Che cosa è un mutuo per la casa VA - Idoneità, vantaggi e limiti dei mutui

È una decisione importante entrare a far parte dell'esercito. I membri delle Forze armate affrontano una serie di rischi per la loro sicurezza fisica e il benessere psicologico. Fanno anche molti compromessi nelle loro vite personali, dalle frequenti mosse alle nuove città degli Stati Uniti, alle spedizioni all'estero che sfidano anche le famiglie più forti.

Per aiutare a compensare i sacrifici personali, il personale delle forze armate gode di molti benefici finanziari diretti e indiretti.

Se sei un attuale o ex membro delle Forze Armate e stai valutando se acquistare una casa, c'è un vantaggio di cui hai bisogno per saperne di più: il prestito VA. Continuate a leggere per imparare come è possibile salvare migliaia di dollari come proprietario di una casa.

Cos'è un prestito VA?

Secondo il Department of Veterans Affairs degli Stati Uniti, un prestito VA è "un vantaggio di garanzia del mutuo per la casa ... per aiutarti a comprare, costruire, riparare, mantenere o adattare una casa per la tua occupazione personale." È uno dei migliori vantaggi finanziari membri dei militari possono ricevere.

Nozioni di base sul prestito VA

Come i mutui convenzionali, la maggior parte dei prestiti VA sono emessi da istituti di credito privati. Tuttavia, sono sostenuti (nella maggior parte dei casi, fino a $ 417.000 in valore di prestito) dalla piena fede e credito del governo federale degli Stati Uniti.

Tale garanzia riduce il rischio per gli istituti di credito e consente loro di offrire condizioni più favorevoli, potenzialmente compresi tassi di interesse più bassi e un'esenzione da mutui assicurativi privati ​​(PMI) su prestiti con rapporto prestito-valore (LTV) superiore all'80%.

Permette inoltre ai prestatori di originare prestiti di acquisto VA senza necessità di acconti - mettendo a disposizione della proprietà i proprietari di servizi con limitati risparmi personali. I prestiti convenzionali richiedono acconti - comunemente fino al 20% del valore della proprietà. Altri tipi di prestiti proprietari di case, come i prestiti FHA, richiedono anche denaro in calo.

Storia del programma di prestito VA

Il governo federale ha garantito prestiti per l'alloggio ai veterani sin dal 1944, quando il Congresso approvò la legge sul riadattamento dei militari (SRA). La SRA ha autorizzato il VA a garantire prestiti immobiliari effettuati da istituti di credito qualificati.

Inizialmente, questa autorizzazione riguardava solo i prestiti concessi ai veterani che acquistavano case non modulari. Nel 1970, il Congresso ha modificato la SRA per coprire i prestiti effettuati sulle case mobili. Nel 1992, la legge fu ulteriormente estesa a praticamente tutti i veterani delle forze armate attive e congedati onorevolmente, così come i membri della Riserva dell'esercito e della Guardia nazionale che prestarono servizio con onore per almeno sei anni. In alcuni casi, anche gli ex coniugi dei membri dei servizi possono beneficiare delle garanzie di prestito VA.

L'ASR offre altri vantaggi e protezioni finanziarie per alcune classi di membri dei servizi, tra cui un hard cap del 6% sui tassi di interesse dei mutui durante il servizio attivo.

Tipi di prestiti e sussidi VA

I prestiti VA e le sovvenzioni finanziarie sono disponibili in vari modi:

