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4 buoni e cattivi motivi per rifinanziare il mutuo ipotecario per la casa


Anche se può essere difficile da credere, ci sono casi in cui i migliori tassi ipotecari sono la cosa peggiore per le vostre finanze. Se ti inducono a prendere decisioni che costano soldi invece di salvarle, allora quello che sembra un grande affare può essere davvero devastante.

Può essere allettante per rifinanziare il mutuo per la casa quando si hanno i soldi per fare un grande acquisto. I veicoli di lusso, le barche, i camper, i nuovi mobili e le costose crociere o le vacanze sono tipici grandi acquisti che i proprietari di case possono usare come scuse per aumentare un mutuo quando i tassi di interesse sono bassi. Il problema con questo fare è che questi acquisti si svalutano rapidamente di valore - il tuo debito aumenta, ma le tue attività no. Invece di creare ricchezza, il rifinanziamento ripetuto in contanti quando i tassi ipotecari sono bassi ha un effetto negativo sul patrimonio netto personale.

Ma anche se non prendi i soldi, ciò non significa che non puoi sbagliare con il rifinanziamento. I proprietari di case che rifinanziano ogni pochi anni raramente pagano i loro mutui entro 30 anni, aumentando il periodo di ammortamento e mettendosi in condizione di pagare migliaia di dollari in più di interesse. Questo pone le loro famiglie in una posizione precaria in caso di perdita o malattia del lavoro che comportano l'incapacità di effettuare pagamenti ipotecari.

Il rifinanziamento può infatti essere prudente - e persino vantaggioso - per il tuo futuro finanziario. Sfortunatamente, ci sono diverse occasioni in cui non lo è.

Rifinanziamento per le ragioni sbagliate

1. Rimborso del contante

"Incassare" si riferisce a prendere in prestito denaro contro l'equità accumulata nella tua casa da quando hai negoziato il tuo mutuo l'ultima volta.

Rimborso in contanti per nuovi acquisti
Considera una coppia che ha comprato una casa cinque anni fa per $ 150.000 con un mutuo di $ 30.000 di $ 30.000 al 6%. Oggi la loro casa ha un valore di $ 160.000 e devono pagare $ 104, 686 sul mutuo. La coppia impara che possono rifinanziare ora ad un tasso del 4%. Si qualificano per aggiungere $ 15, 314 al loro mutuo, aumentandolo a $ 120.000. Dal momento che il tasso è così basso - e vogliono davvero alcuni nuovi mobili e un televisore a schermo piatto - decidono di andare avanti e riportare il loro ammortamento a 30 anni per mantenere bassi i loro pagamenti.

Questa coppia sta prendendo soldi, o indebitandosi contro l'equità che hanno accumulato nella loro casa. Ora pagheranno interessi su questo prestito per i prossimi 30 anni.

Rifinanziamento seriale con fondi aggiuntivi
Tre anni dopo, la stessa coppia ha ricevuto entrambe le promozioni. Attraverso i loro pagamenti ipotecari regolarmente programmati, il saldo dei mutui è stato ridotto a $ 113.398, 47. La loro casa ora ha un valore di $ 165.000 e il loro aumento di reddito ora li qualifica per un mutuo di $ 123.750.

Dopo aver considerato di trasferirsi in una casa più grande, scelgono di rimanere nella loro casa attuale, credendo di fare una scelta frugale. Si concedono quindi una vacanza europea aggiungendo soldi al loro mutuo e ancora una volta ripagando l'ammortamento fino a 30 anni per approfittare delle tariffe ancora basse.

Il problema con questo scenario è che è improbabile che questa coppia paghi mai il mutuo. Otto anni dopo aver comprato la casa, hanno ancora 30 anni di mutuo da pagare, e invece di usare i tassi bassi a loro vantaggio, semplicemente si indebitano. Il loro valore della casa non si apprezza tanto rapidamente quanto il loro debito, e portando il mutuo richiedono entrambi i loro redditi. Se devono vendere la casa rapidamente, potrebbero non fare abbastanza per pagare il mutuo. Se decidono di avere una famiglia, potrebbero non essere in grado di permettersi di avere un genitore a casa, e potrebbero avere difficoltà a soddisfare le cure per l'infanzia e le rate del mutuo. Inoltre, aumentando ed estendendo ripetutamente il prestito, anche se stanno riducendo il tasso di interesse, finiranno per pagare di più in interessi.

2. Rifinanziamento a 30 anni

Non tutti i proprietari di case vogliono incassare quando rifinanziano. Alcuni proprietari di case vogliono solo prendere in prestito denaro a un tasso inferiore per ridurre i loro interessi sui mutui e il pagamento mensile - ma estendendosi a un altro periodo di 30 anni, possono perdere risparmi di interessi sostanziali.

