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Qual è l'assicurazione del titolo di casa - Spese, copertura e necessità della politica


Quando viene chiesto di nominare il tipo più importante di assicurazione immobiliare, molti proprietari di case rispondono con fiducia e senza esitazione alle "assicurazioni dei proprietari". Dopotutto, le polizze assicurative dei proprietari di case proteggono da potenziali perdite finanziarie enormi dovute a danni da fuoco, acqua, vento, atti vandalici e una miriade di altri pericoli. Cosa potrebbe essere più importante? Bene, per cominciare, assicurandosi che la proprietà coperta dalla polizza di assicurazione di quei proprietari di abitazione in realtà appartiene al suo presunto proprietario.

Questo è ciò che l'assicurazione del titolo, una forma speciale di indennizzo immobiliare, è per. Quando un dato pezzo di immobili residenziali o commerciali cambia mano, una politica di titolo garantisce che la proprietà non sia gravata da privilegi passati o altri problemi - come un titolo falso e parti non ammissibili o incompetenti di un atto precedente - che potrebbero influenzare il legalità del trasferimento o risultato in futuri costi finanziari.

Nella maggior parte dei casi, i creditori e gli acquirenti acquistano polizze assicurative per titoli separati, ciascuno dei quali tutela i propri interessi nella proprietà. L'acquirente paga generalmente l'intero costo di entrambe le polizze, anche se è spesso possibile elaborare un accordo di condivisione dei costi con il venditore (o convincere il venditore a sostenere l'intero onere finanziario) nel mercato di un acquirente. L'assicurazione sul titolo è in genere inclusa come costo di chiusura in una transazione immobiliare.

Che tu stia acquistando una casa più vecchia o una nuova casa di costruzione, è probabile che tu richieda una politica del titolo. Ecco cosa devi sapere su questa forma di assicurazione insolita ma incredibilmente comune.

Qual è l'assicurazione del titolo?

Anche se l'assicurazione sulla proprietà esiste nella maggior parte dei paesi industrializzati, è molto più comune negli Stati Uniti che in altri. Ciò è in gran parte dovuto al fatto che i governi locali svolgono un ruolo minore nel determinare la legalità dei trasferimenti di proprietà e della proprietà qui rispetto a quasi qualsiasi altra parte del mondo.

Nella maggior parte degli altri paesi, in particolare quelli influenzati dalla common law britannica, i nuovi proprietari di immobili registrano il titolo trasferito di recente sulla loro terra con il governo locale applicabile, che quindi funge da arbitro finale di eventuali controversie derivanti dalla transazione. Al contrario, la maggior parte delle giurisdizioni statunitensi registra semplicemente ogni trasferimento di proprietà senza determinare in modo definitivo se è valido o se la proprietà è esente da privilegi e altri vincoli. Tale determinazione ricade su specialisti privati, compresi i dipendenti della compagnia di assicurazione titoli.

Perché esiste

Che ci crediate o no, i proprietari di immobili non hanno avuto alcun ricorso legale contro titoli di terra non validi o fraudolenti prima della metà del 19 ° secolo. Allora, è caduto esattamente sugli acquirenti per garantire che il loro titolo fosse valido. Si è trattato di un processo arduo e dispendioso in termini di tempo che era praticamente impossibile in vasti stati di frontiera con strade povere e record di terra situati in posizione centrale e, a volte, mal tenuti.

Questo infelice stato di cose è stato contestato e confermato nel caso Watson v. Muirhead, punto di riferimento, ascoltato dalla Corte Suprema della Pennsylvania nel 1868. La corte ha stabilito che Muirhead, un trasportatore della Pennsylvania (professionista del trasferimento immobiliare), non poteva essere ritenuto responsabile per basandosi sull'opinione errata di un avvocato che un particolare titolo era chiaro di ingombri. In realtà, il titolo aveva un privilegio preesistente che l'avvocato che aveva esaminato non era riuscito a scoprire, con conseguenti gravi difficoltà finanziarie per l'acquirente.

Indignati dalla decisione, i proprietari terrieri fecero pressione sulla Legislatura statale della Pennsylvania per intervenire. Nel 1874, il corpo ha approvato una legge che consente l'assicurazione del titolo. Nel 1876, la prima compagnia assicurativa di titolo fu incorporata a Filadelfia. Altri stati hanno seguito l'esempio, e il resto è storia.

