Responsabilità e doveri degli agenti immobiliari - Cosa fare se sei maltrattato

Comprare o vendere una casa è spesso la singola decisione finanziaria più grande che le persone fanno nelle loro vite. Che tu sia un acquirente per la prima volta, che stia cercando una seconda casa o che tu abbia bisogno di vendere la proprietà, probabilmente assumerai un agente immobiliare per l'assistenza. In effetti, secondo l'Associazione nazionale degli agenti immobiliari, circa l'87% degli acquirenti di case ha utilizzato i servizi di un agente immobiliare nel 2015, rispetto al 69% circa del 2001.

Ma cosa succede se la tua relazione con l'agente si affievolisce? come ti proteggi? Quali passi dovresti fare per garantire che i tuoi interessi siano protetti?

Sebbene le risposte a queste domande siano diverse a seconda delle circostanze, delle esigenze e dei desideri, è essenziale sapere come affrontare potenziali problemi con il tuo agente immobiliare. Per comprendere le tue opzioni, devi prima avere una solida conoscenza della relazione tra gli agenti immobiliari e i loro clienti.

La relazione principale-agente

Ogni volta che qualcuno assume un agente immobiliare per comprare o vendere beni per suo conto, lui o lei entra in un particolare tipo di rapporto legale noto come relazione agente-principale, o "rapporto di agenzia". Questo rapporto impone agli immobili agenti un accresciuto dovere legale di agire per conto del cliente (noto come "principale"), che richiede all'agente di agire in modi specifici.

Nelle situazioni quotidiane, le persone possono confrontarsi a distanza di un braccio e non hanno alcun obbligo legale di proteggere gli interessi di qualcun altro. Ad esempio, se desideri acquistare un'auto usata da qualcuno perché ritieni che sia più preziosa di quanto il venditore ritenga che sia, non sei obbligato a divulgare le tue convinzioni o a cercare di proteggere il venditore in alcun modo. Allo stesso modo, il venditore è libero di scegliere qualsiasi prezzo desiderato e non deve assolutamente vendere se non lo desidera.

Lo stesso standard non si applica tra gli agenti e le persone (presidi) che rappresentano. Ad esempio, quando assumi un agente per acquistare o vendere immobili per tuo conto, l'agente deve agire tenendo presente il tuo interesse. Gli agenti non possono semplicemente usare la loro posizione per fare soldi con te. Questo obbligo legale è noto come "dovere fiduciario".

Fiduciaria Duty

Il dovere fiduciario richiede all'agente di agire in diversi modi specifici:

• Lealtà Gli agenti non possono agire solo per migliorare se stessi e devono agire per proteggere i propri bisogni e interessi. Ad esempio, un investitore immobiliare potrebbe cercare di persuadere un venditore a vendere a un prezzo basso, in modo che l'investitore possa successivamente vendere una proprietà a un prezzo molto più alto. Gli agenti non possono farlo. Se assumi un agente immobiliare, quell'agente non può cercare di persuaderti a vendere la tua proprietà all'amico dell'agente in modo che l'amico possa capovolgere rapidamente la casa a un prezzo molto più alto. Gli agenti hanno l'obbligo di proteggere i propri interessi e di non utilizzare la loro posizione unicamente per migliorare i loro interessi, né gli interessi dei loro amici, co-agenti o partner commerciali.
• Riservatezza La relazione agente-principale è quella in cui l'agente impara in genere le informazioni sensibili sull'entità, come i dettagli finanziari personali. Gli agenti hanno l'obbligo di mantenere tali informazioni riservate, non rivelando dettagli potenzialmente dannosi. Ad esempio, se assumi un agente per vendere la tua casa, il tuo agente non può dire all'agente del compratore che sei sotto forte pressione per vendere la casa perché hai recentemente perso il lavoro e sei disposto ad accettare un prezzo che è sostanzialmente inferiore alla casa valore di mercato.
• Obbedienza Gli agenti lavorano per conto del committente e sono obbligati a seguire tutte le istruzioni o i desideri. Quindi, se comunichi al tuo agente di voler elencare la tua casa per $ 500.000, ma sei disposto ad accettare offerte di $ 450.000 o più, il tuo agente può vendere la tua casa solo se un acquirente fa un'offerta nel range specificato. In generale, il tuo agente deve fare ciò che dici, a meno che le tue istruzioni non violino i termini di un rapporto contrattuale che hai con l'agente (o altrimenti violi la legge). Ad esempio, il Fair Housing Act è una legge federale che vieta determinati tipi di discriminazione quando le persone comprano o vendono case. Secondo questa legge, i proprietari di case non sono autorizzati a rifiutare di vendere una casa a qualcuno basandosi esclusivamente su fattori specifici, come razza, religione, stato di famiglia o disabilità. Quindi, se assumi un agente per vendere la tua casa e dici che l'agente non deve vendere a persone con figli, il tuo agente non deve seguire le tue istruzioni e il rifiuto di seguire tali istruzioni non viola il dovere di obbedienza dell'agente. Altrimenti, gli agenti devono seguire le tue istruzioni durante il corso della relazione.
• Candore / Divulgazione . Gli agenti devono essere sinceri e divulgare informazioni che favoriscono i tuoi interessi. Inoltre, gli agenti non possono usare la loro esperienza, conoscenza o intuizioni a vostro danno. Ad esempio, gli agenti non possono mantenere segreta l'identità dei potenziali acquirenti, né possono mantenere informazioni negative sulla proprietà da parte degli acquirenti nel tentativo di effettuare una vendita e guadagnare una commissione.
• Competenza, cura e diligenza . Gli agenti devono essere competenti e devono agire con cura e diligenza nel rappresentare i propri interessi. Ad esempio, un agente deve comprendere i dettagli di ogni transazione ed essere in grado di comunicarti quei dettagli in modo che tu possa capirli. Significa anche che se l'agente non è competente in qualsiasi aspetto di una transazione, come negoziare l'acquisto di un immobile commerciale quando l'agente ha solo esperienza di proprietà residenziali, l'agente ha la responsabilità di informarlo di questo e di assistervi nel garantire i servizi di qualcuno che è qualificato.
• Contabilità Gli agenti spesso acquistano o vendono proprietà per tuo conto. Potrebbero anche gestire i tuoi beni o denaro durante il corso della rappresentazione. Il dovere contabile richiede agli agenti di dirti esattamente come vengono utilizzati i tuoi beni e denaro e di fornire dettagli su eventuali azioni intraprese durante la gestione della tua proprietà.

Violare i doveri fiduciari

Se un agente immobiliare entra in una relazione fiduciaria con te e successivamente viola uno dei doveri associati, lui o lei può affrontare sanzioni sostanziali. Anche se il tipo di penalità varia a seconda delle circostanze di ogni situazione, un agente immobiliare che viola queste funzioni può essere negato una commissione dalla transazione, essere costretto a risarcire per eventuali danni derivanti dalla violazione del dovere, affrontare la licenza immobiliare restrizioni o revoche, o addirittura affrontare accuse penali.

Agenti, mediatori e agenti immobiliari

La terminologia che circonda gli agenti immobiliari, i broker e gli agenti immobiliari può essere fonte di confusione. Gli agenti immobiliari e gli agenti immobiliari sono tipi simili di professionisti immobiliari autorizzati, ma non sono identici. Per acquistare o vendere beni immobili per conto di terzi, una persona deve ricevere una licenza appropriata da un ente governativo o autorizzato. La licenza di un agente immobiliare è la licenza entry-level che la maggior parte degli stati richiede per i professionisti del settore immobiliare. Questa licenza consente al licenziatario di agire come venditore di immobili, ma solo a condizione che l'agente lavori con un broker con licenza o come parte di un broker gestito da un broker con licenza.

Un broker immobiliare, d'altra parte, è qualcuno che detiene una licenza immobiliare più avanzata. Come un agente, un agente immobiliare può acquistare e vendere proprietà per conto dei clienti, ma può farlo indipendentemente e senza lavorare sotto la supervisione di un altro agente immobiliare. Gli intermediari possono anche assumere altri agenti immobiliari per lavorare per loro, o creare una intermediazione immobiliare, mentre quelli che possiedono solo la licenza di un agente immobiliare non possono.

Alcuni stati non usano i termini "agente" e "intermediario" per distinguere tra diversi tipi di professioni immobiliari autorizzate. Ad esempio, in Oregon, un "agente immobiliare" è il titolo dato a coloro che verrebbero chiamati agenti in molti altri stati, mentre un "principale agente immobiliare" è il titolo dato a coloro che sarebbero semplicemente noti come proprietà immobiliari broker in altri stati.

Inoltre, il termine "Agente immobiliare" (anche stilizzato come "REALTOR") è un termine registrato che si applica agli agenti immobiliari o ad altri professionisti che sono membri della National Association of Realtors (NAR). Il NAR è un'organizzazione commerciale composta da persone che lavorano nel settore immobiliare e non da un ente statale o federale di licenze immobiliari. In quanto tale, il termine agente immobiliare può essere applicato a chiunque il NAR consenta di utilizzarlo.