• Prestito di acquisto : un prestito di acquisto è concepito per aiutare un membro del servizio di qualificazione a finanziare un acquisto a domicilio occupato dal proprietario senza alcun rimborso. I prestiti di acquisto possono eseguire una delle seguenti azioni: acquistare una casa indipendente esistente; acquistare un'unità condominiale in un progetto approvato dalla VA; costruire una nuova casa di costruzione; contemporaneamente acquistare e ristrutturare una casa (simile a un prestito di riabilitazione FHA 203k); oppure acquistare una casa o un lotto prodotto per una casa di produzione già esistente.
• Prestito di rifinanziamento per incassi: Un prestito di rifinanziamento per cassa è progettato per sostituire un mutuo esistente su una casa che il mutuatario già possiede, fornendo al mutuatario un pagamento in contanti forfettario senza restrizioni. Il mutuo esistente non deve necessariamente essere un prestito VA. I prestiti di rifinanziamento del cash-out sono simili ai mutui per la casa, che ti permettono di contrarre il valore della tua casa, ma differiscono in alcuni modi importanti: sostituiscono i mutui esistenti (i prestiti per la casa non lo fanno), di solito (ma non sempre) hanno tassi di interesse più bassi rispetto ai prestiti di equità domestica e sostengono i costi di chiusura (i prestiti per la casa non lo fanno). Molti istituti di credito consentono tassi di prestito del valore fino al 100% sui prestiti di rifinanziamento incassati VA, a differenza dell'80% della maggior parte dei prestiti e delle linee di credito per la casa. Quindi, se devi ancora $ 100.000 su un mutuo di $ 150.000 e la tua casa vale $ 200.000, il tuo prestito di rifinanziamento può essere grande come $ 200.000 - di cui $ 100.000 disponibili per incassare e fare come credi.
• IRRRL : anche noto come VA Streamline Refinance Loan, questo prodotto consente di rifinanziare un prestito VA esistente e garantire un tasso di interesse più basso senza passare attraverso il processo di richiesta di prestito VA una seconda volta. A differenza dei prestiti per il rifinanziamento, gli IRRRL non possono essere utilizzati per finanziare il capitale proprio in contanti, ad eccezione di una detrazione di $ 6.000 per progetti di miglioramento domestico a risparmio energetico. Anche se non è necessario presentare a un controllo del credito o altri aspetti del processo di sottoscrizione ipotecario tipico, è necessario dimostrare di vivere in casa contro il quale è garantito il prestito.
• NADL (Native American Direct Loan Program) : si tratta di un nuovo tipo di prestito VA meno recente, progettato specificamente per i membri dell'assistenza e veterani di origine nativa americana. A differenza dei prestiti di acquisto e rifinanziamento, è un prestito diretto, il che significa che VA agisce come prestatore e servicer. È sempre strutturato come un prestito a 30 anni a tasso fisso, e deve essere utilizzato per "finanziare l'acquisto, la costruzione o il miglioramento di case su Federal Trust Land (terreno di riserva), o per rifinanziare un NADL precedente per ridurre il tasso d'interesse."
• Sovvenzioni alle abitazioni adattate : questi due prodotti non di prestito (sovvenzioni per alloggi appositamente adattati e sovvenzioni di adattamento speciale per l'alloggio) sono per i veterani con "disabilità permanenti e totali collegate al servizio" o disabilità che si qualificano per il risarcimento del 100% di invalidità ai sensi del programma VA per il rating Le disabilità e non dovrebbero migliorare con il tempo. Le disabilità ammissibili includono la perdita dell'uso di entrambe le gambe o le braccia, la perdita dell'uso di una gamba e di un braccio, gravi ustioni e cecità in entrambi gli occhi e gravi lesioni respiratorie. I veterani possono utilizzare entrambe le sovvenzioni per finanziare o compensare i costi di costruzione di alloggi adattati alla disabilità partendo da zero, acquistando abitazioni già adattate, acquistando e adattando alloggi attualmente non adattati o adattando abitazioni già abitate.

VA Commissione di finanziamento

I mutui VA hanno una commissione speciale che non si applica ad altri mutui: la commissione di finanziamento VA. Questa commissione varia a seconda del ramo di servizio del richiedente e dell'acconto, ma generalmente varia dallo 0, 5% al ​​3, 3% del prezzo di acquisto.

La struttura delle commissioni è la seguente:

• Mutui per la prima vendita e per il rifinanziamento di incassi (Veterans) : 2, 15% per acconti inferiori al 5% (compreso l'acconto); 1, 50% per acconti compresi tra il 5% e il 10%; 1, 25% per acconti del 10% o più
• Primo acquisto e rifinanziamenti per rifinanziamento (riservisti e guardie nazionali) : 2, 40% per acconti inferiori al 5% (compreso l'acconto); 1, 75% per acconti compresi tra il 5% e il 10%; 1, 50% per acconti del 10% o più
• Successivi acquisti e cash-out rifinanziatori mutuatari (veterani) : 3, 30% per acconti inferiori al 5% (compreso nessun acconto); 1, 50% per acconti compresi tra il 5% e il 10%; 1, 25% per acconti del 10% o più
• Successivi acquisti e rifinanziamenti per il rifinanziamento (riservisti e guardie nazionali) : 3, 30% per acconti inferiori al 5% (compreso l'acconto); 1, 75% per acconti compresi tra il 5% e il 10%; 1, 50% per acconti del 10% o più
• IRRRL (Tutte le classi membro dei servizi) : 0, 50%
• Prestiti del programma NADL (tutte le classi di membri del servizio) : 1, 25% per un prestito di acquisto; 0, 50% per un prestito di rifinanziamento
• Prestiti per la casa fabbricati, non permanentemente affissi (tutti i tipi e classi ) : 1.00%
• Veterani con disabilità connesse al servizio (tutti i tipi) : 0, 00%

