Che cosa è un prestito per la costruzione di case - Processo e come qualificarsi

Costruire la propria casa può essere un'esperienza meravigliosa e divertente, ma può anche essere un processo lungo e costoso. Tuttavia, la maggior parte delle persone non può permettersi di pagare il costo della costruzione della casa in anticipo, e ottenere un mutuo può essere complicato. Dopotutto, stai chiedendo ad una banca o ad un prestatore di mutui per darti soldi per qualcosa che ancora non esiste.

Un prestito ipotecario standard non lo taglierà, ma potresti essere idoneo per un tipo speciale di prestito noto come prestito di costruzione.

Che cosa è un prestito di costruzione?

Un prestito di costruzione è in genere un prestito a breve termine utilizzato per pagare il costo della costruzione di una casa. Può essere offerto per un termine prestabilito (di solito circa un anno) per consentirti di costruire la tua casa. Alla fine del processo di costruzione, quando la casa è terminata, è necessario ottenere un nuovo prestito per estinguere il prestito di costruzione - a volte viene chiamato "prestito finale".

In sostanza, ciò significa che è necessario rifinanziare alla fine del periodo e stipulare un nuovo prestito di tua scelta (come un mutuo a 30 anni a tasso fisso) che è un'opzione di finanziamento più convenzionale per la tua casa appena completata.

Qualificazione per un prestito di costruzione

Le banche e gli istituti di credito ipotecario sono spesso diffidenti nei confronti dei prestiti di costruzione per molte ragioni. Uno dei principali problemi è che è necessario mettere molta fiducia nel costruttore. La banca o il prestatore prestano denaro per qualcosa che deve essere costruito, con l'ipotesi che avrà un certo valore quando sarà finito.

Se le cose vanno male - per esempio, se il costruttore fa un lavoro scarso o se i valori delle proprietà cadono - allora potrebbe risultare che la banca ha fatto un cattivo investimento e che la proprietà non vale tanto quanto il prestito.

Per cercare di proteggersi da questo risultato problematico, le banche spesso impongono severi requisiti di qualificazione per un prestito di costruzione. Questi di solito includono le seguenti disposizioni:

1. Un costruttore qualificato deve essere coinvolto . Un costruttore qualificato è un appaltatore generale con licenza con una reputazione consolidata per la costruzione di case di qualità. Ciò significa che potresti avere difficoltà a trovare un'istituzione per finanziare il tuo progetto se intendi agire come tuo general contractor o se sei coinvolto in una situazione di proprietario / costruttore.
2. Il prestatore ha bisogno di specifiche dettagliate . Questo include planimetrie, oltre a dettagli sui materiali che verranno utilizzati in casa. I costruttori spesso mettono insieme un elenco completo di tutti i dettagli (a volte chiamato il "libro blu"); i dettagli includono generalmente tutto, dalle altezze del soffitto al tipo di isolamento domestico da utilizzare.
3. Il valore della casa deve essere stimato da un perito . Anche se può sembrare difficile valutare qualcosa che non esiste, il creditore deve avere un perito considerare il libro blu e le specifiche della casa, così come il valore della terra su cui è costruita la casa. Questi calcoli vengono quindi confrontati con altre case simili con posizioni simili, caratteristiche simili e dimensioni simili. Queste altre case sono chiamate "comps" e un valore stimato viene determinato in base alle comp.
4. Dovrai mettere giù un grande acconto . In genere, il 20% è il minimo che è necessario mettere giù per un prestito di costruzione - alcuni istituti di credito richiedono fino al 25% in meno. Questo assicura che tu sia investito nel progetto e non andrà via solo se le cose vanno male. Questo protegge anche la banca o il creditore nel caso in cui la casa non si riveli valsa quanto si aspettava.

A condizione di soddisfare tutti questi criteri e avere un buon credito, dovresti essere in grado di qualificarti per un prestito di costruzione. In generale, i creditori richiedono anche informazioni sul tuo reddito (per essere sicuri che tu possa permettersi i pagamenti ipotecari) e la tua casa attuale, proprio come farebbero con qualsiasi tipo di mutuo ipotecario standard.

Come funzionano i prestiti per la costruzione

Una volta che vi siete qualificati e approvati per un prestito di costruzione, il prestatore inizia a pagare i soldi che hanno accettato di prestarvi. Tuttavia, non stanno solo dando al costruttore i soldi tutto in una volta. Invece, è stato impostato un programma di estrazioni.

disegna

I disegni sono intervalli designati in cui il costruttore può ricevere i fondi per continuare con il progetto. Ci possono essere diversi progetti durante la durata della build. Ad esempio, il costruttore può ottenere il primo 10% quando il prestito si chiude e il successivo 10% dopo che il lotto è stato svuotato e il fondamento è stato versato. Il prossimo afflusso di denaro potrebbe arrivare dopo che la casa è stata inquadrata, e poi il pagamento successivo dopo che la casa è sotto il tetto e sigillata.

