Vantaggi fiscali delle proprietà di investimento immobiliare - Spiegazione delle regole IRS

Affittare o comprare può essere una scelta difficile. Ancora, secondo Il Wall Street Journal, quasi i due terzi delle famiglie americane possiedono case. Molti altri possiedono immobili in affitto o seconde case per vacanze. Al contrario, un sondaggio Gallup ha rilevato che solo la metà degli americani possiede azioni.

L'equità domestica è il fondamento della ricchezza personale negli Stati Uniti, che rappresenta circa i due terzi del patrimonio netto per la maggior parte delle famiglie americane, secondo Bloomberg. L'espansione della proprietà immobiliare è stata stimolata dai programmi governativi e dai vantaggi fiscali per incentivare l'acquisto di case. Secondo uno studio sulle forze sociali, la proprietà delle abitazioni porta a "un'economia più forte, scuole migliori e una cittadinanza attiva e proattiva". I proprietari di case hanno tassi di voto più alti e sono più coinvolti nelle organizzazioni civiche.

Possedere immobili ha alcuni vantaggi finanziari unici. Ad esempio, i proprietari di case possono detrarre i loro interessi ipotecari, i premi dell'assicurazione ipotecaria e le imposte sulla proprietà dal reddito ordinario. Inoltre, i proventi della vendita di una casa vengono considerati come guadagni in conto capitale per le tasse - fino a $ 250.000 del guadagno possono essere esclusi dal reddito per un singolo contribuente o $ 500.000 per una coppia che presenta una dichiarazione congiunta.

Possedere una casa o un investimento immobiliare offre enormi vantaggi sia alla società che a te individualmente. Ecco come ottenere il massimo dal tuo investimento.

Immobiliare come investimento

Possedere un investimento immobiliare è significativamente diverso dal possedere la proprietà in cui si vive. Mentre gli investitori condividono molti rischi comuni - illiquidità, mancanza di trasparenza, incertezza politica ed economica - ogni investimento immobiliare è unico, variando per uso, ubicazione, miglioramento e permanenza. Ogni investimento può essere soggetto a una sconcertante raccolta di norme fiscali, tutte incidono sul rendimento netto dell'investimento.

Andy Heller, co-autore di "Buy Even Lower: La guida del popolo regolare alle ricchezze immobiliari", osserva che molte persone pagano troppo per le loro proprietà: "Il profitto è bloccato immediatamente dopo che l'investitore acquista la proprietà. A causa di errori di analisi, l'investitore paga troppo e quindi si sorprende quando non guadagna soldi. "

Heller consiglia che il successo nell'investimento immobiliare richiede:

1. Pianificazione approfondita . Troppe persone si innamorano di una proprietà senza una strategia per realizzare profitti.
2. Aspettative realistiche . Comprare, possedere e vendere immobili non è un modo semplice per arricchire. Eric Tyson, co-autore di "Real Estate Investing for Dummies", osserva che devi essere intelligente, disposto a lavorare e consapevole della tua personale tolleranza al rischio.
3. Due diligence dettagliata . Nel tentativo di concludere affari prima della concorrenza, molti acquirenti non riescono a controllare adeguatamente la storia, le condizioni e i limiti di un potenziale acquisto di proprietà, terminando con costi di ripristino sorprendentemente costosi.
4. Consulenti competenti ed esperti . Gli investitori reali di successo hanno sempre un team di consulenti per assisterli nel trovare, analizzare, acquistare, finanziare, gestire e vendere le loro proprietà.

Tipi di proprietà immobiliari

Il termine "beni immobili" comprende diversi tipi di proprietà, tra cui:

• Immobiliare non sviluppato . Gli investitori acquistano terreni grezzi per una varietà di scopi, tra cui fattorie e allevamenti, sfruttamento delle risorse naturali come la raccolta di legname o carbone da miniera, la suddivisione e la vendita di lotti o lo sviluppo futuro. Il prezzo del terreno grezzo dipende dal suo uso più alto possibile, sia agricolo che nel sito di un edificio per uffici. Vicinanza alle aree urbane e scopi di zonizzazione approvati spesso determinano il valore della proprietà.
• Proprietà residenziali . Gli immobili sono comunemente usati per scopi residenziali, siano essi case unifamiliari o plurifamiliari, compresi appartamenti e condomini. Queste proprietà, che vanno da un duplex singolo a sviluppi con centinaia di unità di noleggio, richiedono una manutenzione costante e una gestione attiva per mantenere l'occupazione e aumentare il valore.
• Proprietà commerciali . Questo segmento comprende edifici per uffici, proprietà di vendita al dettaglio come negozi di alimentari e negozi e proprietà industriali inclusi magazzini e stabilimenti di produzione. Gli immobili commerciali richiedono una gestione attiva a causa della concorrenza, della manutenzione fisica, del ricambio costante degli inquilini e della varietà e complessità dei termini di leasing. I proprietari di proprietà sostengono regolarmente questioni legali, di zonizzazione e ambientali.

Le proprietà immobiliari sono anche classificate come:

• Non migliorato . Le proprietà non migliorate sono terre selvagge che non sono state modificate dall'azione umana, cioè senza edifici, strutture, strade, stagni artificiali o laghi. Poiché la terra è considerata avere una vita utile infinita, non può essere ammortizzata a fini fiscali. Tuttavia, le deduzioni di esaurimento potrebbero essere disponibili se risorse naturali come legname, petrolio e altri minerali sono prese dalla proprietà.
• Proprietà migliorata . Le proprietà migliorate sono terreni che sono stati modificati dall'aggiunta di edifici e strutture artificiali, residenziali o commerciali. Mentre il terreno non può essere ammortizzato, i costi dei miglioramenti possono essere recuperati durante la loro vita utile. In molti casi, è ammesso un deprezzamento accelerato delle attività reali.

Norme e regolamenti fiscali immobiliari

Possedere un investimento immobiliare può fornire vantaggi fiscali significativi al proprietario se adeguatamente organizzato e gestito. Le regole generali che si applicano al trattamento fiscale degli investimenti immobiliari sono:

1. I costi associati all'acquisizione della proprietà (diritti sui titoli, costi di registrazione) vengono aggiunti al costo base della proprietà e ammortizzati
2. I costi relativi al finanziamento di un immobile (commissioni di mutui, commissioni di applicazione di mutui) sono ammortizzati nel corso della durata del prestito
3. I costi sostenuti come risultato della gestione dell'immobile (tasse, assicurazioni, servizi pubblici) sono deducibili come spese correnti

Tuttavia, le regole fiscali sono complesse e la loro applicazione dipende dal tipo di proprietà e dalla classificazione fiscale del proprietario. In altre parole, un investitore può essere in grado di proteggere altri redditi dalle tasse mentre un altro non può.

Di conseguenza, i proprietari di immobili sofisticati utilizzano frequentemente una combinazione di persone giuridiche - trust, società di capitali, elezioni del sottosettore S e società a responsabilità limitata (LLC) - per acquistare, gestire e vendere i loro beni immobiliari. I proprietari di solito intraprendono operazioni complesse successive tra le entità per ridurre al minimo la responsabilità legale e finanziaria o massimizzare i loro benefici fiscali personali.

Ciascuna strategia viene creata per soddisfare le particolari circostanze del proprietario o dei proprietari, l'uso previsto della proprietà, l'aggiunta di miglioramenti significativi, il periodo di detenzione del bene e l'impatto finale della strategia su reddito e passività fiscale non correlati.

Il contribuente può essere richiesto di giustificare una posizione fiscale all'IRS. Di conseguenza, ottenere una contabilità professionale e una consulenza legale è sempre giustificato, se non essenziale, prima di procedere all'attuazione di una strategia di riduzione delle imposte.

Infine, i potenziali investitori immobiliari dovrebbero essere consapevoli che i benefici di eventuali incentivi fiscali possono essere limitati per i contribuenti a reddito più elevato a causa di abbandoni e l'imposta minima alternativa (AMT).

Il problema del reddito passivo

Secondo l'IRS, il reddito passivo è reddito che è il risultato di un'attività di noleggio o di un'attività in cui il contribuente non partecipa materialmente. Le perdite derivanti dal reddito passivo possono essere compensate solo con guadagni passivi - la perdita non può essere utilizzata per ridurre il reddito ordinario del contribuente e il successivo carico fiscale.