Puoi pagare la quota di finanziamento alla chiusura o avvolgerla nel valore del tuo prestito, anche se il confezionamento produce un pagamento mensile più ampio. Per una panoramica completa delle commissioni di finanziamento VA, consultare la tabella delle commissioni di finanziamento VA.

Vantaggi e limitazioni del prestito VA

I prestiti VA hanno alcuni vantaggi utili (e potenzialmente redditizi) non disponibili per altre classi di mutuatari:

• Nessun acconto richiesto : per i mutuatari a corto di contanti, questo è il singolo più grande vantaggio di un prestito supportato da VA. La maggior parte dei tipi di mutui ipotecari richiede almeno il 3% e molti istituti di credito preferiscono il 10% o più. Sappiate che alcuni istituti di credito chiedono ancora acconti sui prestiti VA, ma l'industria è competitiva e probabilmente sarete in grado di guardarvi intorno per evitare questo requisito.
• Nessun PMI richiesto : i prestiti garantiti da VA non richiedono un'assicurazione ipotecaria privata. Per contro, i prestiti convenzionali emessi con un LTV superiore all'80% richiedono PMI fino a quando l'LTV del mutuatario scende al di sotto del 78% (o dell'80% se il mutuatario richiede anticipatamente la rimozione della PMI). A seconda del capitale di prestito e del valore di acconto, questo può risparmiare da pochi dollari a diverse centinaia di dollari al mese rispetto a un prestito convenzionale con PMI.
• Sottoscrizione relativamente favorevole : i finanziatori sono titolari di richieste di prestito VA qualificate per abbassare gli standard di credito rispetto ai candidati per i mutui convenzionali. Anche se hai un credito equo o medio, potresti comunque qualificarti per un prestito assistito da VA.
• Limiti relativi ai costi di chiusura obbligatori : i mutuatari ammissibili ai prestiti VA non devono pagare determinati costi di chiusura, comprese le commissioni di sottoscrizione, le commissioni di deposito, le spese legali e le spese di elaborazione dei documenti. Il mutuante può parzialmente compensare le perdite su questi elementi non ammissibili addebitando al mutuatario una commissione di emissione fino all'1% del capitale del prestito. In caso contrario, il venditore può accettare di pagarli (dato che è abbastanza comune per i venditori pagare i costi di chiusura), l'agente del compratore può emettere un credito agente alla chiusura e ricevere un incasso sulla commissione, oppure il creditore può semplicemente mangiare il costo tramite un credito al credito alla chiusura. Ai prestatori è consentito addebitare ai mutuatari idonei VA determinati articoli di chiusura, tra cui l'assicurazione del titolo, un rapporto di credito, la valutazione di proprietà, il rilevamento di proprietà e la registrazione.
• Ispezione VA per case di nuova costruzione : quando un prestito VA viene utilizzato per finanziare una nuova casa di costruzione, il VA invia ispettori autorizzati a valutare i progressi della costruzione e conferma che la casa si adatta alle specifiche VA. Come minimo, il costruttore è tenuto a fornire una garanzia di un anno sulla nuova casa. Alcuni costruttori offrono garanzie fino a 10 anni, offrendo una tranquillità cruciale per i nuovi proprietari di case.
• Nessuna penalità per il pagamento anticipato: i prestiti VA non prevedono penali per il pagamento anticipato. Se desideri evitare le spese per interessi accellerando il pagamento del prestito o effettuando pagamenti aggiuntivi verso il suo principale, sei libero di farlo senza sanzioni. Alcuni istituti di credito addebitano considerevoli penali per il pagamento anticipato - spesso fino all'80% dei sei mesi di interesse, che può ammontare a più di $ 10.000 su un grande prestito.
• Assunzione : i prestiti VA sono ipotizzabili, nel senso che possono essere trasferiti dal venditore all'acquirente con il minimo (o nessun) cambiamento di tariffe e termini. Ciò è estremamente utile in un contesto di tassi d'interesse in crescita. Tuttavia, l'acquirente deve ancora coprire la differenza tra il saldo residuo del credito e il valore stimato della casa, sia mettendo i contanti giù o prendendo una seconda ipoteca.

