Quando ti stai preparando per comprare una casa, è importante avere le tue finanze in ordine. Non solo dovrai organizzarti per compilare la domanda di prestito, ma vuoi razionalizzare le tue finanze per migliorare le tue possibilità di essere approvato per un prestito e qualificarti per un tasso di interesse più basso e un importo più elevato per il mutuo.
In effetti, quanto hai per un acconto è fondamentale per questa determinazione come è una valutazione del tuo debito esistente. Ma questo crea un enigma. Se hai già un salutare acconto e un bel po 'di debito, cosa fai? Paghi il debito e accetti un acconto minore, oppure tieni intatto sia il debito che l'acconto?
La risposta a questa domanda non è difficile, ma richiede un attento esame della tua situazione personale, come la quantità di un acconto che puoi permetterti, quanto debito hai, quale tasso di interesse è e quanto è grande un mutuo vuoi qualificarti
Quando richiedi un mutuo, la banca o il broker prenderà in considerazione il reddito che ricevi regolarmente, così come i pagamenti del debito che hai attualmente. Questo darà loro un'immagine di quanti soldi puoi risparmiare ogni mese per pagare un mutuo.
Sulla base di questo, delle tue altre risorse, della tua storia creditizia e del tuo acconto, la banca o il broker stabiliranno quanto grande è il mutuo che possono offrirti ea quale prezzo.
Prendi in considerazione Jim, che si sta preparando a comprare la sua prima casa. Ha un ottimo credito e porta a casa $ 36.000 all'anno dopo le tasse. Jim ha anche un debito con carta di credito di $ 10.000, che ha un pagamento minimo di $ 250 al mese, ma non ha altri debiti. Jim ha risparmiato $ 20.000 per pagare l'acconto e sta cercando un mutuo a tasso fisso di 30 anni. Assumeremo che l'assicurazione casa costa $ 800 all'anno e le tasse di proprietà sono $ 2.000.
Se Jim utilizza $ 10.000 del suo acconto per pagare il debito, invece, si qualificherà per un importo di mutuo diverso rispetto a se non ripaga debiti e mette giù l'intero $ 20.000. Supponendo che Jim sia in grado di ottenere un tasso di interesse del 6%, ecco come funzionano i numeri. Inoltre, la considerazione dell'assicurazione sui mutui privata, o PMI, non influisce in modo significativo su questo confronto ed è esclusa per motivi di semplicità .
$ 20.000 di acconto, $ 250 al mese in debito con carta di credito
$ 10.000 di acconto, nessun debito
Questa è una bella differenza! Jim può qualificarsi per un mutuo che è più grande di $ 30.000 se paga il suo debito, anche se il suo acconto è la metà delle dimensioni. Perché la differenza è così grande?
Ha a che fare con il modo in cui la banca calcola ciò che puoi permetterti di pagare. Generalmente, la banca prenderà una percentuale del tuo reddito mensile totale (il 36% è comune) e assumerà che è quanto puoi pagare per tutti i tuoi debiti, incluso il tuo mutuo.
In altre parole, i pagamenti del debito esistenti ridurranno direttamente l'importo che la banca pensa di poter pagare per il pagamento del mutuo, l'assicurazione per i proprietari di case, le tasse e il PMI, se necessario. Una volta che hanno determinato la quantità di un pagamento mensile che puoi permetterti, estrapolano la quantità di un mutuo per il quale ti qualifichi.
A causa della natura di questi calcoli, l'acconto aumenta solo la dimensione totale del mutuo che si qualifica per un dollaro per dollaro. Cioè, se ti qualifichi per un mutuo da $ 150.000 e hai $ 10.000 in più da mettere giù, puoi qualificarti per un mutuo da $ 160.000. Ma dal momento che il debito esistente impatta quanto la banca pensa di essere in grado di pagare, limita anche la dimensione del mutuo. In effetti, il pagamento del debito aumenterà l'importo del mutuo che si qualifica di circa tre volte di più del semplice risparmio di denaro per un acconto.
Quindi, in generale, ha più senso pagare il debito esistente se si desidera massimizzare l'importo del prestito.
C'è anche un altro aspetto di questa considerazione. Il tasso di interesse sul debito della carta di credito è spesso molto più alto del tasso di interesse su un mutuo, e certamente è vero nel caso di Jim. Inoltre, è possibile detrarre interessi ipotecari sulle proprie tasse e quindi ridurre ulteriormente la percentuale effettivamente pagata sul mutuo per la casa.
