Quanto sono i costi di chiusura quando si acquista una casa? - Stime

Dal giorno in cui inizi a guardare pigramente gli annunci immobiliari fino al momento in cui firmi l'ultimo pezzo di documenti di chiusura, il processo di acquisto di una casa richiede in genere mesi. Molto deve accadere durante quel periodo: spettacoli, fare un'offerta, completare una richiesta di prestito, una valutazione e un'ispezione. Basta per sopraffare anche l'acquirente più organizzato.

Comprare una casa non è economico, e non solo perché la tua casa è probabilmente il più grande acquisto singolo che tu abbia mai fatto. Chiusura su una casa è anche uno sforzo costoso. Secondo Zillow, i costi di chiusura statunitensi variano in genere dal 2% al 5% del prezzo di vendita. Un sondaggio Bankrate ha rilevato che i costi combinati di chiusura dei mutui, di origine e di terzi - che possono essere raggruppati tutti insieme sotto l'ombrello del "costo di chiusura" - in media $ 5, 078. Nel sondaggio, il Texas riporta i più alti costi di chiusura dei mutui, mentre il Nevada ha il più basso.

La buona notizia è che i costi di chiusura non sono determinati esclusivamente dalla geografia, né completamente fissati nella pietra dal momento in cui si sceglie un creditore. È possibile confrontare gli acquisti di alcuni singoli componenti del conto di chiusura totale, ad esempio l'assicurazione del titolo, e ridurre significativamente il costo degli articoli per i quali non è consentito effettuare acquisti. Allo stesso tempo, sei responsabile di pagare alcuni oggetti in anticipo alla chiusura, prima che siano tecnicamente dovuti. Questi sono noti come "prepagati" e in genere includono le spese di deposito a garanzia, come l'assicurazione ipotecaria privata, l'assicurazione dei proprietari di casa (assicurazione sui rischi) e le tasse sulla proprietà. Devi portare fondi sufficienti alla chiusura per coprire i tuoi prepagati.

Definizioni e termini chiave

Prima di addentrarsi negli aspetti meno significativi dei costi di chiusura degli immobili residenziali, alcune definizioni sono in ordine:

• Stima prestito : è un documento in lingua comune che il tuo prestatore è obbligato per legge a fornirti prima della chiusura. La stima del prestito delinea tutti i tuoi articoli di chiusura con stime best-guess o intervalli stimati per i loro costi effettivi. Indica inoltre chiaramente quali articoli è possibile acquistare.
• Dichiarazione di liquidazione : è l'estratto ufficiale della transazione immobiliare, in genere presentata almeno un giorno lavorativo prima della chiusura. Nota anche come dichiarazione HUD-1, la dichiarazione di regolamento include tutti i costi di chiusura, oltre al prezzo di acquisto, l'acconto e le commissioni di intermediazione.
• Chiusura pagamento a carico : questo termine, solitamente abbreviato "POC" nell'estratto conto, indica che l'acquirente ha pagato il costo prima della chiusura. Alcuni costi, compresi i premi assicurativi per i proprietari di case del primo anno e le spese per le ispezioni a domicilio, vengono spesso pagati al di fuori del periodo di chiusura. Vi è qualche ambiguità sul fatto che le tasse pagate al di fuori della chiusura possano essere correttamente definite "costi di chiusura", ma questo post non distingue tra costi pagati al di fuori di chiusura e costi pagati alla chiusura.
• Soldi seri : quando si inserisce un'offerta in una casa, è consuetudine includere un assegno "serietà" per sottolineare l'intenzione di acquistare effettivamente la proprietà. Il denaro più economico è in genere una piccola percentuale (meno dell'1%, spesso 0, 5%) del prezzo della lista (o della tua offerta) della casa. Se il venditore accetta l'offerta, i soldi guadagnati vengono depositati in un conto di garanzia. Se la transazione si chiude senza incidenti, i soldi seri vengono applicati ai costi di chiusura, riducendo la spesa per le spese vive il giorno di chiusura. Se la transazione cade, di solito - ma non sempre - ottieni indietro i soldi più onerosi.
• Commissioni : le commissioni di intermediazione non sono considerate come costi di chiusura, anche se rappresentano una parte significativa del valore della transazione, in genere il 6%, suddiviso equamente tra gli agenti degli acquirenti e dei venditori. Le commissioni vengono prelevate dal prezzo di vendita prima che il venditore riceva i proventi, quindi gli acquirenti non sono in ultima analisi responsabili per il loro pagamento.

Ci sono numerosi articoli di chiusura che la tua stima del credito è in grado di delineare, così come alcuni suggerimenti generali per ridurre i costi di chiusura individualmente o nel complesso. Anche se questo è inteso come una guida completa, i tuoi articoli di chiusura e gli intervalli di costo potrebbero variare significativamente da quanto descritto di seguito, quindi è meglio parlare con un agente immobiliare o un avvocato immobiliare nella tua zona prima di tuffarti direttamente nel processo di acquisto.

Costi di chiusura che puoi acquistare in giro dopo aver scelto un finanziatore

Prima di scegliere il tuo prestatore, in teoria hai il controllo totale sui costi di chiusura. La scelta del mutuante è quindi di grande importanza, anche se, poiché il tasso di interesse e i termini del prestito possono influire sul costo finale della tua casa più dei costi di chiusura, non devi scegliere un istituto di credito che offra tariffe o termini meno favorevoli semplicemente perché non addebitare tanto per una valutazione a casa o rinunciare felicemente alla tassa di controllo del credito di origine.

