La gestione delle proprietà è un campo sorprendentemente facile ed economico da inserire, che richiede una formazione o esperienza minima, e quasi nessun capitale d'avviamento di piccole imprese. Detto questo, si tratta di un business multiforme che prevede il collegamento con molti tipi diversi di persone (proprietari, inquilini, appaltatori), la comprensione delle leggi locali degli inquilini proprietari e la creazione di protocolli che siano sia efficienti che efficaci. Non è sicuramente per tutti. Ci sono molti problemi e responsabilità che derivano dall'acquisto di immobili in affitto e dal diventare proprietari, e l'avvio di un'attività di gestione immobiliare non è diverso. In realtà , viene fornito con una serie di sfide e rischi.
Tuttavia, se comprendi tutto ciò che sta succedendo e ti diverti a gestire il settore immobiliare, un'attività di gestione immobiliare può essere molto gratificante. Ecco come puoi iniziare.
Passaggio 1. Impostazione della tua attivitÃ
Come per tutte le aziende, è necessario passare attraverso il processo di creazione di un'entità legale (la maggior parte delle società di gestione immobiliare sono società a responsabilità limitata o LLC), creando un sistema fax e un account e-mail, un ufficio, biglietti da visita e così via sopra. La buona notizia è che puoi fare la maggior parte di questi in modo semplice ed economico, fino a quando la tua azienda decollerà abbastanza da permettervi di offrire servizi più costosi.
È possibile creare una LLC da soli, senza assumere un avvocato. Vai al sito web ufficiale del tuo stato e consulta il processo di presentazione di una LLC nel tuo stato; quindi scaricare il loro modello di articoli gratuito dell'organizzazione e archiviarlo (le tasse di deposito variano in genere da $ 50-150).
La creazione di un ufficio può essere semplice come mettere da parte una stanza nella tua casa per affari e possibilmente creare una casella postale per la corrispondenza se non vuoi pubblicizzare il tuo indirizzo di casa.
Avrai bisogno di un numero di telefono e di una linea fax. Puoi usare il tuo telefono cellulare per tutto; se si preferisce, è possibile impostare un numero di telefono aziendale separato attraverso una varietà di servizi online, che inoltrerà automaticamente le chiamate al proprio telefono cellulare. Inoltre, ci sono molti servizi online che forniscono fax senza carta per un minimo di $ 10 al mese.
Ecco alcune domande da porre quando si imposta una piccola impresa.
Passaggio 2: trovare i clienti
Investitori immobiliari e proprietari possono essere trovati nella maggior parte del volume presso i club di investimento immobiliari locali. Unisciti a quante più persone possibile e sii aggressivo nelle reti, poiché questa base è il tuo pane e burro. Un elenco di club di investimento immobiliare in tutti i 50 stati può essere trovato presso EZ Landlord Forms, per aiutarti a trovare club di investimento nella tua zona. Ecco alcuni utili consigli per la creazione di reti aziendali per iniziare.
Dovresti anche entrare in contatto con persone che probabilmente faranno affari a modo tuo. Un'ottima fonte di rinvii sono gli agenti immobiliari specializzati in investimenti immobiliari, perché molti dei loro clienti sono nuovi per il business e chiederanno consigli per vari servizi. Un'altra fonte importante per i referral e per gli affari diretti sono i prestatori di denaro a livello locale. I prestatori di denaro duro a volte si trovano bloccati con proprietà in affitto e non sono nel business della gestione della proprietà , quindi tendono a esternalizzarlo. Dai un'occhiata anche a questi luoghi e eventi non tradizionali per opportunità di networking.
Passaggio 3: Riempimento delle unità noleggiate
Trovare gli inquilini è relativamente facile, ma trovare inquilini qualificati può essere più di una sfida. La prima cosa da ricordare è che il tuo mercato di riferimento potrebbe cercare l'alloggio in modo diverso da come faresti; mentre il tuo primo impulso potrebbe essere quello di saltare su Craigslist, il tuo pool di inquilini potrebbe guardare sul quotidiano locale o settimanale, o leggere solo il giornale spagnolo locale. Considera come cercano i tuoi inquilini target e trova appartamenti in affitto, quindi concentrati su quel mezzo.