Requisiti di licenza

Chiunque voglia agire come agente immobiliare o broker deve prima essere autorizzato a farlo da un ente statale. Anche se non devi essere un agente immobiliare autorizzato se stai acquistando una proprietà per te stesso o vendendo la proprietà che possiedi, devi possedere una licenza per acquistare o vendere immobili per conto terzi a pagamento o per profitto. Quindi, affinché qualcuno possa agire come agente immobiliare per qualcun altro, quella persona deve avere una licenza immobiliare.

Mentre i singoli stati hanno requisiti di licenza diversi, i requisiti sono simili in tutto il paese. Per ottenere una licenza di agente immobiliare, un candidato deve soddisfare diverse qualifiche minime:

• Educazione Prima di diventare un agente immobiliare o un broker, un candidato deve completare alcuni requisiti formativi minimi. Questi differiscono per stato, ma in genere richiedono ai candidati di avere almeno un diploma di scuola superiore. I candidati devono anche prendere alcune classi specifiche del settore immobiliare, come diritto immobiliare, finanza, o specifici corsi di pratiche immobiliari. Inoltre, chiunque riceva una licenza deve partecipare alla formazione continua ogni anno per mantenere attiva la licenza.
• Esame Gli aspiranti agenti devono sostenere e superare un esame immobiliare. L'esame verifica la conoscenza del richiedente di principi immobiliari, leggi, responsabilità degli agenti e argomenti simili.
• Età Gli agenti immobiliari devono avere almeno 18 anni.
• Controllo dei precedenti penali . In genere, gli agenti immobiliari devono passare un controllo di fondo criminale. A chiunque sia condannato per un reato può essere negata la licenza.

Oltre ai requisiti per diventare un agente, chiunque desideri diventare un broker deve soddisfare qualifiche aggiuntive, tra cui istruzione aggiuntiva, esperienza lavorativa comprovata come agente immobiliare e il superamento di un esame di intermediario immobiliare.

Transazioni immobiliari

L'agente di un acquirente è un agente immobiliare che aiuta un acquirente a trovare una casa o una proprietà da acquistare, mentre l'agente di un venditore è un agente che aiuta qualcuno a vendere la propria casa o proprietà. In genere, gli agenti immobiliari offrono i loro servizi per entrambi i tipi di transazioni.

Quando l'agente del venditore e l'agente del venditore completano una vendita, in genere ricevono il pagamento come commissione o commissione in base al prezzo della proprietà venduta. Gli agenti dell'acquirente e gli agenti del venditore accettano spesso di dividere la commissione in base a un accordo prestabilito, come una suddivisione 50-50 di una commissione del 6% sul prezzo di vendita finale di una casa. Questa commissione di solito è divisa tra i broker per i quali ogni singolo agente lavora e gli intermediari pagano l'agente.

Transazioni Dual Agency

Non è raro che la stessa intermediazione - o anche lo stesso agente individuale - rappresenti sia l'acquirente che il venditore. Questo è noto come "doppia agenzia".

Quando assumi un agente immobiliare o un broker, quella persona è responsabile della protezione dei tuoi interessi. (Ai fini delle relazioni agente-principale, un agente immobiliare e gli agenti che lavorano per quel broker sono effettivamente la stessa persona.) Quindi, se un broker rappresenta sia l'acquirente che il venditore in una transazione, quel broker - e agenti del broker - devono proteggere gli interessi di entrambe le parti nella stessa transazione. Questo può essere un rapporto complicato da gestire per tutte le parti coinvolte.

La doppia rappresentanza delle agenzie, come tutte le questioni immobiliari, è regolata da regole statali e tali regole possono variare da stato a stato. Ma in generale, la doppia agenzia è possibile solo se l'agente rende completa la comunicazione della relazione con tutte le parti coinvolte. Inoltre, l'agente deve ricevere il consenso esplicito di ciascun principale o aspirante preside prima di servire come un doppio agente. Se l'agente o l'intermediario non fornisce una comunicazione completa del rapporto di doppia agenzia o non riceve il consenso di tutte le parti, l'agente potrebbe violare i doveri fiduciari.

Condizioni o clausole contrattuali per agente immobiliare

Se desideri utilizzare i servizi di un agente per acquistare una nuova proprietà o vendere la proprietà che possiedi, in genere stipulerai un accordo contrattuale con l'agente che scegli e l'intermediazione dell'agente. Il contratto elenca termini specifici sulla natura della relazione a cui tu e il tuo agente siete d'accordo.