Questi sono i costi di chiusura comuni che puoi acquistare dopo aver scelto il tuo prestatore. Molti sono elencati nella sezione C di pagina due della stima del prestito:

• Ispezione domestica . Mentre molti istituti di credito non richiedono assolutamente agli acquirenti di ottenere un'ispezione a domicilio, sono fortemente incoraggiati. Un'ispezione domiciliare è la soluzione migliore per cogliere un problema potenzialmente pericoloso o di sicurezza che non era evidente durante i precedenti passaggi. Se l'ispezione rileva un problema serio (o più problemi), è possibile ridurre il prezzo dell'offerta, modificare l'offerta per costringere il venditore a risolvere il problema o abbandonare del tutto. L'industria dell'ispezione domestica è abbastanza competitiva, quindi nella tua zona dovrebbero esserci numerosi ispettori. Trova candidati chiedendo al tuo agente immobiliare (ricordando che gli agenti hanno spesso amici nel settore dell'ispezione e quindi non sono garantiti per essere imparziali), o controllando con un'associazione di settore come l'American Society of Home Inspectors. Guarda le recensioni online e le testimonianze di ciascuno, controlla i riferimenti e intervista i finalisti se sei fuori discussione su chi selezionare. Sii sensibile ai costi, ma ricorda che un prezzo inferiore a volte significa una qualità inferiore. Prendi la tua decisione finale in base alla combinazione ottimale di costi ed esperienza. Costo: $ 300 a $ 500 per una casa di dimensioni medie (da 1.500 a 2.500 piedi quadrati); più per le case più grandi. Il pagamento viene solitamente effettuato direttamente con l'ispettore alla data dell'ispezione.
• Ricerca del titolo . Le ricerche di titoli, condotte da società di titoli o avvocati immobiliari, assicurano che i venditori siano legalmente in grado di vendere le loro proprietà. Le ricerche di titoli esaminano gli eventi in tutta la cronologia della proprietà, dalla sua placcatura iniziale o suddivisione fino al presente, per identificare privilegi, patti, servitù e altri elementi che influenzano l'interesse del venditore nella proprietà o il suo utilizzo per l'acquirente in futuro. Sebbene i costi di ricerca del titolo siano generalmente raggruppati in costi assicurativi per il titolo, sono dettagliati sulla stima del prestito e sulla dichiarazione di chiusura. Il modo migliore per ridurli è fare acquisti per compagnie assicurative o avvocati, o negoziare direttamente con questi fornitori di servizi. Costo: da $ 150 a $ 400, ma può essere maggiore se la cronologia della proprietà è più complessa.
• Titolo Assicurazione . Esistono due tipi principali di assicurazione del titolo: mutuante (prestito) e polizze acquirente. Gli acquirenti pagano abitualmente per entrambi. Entrambi coprono il costo di riparazione di eventuali difetti scoperti dalla ricerca del titolo iniziale. Entrambi proteggono anche gli interessi dei creditori e degli acquirenti nella proprietà nel caso in cui difetti del titolo, clausole o rivendicazioni di terzi vengano trovati dopo la chiusura della transazione. Le politiche di mutuante e acquirente rimangono in vigore fino a quando le rispettive parti non hanno più interessi nella proprietà - di solito quando la casa è venduta o, per le politiche del mutuante, il mutuo viene interamente ripagato. L'assicurazione del titolo del mutuante è obbligatoria, mentre l'assicurazione del titolo di compratore è altamente raccomandata - senza di essa, gli acquirenti non hanno alcun ricorso finanziario nell'ammissibilmente raro caso in cui sorge un reclamo legittimo contro la proprietà. Istituti di credito procurano le loro politiche dagli assicuratori preferiti. Le società di proprietà, gli avvocati immobiliari e i finanziatori raccomandano gli assicuratori degli acquirenti, spesso la stessa società che assicura la politica del mutuante. Tuttavia, gli acquirenti sono liberi di guardarsi intorno per le proprie politiche - in effetti, è illegale costringere un acquirente a utilizzare un assicuratore particolare. L'American Land Title Association è una buona risorsa per lo shopping comparativo. Costo: i premi assicurativi una tantum vanno da un minimo di $ 500 a più di $ 2.000 in totale per le politiche di prestatore e acquirente, a seconda della geografia e della complessità della cronologia della proprietà. $ 1.000 è una stima stimata per il ballpark.
• Tassa di transazione . La quota di pagamento paga per i servizi della tua società intestata o di agente di garanzia il giorno di chiusura. Il modo migliore per ridurre questa commissione è di guardarsi intorno per le società titolari o gli agenti, anche se le spese di insediamento potrebbero non variare molto all'interno dei mercati. Costo: in genere $ 2 per $ 1.000 nel prezzo di vendita (ad es. $ 400 su una casa da $ 200.000), ma può essere più alto.

