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Cos'è un fondo di investimento immobiliare - Investire in REIT


Per molti, il settore immobiliare è il gold standard di tutti gli investimenti. Ha una lunga esperienza nel lungo periodo, può fornire un reddito costante ed è un investimento tangibile e utilizzabile. C'è qualcosa di soddisfacente nel guardare un edificio che possiedi, rispetto a guardare le azioni di scorta sullo schermo di un computer.

Purtroppo, il settore immobiliare come investimento ha barriere all'entrata, come i soldi per un acconto, la possibilità di ottenere un prestito considerevole, il tempo e l'istruzione per gestire un'impresa redditizia e il denaro necessario per la manutenzione, le riparazioni, le tasse di proprietà, e assicurazione.

Fortunatamente, c'è un modo per investire nel settore immobiliare senza possedere proprietà individuali. È noto come Real Estate Investment Trust (REIT).

Cos'è un REIT?

Esiste un REIT per investire in proprietà che producono reddito. Lo fa direttamente attraverso l'acquisto di immobili, o indirettamente fornendo prestiti o acquistando contratti ipotecari preesistenti. Per qualificarsi come REIT (ed evitare l'imposta sul reddito delle società), almeno il 90% del suo profitto deve essere versato agli azionisti come dividendi.

I REIT sono in genere suddivisi in tre categorie:

1. REIT azionari

Il tipo più popolare e conosciuto di REIT, i REIT azionari si concentrano sull'acquisizione, la gestione e lo sviluppo delle proprietà di investimento. Poiché le restrizioni REIT richiedono che le proprietà siano detenute e sviluppate per un lungo periodo di tempo, la loro principale fonte di reddito è rappresentata dai redditi da locazione delle loro partecipazioni. In genere investono in tipi specifici di proprietà, che generalmente rientrano nelle seguenti categorie:

  • Ufficio e industriale
  • Al dettaglio
  • Residenziale
  • Hotel e Resort
  • Assistenza sanitaria
  • Self-Storage
  • Terra cruda

2. REIT ipotecari

Non così popolari come i REIT azionari, questi fondi prestano denaro a investitori immobiliari o investono in mutui ipotecari esistenti su immobili (piuttosto che investire direttamente nelle proprietà stesse). La loro principale fonte di reddito è l'interesse derivante dai prestiti che detengono.

3. REIT ibridi

Una combinazione di REIT azionari e di mutui ipotecari, REIT ibridi diversificano tra proprietà immobiliari e prestiti a investitori immobiliari. Le loro entrate provengono dal reddito da affitto e da interessi.

Vantaggi e svantaggi dei REIT

Come tutti gli investimenti, ci sono vantaggi e svantaggi dei REIT da valutare prima di investire:

vantaggi

  • Gli investitori sono in grado di diversificare all'interno del mercato immobiliare tenendo un interesse in più proprietà con un minimo di dollari.
  • Il rischio è raggruppato tra molti investitori rispetto a un unico proprietario.
  • I REIT pagano alti dividendi in contanti.
  • Molti REIT offrono un'elevata liquidità, relativamente alla proprietà immobiliare vera e propria, consentendo agli investitori di vendere rapidamente azioni.
  • Gli investitori condividono la proprietà di grandi proprietà, come i grandi edifici per uffici o gli hotel, che altrimenti sarebbero difficili da sostenere.
  • Le proprietà sono gestite professionalmente.
  • Le persone straniere, altrimenti limitate dal possedere proprietà, possono avere un interesse in tale proprietà tramite un REIT.
  • Le spese di ammortamento possono ridurre al minimo le imposte sugli azionisti sui dividendi.

In genere, i dividendi sono tassati l'anno in cui vengono ricevuti e come reddito ordinario. Quando le spese di ammortamento vengono trasferite dal REIT, tali spese sono considerate come una restituzione del capitale all'azionista e compensano una parte uguale dei dividendi degli azionisti. Questo ritarda il pagamento delle imposte su quella parte dei dividendi fino alla vendita delle azioni REIT.