Tipi di assicurazione sul titolo

L'assicurazione del titolo si presenta in due forme di base: il mutuante (noto anche come "prestito") e le politiche dell'acquirente. Le politiche dei mutuanti proteggono l'interesse del mutuante nella proprietà, che di solito diminuisce nel tempo. Le politiche degli acquirenti proteggono l'interesse dell'acquirente, che di solito aumenta con il tempo.

Le polizze dei mutuanti rimangono in vigore per la durata del mutuo ipotecario o fino a quando il mutuo iniziale non viene rifinanziato, a quel punto viene emessa una nuova politica di mutuante. Le politiche degli acquirenti rimangono in vigore fino a quando l'acquirente mantiene un interesse nella proprietà.

Che titolo copre l'assicurazione

La maggior parte delle altre forme di assicurazione fornisce protezione finanziaria contro perdite future dovute a danni, furto e altri pericoli. Per contro, gran parte del costo dell'assicurazione sulla proprietà è accantonato per problemi passati con la possibilità di incidere negativamente sull'attuale contraente - e per il lavoro professionale necessario per scoprire e correggere tali problemi prima che causino perdite finanziarie.

Ricerca del titolo

Anche se le polizze assicurative sulla proprietà variano da stato a stato e da fornitore a fornitore, coprono sempre il costo di condurre una ricerca per titolo. Una ricerca del titolo è un esame approfondito dei documenti pubblici pertinenti per determinare se esistono problemi con il titolo. Questi registri sono in genere tenuti con la città o la contea in cui si trova la proprietà.

Idealmente, una ricerca del titolo esamina l'intera storia di una proprietà, tornando alla sua plottatura o suddivisione originale. Ciò avviene generalmente esaminando l'abstract della proprietà - un documento contenente la catena completa di proprietà e privilegi storici. Tuttavia, poiché gli abstract possono essere incompleti o contenere informazioni errate, una ricerca completa del titolo si basa generalmente su altre fonti di informazioni, come i registri fiscali locali, le volontà dei proprietari precedenti e le sentenze giudiziarie applicabili.

Curare o risolvere problemi

Le polizze assicurative sul titolo coprono anche il costo di risoluzione (noto anche come cura) della maggior parte dei problemi di titolo (noti anche come difetti) scoperti durante la ricerca del titolo. I difetti comuni includono, ma non sono limitati a, i seguenti:

  • Diritti patrimoniali (per imposte non pagate)
  • Diritti di costruzione, noti anche come privilegi di meccanici (per fatture non rinnovate o di ristrutturazione)
  • Diritti di credito (ad esempio, un saldo non pagato su un mutuo preesistente)
  • Sentenze della Corte (ad esempio, una sentenza post-divorzio che assegna parte della proprietà a un ex coniuge)

Si noti che se la ricerca del titolo rivela problemi eclatanti con il titolo - come la prova che la proprietà è interamente di proprietà di una terza parte e quindi non vendibile dal venditore corrente, che uno o più strumenti di trasferimento sono stati falsificati, che una parte incompetente (tale come minore) è stato coinvolto in un precedente trasferimento, o che non vi è alcun diritto di accesso alla terra - il creditore può rifiutarsi di emettere un mutuo sulla proprietà e l'acquirente può essere costretto a lasciare.

Costi legali e risarcimento danni

Infine, le assicurazioni sulla proprietà coprono i costi futuri derivanti dalle controversie sul titolo. Ad esempio, il titolare di una polizza assicurativa con titolo valido non dovrebbe pagare di tasca propria per difendersi da una causa intentata da imprenditori che affermano che le loro società avevano privilegi sulla proprietà derivanti dalla rata di ristrutturazione di un precedente proprietario.

Nell'evento relativamente raro che un tribunale regoli il trasferimento più recente della proprietà non è valido - ad esempio, se si scopre che un precedente proprietario ha ceduto la proprietà a una terza parte in una volontà fino a quel momento sconosciuta - la polizza compensa anche il contraente qualsiasi perdita di patrimonio netto nella proprietà. Il limite di copertura di un polizza assicurativa per il titolo è solitamente pari al valore valutato della proprietà al momento dell'emissione della polizza, a meno che il contraente acquisti una copertura aggiuntiva.