Costi di chiusura che non puoi acquistare nei dintorni

Una volta scelto il creditore, si cede un po 'di controllo sui costi di chiusura. Questi sono i costi di chiusura comuni che in genere non è possibile modificare dopo aver scelto il creditore. Molti sono elencati nella sezione B di pagina due della stima del prestito:

• Quota di iscrizione al prestito . Talvolta nota come "tassa di elaborazione", la commissione di iscrizione copre il costo dell'elaborazione iniziale della richiesta di prestito. Chiedete direttamente al vostro istituto di credito se la sua quota di iscrizione include il costo di un controllo del credito. In tal caso, assicurati di non dover pagare separatamente per il tuo rapporto di credito. Inoltre, la quota di iscrizione è a volte inclusa nella tariffa di origine e non è elencata separatamente, quindi non sorprenderti se non la vedi, ma solo sapere che le tue tasse di origine saranno probabilmente più alte di conseguenza. Costo: da $ 200 a $ 500.
• Commissione di origine del prestito . La commissione di erogazione del prestito copre i costi del prestatore (e alcuni) durante il processo di sottoscrizione. A volte è indicato come un singolo elemento pubblicitario e altre volte suddiviso in più parti (compresa l'applicazione e l'elaborazione). La maggior parte dei prestiti ha commissioni di origine, anche se alcuni istituti di credito offrono prestiti "senza costi" che compensano la mancanza di tasse di origine con tassi di interesse più elevati. Costo: solitamente da 0, 5% a 1, 5% del prezzo di acquisto della casa. Le tariffe sono generalmente espresse come "punti", con un punto pari all'1% del prezzo di acquisto.
• Sconto sui prestiti . Gli istituti di credito offrono a volte di ridurre leggermente i tassi di interesse in cambio di un pagamento una tantum considerevole - noto come la tariffa di sconto del prestito - che è anche espresso come "punti". Se il tuo istituto di credito offre una tariffa scontata, calcola attentamente se ha senso prendere l'accordo, in quanto l'importo del pagamento anticipato potrebbe essere superiore a quello che avresti salvato durante la vita del prestito. Costo: solitamente dallo 0, 5% al ​​4% del valore del prestito. Come per la commissione di origine, un punto equivale all'1% del valore del prestito. Tieni presente che un punto non riduce necessariamente il tasso di interesse dell'1%: la differenza è in genere molto più modesta.
• Rapporto di credito . I prestatori spesso richiedono che gli acquirenti paghino per qualsiasi rapporto di credito ordinato durante il processo di origine. Tuttavia, a volte sono disposti a cedere quando gli acquirenti chiedono con fermezza e forza di licenziare le loro paghe. Costo: da $ 20 a $ 60, a seconda del conteggio dei rapporti e delle fonti.
• Certificazione e monitoraggio dell'alluvione . Le spese per la certificazione Flood coprono il costo di estirpare e rivedere le mappe di rischio di alluvione della tua area per determinare se la tua casa si trova in un'area soggetta a inondazioni. I finanziatori a volte addebitano un'ulteriore tassa di monitoraggio dell'inondazione che copre il costo di mantenere una misura accurata del rischio di alluvione nel tempo, poiché le mappe di rischio di alluvioni possono cambiare frequentemente. La certificazione Flood è fondamentale se hai bisogno di un'assicurazione contro le inondazioni, quindi questa tassa vale la pena pagare. Costo: circa $ 20 per la certificazione delle inondazioni; fino a $ 50 per il monitoraggio delle inondazioni.
• Valutazione del mutuante . I prestatori ordinano sempre le valutazioni ad un certo punto durante il processo di sottoscrizione, generalmente all'inizio. Le valutazioni vengono generalmente condotte da periti esterni, non da impiegati bancari. Lo scopo principale è quello di garantire che i valori delle case soddisfino o superino i prezzi di offerta degli acquirenti. Poiché i creditori non sono disposti a prestare più del valore della casa e sono talvolta riluttanti a concedere prestiti con un rapporto prestito / valore più elevato del previsto, una valutazione bassa può rappresentare un serio ostacolo a un accordo. Per il compratore, il vantaggio di una valutazione bassa è che può costringere il venditore ad accettare un prezzo inferiore. Tuttavia, il venditore potrebbe anche contestare una bassa valutazione e minacciare di abbandonare l'accordo. Non è raro ordinare un secondo parere (da un esperto diverso) dopo una valutazione bassa. Costo: $ 250 a $ 500; all'incirca il doppio se è necessaria una seconda valutazione.
• Tariffa del broker . Le commissioni degli agenti degli acquirenti provengono dai proventi dei venditori, quindi non devi preoccuparti di pagare direttamente la parte del tuo compenso del tuo agente. Tuttavia, gli agenti impiegati da intermediari o gruppi immobiliari sono solitamente tenuti a riscuotere un servizio o una commissione di riferimento per conto del loro datore di lavoro. Anche se non puoi fare acquisti in giro per ridurre la quota del tuo broker dopo aver scelto un finanziatore, puoi controllarlo o eliminarlo collaborando con un'agenzia che addebita commissioni di broker più basse o addirittura nessuna. Costo: ampiamente variabile - dalle somme dei token inferiori a $ 100, a più di $ 500.
• Tassa di registrazione I governi delle città o delle province di solito fanno pagare per registrare i trasferimenti immobiliari nel registro pubblico, un passaggio essenziale in qualsiasi transazione immobiliare. Costo: ampiamente variabile, a seconda delle abitudini locali, dei valori delle proprietà e di altri fattori; $ 100 è una media tipica, ma può essere molto più alta.
• Trasferire le tasse . I governi di città, contea ed eventualmente statali caricano le imposte sulle transazioni immobiliari che avvengono all'interno delle loro giurisdizioni, di solito in funzione dei valori delle proprietà locali e della zonizzazione locale. In alcuni casi, gli acquirenti sono tenuti ad acquistare marche da bollo in un elemento pubblicitario separato nei loro estratti conto. Come le tasse di proprietà, le imposte sul trasferimento sono molto variabili. Costo: ampiamente variabile, a seconda delle abitudini locali e dei valori di proprietà, che vanno da diverse centinaia a diverse migliaia di dollari.