I contratti di agente immobiliare si presentano in molte forme, ma contengono tutti elementi essenziali - in genere chiamati "clausole" - che determinano ciò che tu e il tuo agente potete fare, non potete fare, dovete fare e non dovete fare durante il corso della relazione - e a volte dopo finisce. Ogni clausola o sezione di un contratto affronta un problema specifico, come i nomi delle parti (l'agente e il principale) e la durata del contratto, tra le altre informazioni chiave.

A meno che non vi siano problemi significativi in ​​merito alla stesura del contratto o alle circostanze in cui è stato stipulato il contratto, i contratti di agente immobiliare sono documenti legalmente esecutivi. Ciò significa che se un tribunale viene coinvolto, il tribunale applicherà i termini del contratto a qualsiasi controversia.

I contratti contengono più tipi di clausole, ma le seguenti sono alcune delle più comuni.

1. Clausole del venditore

In generale, gli agenti immobiliari hanno l'abilità di rappresentare i principali in uno dei tre modi principali:

• Diritto esclusivo di vendita . Se un agente ha il diritto esclusivo di vendere una proprietà, quell'agente (o l'intermediario) riceve la commissione (pagamento) quando quella proprietà vende. L'agente riceve il pagamento anche se le azioni dell'agente non conducono direttamente alla vendita della proprietà.
• Agenzia esclusiva . In un accordo di agenzia esclusivo, l'agente ha il diritto esclusivo di elencare o commercializzare la casa, ma non ha il diritto esclusivo di venderla. Quindi, se il proprietario della casa trova un venditore in modo indipendente, l'agente non guadagna una commissione.
• Apri elenco . Le inserzioni aperte sono molto simili alle inserzioni di agenzie esclusive, in cui il proprietario è obbligato a pagare all'agente una commissione solo se le azioni dell'agente determinano la vendita. Se qualcuno diverso dall'agente è responsabile della ricerca di un acquirente, l'agente non ha diritto a ricevere una commissione. Tuttavia, in una quotazione aperta, il proprietario della proprietà può utilizzare più agenti e servizi di brokeraggio anziché un'unica intermediazione.

2. Clausole dell'acquirente

Quando un agente immobiliare viene assunto per aiutare un acquirente ad acquistare una proprietà, il contratto include termini che indicano ciò che l'agente è autorizzato a fare e quali sono gli obblighi dell'acquirente.

• Esclusivo Molti (se non la maggior parte) dei contratti di acquisto sono esclusivi, il che significa che l'agente agisce come unico agente dell'acquirente. Questi contratti garantiscono inoltre che l'agente riceva una commissione anche se l'acquirente trova una proprietà senza l'assistenza del broker, come l'acquisto di una casa direttamente da un costruttore.
• Non esclusivo . Un contratto non esclusivo consente all'acquirente di utilizzare i servizi di più agenti o intermediari per aiutare a trovare la proprietà giusta. Se l'agente assiste l'acquirente nella ricerca di una proprietà, l'acquirente ha l'obbligo di pagare l'intermediazione. Nel contratto esclusivo o non esclusivo, l'obbligo dell'acquirente di pagare l'intermediazione viene rimosso se l'agente dell'acquirente riceve il pagamento dalla vendita come parte di un accordo con l'agente del venditore (ad esempio quando gli agenti dividono una percentuale del valore della casa come commissione ).
• Non esclusivo, non per risarcimento . Come un contratto dell'acquirente non esclusivo, il contratto non esclusivo e non per la compensazione consente all'acquirente di utilizzare più agenti o intermediari. Tuttavia, il contratto dice anche che l'acquirente non deve al compenso alcun compenso.

3. Doveri di quotazione

Le responsabilità dell'agente del venditore possono essere contenute in una o più clausole, ma in genere includono azioni come l'elencazione della proprietà in una MLS (servizio di quotazione multipla), la commercializzazione della proprietà nelle pubblicazioni o la negoziazione, la produzione e l'accettazione di offerte sul venditore per conto. Questi contratti includono anche il prezzo al quale l'agente si impegna ad elencare la casa.

4. Durata

Il contratto stabilisce per quanto tempo esiste la relazione agente-principale. Gli accordi tipici vanno da sei a nove mesi, ma sono possibili periodi più brevi e più lunghi.

