il cui unico scopo è quello di tenere i tuoi fondi di acconto.
Cosa c'è di meglio dei depositi del conto di risparmio ricorrenti? Depositi automatici del conto di risparmio che non devi ricordare di eseguire ogni mese. La maggior parte delle banche consente di ricorrere a trasferimenti di risparmio ricorrenti da conti correnti interni o esterni. Esamina il tuo budget e determina quanto puoi permetterti di salvare ogni periodo di paga o mese e poi farlo accadere, preferibilmente nella stessa data (o il giorno dopo) ricevi lo stipendio o il deposito diretto. Ancora una volta, si consideri un conto di risparmio separato solo per il proprio fondo di acconto. Se stai cercando di aprire un nuovo account, vai con una di queste promozioni del conto bancario in modo da poter sfruttare al meglio l'opportunità .
Puoi scegliere di saldare il debito della tua carta di credito e concentrare la tua potenza di fuoco finanziaria sul risparmio per il tuo acconto senza effettivamente annullare le tue carte di credito. Il segreto: carte di credito cash back.
Ci sono letteralmente centinaia di carte di credito in contanti sul mercato. Alcuni, come Chase Freedom e Capital One Quicksilver Cash Rewards, sono praticamente nomi familiari. Altri sono più oscuri - potrebbero essere nuovi o emessi da banche regionali con zero riconoscimento del nome.
Per definizione, tutti offrono un ritorno sulla spesa. Le carte più generose con categorie di spesa preferite possono offrire fino al 5% su base coerente e più spese con determinati commercianti o su determinati articoli. Molti hanno bonus di iscrizione interessanti del valore di $ 100, $ 200 o anche di più. E la maggior parte non addebita commissioni annuali.
Una carta di credito cash back (o due o più) non finanzierà da solo il tuo acconto. Ma, se si risparmiano effettivamente i soldi guadagnati e si ricorda di ripagare il saldo totale ogni mese per evitare gli interessi, questo può fornire una spinta utile ai vostri sforzi di risparmio.
In determinate condizioni, il tuo account di pensionamento può fungere da fonte di finanziamento supplementare per il tuo acconto. In particolare, se sei un acquirente per la prima volta, ti è permesso prendere in prestito fino a $ 10.000 da un IRA tradizionale o Roth senza penali per finanziare il tuo acconto.
Questo non è denaro gratuito, ovviamente. Se si dispone di un IRA tradizionale, è necessario pagare le tasse sull'importo prelevato al tasso globale, il 28% nella fascia del 28% e così via. Su un Roth IRA detenuto per più di cinque anni, il tuo prelievo è esentasse, perché hai già pagato le tasse sul contributo.
Se tu e il tuo coniuge avete entrambi IRA, potete ritirare entrambi fino a $ 10.000, per un totale di $ 20.000. A seconda della dimensione proiettata del tuo acconto, potrebbe essere una spinta considerevole. E, su Roth IRA detenuti per più di cinque anni, è possibile prelevare contributi esenti da imposte e penali per importi superiori a $ 10.000, sebbene qualsiasi guadagno ritirato sia tassabile al tasso normale.
Tuttavia, devi anche considerare il costo opportunità di prelevare quei soldi dal tuo account, potenzialmente per anni (nel momento in cui fai ulteriori contributi per coprire il tuo prelievo).
Puoi anche prendere in prestito da 401ks sponsorizzati dal datore di lavoro per finanziare il tuo acconto. Sui prestiti a 401k, i limiti di prestito sono molto più generosi: puoi prendere in prestito fino a un minimo di $ 50.000 o metà del valore dell'account. È sufficiente finanziare un acconto del 20% su una casa da $ 250.000 o un acconto del 10% su una casa da $ 500.000.
Tuttavia, il diavolo è nei dettagli. Devi rimborsare i tuoi prestiti 401k, con interessi - in genere al 2% sopra la tariffa principale. Per i prestiti di maggiori dimensioni, si tratta di pagamenti mensili a tre cifre per diversi anni e di migliaia di interessi. Inoltre, se sottoscrivi un prestito di 401k prima di richiedere un mutuo ipotecario, il tuo tasso di utilizzo del credito aumenterà , il che potrebbe aumentare il tasso di interesse del mutuo ipotecario o indurre la banca a pensarci due volte prima di concederti un prestito.