prepaids

È necessario pagare questi costi in anticipo alla chiusura. Si noti che potrebbe essere richiesto anche di depositare un buffer di deposito in anticipo per coprire aggiustamenti inattesi delle tasse, assicurazioni e spese di HOA. Il buffer può essere incorporato nei prepagati totali o suddiviso come elemento pubblicitario separato.

• Interesse del primo mese . I prestatori di solito richiedono il pagamento anticipato degli interessi ipotecari programmati per maturare tra la chiusura e la prima data di scadenza del pagamento dell'intero mutuo (capitale e interessi). Costo: interessi ipotecari fino a un mese, a seconda della data di chiusura (meno quando la chiusura è successiva nel mese).
• Assicurazione per i proprietari di case Premium . I prestatori richiedono praticamente sempre la prova dell'assicurazione dei proprietari di case prima della chiusura. Una volta scelta una politica, è possibile ridurre i costi scegliendo una franchigia più elevata. Se hai già una polizza assicurativa, come l'assicurazione auto, considera la possibilità di raggruppare la tua nuova polizza assicurativa domestica con lo stesso assicuratore - una mossa che può far cadere centinaia di dollari sul tuo premio annuale combinato, rispetto a quello che pagheresti su due politiche separate . In genere, è necessario pagare il premio del primo anno o prima della chiusura. Se la tua casa richiede inondazioni, terremoti o altre assicurazioni speciali, probabilmente dovrai pagare anche i premi del primo anno per tali polizze. Costo: ampiamente variabile, a seconda di fattori quali la geografia, la costruzione della casa e l'età, la deducibilità e il valore della proprietà. Secondo l'Insurance Information Institute, il premio assicurativo annuale medio dei proprietari di case negli Stati Uniti nel 2013 era di $ 1, 096, da un minimo di $ 561 in Idaho a $ 2, 115 in Florida.
• Premi assicurativi ipotecari privati . I compratori che hanno in programma di prendere in prestito oltre l'80% del valore delle loro case (oltre l'80% del prestito in valore) devono pagare l'assicurazione mutui privata (PMI), che protegge l'interesse dei creditori in caso di insolvenza. I premi PMI sono pagati mensilmente dal deposito a garanzia, ma i finanziatori richiedono agli acquirenti di effettuare pagamenti anticipati per coprire i primi due pagamenti. Costo: da uno a due mesi di premi PMI, che sono una funzione del valore della casa e del rapporto LTV.
• Imposte di proprietà anticipate . Le tasse di proprietà anticipate sono solitamente sufficienti per coprire gli obblighi fiscali di proprietà (città e / o contea) che maturano tra la chiusura e la prima data di imposta sulla proprietà, che può variare da meno di un mese a sei mesi dalla chiusura. Tuttavia, l'importo dell'imposta anticipata può essere maggiore se richiesto dal prestatore. Costo: ampiamente variabile.
• Quote associative anticipate dei proprietari di case . Gli acquirenti nelle comunità servite dalle associazioni di proprietari di case (comprese le suddivisioni chiuse e gli edifici condominiali) di solito pagano le quote associative anticipate dei proprietari di case fino alla fine del primo periodo di pagamento, che può durare fino a un anno. I prestatori che raggruppano le quote di HOA nei conti di deposito a garanzia degli acquirenti aggiungono queste quote anticipate ai saldi a garanzia degli acquirenti. Gli acquirenti senza accordi HOA con pagamento a garanzia possono essere tenuti a pagare l'HOA direttamente, prima della chiusura. Costo: ampiamente variabile.

Anche se puoi guardarti intorno, l'assicurazione per i proprietari di casa (assicurazione per il rischio) è anche considerata prepagata, poiché in genere devi pagare almeno un anno di premio alla chiusura se non lo hai fatto al di fuori della chiusura.

Costi di chiusura opzionali

I costi di chiusura comuni sopra descritti sono richiesti o fortemente incoraggiati nella maggior parte delle transazioni immobiliari residenziali.

Al contrario, alcuni dei seguenti costi sono richiesti solo dalla legge o dalle consuetudini in determinati stati. Altri sono considerati facoltativi a tutti gli effetti o sono solo consigliabili in determinate circostanze, come ispezioni delle linee del gas nelle case più vecchie con infrastrutture per il gas naturale, o ispezioni dei parassiti in cui le termiti sono comuni.