Inoltre, quando le azioni vengono vendute, l'importo è tassato come guadagno in conto capitale e non come reddito ordinario. Ad esempio, se un azionista è stato pagato un dividendo di $ 100, ma potrebbe richiedere $ 10 di questo come una spesa di ammortamento, l'azionista pagherebbe solo l'imposta sul reddito di $ 90 quell'anno. Tuttavia, i $ 10 sottratti sarebbero tassati come plusvalenza in seguito, quando il fondo sarà venduto.

Poiché il reddito ordinario è tassato ad un tasso molto più elevato rispetto alle plusvalenze, questo è un grande vantaggio rispetto al trattamento fiscale dei normali dividendi REIT.

svantaggi

  • I REIT mostrano generalmente una bassa crescita poiché devono rimborsare il 90% del reddito agli investitori. Pertanto, solo il 10% del reddito può essere reinvestito nel business.
  • I dividendi REIT non sono trattati secondo la regola del 15% fiscale-amica a cui molti dividendi rientrano. Sono tassati come reddito regolare a un tasso molto più alto.
  • Il rischio di investimento può essere significativo. Esegui la dovuta diligenza prima di investire e considerare tutti i fattori nel mercato immobiliare (vale a dire valori immobiliari, tassi di interesse, debito, geografia e leggi fiscali mutevoli).
  • Gli investitori REIT cedono il controllo di tutte le decisioni operative che un singolo proprietario di proprietà farebbe.
  • Alcuni REIT dovranno sostenere alti costi di gestione e di transazione, con conseguente riduzione dei pagamenti per gli azionisti.

REIT quotati in borsa e non quotati

Ora che abbiamo esplorato come funzionano i REIT e i tre tipi principali, analizziamo l'importante differenziazione tra REIT quotati e non negoziati:

REIT quotati in borsa

I REIT quotati in borsa sono registrati presso la SEC ed elencati in una borsa nazionale.

Professionisti:

  • Possono essere acquistati e venduti in un conto di intermediazione.
  • Offrono liquidità quasi istantanea poiché il fondo può essere venduto in qualsiasi momento.
  • Il mercato riflette immediatamente un aumento del valore delle azioni.
  • Questi fondi tendono ad essere molto grandi e diversificati.

Contro:

  • Il prezzo delle azioni può essere fortemente influenzato dalle condizioni di mercato rispetto al valore effettivo delle proprietà sottostanti. Di conseguenza, gli investitori potrebbero sperimentare una volatilità in un portafoglio REIT quotato in borsa.
  • La spesa extra per gestire un fondo negoziato pubblicamente potrebbe ridurre i potenziali dividendi di un investitore.

REIT non quotati

Sebbene un REIT non negoziato sia regolato dalla SEC, non è quotato in borsa. Gli investitori devono rispettare le regole minime di liquidità o di liquidità al fine di mantenere la stabilità del REIT e tutelare gli interessi degli investitori.

Attualmente, gli investitori devono avere un capitale liquido di $ 250.000 (escluso le loro case), o un reddito di $ 70.000 all'anno e $ 70.000 in attività. Le azioni in REIT non negoziati vengono solitamente acquistate a un prezzo stabilito di $ 10 per azione. Sono progettati per essere detenuti per un certo periodo di tempo (di solito da cinque a sette anni a seconda della strategia REIT) e pagare un dividendo pre-dichiarato.

Questo tipo di REIT raccoglierà denaro per i primi anni e poi chiuderà le porte ai nuovi investitori. Esistono 4 modi comuni per la liquidazione del fondo, sia prima che dopo il periodo di detenzione:

  1. Il REIT potrebbe essere acquisito da un REIT quotato in borsa più grande con gli utili di vendita ceduti agli azionisti.
  2. Il REIT potrebbe diventare pubblico, nel qual caso gli investitori riceveranno nuove azioni che sarebbero vendute in cambio, in teoria, un prezzo molto più alto.
  3. Il REIT potrebbe vendere singole proprietà e passare una parte predeterminata dei profitti agli azionisti.
  4. Se l'economia impone che nessuna di queste opzioni sia redditizia, il REIT, attraverso il voto degli azionisti, potrebbe estendere le normali operazioni fino a quando le condizioni del mercato non miglioreranno.