Poiché la maggior parte delle migliori realizzazioni immobiliari generano perdite imponibili nei primi anni di proprietà a causa dell'uso di ammortamenti accelerati, l'incapacità di compensare tali perdite con il reddito ordinario è uno svantaggio per molti proprietari di immobili.

Definizioni di investitori immobiliari

Indipendentemente dal fatto che il reddito da locazione sia considerato come reddito passivo o non passivo dipende dall'identità del contribuente in una delle quattro categorie di IRS per gli investitori immobiliari:

1. Investitore immobiliare . Un investitore immobiliare è un'entità (organizzazione individuale o giuridica) che acquista una proprietà con l'intento di detenere la proprietà e di produrre un guadagno in conto capitale. Le entrate e le perdite per un contribuente classificato come un investitore immobiliare sono considerate "passive" e non possono essere utilizzate per compensare redditi ordinari da altre fonti. Vi è un'eccezione: gli investitori con reddito lordo rettificato modificato (MAGI) inferiore a $ 100.000 e che partecipano attivamente alle attività di noleggio di una proprietà possono compensare il reddito ordinario sotto una speciale indennità di $ 25.000 sotto la sezione 469 dell'IRC (modulo 8582). Le perdite passive più che il reddito passivo e l'indennità speciale possono essere riportate fino all'estinzione. Inoltre, gli investitori immobiliari hanno diritto a un trattamento di plusvalenza alla vendita della loro proprietà.
2. Commerciante immobiliare . Un investitore immobiliare è caratterizzato come un rivenditore se il suo intento è quello di acquistare immobili per la vendita, piuttosto che l'investimento - in altre parole, l'acquisto e la vendita di immobili in numerose transazioni frequenti o continue (come la vendita in lotti). Il principale vantaggio di essere un rivenditore è che le entrate e le perdite sono considerate ordinarie e possono compensare altri redditi. Allo stesso tempo, le proprietà classificate come possedute dai concessionari non possono utilizzare il trattamento di plusvalenze, il trattamento di vendita rateale (Pubblicazione 537) o le borse di tipo simile (codice 1031 del codice IRC). Inoltre, il reddito percepito come commerciante immobiliare è soggetto all'imposta sul lavoro autonomo.
3. Professionista immobiliare . Gli investitori immobiliari possono qualificarsi come professionisti del settore immobiliare se trascorrono almeno 750 ore all'anno nel settore immobiliare e oltre la metà del loro orario di lavoro sono spesi nello svolgimento di specifiche attività immobiliari. Un'attività immobiliare qualificata è qualsiasi sviluppo, riqualificazione, costruzione, ricostruzione, acquisizione, conversione, noleggio, gestione, gestione, leasing o vendita di beni immobili. Se si dispone di un lavoro a tempo pieno estraneo al settore immobiliare, è improbabile che si qualifichi per la classificazione. Inoltre, una corretta registrazione dei registri, compreso un registro delle ore, è fondamentale in quanto è probabile che l'IRS sfidi l'utilizzo della classificazione. I professionisti del settore immobiliare sono tassati in modo simile agli investitori immobiliari, tranne che possono detrarre il 100% delle perdite passive dal reddito ordinario. Mentre i redditi da locazione di un professionista immobiliare sono espressamente esclusi dalle imposte sul lavoro autonomo pagate da un agente immobiliare, il loro reddito è soggetto alla sovrattassa del 3, 8% sui redditi da investimenti netti inclusa nell'Atto di riconciliazione per l'assistenza sanitaria e l'istruzione del 2010.
4. Sviluppatore immobiliare . Una persona o entità che rimodella o costruisce una proprietà è considerata uno sviluppatore immobiliare dall'IRS. Uno sviluppatore deve capitalizzare tutti i costi o lo sviluppo della proprietà. Compresi i costi diretti come gli interessi sui prestiti, le tasse e le spese di costruzione, nonché i costi indiretti come amministrazione, gestione e i costi correnti della gestione del business. Nessuna detrazione è disponibile a fini fiscali finché la proprietà non viene messa in servizio o venduta. Lo svantaggio principale della classificazione degli sviluppatori è l'incapacità di compensare le spese quando sono sostenute in base alle Regole di capitalizzazione uniforme.