Puoi guardarti intorno per molti di questi articoli:

• Fogna e linea d'acqua o ispezione settica . Le linee di fognatura sono notoriamente inclini al compromesso, anche in case relativamente nuove. Rifiuti solidi non trattati e zoccoli di detriti inorganici possono danneggiare seriamente le linee fognarie, a volte in modo irreparabile. Lo stesso vale per le radici profonde degli alberi, che minacciano anche le linee di acqua pulita nelle case servite dai sistemi idrici municipali. Entrambi i pericoli possono influenzare anche i sistemi settici. Le ispezioni delle linee fognarie, settiche e idriche non sono necessarie per le nuove proprietà e proprietà con i sistemi di acqua e di drenaggio recentemente aggiornati. Tuttavia, le proprietà con le bandiere rosse, ad esempio alberi maturi appollaiati direttamente sopra una linea in uscita o in entrata, sono i primi candidati per l'ispezione della videocamera da parte di idraulici autorizzati. Le ispezioni possono ripagarsi molte volte, poiché i costi di riparazione o sostituzione per le linee danneggiate possono superare i $ 5.000 e non possono essere coperti dall'assicurazione dei proprietari di case. Costo: $ 100 a $ 300.
• Bene, prova . Nelle aree rurali e semi-rurali senza servizio idrico comunale, i test dei pozzi confermano che i pozzi d'acqua hanno un adeguato flusso d'acqua e che l'acqua che attingono è sicura e pura. I prestatori spesso richiedono prove di test di successo prima della chiusura. Ben test sono obbligatori per alcuni tipi di prestito, compresi i prestiti VA e FHA. La maggior parte delle aziende di impianti idraulici e di servizi di assistenza offrono test approfonditi, così come alcuni ispettori domestici. Costo: ampiamente variabile, a seconda della completezza; meno di $ 100 a più di $ 300.
• Ispezione della linea del gas . Le case con servizio di gas naturale sono soggette a perdite di gas, in particolare sulle linee più vecchie e dove sono stati fatti lavori di ristrutturazione o riparazioni nelle vicinanze. Sfortunatamente, le ispezioni domestiche standard non coprono le linee del gas, al di là di assicurare che le apparecchiature servite dalle linee (come le gamme) funzionino correttamente. Invece, le aziende idrauliche e HVAC offrono ispezioni speciali per le perdite di linea del gas, che misurano il flusso e la pressione delle linee all'interno delle linee e identificano le fonti e la gravità delle perdite. Costo: ampiamente variabile; generalmente da $ 100 a $ 500, a seconda delle dimensioni della casa, del numero di linee e della presenza di perdite.
• Test e ispezione del radon . Il radon, un gas radioattivo che si verifica naturalmente in alcuni tipi di substrato roccioso, è la seconda causa di cancro al polmone negli Stati Uniti. Gli acquirenti nelle aree a rischio radon (gran parte degli Stati Uniti e dell'Intermountain occidentale settentrionale) sono incoraggiati a testare il radon prima chiusura, con kit di test a casa o attraverso un professionista certificato. I test professionali sono più affidabili, ma molto più costosi. Costo: $ 15 e fino a kit di test a casa; fino a $ 150 per i test professionali.
• Ispezione di termiti e parassiti . I compratori in regioni termite e antire sono fortemente incoraggiati a spuntare per ispezioni di termiti e parassiti, che possono scoprire infestazioni latenti o precoci prima che sfuggano di mano. Al contrario, le ispezioni domestiche standard di solito provocano danni ai parassiti solo dopo che è diventato un problema costoso, potenzialmente dannoso per gli affari. Molte società di controllo dei parassiti offrono ispezioni pre-chiusura dei parassiti a casa. Costo: $ 50 a $ 150; più per case più grandi e ispezioni che coprono una vasta gamma di parassiti (come i roditori).
• Controllo della vernice di piombo . Gli Stati Uniti dichiararono illegale la vernice di piombo nel 1978. Le case costruite prima di quell'anno, e non intasate nel frattempo, potevano contenere vernice di piombo. Vernice di piombo spesso si nasconde sotto le mani più fresche di vernice non di piombo, quindi non è sempre ovvio per l'occhio inesperto. Sfortunatamente, questo rende le ispezioni di vernice di piombo più costose di quanto si possa pensare. La vernice di piombo non rappresenta un serio rischio per la salute per gli adulti, ma si dovrebbe assolutamente prendere in considerazione un'ispezione se si hanno bambini piccoli. Costo: $ 300 a $ 500; più per le case più grandi.
• Ispezione del tetto . Condotto da società di copertura o da appaltatori generali, questa ispezione supplementare sottopone i tetti a revisioni approfondite. Un'ispezione del tetto è molto più approfondita di quanto i tetti occhiati istruiti ottengano durante le ispezioni domestiche ordinate dal committente. Le ispezioni sul tetto sono quindi raccomandate per gli acquirenti di case più vecchie, specialmente quando le ispezioni ordinate dal compratore sollevano potenziali problemi del tetto. Costo: circa $ 100 per case di dimensioni medie; più per le case più grandi.
• Tassa di ispezione del mutuante . I prestatori eseguono raramente le proprie ispezioni a domicilio quando sottoscrivono prestiti su case più vecchie. La valutazione è sufficiente per determinare il valore delle case esistenti e i difetti o le questioni di sicurezza rientrano nella rubrica "acquirente attenti". Tuttavia, i nuovi finanziamenti per le case sono diversi. I prestatori di solito commissionano ispezioni di nuova casa poco prima della data di chiusura. Le ispezioni prestatrici certificano principalmente che le nuove case sono finite e pronte per essere utilizzate in sicurezza. Queste ispezioni sono meno accurate delle ispezioni ordinate dal compratore e quindi meno costose. Costo: $ 50 a $ 150.
• Tassa di indagine . Alcuni istituti di credito richiedono sondaggi sulla proprietà, che determinano i confini e le relazioni precisi dei pacchi ai pacchi adiacenti, individuano i miglioramenti sulla proprietà e identificano i servitù che potrebbero influire sui miglioramenti futuri (come strade di accesso o piscine). Questi devono essere completati da topografi professionisti, il cui lavoro non costa poco. Tuttavia, molti istituti di credito si accontentano delle cosiddette indagini sulla localizzazione delle abitazioni, che sono meno esatte (e meno costose) delle indagini al contorno. Costo: $ 250 - $ 500 per i sondaggi sulla posizione della casa; $ 500 a più di $ 1.000 per sondaggi di confine.
• Commissioni legali . In alcuni stati, le transazioni immobiliari sono supervisionate da avvocati, non da società di titoli o agenti di garanzia. Gli acquirenti sono in genere responsabili per la compensazione dei propri avvocati, nonché degli avvocati dei loro prestatori. Le tasse per l'avvocato sostituiscono le commissioni del titolo di garanzia o di agente di garanzia, ma possono essere più elevate. Costo: da $ 500 a oltre $ 1.000, a seconda della complessità della transazione e delle tariffe degli avvocati.
• Quota di iscrizione per l'assicurazione ipotecaria . Alcuni istituti di credito applicano tariffe separate per l'elaborazione della domanda di assicurazione ipotecaria. Questa pratica è alquanto discutibile e molti istituti di credito sono disposti a ridurre o eliminare tali commissioni quando richiesto. Altri li impacchettano in commissioni per le domande di prestito o di origine senza specificarli. Costo: solitamente inferiore a $ 100.
• Spese notarili . Questa commissione, solitamente addebitata da una società di proprietà o da un agente di garanzia, copre la testimonianza giurata di un notaio secondo cui le parti delle transazioni sono quelle che dicono di essere e che la transazione si è verificata come registrata. Spesso è possibile negoziare le spese notarili. Costo: solitamente inferiore a $ 50.
• Corriere . Se desiderano accelerare la consegna dei documenti per il giorno di chiusura, le società di titoli o gli agenti di garanzia escono dagli acquirenti per i costi di corriere necessari. Questa è un'altra tassa sui rifiuti che gli agenti di insediamento sono spesso disposti a rinunciare se premuti. Costo: solitamente inferiore a $ 30.