Professionisti:

  • Un prezzo azionario fisso elimina le fluttuazioni e la volatilità dei prezzi giornalieri associate ai REIT quotati in borsa.
  • I dividendi tendono ad essere più alti nei REIT non negoziati e possono essere pagati mensilmente o trimestralmente. Questi dividendi più elevati sono il risultato di minori spese e un modo per compensare l'investitore per la bassa liquidità.
  • C'è un potenziale di apprezzamento significativo alla fine del periodo di detenzione.
  • Gli investitori possono detenere proprietà immobiliari straniere di cui sarebbe altrimenti vietato possedere. Queste proprietà sono relativamente immuni alla volatilità dei mercati azionari esteri.

Contro:

  • Il prezzo delle azioni e i dividendi non sono garantiti, anche se sono "fissati". In effetti, alcuni REIT hanno dovuto tagliare i dividendi e ridurre i valori azionari a causa della recessione economica e dell'incremento dei posti vacanti nelle loro proprietà.
  • Questi prodotti non sono liquidi. A causa dei requisiti minimi di partecipazione, un investitore deve rimanere nell'investimento per un lungo periodo di tempo. A differenza delle loro controparti quotate in borsa, gli investitori non possono vendere azioni in caso di forti cali di valore azionario. Ciò aumenta sostanzialmente il rischio di investire in un REIT non negoziato.
  • C'è meno trasparenza finanziaria delle operazioni del fondo. Poiché i REIT non quotati non sono quotati in borsa, sono soggetti a una minore supervisione.
  • Il principale apprezzamento del prezzo delle azioni non si realizza fino alla fine del periodo di operatività (sebbene i dividendi possano essere aumentati).

Suggerimenti per investire in REIT

I REIT possono fornire eccellenti entrate e opportunità di crescita per l'investitore giusto. Se stai pensando di fare il salto, ecco alcuni consigli da prendere in considerazione prima di investire:

  1. Comprendi i tipi di proprietà in cui stai investendo . La maggior parte dei REIT è specializzata in un determinato settore che dovrebbe essere facile da trovare nel riepilogo del fondo. Comprendere i rischi di ciascun settore. Ad esempio, i REIT che detengono terreni sottosviluppati o centri commerciali al dettaglio in una cattiva economia porteranno più rischi degli appartamenti di fascia alta in una grande metropoli.
  2. Guarda i numeri . È importante verificare se i dividendi vengono pagati dalle operazioni o se il fondo è costretto a utilizzare capitale aggiuntivo. Un REIT ben gestito dovrebbe fare affidamento sulle sue operazioni per pagare le spese e i dividendi. Inoltre, diffidare delle grandi vendite di una volta immobiliari che potrebbero distorcere i finanziari verso l'alto.
  3. Scopri quando il REIT ha iniziato a investire . Se gli investimenti sono stati effettuati prima di una fase di contrazione del mercato, il REIT potrebbe detenere proprietà che presentano rendimenti inferiori o che devono essere rifinanziati. In tali casi, i REIT potrebbero dover ridurre i dividendi o vendere ulteriori azioni al fine di ottenere liquidità nel prossimo futuro. Tuttavia, se il fondo è stato creato dopo una recessione del mercato immobiliare, potrebbe possedere e acquistare proprietà preziose a prezzi bassi.
  4. Conosci il tuo orizzonte temporale . Soprattutto in un REIT non negoziato, gli investitori potrebbero detenere azioni per almeno cinque anni prima di vedere un ritorno del capitale. Assicurati di poter gestire questa potenziale mancanza di liquidità.

Parola finale

Abbiamo assistito a una crescita significativa in molti mercati poiché la nostra economia è uscita da una profonda recessione. Tuttavia, il mercato immobiliare è rimasto indietro.

La buona notizia è che ci sono grandi opportunità di investimento a lungo termine, soprattutto sotto forma di proprietà immobiliari. I REIT sono un modo per diversificare il mercato immobiliare e possono essere un reddito interessante che produce investimenti in un contesto di tassi bassi.

Se si desidera evitare la volatilità del mercato azionario e rispettare le linee guida minime, i REIT non negoziati potrebbero svolgere un ruolo importante nel proprio portafoglio di investimenti personali. Come per tutti gli investimenti, è importante fare i compiti a casa e capire dove stai mettendo i tuoi soldi e perché.

Qual è la tua esperienza con REITs? Qual è la percentuale del tuo portafoglio in REIT?


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