Nel determinare la classificazione di un proprietario immobiliare, l'IRS guarda al suo intento iniziale al momento dell'acquisto della proprietà, nonché la quantità del suo tempo trascorso in immobili e il suo scopo commerciale dichiarato. Mentre la determinazione è spesso soggettiva, una classificazione ha un impatto fiscale significativo sul contribuente.

Il problema è ulteriormente complicato dal momento che la designazione può variare da proprietà a proprietà. In effetti, un proprietario immobiliare potrebbe essere considerato come un investitore immobiliare per una proprietà e un commerciante immobiliare per un'altra. Di conseguenza, i proprietari immobiliari utilizzano spesso una varietà di persone giuridiche per acquisire, sviluppare e detenere proprietà per ottenere il massimo vantaggio fiscale.

Ulteriori considerazioni sull'imposta immobiliare

Gli investitori che possiedono proprietà immobiliari migliorate possono utilizzare una varietà di trattamenti fiscali per ridurre il loro debito d'imposta sul reddito, tra cui:

Ammortamento

L'ammortamento è il processo di recupero del costo di un bene nel corso della sua vita utile. Mentre la terra, che ha una vita infinita, non è ammortizzabile, gli edifici e i miglioramenti immobiliari non residenziali hanno una vita utile di 39 anni, e la proprietà di affitto residenziale una vita di 27, 5 anni secondo la Pubblicazione IRS 946.

A seconda della classe di proprietà, i proprietari di immobili possono utilizzare sia il metodo lineare che il metodo di ammortamento accelerato. Il primo metodo fornisce una quantità costante di franchigia ogni anno per la durata della proprietà (il costo dei miglioramenti diviso per la vita utile in anni, vale a dire $ 3.500.000 di costo / 39 anni = $ 89.744 di ammortamento ogni anno). L'ammortamento accelerato genera i maggiori costi di ammortamento nei primi anni e diminuisce successivamente.

Gli investitori spesso separano le varie componenti di una struttura a fini fiscali a causa delle diverse vite utili. Ad esempio, le migliorie su beni di terzi - quelle sistemazioni realizzate per un particolare affittuario - possono essere ammortizzate in un periodo di 15 anni o meno mentre i mobili e gli arredi per ufficio hanno una durata di 7 anni. Separando le attività, l'ammortamento è massimizzato, generando una perdita tassabile o "cartacea".

L'articolo 179 del Codice IRS consente l'acquisto di alcune attrezzature qualificanti (come l'aria condizionata o le unità di riscaldamento) da spendere fino a un limite di $ 500.000 nell'anno di acquisizione. Le attrezzature qualificanti vanno da veicoli commerciali e mobili a hardware e software necessari per portare avanti il ​​business. Inoltre, il Congresso prevede ammortamenti bonus in alcuni anni al di sopra dei 179 limiti, attualmente a $ 2 milioni.

Guadagni e perdite di capitale

Una volta venduti, i beni personali o di investimento sono soggetti a una tassa sulle plusvalenze. L'utile o la perdita su un'attività è determinato dalla differenza tra il prezzo "base" - il prezzo di acquisto comprensivo degli aggiustamenti, come l'ammortamento, come definito nella Pubblicazione IRS 551 - e il prezzo netto di vendita. Gli utili o le perdite sono considerati a breve termine se detenuti per meno di un anno o di lungo termine se il periodo di detenzione è superiore a un anno.

Le proprietà di proprietà degli sviluppatori immobiliari devono includere tutti i costi, diretti e indiretti, nel calcolo di base finché la proprietà non viene messa in uso o venduta. Lo svantaggio principale della classificazione degli sviluppatori è l'incapacità di compensare le spese quando sono sostenute in base alle Regole di capitalizzazione uniforme. I proventi derivanti dalla vendita di immobili di proprietà di rivenditori immobiliari sono considerati reddito ordinario e non sono ammissibili per il trattamento di plusvalenze.