Suggerimenti per ridurre o eliminare i costi di chiusura

Non contento solo di guardarsi intorno per il miglior affare sui singoli articoli di chiusura? Questi suggerimenti possono ridurre il conto di chiusura totale o, se stai chiudendo nel mercato di un acquirente, eventualmente eliminare completamente i costi di chiusura.

1. Costruisci "Venditore-pagato" nella tua offerta

Questa è probabilmente la strategia più efficace e potente per ridurre i costi di chiusura senza aumentare il capitale o il tasso di interesse del prestito. A seconda della temperatura del mercato immobiliare locale e della motivazione del venditore, è possibile convincere il venditore a sostenere parzialmente o totalmente i costi di chiusura.

Anche un piccolo gesto per conto del venditore può tenere un sacco di soldi in tasca. Ad esempio, diciamo che i costi di chiusura ammontano al 4% su un prestito di $ 200.000. Sono $ 8.000. Ogni 10% che il venditore acconsente a coprire riduce i costi di chiusura di $ 800. Allo stesso modo, l'apertura del venditore a coprire un singolo oggetto di chiusura di un grosso biglietto, ad esempio una polizza assicurativa di $ 1.000 o le tasse di proprietà per i primi sei mesi, può ridurre significativamente il tuo esborso di chiusura.

I costi di chiusura pagati dal venditore vengono inizialmente proposti nelle offerte di acquisto dei compratori e spesso diventano parte dei negoziati di offerta. Una volta stipulato un contratto di acquisto, i paid dei venditori possono essere modificati in qualsiasi momento prima della chiusura. Se non sei sicuro che il venditore (o il tuo mercato locale) accetterà molti paid di venditori, considera di offrire un prezzo di vendita più elevato per compensare i costi pagati dal venditore. Questo crea uno scenario di pareggio per il venditore, mentre consente di finanziare i costi aggiuntivi al tasso di interesse del prestito.

2. Guardarsi intorno per finanziatori

Il modo più efficace per ridurre le spese di chiusura che non ti è permesso di acquistare è semplicemente quello di guardarsi intorno per i creditori con i costi di chiusura più bassi in generale. È possibile (e dovrebbe) visitare con diversi istituti di credito e richiedere preventivi di prestito da ciascuno.