Come vengono determinati i costi della polizza assicurativa del titolo

A differenza di molte altre polizze assicurative comuni (tra cui l'assicurazione auto, l'assicurazione sulla vita e l'assicurazione dei proprietari di case), le polizze assicurative sulla proprietà richiedono in genere un pagamento unico, una tantum alla data di chiusura della transazione o prima della stessa. A meno che il tuo assicuratore non proponga di suddividere il pagamento una tantum in rate mensili più gestibili, è molto raro che una polizza sul titolo richieda pagamenti in corso.

Fattori che influenzano i costi di assicurazione del titolo

I costi assicurativi per titoli sono generalmente suddivisi in due grandi categorie: premi e commissioni di servizio. All'interno di ciascuna categoria, i costi possono essere ulteriormente suddivisi in base alla quantità e al tipo di lavoro richiesto per sottoscrivere e soddisfare la politica.

I premi

Il premio reale pagato su una particolare polizza assicurativa di titolo dipende in una certa misura dal valore della proprietà sottostante. Tuttavia, poiché la maggior parte del costo della politica copre il lavoro di pre-trasferimento - ricerca del titolo, esame e difetti di cura - il valore della proprietà non è il fattore più importante.

Ecco alcuni altri fattori che influenzano i premi:

  • Quantità di lavoro necessaria per mantenere informazioni accurate e aggiornate sulla proprietà coperta e sulle proprietà adiacenti (nota come pianta del titolo)
  • Quantità di lavoro necessaria per condurre una ricerca approfondita del titolo e un esame
  • Legwork necessario per curare eventuali difetti o interessi avversi
  • Costi attesi per risarcire l'assicurato per eventuali difetti del titolo

La polizza assicurativa media del titolo prevede un premio una tantum di circa $ 1.000, che copre tutti i lavori anticipati e la copertura legale e delle perdite in corso. Tuttavia, i premi variano in modo sostanziale, variando da poche centinaia di dollari a oltre $ 2.000.

Regolamento Premium

Le norme sull'assicurazione dei titoli variano sostanzialmente da stato a stato. In alcune giurisdizioni, le autorità regolano strettamente i premi, limitando severamente il modo in cui gli assicuratori del titolo possono strutturare le loro politiche - quanto possono addebitare, a prescindere dai fattori sopra delineati. In altre giurisdizioni, la regolamentazione dei premi è più leggera e gli assicuratori hanno più margine di manovra per fissare i tassi.

Le forme comuni di regolamentazione dei premi includono quanto segue:

  • Solo supervisione . In questo schema, le autorità di regolamentazione controllano i premi dell'assicurazione titoli di anno in anno, ma non intraprendono azioni dirette per stabilire tassi o intervalli accettabili. Tuttavia, se le autorità stabiliscono che un assicuratore particolare addebita premi ingiustamente elevati, una sottoquotazione della concorrenza o esercita un potere monopolistico sull'industria locale, si riservano il diritto di multare l'assicuratore incriminato o istituiscono controlli sui premi. Stati di esempio includono Georgia e Illinois.
  • Promulgazione Le autorità di regolamentazione convocano regolarmente per valutare lo stato del settore assicurativo locale e fissare tariffe o intervalli di premio che riflettono questo. Stati di esempio includono Texas e New Mexico.
  • Approvazione preventiva . Ogni assicuratore di titoli che opera nello stato, o un'organizzazione commerciale locale che rappresenti più assicuratori, deve proporre nuove tariffe alle autorità di regolamentazione locali su base annuale. Queste tariffe non possono essere addebitate fino all'approvazione esplicita da parte delle autorità. Uno standard correlato, noto come "file e utilizzo", richiede agli assicuratori di presentare nuove pianificazioni tariffarie con le autorità di regolamentazione e quindi attendere di implementarle fino a quando non le notificheranno che non saranno regolate. Stati di esempio includono New Jersey e New Hampshire.
  • File e utilizzo . Si tratta di uno standard più leggero e meno comune che consente agli assicuratori di modificare i tassi a loro piacimento, purché notifichino contemporaneamente il cambiamento con le autorità di regolamentazione. Se le autorità ritengono che le nuove tariffe siano ingiuste al momento del riesame, si riservano il diritto di adeguarle. A metà del 2015, l'unico utilizzo e stato del file è Wisconsin.