5. Commissione o commissione degli agenti

Una delle clausole più importanti in qualsiasi contratto di agente immobiliare è la commissione, la tassa o la clausola di pagamento. Queste clausole indicano quanto viene pagato l'agente per i servizi resi. Le clausole di pagamento degli agenti in genere indicano che l'agente ha diritto a una commissione forfettaria o una commissione al completamento della transazione, nota come "chiusura". Una commissione forfettaria è una quantità specifica di denaro, mentre una commissione è una percentuale del prezzo di vendita finale della proprietà.

A volte vengono utilizzate anche tariffe o condizioni aggiuntive. Ad esempio, un contratto può includere una clausola che fornisce all'agente una commissione più elevata se l'agente vende la casa per il prezzo di quotazione iniziale completo entro 30 giorni. Possono anche essere inclusi bonus in denaro o altri incentivi per agenti. Inoltre, poiché gli agenti del venditore e dell'acquirente spesso dividono la stessa commissione su qualsiasi vendita, il contratto può includere termini relativi a quanto l'agente del venditore accetta di fornire l'agente dell'acquirente.

6. Periodo di protezione della tariffa

La clausola del periodo di protezione della commissione o della commissione - a volte indicata come "clausola di coda" - stabilisce che l'agente del venditore ha diritto a ricevere una commissione o una commissione, anche dopo la scadenza del contratto, se la vendita deriva da un acquirente che l'agente aveva originariamente presentato al venditore. Ad esempio, se un agente presenta un potenziale acquirente al venditore in giugno e il contratto dell'agente scade nel mese di luglio, questa clausola consente all'agente di essere pagato se lo stesso acquirente decide di acquistare la casa in agosto.

Questa clausola potrebbe richiedere all'agente di fornire al venditore un elenco scritto di potenziali acquirenti che l'agente ha presentato al venditore. Se uno qualsiasi di questi potenziali acquirenti finisce per acquistare la proprietà entro i termini stabiliti nella clausola del periodo di protezione della retribuzione, l'agente ha diritto a ricevere la commissione o la commissione concordata.

7. Agenti

Oltre alla clausola della commissione, un contratto immobiliare può includere una clausola di pegno per gli agenti. Le clausole di Lien consentono all'agente di porre un pegno contro la proprietà se il venditore non riesce a pagare la commissione o la commissione dell'agente.

Un privilegio è un avviso legale allegato al titolo della proprietà che dichiara che il proprietario deve denaro e deve ancora pagare. Pertanto, al fine di vendere la casa, il proprietario deve prima cancellare il privilegio, pagando l'importo dovuto all'agente. Alcuni stati, come la Florida, possono rifiutarsi di consentire ad un agente immobiliare di ottenere un privilegio contro una proprietà allo scopo di ottenere una commissione, a meno che il contratto con l'agente non consenta espressamente all'agente di farlo.

8. Commissioni di amministrazione del brokeraggio

Molti contratti di intermediazione immobiliare includono una tassa per i servizi amministrativi (o altri). Questa clausola indica l'importo della commissione e la data entro la quale deve essere pagato.

9. Separazione

La clausola di separazione o risoluzione, talvolta definita "clausola di esclusione", indica quando e come tu o il tuo agente potete risolvere il contratto o terminare la relazione. Ad esempio, la clausola potrebbe affermare che il rapporto può essere risolto in qualsiasi momento su reciproco consenso di entrambe le parti.

10. Rappresentanze del venditore

I contratti del venditore richiedono in genere al venditore di fornire garanzie o dichiarazioni all'agente. Ad esempio, il venditore deve dichiarare che il venditore è il proprietario della proprietà e ha comunicato all'agente eventuali interessi che altri potrebbero avere nella proprietà, quali privilegi o un'ipoteca contro di essa.

11. Risoluzione delle controversie

Alcuni contratti includono una clausola di risoluzione delle controversie, nota anche come clausola di arbitrato o mediazione. Queste clausole richiedono a te e al tuo agente di partecipare prima a una procedura di mediazione o arbitrato prima di portare qualsiasi controversia in tribunale. La clausola di mediazione o arbitrato in genere indica quale processo è necessario in caso di controversia e identifica chi è responsabile per il pagamento del processo.

La mediazione e l'arbitrato sono modi in cui le parti in conflitto possono risolvere il loro disaccordo senza andare in tribunale (contenzioso). Entrambi i processi richiedono alle parti in causa di visitare una terza parte nel tentativo di risolvere la controversia. Nella mediazione, la terza parte è un mediatore il cui scopo è quello di ottenere un accordo tra le due parti. Nell'arbitrato, la terza parte è un arbitro che agisce efficacemente come un giudice privato, emettendo infine una decisione su come risolvere la controversia.