Una migliore ipoteca potrebbe non essere il miglior affare
Se una coppia rifinisce il loro saldo in sospeso di $ 104.686 a un periodo di 30 anni al 4% di cinque anni nel loro periodo di mutuo, l'interesse totale pagato è di $ 74.888. Tuttavia, se rifinanziare nei 25 anni effettivamente lasciati sul mutuo originale, il loro interesse totale è di soli $ 60.736, 83. Risparmiano $ 14.124 di interessi aggiuntivi per il rifinanziamento in un periodo di 25 anni su un periodo di 30 anni e riducono ancora il loro pagamento mensile.

Rifinanziamento per le giuste ragioni

Il rifinanziamento a un tasso inferiore ha un buon senso finanziario, ma a volte ottenere il miglior tasso ipotecario porta le persone a prendere in prestito più denaro per cose di cui non hanno bisogno. È fin troppo facile cadere nella trappola di ripetere il rifinanziamento, con conseguente mutuo più grande, pagando più interessi in generale e spingendo la data senza mutuo in un lontano futuro.

Prima di firmare sulla linea tratteggiata per aumentare o prolungare il mutuo, considerare quanto segue:

  • Perché stai rifinanziare?
  • Se si aggiungono fondi extra al mutuo, a cosa serviranno i soldi? Ha un effetto positivo o negativo sulla tua ricchezza?
  • Cosa farà questo ai tuoi obiettivi finanziari a lungo termine?
  • Quanti anni questo aggiunge al mutuo?
  • Hai un mutuo con una penalità di pre-pagamento? In tal caso, quanto è la sanzione da rifinanziare?
  • Quali sono i costi di rifinanziamento da rifinanziare, comprese tutte le tasse di applicazione e costituzione, la valutazione e le spese legali?
  • Quanto tempo ci vorrà per recuperare i costi di rifinanziamento ipotecario? Rimarrai in casa almeno per così tanto tempo?
  • Esegui un piano di ammortamento per il tuo mutuo in corso e uno per un mutuo rifinanziato. Aggiungi i costi di rifinanziamento ipotecario all'interesse totale su questi ultimi e confronta a quello che sei disposto a pagare in totale interesse sul tuo attuale prestito. Qual è più costoso?

Sapere quando, perché e come rifinanziare la tua casa è la chiave per prendere una buona decisione per migliorare la tua situazione finanziaria.

1. Buone ragioni per un rifinanziamento di cash-out

Alcune situazioni giustificano il rifinanziamento con fondi aggiuntivi, soprattutto se si riducono i costi complessivi di indebitamento complessivo e non si prolunga il periodo di ammortamento fino al termine originale di 15 o 30 anni. Alcuni proprietari di case usano i fondi per rinnovare e aumentare il valore della proprietà, o per migliorare la loro istruzione, ottenere un lavoro migliore e aumentare le loro entrate. Altri usano il rifinanziamento per aumentare in definitiva il loro patrimonio netto e ridurre i pagamenti debilitanti della carta di credito consolidando il debito ad alto tasso di interesse in un mutuo a tasso d'interesse più basso. Tuttavia, questa tattica può essere pericolosa poiché rende il debito non protetto garantito dalla tua proprietà, il che significa che l'impossibilità di pagare potrebbe causare la perdita della tua casa.

2. Rifinanziamento e durata del mutuo

Ottenere un tasso che riduce il pagamento mensile pur essendo abbastanza basso da compensare i costi del rifinanziamento è un motivo comune per rifinanziare. Indipendentemente dal fatto che il rifinanziamento includa o meno un incasso, è importante mantenere il termine del mutuo in base a ciò che rimane del termine originale ed evitare di aumentarlo fino a 30 anni. Più lungo è il periodo di ammortamento o il tempo necessario per estinguere il prestito, maggiore sarà l'interesse che pagherete e gli ulteriori pagamenti di interessi che ne risultano possono spazzare via e persino superare il denaro risparmiato dal rifinanziamento a un tasso inferiore.

Parola finale

Se eseguito correttamente, un rifinanziamento può far risparmiare denaro alle famiglie per interessi a lungo termine, ma il rifinanziamento frequente senza considerare i costi a lungo termine è un errore costoso. Incassare i rifinanziamenti per gli acquisti dei consumatori, ritornare ripetutamente a un ammortamento di 30 anni, e pagare pesanti sanzioni di pre-pagamento ipotecario al rifinanziamento sono tutte abitudini potenzialmente pericolose per i proprietari di case. Invece di mettere a repentaglio il tuo futuro finanziario rifinendo la tua casa per pagare giocattoli costosi, fai risparmiare su tali acquisti creando obiettivi finanziari a breve termine che ti procurino i fondi di cui hai bisogno senza prendere in prestito denaro.

Se si sospetta che potrebbe essere necessario rifinanziare in futuro, evitare ipoteche con penali di prepagamento che aggiungono migliaia al costo di un potenziale rifinanziamento. E se non riesci a identificare almeno un modo in cui il rifinanziamento ti aiuterà a raggiungere i tuoi obiettivi finanziari, non farlo.

In che modo il rifinanziamento ha aiutato o ostacolato il tuo piano finanziario?


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