Chi offre l'assicurazione del titolo e dove è disponibile

L'assicurazione sul titolo è un prodotto specializzato che sembra non fare appello a fornitori diversificati di assicurazione auto e proprietari di case, come Progressive e State Farm. In effetti, secondo l'American Land Title Association (ALTA), una manciata di assicuratori sottoscrive la stragrande maggioranza delle polizze assicurative sulla proprietà degli Stati Uniti. Nel 2014, Fidelity National Financial, First American Corporation, Old Republic National Title Insurance Company e Stewart Title Guaranty Company hanno rappresentato oltre l'80% del totale del mercato assicurativo. Gli assicuratori di titoli regionali più piccoli hanno fatto la differenza.

Nella maggior parte delle transazioni immobiliari, il creditore ipotecario dell'acquirente, l'agente di titolo (società di titoli) e l'agente immobiliare o l'avvocato raccomandano un assicuratore di titoli per la politica dell'acquirente, se in effetti l'acquirente è obbligato o sceglie di acquistarne uno. Poiché i costi di assicurazione del titolo e le condizioni di polizza raramente variano molto tra gli assicuratori che operano nella stessa giurisdizione, l'acquirente di solito accetta e agisce sulla raccomandazione.

Tuttavia, è importante notare che la legge federale (il Real Estate Settlement Procedures Act, o RESPA) proibisce a queste entità di obbligare l'acquirente a utilizzare una determinata società. Come compratore immobiliare, hai sempre la possibilità di guardarti intorno per l'assicurazione del titolo e scegliere il fornitore più adatto alle tue esigenze.

Titolo Assicurazione disponibilità

L'assicurazione del titolo è legale e disponibile in 49 stati. L'unica eccezione è l'Iowa, che ha messo fuori legge l'assicurazione del titolo nel 1947, poco dopo un crollo immobiliare localizzato che ha mandato in bancarotta diversi assicuratori con sede nello Iowa e ha provocato ingenti perdite non assicurate per i proprietari terrieri statali. In Iowa, gli avvocati esaminano titoli di terra e producono pareri di titoli che riassumono la catena di proprietà e qualsiasi apparente difetto del titolo. Le polizze assicurative per negligenza degli avvocati dello Iowa coprono generalmente le perdite finanziarie attribuibili a pareri di titoli imprecisi o incompleti.

Titolo Assicurazione vs. Titolo Parere

Per fare un confronto, il tipico parere del titolo generato da un avvocato costa da $ 100 a $ 300 in Iowa, a seconda del tipo di proprietà, del numero di proprietari precedenti e del numero e della complessità di eventuali privilegi che possono esistere sulla proprietà. Inoltre, il costo del trasferimento dell'abstract della proprietà varia tra $ 100 e $ 200.

Ciò equivale a un costo totale di $ 200 a $ 500, pagato esclusivamente dal compratore - molto meno, in molti casi, del costo dell'assicurazione sulla proprietà. Sebbene né l'opinione del titolo né le tasse di astrazione sono regolate dal governo statale dello Iowa, l'intensa competizione tra gli avvocati dello stato e i professionisti del titolo li mantiene a livelli ragionevoli.

Tieni presente, tuttavia, che le opinioni sui titoli non sono consuetudinarie nella maggior parte delle giurisdizioni. Anche se sei in grado di trovare avvocati locali disposti a scrivere un parere sul titolo sulla proprietà che stai acquistando, le loro politiche di negligenza non possono coprire le perdite sostenute a causa di un'opinione errata o incompleta. È probabile che tu stia agganciato per quelle perdite e, nel peggiore dei casi, potresti perdere la tua proprietà come risultato.

Parola finale

Chiusura su una nuova casa è un processo estenuante, in particolare per i compratori di casa per la prima volta. Quando mia moglie ed io abbiamo chiuso la nostra casa nel 2015, il nostro elenco dettagliato dei costi di chiusura era più lungo di una pagina - in caratteri minuscoli.

Si è tentati di vedere l'assicurazione del titolo come solo un altro costo di chiusura che deve essere pagato a malincuore da voi o dal vostro venditore. Tuttavia, è molto più di un elemento pubblicitario usa e getta. Proprio come l'assicurazione dei proprietari di case fornisce protezione finanziaria contro una serie di pericoli fisici, l'assicurazione del titolo protegge il tuo interesse contro errori, omissioni e atti di frode passati. Anche se il tuo istituto di credito non richiede il possesso di un'assicurazione sul titolo, è difficile immaginare una situazione in cui non sia un investimento utile.

Hai mai acquistato un'assicurazione sul titolo in una casa o in una proprietà in affitto che possiedi?


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