12. Doppia agenzia

I contratti possono contenere clausole che consentono o impediscono esplicitamente a un agente di agire come rappresentante sia per l'acquirente che per il venditore.

13. Separazione di broker / agenti

Questa clausola stabilisce se è possibile risolvere il contratto se l'agente lascia l'intermediario o se si è obbligati a rimanere con l'intermediario se l'agente originariamente utilizzato lascia o viene licenziato.

Negoziazione dei termini del contratto

Anche se hai già firmato un contratto di agente immobiliare, può essere utile capire che i termini del contratto di negoziazione sono qualcosa che puoi (e di solito dovrebbe) fare. La raccolta di termini e clausole contenute nel contratto presentato all'utente è semplicemente un'offerta che sei libero di rifiutare o accettare a titolo definitivo, o accettare a condizioni o modifiche.

Ad esempio, diciamo che vuoi vendere una casa e un agente ti presenta un contratto in cui afferma che lui o lei (o la sua agenzia) ha il diritto esclusivo di elencare e vendere la tua casa. Supponendo che la tua casa venda, questa clausola darebbe all'agente una commissione garantita, anche se l'agente o l'agenzia non avesse nulla a che fare con la ricerca dell'acquirente. Pertanto, negoziare un accordo di agenzia non esclusivo può essere nel vostro migliore interesse e può dare all'agente un ulteriore incentivo per trovare un acquirente, in quanto la commissione non è garantita.

Cosa fare quando sorge un problema

Di 'che hai firmato un contratto con un agente immobiliare per acquistare o vendere una proprietà, ma sorge un problema e non sei soddisfatto del tuo agente. Cosa sai fare? Cosa dovresti fare? Mentre non c'è una risposta unica, ci sono numerose opzioni.

1. Leggi il tuo contratto

Qualsiasi rapporto che hai con un agente immobiliare o un intermediario è probabilmente regolato dai termini del contratto in cui entrambi hai inserito. Rivedi sempre i termini di questo contratto prima di decidere di intraprendere azioni sul tuo problema. In alcuni casi, il contratto stabilisce esplicitamente ciò che deve accadere in situazioni specifiche, come la richiesta di risoluzione delle controversie prima di poter presentare una causa.

2. Parla con l'agente

In molte situazioni, una conversazione può fare molto per risolvere un conflitto. Ad esempio, è possibile comprendere appieno ciò che l'agente sta facendo a vostro nome e semplicemente bisogno di più informazioni per essere soddisfatti. L'agente potrebbe benissimo funzionare come previsto, ma una mancanza di comunicazione o comprensione da entrambe le parti può oscurare questi sforzi e portare a confusione o conflitto.

Anche una breve conversazione o e-mail può essere efficace nell'eliminare piccoli disaccordi o problemi. Quando parli con il tuo agente, chiarisci le tue preoccupazioni e ciò che vuoi rendere corretta la situazione. Se hai domande, scrivile in anticipo e richiedi una spiegazione.

Se sei soddisfatto, il problema è risolto. In caso contrario, tu e l'agente potresti decidere di terminare la relazione a vicenda.

È importante notare che alcuni contratti immobiliari richiedono di parlare con il proprio agente di eventuali problemi. La clausola può anche conferire all'agente il diritto di porre rimedio alla situazione in un lasso di tempo ragionevole o specificato. Se si tenta di terminare la relazione prima di dare all'agente la possibilità di porre rimedio al problema, si potrebbe creare un ulteriore problema.

3. Parla con il broker

Se una conversazione con il tuo agente non produce risposte o fornisce una soluzione, potresti essere in grado di risolvere il problema parlando al capo dell'agente: il broker. Come gli agenti che lavorano per loro, i broker sono responsabili di garantire che le tue esigenze siano protette. Inoltre, avere clienti soddisfatti è in genere un buon affare e i broker hanno un incentivo a garantire che i clienti siano felici.

Gli intermediari spesso cercano di risolvere i problemi in modo amichevole con i clienti, anche se non vogliono terminare volontariamente la relazione contrattuale quando non sono richiesti. In alcune situazioni, un broker può accettare di assegnare un agente diverso, modificare i termini del contratto o fare altre concessioni nel tentativo di assicurarsi di essere soddisfatto dei servizi di intermediazione.

4. Raccogliere le prove

Indipendentemente dalla natura del tuo disaccordo o problema con il tuo agente, sei sempre su un terreno migliore quando hai prove specifiche e obiettive dalla tua parte. Se la tua controversia sorge fuori dai termini del contratto, qualcosa che il tuo agente ha fatto o detto, o qualsiasi altra cosa, avere prove che supportano le tue preoccupazioni ti lascia con opzioni migliori.