Il numero di pareggi e l'importo di ciascuno è negoziato tra il costruttore, l'acquirente e la banca. In genere, la prima estrazione deriva dall'acconto dell'acquirente (quindi è il denaro dell'acquirente più a rischio). È anche comune per la banca richiedere un'ispezione in ogni fase prima di rilasciare i soldi al costruttore. Questo aiuta a garantire che tutto sia sulla buona strada e che il denaro venga speso come dovrebbe.

Una volta che tutte le estrazioni sono state pagate e la casa è stata costruita, l'acquirente deve quindi ottenere il prestito finale per saldare il prestito di costruzione.

Il tasso di prestito della costruzione

Con un prestito di costruzione, come con tutti gli altri prestiti, è necessario pagare gli interessi sul denaro che si prende in prestito. Tipicamente, i prestiti per la costruzione sono prestiti a tasso variabile e il tasso è fissato a un "spread" al tasso primario. In sostanza, ciò significa che il tasso di interesse è uguale al primo più un certo importo. Se il tasso principale è il 3%, ad esempio, e il tuo tasso è primo-più-uno, allora pagherai un tasso di interesse del 4% (che si adeguerebbe al variare del tasso primario).

In molti casi, i prestiti per la costruzione sono anche costituiti come prestiti di interesse. Ciò significa che paghi solo gli interessi sul denaro che hai preso in prestito invece di pagare una parte del saldo del prestito principale. Ciò rende più fattibile il pagamento dei prestiti per la costruzione.

Paghi anche solo l'importo che è già stato pagato. Ad esempio, se stai prendendo in prestito $ 100.000, e solo i primi $ 10.000 sono stati pagati, paghi interessi solo sui primi $ 10.000 e non sui $ 100.000. È necessario effettuare pagamenti mensili per questo prestito, proprio come con un prestito convenzionale, quindi i pagamenti mensili dovrebbero iniziare a un livello basso quando è stata presa in prestito solo una piccola quantità e aumentare gradualmente man mano che una maggiore quantità di denaro viene erogata al proprio costruttore.

svantaggi

I prestiti per le costruzioni consentono di costruire una casa quando altrimenti non si è in grado di farlo. Costruire una casa può essere una grande esperienza se vuoi progettare qualcosa di unico o specifico per le tue esigenze e le esigenze della tua famiglia. Tuttavia, vi è anche un rischio significativamente maggiore quando si procede a prestiti per la costruzione rispetto all'acquisto di una casa esistente.

Alcuni dei rischi potenziali includono:

1. La casa non verrà completata in base al programma e al budget . Se la tua casa non viene completata secondo il programma, potresti dover pagare costi aggiuntivi per le sistemazioni in affitto o pagare due mutui più a lungo del previsto poiché non sarai in grado di trasferirti. In alcuni casi, il pagamento finale per la tua costruzione il prestito diventerà esigibile e dovrai pagare una commissione per estendere il prestito, almeno fino a quando la casa non sarà terminata e sarai in grado di rifinanziare un prestito finale.
2. Una volta finita, la casa non vale almeno quanto costa costruire . Potresti incontrare questa sfortunata situazione se il costruttore fa un lavoro povero, o se il mercato immobiliare globale crolla. In questo caso, si deve arrivare con denaro extra quando arriva il momento di rifinanziare il prestito di costruzione in un prestito finale.
3. Non sarai in grado di qualificarti per un prestito finale . Se il tuo reddito o credito cambiano drasticamente, potresti non essere in grado di qualificarti per un prestito finale - e questo può creare un problema significativo, in quanto i prestiti per la costruzione non sono destinati a essere permanenti. Quando il progetto è finito, il saldo deve essere pagato. È essenzialmente un mutuo per le mongolfiere, il che significa che pagate interessi durante il progetto, con l'intero saldo dovuto alla fine. Se non è possibile rifinanziare per pagare l'intero saldo - e il creditore si rifiuta di estendere il prestito di costruzione per consentire di rifinanziare in qualche modo - si potrebbe finire per perdere la nuova casa di preclusione se non è possibile effettuare il pagamento.

Parola finale

Se sei disposto ad assumerti i rischi di un prestito di costruzione, e hai a disposizione il cuscino finanziario per aiutarti a superare i dossi della strada, un prestito di costruzione potrebbe essere la scelta giusta per costruire la casa dei tuoi sogni.

Tuttavia, se stai cercando un posto in cui vivere, se non hai il fondo di emergenza per gestire le battute d'arresto, o se sei preoccupato per il processo di costruzione della casa, allora potresti stare meglio scegliendo semplicemente di acquistare un casa esistente utilizzando un prestito convenzionale. Valutare attentamente i rischi e i benefici è importante in modo che tu sappia che la scelta che fai è quella giusta per te.

Hai mai assunto un prestito di costruzione? Com'è stata la tua esperienza?

(credito fotografico: Bigstock)

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