Limitazioni sul prestito VA

I prestiti VA comportano limitazioni e restrizioni significative:

• Principio del prestito : mentre non esiste un limite massimo per il valore della proprietà a cui è collegato il prestito, il VA garantisce i prestiti solo fino a $ 417.000 - il taglio tra i mutui convenzionali e jumbo. Questo limite massimo può essere revocato in alcune regioni con elevati costi abitativi, soprattutto in Alaska, nelle Hawaii e nelle principali aree metropolitane costiere, come San Francisco.
• Incentivi per il rifinanziamento dell'incentivo e LTV : gli istituti di credito in genere limitano gli LTV di rifinanziamento al 100%, il che significa che non è possibile prendere a prestito più del valore stimato della propria casa. È necessaria una valutazione durante il processo di sottoscrizione.
• Tasso di interesse IRRRL : a meno che non si stia rifinanziando un mutuo a tasso variabile (ARM) in un prodotto a tasso fisso, il tasso di interesse dell'IRRRL deve essere inferiore alla tariffa del prestito originale.
• Limitazioni IRRRL sui proventi : è necessario utilizzare i proventi del proprio IRRRL per rimborsare il prestito VA esistente o investire in aggiornamenti di efficienza energetica qualificati.

Requisiti di idoneità al prestito VA

I requisiti di idoneità al prestito VA variano in base al ramo di servizio del richiedente, alla durata e alle date del servizio e allo stato di dimissione. (I membri di servizio congedati disonorevolmente non possono beneficiare di prestiti VA in nessun caso).

Requisiti di ammissibilità per i membri di servizio non disonorati

Dall'8 settembre 1980, il personale delle Forze Armate che ha prestato almeno 24 mesi consecutivi di servizio in ruoli di ruolo attivo o non attivo ha diritto ai prestiti VA. Quelli chiamati a svolgere un lavoro attivo in qualsiasi momento durante la loro carriera sono eleggibili dopo aver scontato almeno da 90 a 181 giorni in servizio attivo, a seconda di quando si è verificato il servizio. Quelli attualmente in servizio attivo sono idonei dopo aver scontato almeno 90 giorni consecutivi in ​​servizio attivo.

Dal 2 agosto 1990, il personale della Guardia Nazionale e del Reservist che ha dato almeno 90 giorni consecutivi in ​​servizio attivo ha diritto ai prestiti VA. Il personale della Guardia Nazionale e del Reservist che non ha concesso almeno 90 giorni consecutivi in ​​servizio attivo è idoneo dopo aver registrato almeno sei anni nel rispettivo ramo di servizio e soddisfare uno dei seguenti criteri:

• Ritirato (inserito nell'elenco ritirato)
• Trasferito allo stato Riserva diverso da Riserva selezionata (inclusa Riserva di riserva o Riserva pronta)
• Rimanere sullo stato della Riserva Selezionata

Per ulteriori informazioni, controllare la tabella di ammissibilità di VA.

Altre classi idonee

Altri hanno anche diritto ai prestiti VA:

• Coniugi sopravvissuti : diversi tipi di coniugi membri del servizio sopravvissuti hanno diritto ai prestiti VA. Tra questi sposi non sposati di membri del servizio morti nel servizio; coniugi non divorziati di membri del servizio che sono morti per una disabilità connessa al servizio; coniugi superstiti che si risposarono dopo il 16 dicembre 2003 e dopo aver compiuto 57 anni; e i coniugi superstiti di veterani totalmente disabili la cui morte non può essere attribuita in modo definitivo alla disabilità.
• Cittadini statunitensi naturalizzati : questa classe include individui che prestarono servizio in alcuni eserciti stranieri alleati con gli Stati Uniti durante la seconda guerra mondiale e successivamente diventarono cittadini statunitensi naturalizzato.
• Membri di alcune organizzazioni di servizio allineate ai militari : questa classe include le persone che hanno prestato servizio come cadetti presso l'Accademia militare statunitense, l'Accademia aeronautica o la Guardia costiera; come funzionari del servizio sanitario pubblico; come guardiamarina alla US Naval Academy; e ufficiali della National Oceanic & Atmospheric Administration.