Ricorda, devi aderire al Fair Housing Act, che significa non individuare un particolare gruppo demografico. Più criticamente, assicurati che il tuo annuncio non specifichi un determinato tipo di inquilino (es. "Perfetto per un singolo professionista"), perché questi sono considerati discriminatori (nell'esempio sopra, discriminazione basata sullo stato familiare). Leggi il Fair Housing Act prima di avviare le unità pubblicitarie.
Quando mostri le proprietà in affitto ai candidati, assicurati di confermare la riunione prima di un'ora o due, per ridurre al minimo il tempo sprecato a causa di mancate presentazioni, e porta con te una pila pesante di moduli di domanda di noleggio (o meglio ancora, lascia uno stack al proprietà in affitto). Una volta che hai ristretto la tua ricerca di inquilino ad alcuni forti candidati, esegui il loro credito (usando un servizio come Equifax Identity Report), cronologia criminale e rapporti di sfratto, perché la storia si ripete quasi sempre.
Assicurati di utilizzare un contratto di leasing specifico per lo stato, che includa tutti gli addendum e le divulgazioni richiesti. La maggior parte dei gestori di proprietà e proprietari terrieri inesperti sottovalutano l'importanza di un contratto di affitto forte, ma è il primo documento che il giudice chiederà in caso di controversie tra affittuari e proprietari terrieri. Presso EZ Landlord Forms è possibile trovare una domanda di noleggio gratuita, una varietà di servizi di screening degli inquilini e pacchetti di contratti di locazione specifici dello stato.
Passaggio 4: Gestione delle proprietÃ
Le buone società di gestione patrimoniale si sforzano di minimizzare il rischio (vale a dire il rischio di contenzioso e danni alle unità di noleggio) e massimizzare i profitti dei clienti (riducendo i tassi di posti vacanti e i costi di manutenzione / riparazione). Uno dei modi in cui puoi farlo è quello di offrire incentivi agli inquilini sotto la tua gestione (RentedSpaces ha recentemente pubblicato un ottimo caso di studio di un efficace programma di incentivi), che può andare da semplici offerte come affitto più basso per inquilini che accettano di più a lungo termine contratti di locazione, a complessi sistemi a punti per i premi riscattabili. È fondamentale che i gestori di proprietà siano proattivi e reattivi quando si occupano degli inquilini, poiché la maggior parte dei problemi può essere risolta facilmente se indirizzati immediatamente, ma se lasciati al fester possono causare cause legali, proprietà di noleggio danneggiate e impostazioni di pagamento predefinite.
Infine, i gestori di proprietà avranno bisogno di diversi appaltatori su chiamata per eseguire manutenzioni e riparazioni. Questi dovrebbero andare da tuttofare economici fino agli appaltatori autorizzati per affrontare le riparazioni più serie. Appaltatori competenti ma a prezzi accessibili sono difficili da trovare, ma provandone molti diversi e ricevendo referenze da colleghi fidati, le società di gestione patrimoniale dovrebbero stabilire legami stretti ea lungo termine con diversi appaltatori di qualità . La lista di Angie potrebbe essere un buon posto per cercare anche gli appaltatori.
La gestione della proprietà non è per tutti, e richiede sia l'amore per lavorare con le persone sia la volontà di muoversi rapidamente e con fermezza quando gli inquilini rompono i loro contratti di affitto. Si tratta di un'attività che può essere avviata quasi senza capitali iniziali, poiché si tratta principalmente di un servizio orientato alle persone e non richiede spazio fisico fisico, merce o attrezzature.
Questo è un articolo per gli ospiti di Brian Davis di ezLandlordForms.com.
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