Per fare acquisti, effettuare una ricerca su Internet per tassi ipotecari nella propria zona o visitare un sito di aggregatori come Zillow o Realtor.com. Esamina le tariffe e i termini di ciascun prestatore, quindi contatta i finanziatori che stimolano il tuo interesse per una stima del prestito. Quando si esamina la stima del prestito di ogni mutuante, prestare molta attenzione ai costi principali come le tasse di origine. Mentre gli istituti di credito spesso abbattono tasse più piccole quando vengono messi in discussione, tendono a non cedere le accuse sul pane e burro.

3. Sfida i prestatori sulle tariffe individuali

Istituti di credito sono sorprendentemente flessibili su commissioni aggiuntive più piccole, come le commissioni sui rapporti di credito, le spese di corriere e persino le tasse per le domande di prestito. In alcuni casi, una domanda puntata su una tariffa particolare - "cosa copre in realtà questo?" - è sufficiente per cancellarla dall'estratto conto. In altri casi, i finanziatori sono disposti a negoziare alcune tasse al ribasso o parzialmente a coprirle (ad esempio, la valutazione del mutuante).

La flessibilità del mutuante è inversamente proporzionale alla temperatura del mercato. Nei mercati caldi, gli acquirenti hanno un potere contrattuale limitato. Nei mercati freddi, completare la vendita è più importante che spremere fino all'ultimo dollaro dai compratori fiduciosi.

4. Negozia la Commissione dell'agente immobiliare

Gli agenti immobiliari sono ancora più sensibili alle fluttuazioni del mercato rispetto ai prestatori. Anche se non è così comune come chiedere di pagare i venditori o di negoziare con i creditori, non è nemmeno raro che gli acquirenti chiedano ai loro agenti immobiliari di destinare una parte delle loro commissioni ai costi di chiusura.

Tuttavia, in un mercato veramente abissale, un agente potrebbe essere disposto a riservare dall'1% al 2% del prezzo di vendita di una casa, riducendo la consueta commissione del 6% al 4% o al 5%. Basta ridurre un onere di chiusura del 4% dal 25% al ​​50%.

Sebbene i costi di chiusura pagati dall'agente non siano mai assicurati, alcuni nuovi giocatori immobiliari sono più affidabili su questo punto. Ad esempio, Redfin normalmente rimborsa parte della sua commissione abituale agli acquirenti, di solito compensando i costi di chiusura. La politica di Redfin non si applica alle vendite allo scoperto ed è soggetta all'approvazione del mutuante, ma la maggior parte dei suoi acquirenti beneficiano ugualmente.

5. Chiudi o vicino alla fine del mese

Questa è una strategia dal suono ingannevole che funziona davvero. Chiudendo l'ultima settimana del mese, gli acquirenti possono ridurre la quota di interessi ipotecaria proporzionale dovuta alla chiusura. Su un prestito che accumula $ 20 di interessi ogni giorno, l'acquirente risparmia $ 500 spingendo la chiusura dal 1 ° giorno al 25 ° giorno di un mese di 30 giorni.

6. Scegli un prestatore con un programma fedeltà o tariffe solo clienti

Il credito ipotecario è sia redditizio che competitivo. Molti istituti di credito, in particolare aziende più grandi come Bank of America e Wells Fargo, accettano volentieri margini di profitto per ottenere più mutuatari.

Ad esempio, secondo The Wall Street Journal, Bank of America riduce i tassi dei mutui dallo 0, 125% allo 0, 25% quando i mutuatari trasferiscono almeno $ 250.000 in contanti in Bank of America o conti di deposito prima della chiusura. Alcuni istituti di credito più piccoli, in particolare le cooperative di credito, entrano in scena anche - molte cooperative di credito offrono tassi di mutuo solo per i membri. (Mia moglie ed io siamo stati abbastanza fortunati da ottenere un tasso preferenziale attraverso la nostra pinta di credito, e salveremo migliaia di dollari per la durata del nostro mutuo trentennale se porteremo il prestito a termine.)

7. Rollare i costi di chiusura nel capitale principale

Alcuni istituti di credito offrono prestiti che riducono i costi di chiusura in capitale, finanziandoli in modo efficace al tasso ipotecario durante la vita del prestito. Tuttavia, ridurre i costi di chiusura nel capitale del prestito non riduce effettivamente l'importo pagato per i costi di chiusura. In effetti, è probabile che aumenti il costo totale della tua casa per tutta la durata del tuo mutuo, a causa di un capitale più grande e probabilmente di un tasso di interesse più elevato. Ma può ridurre drasticamente quello che devi pagare alla chiusura.

Rolling costi di chiusura nel vostro prestito è una buona strategia se l'importo del prestito è ben al di sotto del valore stimato della casa, il che significa che il capitale aggiuntivo non spingerà il vostro LTV sopra un livello con cui il mutuatario è a proprio agio. Tuttavia, se il capitale aggiuntivo spinge il tuo LTV sopra l'80%, sarai tenuto al corrente per un pagamento mensile PMI.

Arrotolare i costi di chiusura nel capitale del prestito ha anche senso se si prevede di vendere entro pochi anni. Poiché i pagamenti mensili degli interessi sono più alti con un prestito rolled (a causa di un più alto tasso d'interesse principale o superiore), la vendita relativamente precoce del termine del prestito riduce il costo dell'interesse totale e riduce il costo finale del rollare delle commissioni di chiusura. Al contrario, se prevedi di rimanere nella tua nuova casa per decenni, la riduzione dei costi di chiusura nel tuo prestito potrebbe non avere senso finanziario.