Poiché è quasi sempre meglio scambiare il debito ad alto interesse con il debito a basso interesse, la decisione di Jim da questa prospettiva è un gioco da ragazzi. Per non parlare del fatto che, anche se mette l'intero acconto di $ 20.000 verso la sua casa, deve comunque pagare il PMI, che è una spesa mensile aggiuntiva se l'acconto è inferiore al 20%.
eccezioni Ma ci sono alcune situazioni in cui mettere una parte del tuo acconto verso il debito non è necessariamente la mossa più intelligente:
1. Se è possibile ridurre i requisiti minimi di pagamento
Poiché la banca utilizza i pagamenti minimi richiesti per calcolare quanto prestito ti puoi permettere, la riduzione dei pagamenti minimi, anche temporaneamente, può aumentare l'importo del prestito senza dover pagare alcun debito. Inoltre, è meglio farlo con i prestiti che si desidera mantenere, come quelli con tassi di interesse vicini o addirittura inferiori al tasso di interesse del mutuo.
Ad esempio, molti prestiti agli studenti rientrano in questa categoria e possono consentire di modificare il piano di pagamento per un anno o due, rendendo così più facile qualificarsi per un prestito più ampio senza dover pagare nessuno dei debiti studenteschi a basso interesse.
o debito della carta di credito, oltre a chiedere alla tua azienda una riduzione dei tuoi requisiti minimi di pagamento, potresti prendere in considerazione il trasferimento di un saldo su una carta di credito con una tariffa APR inferiore o un periodo promozionale privo di interessi. Tuttavia, non aprire una nuova carta troppo vicino al momento in cui si applica il mutuo, in quanto ciò può danneggiare il punteggio di credito a breve termine.
2. Se non ti puoi permettere molto di un acconto
Sebbene esistano opzioni di mutuo zero-down, è probabile che tu paghi tassi di interesse molto più alti. Risparmiando sui tuoi soldi in modo da poter fornire anche un piccolo acconto del 3, 5%, ad esempio, potresti risparmiare più denaro nel lungo periodo che pagare il tuo debito.
Tuttavia, questo dipende da se è possibile anche qualificarsi per un prestito a basso o nessun acconto, quale tasso di interesse sarà offerto e il tasso di interesse attuale sul debito esistente.
3. Se è possibile evitare di pagare un'assicurazione ipotecaria privata
Se non pagando alcun debito esistente ti consentirà di fornire un acconto pari al 20% del prezzo di vendita della tua casa, puoi evitare di pagare un'assicurazione ipotecaria privata. Ciò potrebbe far risparmiare denaro nel tempo finché il tasso di interesse sul debito esistente non è molto alto.
4. Se non è necessario massimizzare l'importo del prestito
Se non hai bisogno di qualificarti per un grande prestito, salva i tuoi soldi invece di averli a disposizione alla chiusura e quando ti trasferirai nella tua nuova casa. Questo è il momento in cui è probabile che si verifichino spese impreviste e si può evitare di contrarre debiti aggiuntivi pagandoli di tasca propria.
Se sei nel mercato per un mutuo, prova a giocare con Bankrate's New House Calculator, che ha generato i numeri utilizzati nel case study sopra. In primo luogo, trova le case specifiche che ti interessano. Quindi, inserisci il prezzo, le informazioni sulla proprietà e una stima dei costi dell'assicurazione dei proprietari di case nel calcolatore. (Prova a chiedere ad altri proprietari di case o ad un agente assicurativo locale un preventivo assicurativo).
Guarda quanto ti qualifichi inizialmente e se pagare i debiti aumenterà l'importo. Non dimenticare di tenere conto anche dei tassi di interesse sul debito esistente. Ad esempio, anche se è possibile ridurre il tasso ipotecario di una percentuale intera aumentando l'acconto, a quale interesse è il debito che altrimenti potrebbe essere pagato? Ricorda, gli interessi sui mutui casa sono deducibili dalle tue tasse.
Se stai appena iniziando a cercare una casa, gioca con la calcolatrice sopra e considera i diversi modi di spendere il tuo acconto. Non lasciarlo interamente in banca per decidere cosa ti puoi permettere. Se la banca pensa di poter gestire un pagamento ipotecario di $ 2.000 al mese, ma sai che non puoi, non entrare in uno solo perché la banca lo dice. Trova una casa che puoi comodamente permettersi, così puoi essere sicuro di fare tutti i tuoi pagamenti mensili e goderti la tua nuova casa senza stress.
Sei mai stato di fronte alla decisione di risparmiare per un acconto su una casa o pagare il debito? Con chi sei andato e perché?
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