Le plusvalenze a breve termine compensano le minusvalenze a breve termine, mentre le plusvalenze a lungo termine compensano le perdite di capitale a lungo termine. La restante perdita o guadagno a breve termine è pari alla perdita o al guadagno rimanenti a lungo termine. Se il risultato netto è un guadagno di capitale a lungo termine, metà del guadagno è esentasse e metà è soggetta all'aliquota ordinaria dell'imposta sul reddito del contribuente. Poiché l'aliquota fiscale massima è pari al 39, 60%, una plusvalenza a lungo termine sarà tassata fino a un massimo del 19, 8%. I guadagni a breve termine sono tassati al tasso ordinario del contribuente.

Un massimo di $ 3000 di perdite a lungo e breve termine può essere detratto dal reddito ordinario in un singolo anno, con la perdita residua riportata. I filianti fiscali utilizzano la Tabella D del Modulo 1040 per segnalare guadagni e perdite in conto capitale.

Le imposte sugli utili derivanti dalla vendita di immobili di proprietà di investitori immobiliari possono essere differite se segnalate come vendita rateale secondo le regole del Topic 705 - Vendite rateali. Questo trattamento è particolarmente vantaggioso per i guadagni in conto capitale a breve termine in quanto la responsabilità fiscale e fiscale è distribuita su diversi anni. Ogni pagamento consiste in porzioni di ritorno del capitale, interessi e guadagni in conto capitale esenti da imposta.

Gli investitori immobiliari possono anche utilizzare la Sezione 1031 dell'IRS per rinviare le imposte su eventuali guadagni se commerciano la loro proprietà per una proprietà simile in uno scambio simile. La base della nuova proprietà rimane la stessa della base della vecchia proprietà, mantenendo intatto il possibile guadagno futuro. Tuttavia, la base della vecchia proprietà viene trasferita anche alla nuova proprietà per calcolare l'ammortamento.

altre considerazioni

I commercianti immobiliari sono soggetti alle imposte sul lavoro autonomo e alle relazioni, mentre i professionisti del settore immobiliare possono essere ritenuti responsabili della sovrattassa sui redditi da investimenti netti. Di conseguenza, i professionisti immobiliari ei loro consulenti utilizzano una varietà di strategie per rinviare o sfuggire tali imposte. Ad esempio, il reddito da locazione che passa attraverso un investitore da una società S è escluso come reddito da lavoro autonomo e non soggetto a tassa sul lavoro autonomo.

I redditi da lavoro che non sono soggetti all'imposta sul lavoro autonomo sono soggetti all'imposta sui redditi da investimenti netti con una grande eccezione: il reddito considerato non passivo ai sensi della sezione 469 del codice non è soggetto all'imposta sul reddito da investimenti netti. Secondo Forbes, ciò significa che il reddito derivante da immobili in affitto, incluso il guadagno a disposizione, potrebbe essere esentato dall'imposta del 3, 8% nel caso di professionisti del settore immobiliare.

Parola finale

Andrew Carnegie, un immigrato scozzese a metà del 1800, costruì una fortuna nell'industria dell'acciaio e divenne uno dei più grandi filantropi del paese. (È accreditato con l'apertura di 2.800 biblioteche pubbliche nelle città di tutta l'America).

Anche con il suo successo come industriale, Carnegie ha riconosciuto il valore di investimento del settore immobiliare: "Il 90% di tutti i milionari diventa così attraverso la proprietà immobiliare. Più soldi sono stati fatti nel settore immobiliare rispetto a tutti gli investimenti industriali messi insieme. Il giovane saggio o salariato di oggi investe i suoi soldi nel settore immobiliare ".

Dall'osservazione di Carnegie, l'attrattiva del settore immobiliare come investimento rimane senza macchia. Barbara Corcoran, una nota imprenditrice americana e una frequente partecipante di ABC Shark Tank, afferma: "Una cosa divertente accade nel settore immobiliare. Quando torna [dopo una recessione], ritorna come gangbusters ".

Mentre il trattamento fiscale degli investimenti immobiliari è spesso fonte di confusione, gli investitori possono utilizzare strategie fiscali per ridurre il rischio e migliorare i rendimenti. Il mantenimento di consulenti fiscali competenti e il monitoraggio delle modifiche delle norme e dei regolamenti pagheranno dividendi ben oltre i costi.

Investite nel settore immobiliare? Hai usato le normative fiscali a tuo vantaggio? Ti piacerebbe avere una migliore comprensione dei regolamenti in modo da poterli sfruttare?

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