8. Utilizzare un prestito a costo zero (credito del mutuante)

Conosciuto anche come mutui ipotecari, i mutui senza chiusura del prezzo funzionano per gli acquirenti che non vogliono (o potrebbero lottare per) finanziare le loro finanze. Invece di raggruppare i costi di chiusura nel capitale del prestito e lasciare invariato il tasso di interesse, i mutui senza chiusura del costo si limitano a scambiare i costi di chiusura con un tasso più elevato. Sebbene siano in qualche modo paragonabili ai prestiti rolled, i mutui senza chiusura del prezzo sono più ampiamente disponibili nelle transazioni di acquisto.

Come ridurre i costi di chiusura nel vostro prestito, optare per un mutuo senza chiusura del prezzo può effettivamente aumentare i costi totali di proprietà della casa, perché i mutui senza chiusura del prezzo hanno quasi sempre tassi di interesse più alti - in genere dello 0, 125% superiori a un prestito comparabile con chiusura costi.

A seconda delle dimensioni del vostro credito, potrebbe superare il costo degli interessi del tasso di interesse più elevato per tutta la durata del prestito, più o meno compensato tale costo degli interessi, o venire a corto (e aumentare il costo totale del prestito). Generalmente, più a lungo prevedi di rimanere a casa tua, più grande deve essere il credito per eguagliare o superare i costi degli interessi.

9. Approfitta dei vantaggi militari (prestiti VA)

Di sicuro non dovresti unirti alle forze armate solo per ottenere un accordo migliore su una casa. Tuttavia, se sei nell'esercito, non c'è motivo di trascurare i vantaggi finanziari del servizio.

I prestiti VA sono disponibili per i membri militari in servizio attivo (dopo sei mesi di servizio, eccetto i membri della Guardia Nazionale e della Riserva), i veterani e i coniugi dei membri del servizio deceduti in servizio attivo o in seguito a disabilità connesse al servizio. Vengono con alcuni vantaggi finanziari interessanti, come la possibilità di originare un prestito senza acconto. Inoltre, le normative che regolano i prestiti VA vietano ai finanziatori di addebitare determinati costi di chiusura, tra cui spese di intermediazione, spese legali (esclusa la titolarità del titolo) e tasse per l'ispezione dei parassiti. Inoltre, quando i finanziatori addebitano commissioni di origine sui prestiti VA, è vietato addebitare costi di elaborazione o di chiusura del prestito.

10. Considera un acconto inferiore

Riducendo il tuo acconto è possibile liberare un sacco di soldi in contanti. Ad esempio, il 5% di sconto sull'anticipo su una casa da $ 300.000 libera $ 15.000, probabilmente sufficiente a coprire la maggior parte dei costi di chiusura della transazione.

Ci sono due prese qui. Innanzitutto, il venditore deve accettare la tua offerta. Poiché i venditori tendono a favorire le offerte con componenti in denaro più elevati, il venditore potrebbe visualizzare con scetticismo la tua offerta di pagamenti in ribasso, in particolare se il tuo mercato locale è caldo e il venditore pensa che ci sia un'offerta migliore o se il venditore stia attivamente ponderando più offerte.

L'altra considerazione è l'assicurazione ipotecaria privata. Più alto è il tuo rapporto LTV, più a lungo sarai al corrente di PMI, che dovrai pagare fino a quando ti avvicini all'80% LTV. A seconda del costo mensile del PMI, un acconto più basso può aggiungere centinaia o migliaia di dollari al costo totale del prestito.

11. Pagamento tramite assegno bancario

Le società di titoli e gli agenti di deposito a garanzia di solito consentono agli acquirenti di coprire i loro pagamenti anticipati e i costi di chiusura tramite assegno bancario o bonifico bancario. Se il tuo consente entrambi, vai sempre con un assegno bancario. Gli assegni bancari in genere costano solo $ 1 o $ 2 e possono anche essere gratuiti per i clienti o i membri preferiti. (Quando abbiamo comprato la nostra casa, mia moglie e io abbiamo tagliato un assegno dal nostro conto comune presso un'unione di credito che ha rinunciato alle commissioni bancarie per i membri.

Al contrario, i bonifici in uscita possono costare da $ 10 a $ 20. Non una differenza che cambia la vita, certo, ma sicuramente sufficiente per comprare un latte o un bicchiere di vino per celebrare la tua nuova casa.

Parola finale

Puoi prevedere che i costi di chiusura rappresentino fino al 5% del prezzo di acquisto della tua casa, a seconda di come sono definiti. La quota dei tuoi costi pagati in anticipo, nel tempo o da altri dipenderà dalla tua capacità di agire sui suggerimenti qui descritti. Tale abilità, a sua volta, dipenderà probabilmente in parte da fattori che sfuggono al vostro controllo, come le motivazioni del venditore e la temperatura del vostro mercato locale.

Una volta che accetti che non è sempre possibile esercitare il controllo totale sulla procedura di chiusura, probabilmente sarai più sereno riguardo all'intera faccenda e meglio sarà in grado di concentrarti sul tagliare le spese su cui hai un certo controllo.

Stai acquistando una casa? Che cosa stai facendo per gestire i costi di chiusura?

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