Come regola generale, i prestiti 401k sono utili in due situazioni: per il finanziamento di piccoli acconti ($ 5.000 o meno) nella loro interezza o come l'ultimo pezzo di una strategia di finanziamento di più versamenti su più anni.
Se il tuo stipendio da portare a casa non ti porterà al tuo obiettivo di pagamento nel tuo periodo di tempo desiderato, o sei preoccupato di avere un impatto negativo sul tuo stile di vita mentre scruti e risparmi per la casa dei tuoi sogni, considera aumentare il tuo reddito prendendo un lato concerto - sia prendendo un secondo lavoro part-time, prendendo lavoro come un appaltatore indipendente, o esplorando i molti modi per fare soldi da casa.
Le opportunità di fare soldi a casa e sul campo sono praticamente illimitate. Le tue scelte scelte dipenderanno probabilmente dalle tue abilità uniche e dai beni o servizi che hai a disposizione. Alcune idee comuni per monetizzare tempo, talenti e risorse fisiche includono:
Abbiamo toccato le meraviglie dei risparmi ricorrenti e automatizzati di cui sopra, ma vale la pena ribadire che non tutte le opzioni di risparmio vengono create allo stesso modo.
A meno che non stiate operando su un orizzonte temporale molto lungo, non è saggio mettere i vostri fondi di acconto nel mercato azionario. Le azioni, gli ETF, i fondi comuni di investimento e altri strumenti di capitale sono componenti vitali dei portafogli di pensionamento, ma non sono appropriati per determinati obiettivi di risparmio a breve termine.
Perché? Perché, in tempi più brevi, le flessioni del mercato possono devastare gli obiettivi di risparmio. Immagina di aver messo $ 20.000 sul mercato tra il 2005 e il 2007, sulla strada per un previsto pagamento di $ 40.000 entro il 2009. Tra la metà del 2007 e l'inizio del 2009, i mercati statunitensi hanno perso circa la metà del loro valore. In altre parole, quella somma di $ 20.000 si sarebbe ridotta a soli $ 10.000, supponendo che non avessi aggiunto nuovi fondi - senza dubbio schiacciando il tuo sogno di acquistare una casa nel 2009.
Nel breve e medio periodo, è molto più sicuro investire in strumenti assicurati con FDIC come conti di risparmio tradizionali, certificati di deposito (CD) e conti del mercato monetario. Sebbene questi strumenti abbiano rendimenti relativamente bassi - attualmente sotto il 2% di APY nella maggior parte dei casi - il rischio di perdita principale è estremamente basso. Se vuoi che il tuo acconto sia effettivamente lì, per intero, quando ne hai bisogno, risparmi sugli investimenti in conti FDIC assicurati sono i tuoi biglietti.
Per la maggior parte dei potenziali proprietari di case, il risparmio per un acconto è una prospettiva a medio-lungo termine. Molto succederà tra il giorno in cui deciderete di diventare proprietari di una casa e il giorno in cui il venditore della vostra futura casa accetterà la vostra offerta di acquisto.
Un'app per il budget può ridurre il rischio di essere buttati fuori strada da eventi imprevisti. Il mondo è pieno di app di questo tipo, alcune delle quali sono piuttosto leggere - fondamentalmente, fogli di calcolo glorificati - e altre di cui hanno molti campanelli e fischietti. Tra i più comuni ci sono:
La tua casa potrebbe essere il singolo acquisto più grande che tu abbia mai fatto, ma non sarà l'unico prodotto di grandi dimensioni che tu abbia mai acquistato. A meno che tu non possa vivere comodamente senza una macchina, è probabile che tu acquisti un veicolo nuovo o usato ogni pochi anni. Se hai dei bambini, avrai bisogno di budget per la loro istruzione. Una volta sistemato in casa, probabilmente vorrai apportare miglioramenti sensibili che ne migliorino il valore o che accolgano la tua famiglia in crescita. E, per tutto il tempo, è necessario avere abbastanza accantonamenti per l'inaspettato.
Ognuno di questi articoli, e molti altri non menzionati qui, richiedono una strategia di risparmio misurata e ponderata. Se riscuoti piccole vittorie nella tua ricerca di accaparrare un acconto per la casa dei tuoi sogni, non trascurare gli altri tuoi obiettivi, che tu voglia raggiungere il mese prossimo, l'anno prossimo o il prossimo decennio.
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