Scaricalo nella scrittura
Anche se non prevedi alcun problema con il tuo agente, è sempre meglio avere comunicazioni chiave per iscritto. Comunicare tramite e-mail e documenti scritti che puoi conservare in tuo possesso ti fornisce una serie di prove che puoi utilizzare in seguito in caso di problemi.

Tuttavia, gran parte del processo immobiliare si verifica da persona a persona e le conversazioni che hai con il tuo agente vengono raramente annotate. Nelle situazioni in cui tu e il tuo agente discutete importanti dettagli sulla vostra relazione, può essere utile seguire questa conversazione verbale con un documento scritto. Ad esempio, se tu e il tuo agente negoziate una percentuale di commissione, seguire la conversazione con un'e-mail che indica la commissione concordata è un modo semplice per creare un record.

Registra conversazioni
Oltre alla comunicazione scritta, è anche possibile proteggerti registrando telefonate o conversazioni. Tuttavia, esistono limitazioni significative sulla possibilità di registrare chiamate telefoniche o conversazioni da persona a persona e queste limitazioni variano a seconda dello stato.

• Registrazione quando si fa parte della chiamata o della conversazione . Ci sono due modi in cui le leggi dello stato trattano le telefonate di registrazione: consenso unilaterale e consenso di due parti. Il consenso unilaterale richiede che almeno una persona in una conversazione dia il consenso alla registrazione della conversazione. In uno stato di consenso di due parti, tutte le parti presenti in una conversazione devono consentire la sua registrazione. Quindi, se vivi in ​​uno degli stati di consenso unilaterale, puoi registrare qualsiasi conversazione di cui fai parte senza chiedere il permesso a nessun altro. Se vivi in ​​uno stato di consenso di due parti, devi avere il permesso di tutti per registrare la conversazione. (Organizzazioni come il Reporters Committee for Freedom of the Press tengono traccia delle leggi di registrazione dello stato, ma si dovrebbe sempre parlare con un avvocato per accertarsi di quali leggi si applicano a voi.) La legge relativa alla registrazione delle telefonate che avvengono tra persone in diversi gli stati sono un po 'più complicati. Mentre la legge federale consente il consenso unilaterale e non è possibile violare alcuna legge federale quando si registrano conversazioni tra stati diversi, si potrebbe violare le leggi statali se una parte vive in uno stato che richiede il consenso di due parti.
• Registrazione quando non si fa parte della chiamata o della conversazione . Le leggi sulla registrazione quando non sei parte di una conversazione o di una telefonata sono molto più restrittive. In genere, non è possibile registrare conversazioni di cui non si fa parte. Tuttavia, è possibile registrare tali conversazioni se si dispone del necessario consenso richiesto dalla legge statale o federale. Quindi, se si verifica una conversazione di cui non si fa parte, ma si è in uno stato di consenso unilaterale e si ha il consenso di uno dei partecipanti alla conversazione, è possibile registrare la conversazione.
• Parlare con un avvocato . Perché ci sono conseguenze potenzialmente gravi per registrare conversazioni o telefonate illegalmente, e poiché le leggi differiscono significativamente a seconda di dove ti trovi, parlare con un avvocato nel tuo stato prima di decidere di fare registrazioni è sempre una buona idea.

5. Termina la relazione

Indipendentemente dal fatto che parli con l'agente o il broker, potresti semplicemente voler terminare la relazione agente-principale. In questa situazione, consulta il tuo contratto e leggi tutte le clausole che riguardano la separazione o la risoluzione anticipata della relazione. Se il contratto consente di terminare la connessione con l'agente, è possibile farlo.

D'altra parte, se vuoi ancora terminare il rapporto e non credi di poterlo fare secondo i termini del contratto, l'agente o l'intermediario deve aver violato almeno uno dei termini del contratto prima di poterlo rescindere unilateralmente. È consigliabile parlare con un avvocato per sapere se si dispone delle prove per supportare una violazione della situazione contrattuale o se le azioni dell'agente sono sufficienti per violare il contratto.

6. Presentare un reclamo allo State Real Estate Agency

Se ritieni che il tuo intermediario o agente ti abbia maltrattato, violato il loro dovere fiduciario o abbia fatto qualcosa che ritieni non sia etico o illegale, puoi sporgere denuncia presso l'agenzia statale per le licenze immobiliari. Ogni stato ha il proprio corpo di licenza e ognuno ha il proprio metodo attraverso il quale è possibile presentare un reclamo. Dopo aver inoltrato un reclamo, potrebbe esserti chiesto di fornire prove o parlare con un investigatore del tuo reclamo.