Ottenere un certificato di idoneità

Una volta stabilito che hai diritto a un prestito VA, potresti dover ottenere un certificato di idoneità (CoE) da presentare al tuo istituto di credito. Anche se non hai bisogno di un CoE per ottenere un IRRRL, il tuo istituto di credito non originerà un acquisto VA o un prestito di rifinanziamento senza un CoE valido.

Le prove richieste per ottenere un CoE variano a seconda della categoria dei membri del servizio. I requisiti generali sono i seguenti:

• Veterani delle forze armate : modulo 214 del Dipartimento della difesa (DD214), che include una spiegazione completa della natura della separazione e del carattere del servizio.
• Membri di servizio attivo : una dichiarazione di servizio firmata che descrive la data di ingresso del servizio del membro del servizio, le informazioni personali (compresa la data di nascita e il numero di previdenza sociale) e il tempo di servizio perduto (se presente).
• Riservati o ex riservisti e membri della guardia nazionale con esperienza di dovere attivo : modulo 214 del Dipartimento della difesa che descrive la natura della separazione e il carattere del servizio.
• Riservati e membri della guardia nazionale senza esperienza di dovere attivo : una dichiarazione di servizio firmata che descrive la durata totale del servizio e il tempo perduto.
• Prenotazioni riservate senza esperienza di servizio attivo : prova di un servizio onorevole (può variare caso per caso) e una copia della dichiarazione dei punti pensione più recente.
• Membri della Guardia Nazionale dimessi senza esperienza di servizio attivo : rapporti di servizio e rapporti di separazione per ogni tratto del servizio di Guardia Nazionale o una dichiarazione contabile di punti di ritiro con evidenza di servizio onorevole.
• Beneficio del coniuge superstite che riscuote i benefici della Dipendenza e dell'indennità di indennizzo (DIC) : il DD214 del veterano (se disponibile) e il modulo VA 26-1817.
• Il coniuge superstite non riceve i sussidi DIC : DD214 del veterano (se disponibile), modulo VA 21-534, certificato di morte o rapporto del pronto soccorso del Dipartimento della Difesa (DD1300) e licenza di matrimonio. Questi documenti devono essere inviati all'ufficio pensionistico e previdenziale VA del coniuge per l'elaborazione.

Come richiedere il tuo CoE
Il modo più semplice per presentare domanda per un CoE è online, sul portale eBenefits di VA. Potresti anche essere in grado di presentare domanda con il tuo prestatore durante il processo di sottoscrizione, anche se non tutti i finanziatori hanno questa capacità.

Se si preferisce applicare offline, è possibile compilare e spedire VA Form 26-1880 (Richiesta di certificato di eleggibilità) con le prove del CoE appropriate per la propria classe di servizio. Se sei un coniuge superstite, devi compilare una copia cartacea del modulo VA 26-1817 e consegnarlo al tuo istituto di credito per l'inoltro al VA o spedirlo direttamente al VA.

Una volta che hai il tuo CoE in mano, puoi utilizzare il sito Web di VA per trovare un prestatore qualificato che originano prestiti VA e iniziare il processo di sottoscrizione. Ulteriori informazioni sulla richiesta di un CoE nella pagina Certificato di idoneità di VA.

Parola finale

Servire nelle Forze Armate è un compito impegnativo, quindi scegliere di passare la vita con un membro del servizio di carriera. Il minimo che il governo federale può fare per onorare e premiare i sacrifici fatti dai membri del servizio e dai loro cari è quello di rendere più facile per loro comprare case per conto proprio. Non c'è da meravigliarsi che i finanziatori privati ​​abbiano emesso circa 20 milioni di prestiti garantiti da VA sin dall'inizio del programma.

In un mondo sempre più tumultuoso e incerto, coloro che sono incaricati di mantenere la pace meritano spazi sicuri propri.

Hai approfittato di vantaggi come prestiti VA? Quali altri servizi dovrebbero essere offerti agli attuali e ex membri militari?

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