Se un agente viene scoperto dall'agenzia per le licenze statali per aver violato obblighi o responsabilità, l'agente può essere soggetto a sanzioni, quali sospensioni e persino revoche della licenza dell'agente. È possibile trovare l'agenzia appropriata effettuando una ricerca su Internet per le organizzazioni di licenze immobiliari specifiche dello stato.

7. Presentare un reclamo alla commissione locale degli agenti immobiliari

Se il tuo agente o broker è un membro della National Association of Realtors, puoi anche presentare un reclamo al consiglio locale degli agenti immobiliari. Come gli enti governativi statali che licenziano i professionisti del settore immobiliare, il NAR ha degli standard con i quali i suoi agenti immobiliari devono conformarsi, sebbene non possa sospendere o revocare la licenza immobiliare di un agente.

8. Contattare un'agenzia di applicazione della legge

Alcune azioni degli agenti e persino le violazioni degli agenti di un dovere fiduciario possono aumentare il livello dell'attività criminale. Sebbene non sia possibile prevedere come procederanno le forze dell'ordine dopo aver presentato un reclamo penale, puoi sempre segnalare ai crimini sospetti le autorità.

Quando si tratta di un agente immobiliare, può essere una buona idea segnalare un crimine sospetto sia a un'agenzia di polizia locale, sia a un'agenzia statale. La polizia locale potrebbe avere meno probabilità di indagare su alcune questioni, come ad esempio una violazione criminale di un dovere fiduciario, piuttosto che un'agenzia statale che esamina i reati connessi agli immobili o ai trust.

Ad esempio, il tuo stato potrebbe avere un'agenzia che indaga sui reclami dei consumatori che potrebbero derivare da transazioni immobiliari. Potrebbe essere necessario contattare l'ufficio del procuratore generale del proprio stato in merito a chi parlare delle proprie preoccupazioni.

9. Consultare un avvocato

In una situazione in cui ritieni che le azioni del tuo agente o del broker ti abbiano causato danni, abbia portato alla perdita di denaro o abbia in qualche modo compromesso i tuoi interessi o la tua vita in modo significativo, dovresti parlare con un avvocato delle tue opzioni il prima possibile. Allo stesso modo, anche se hai solo bisogno di consigli sulla tua interazione con un agente, un esperto avvocato immobiliare è la persona migliore con cui parlare.

Non tutte le controversie con un agente hanno una possibile soluzione legale e non tutte le soluzioni sono giustificate dal punto di vista finanziario. Tuttavia, senza parlare con un avvocato, potresti non avere modo di sapere quali opzioni sono disponibili.

Ad esempio, il contratto dell'agente immobiliare potrebbe includere una clausola di mediazione o arbitrato che richiede la risoluzione della controversia tramite un mediatore di terze parti. Se prima tentassi di dare inizio a contenziosi, il tuo agente immobiliare potrebbe essere in grado di respingere la tua causa in base alla violazione della clausola di mediazione. D'altra parte, se il tuo agente e il tuo broker non ti consentono di uscire dal tuo accordo o di esserti impegnato in un'azione che ha danneggiato i tuoi interessi, la tua unica opzione potrebbe essere quella di denunciarli per recuperare i danni. In entrambe le situazioni, un avvocato può spiegarti che cosa puoi o non puoi fare.

Parlando con un avvocato immobiliare potrebbe non essere qualcosa che si desidera fare, alcuni sono disposti a parlare con voi senza addebitare una tassa di consultazione. Se non si è sicuri di chi parlare della propria situazione, si potrebbe essere in grado di trovare un avvocato idoneo chiamando un servizio di rinvio dell'avvocato dell'Associazione nazionale degli avvocati.

Parola finale

I problemi con il tuo agente immobiliare non sono mai ideali, ma non devi lasciare che la prospettiva di un conflitto ti impedisca di agire. Se il problema si pone con l'acquisto o la vendita di una casa, o con il tuo agente o con quello di qualcun altro, la protezione di te stesso può richiedere un'azione per proteggere completamente i tuoi interessi. Inoltre, se l'agente immobiliare o l'intermediario ti ha danneggiato, potresti non essere l'unico - decidere di agire può aiutare gli altri che sono stati ugualmente danneggiati.

Sei mai stato maltrattato da un agente immobiliare?

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