Chiusura su una casa - Processo, documenti ipotecari e procedure

Che tu sia un acquirente per la prima volta, che cerchi di acquistare una seconda casa o di ridimensionarti dopo un cambio di vita, non puoi trasferirti nella tua nuova casa finché non ti chiedi ufficialmente di entrare nella proprietà. Il tuo giorno di chiusura - il giorno in cui incontrerai il venditore, i tuoi agenti immobiliari, i titoli o gli agenti di garanzia, e probabilmente altre parti coinvolte nella transazione - è il giorno in cui la proprietà diventa ufficialmente tua.

Tuttavia, il processo di chiusura inizia subito dopo che il venditore accetta la tua offerta di acquisto. In genere, sono da 30 a 60 giorni prima della data di chiusura effettiva - supponendo che un'imputazione della sottoscrizione di prestito, una bassa valutazione o un grave difetto scoperti durante un'ispezione domiciliare di routine non ritardino l'operazione. Durante questo periodo, si dice che la vendita della vostra casa è "in sospeso". Se è consuetudine nel vostro mercato effettuare un deposito consistente (fino al 10% del prezzo di acquisto concordato, in alcuni casi) in un conto di garanzia una volta che la vostra offerta è accettato, puoi anche fare riferimento al processo di chiusura come periodo di deposito in garanzia, come in "la casa che stiamo comprando è in deposito fino al giorno di chiusura".

Non importa come lo chiami, molto deve accadere tra il giorno in cui il venditore accetta la tua offerta di acquisto e il giorno in cui ti siedi per rendere ufficiale la transazione. Ecco uno sguardo alla sequenza generale di eventi che si verificano durante il processo di chiusura di un immobile residenziale, cosa e quanto puoi aspettarti di pagare prima e nel giorno di chiusura, e i documenti e le informazioni che devi capire e firmare per rendere il tuo reale funzionario della transazione immobiliare.

Le pietre miliari del processo di chiusura chiave

È importante ricordare che i requisiti doganali e legali che regolano le transazioni immobiliari variano sostanzialmente da luogo a luogo. Mentre quanto segue è una cronologia generale e una descrizione di cosa puoi aspettarti (e quando) tra il giorno in cui invii l'offerta di acquisto e il giorno in cui chiudi la proprietà, la tua esperienza effettiva potrebbe variare. Per saperne di più su come il processo funziona nel tuo particolare mercato, consulta un professionista immobiliare imparziale con esperienza nella zona.

1. Offerta di acquisto accettata

Il processo di chiusura inizia ufficialmente una volta che il venditore accetta, firma e restituisce la tua offerta di acquisto (nota anche come contratto di acquisto). Nella maggior parte dei casi, il venditore deposita l'assegno in contanti del compratore - solitamente dallo 0, 5% al ​​2% del prezzo di acquisto - in un conto di garanzia.

Di solito, il contratto di acquisto può essere modificato per riflettere le negoziazioni o gli imprevisti dell'ultimo minuto, come ad esempio un problema scoperto durante l'ispezione a domicilio, senza sabotare l'accordo. Tuttavia, tutte le parti coinvolte nella transazione - l'acquirente e il venditore, i loro agenti, il prestatore, il titolo o l'agente di garanzia, e probabilmente gli avvocati dell'acquirente e del venditore - iniziano il processo di chiusura assumendo che il contratto di acquisto sia definitivo.

In alcuni stati e mercati, sei tenuto a effettuare un deposito di deposito in garanzia del 5% al ​​10% (verso i tuoi acconti e / o costi di chiusura) poco dopo che il venditore accetta la tua offerta. Gli acquirenti che lavorano con rappresentanti legali possono in genere aspettare fino a dopo che i loro avvocati riesaminano il contratto di acquisto per depositare i loro depositi a garanzia.

Se non sei sicuro di avere un deposito di garanzia nel tuo mercato, chiedi al tuo agente immobiliare abbastanza in anticipo per assicurarti di disporre di fondi liquidi sufficienti per svuotare il deposito.

2. Ispezione domestica ordinata dal compratore

Entro pochi giorni dall'accettazione da parte del venditore della tua offerta di acquisto, devi pianificare un'ispezione domiciliare con un ispettore professionista. L'obiettivo di un'ispezione domiciliare è cercare i difetti minori e maggiori, come problemi strutturali, apparecchi non funzionanti e elementi che possono violare i codici di costruzione locali.

Molti istituti di credito richiedono questo come condizione per sottoscrivere il mutuo ipotecario. Anche se il tuo non lo fa, c'è un piccolo svantaggio per dare un'occhiata completa alla casa che stai per acquistare. Se l'ispezione rivela un problema grave che deve essere risolto prima della chiusura (o si traduce in una riduzione del prezzo d'acquisto concordato), la tariffa standard di ispezione da $ 300 a $ 500 sembrerà un vero affare.

3. Origine del prestito e sottoscrizione

Una volta che il venditore accetta la tua offerta, inviala al tuo prestatore. A questo punto, il tuo prestatore inizia il lungo e costoso processo di creazione e sottoscrizione del tuo prestito.

A meno che non si acquisti una casa più vecchia con molti difetti fisici, questa è la parte del processo di chiusura che ha maggiori probabilità di produrre ritardi o errori fatali che affliggono completamente l'affare, in particolare se si ha un profilo di credito irregolare o un flusso di reddito volatile.

Originare e sottoscrivere un prestito implica molto lavoro per conto del prestatore. Dal tuo punto di vista, tuttavia, si riduce fondamentalmente ad una domanda: Will, nell'opinione degli esperti del mutuante, renderà più valida la tua promessa di rimborsare le molte migliaia di dollari che stai chiedendo di prestarti?

Applicazione del mutuo
Anche se ogni istituto di credito è diverso, la maggior parte dei soggetti richiede un esame approfondito. È probabile che il creditore ti invii una domanda di mutuo per un totale di 30 o 40 pagine e includa moduli come una richiesta di rilascio del tuo rapporto di credito da uno o più uffici di segnalazione dei crediti, richieste di trascrizioni fiscali precedenti e informazioni sui tuoi precedenti luoghi di residenza.

Insieme all'applicazione, è probabile che il creditore richieda una prova di reddito e attività, come ad esempio:

• Le tue dichiarazioni dei redditi più recenti (uno o due anni)
• I tuoi stub di pagamento più recenti (almeno gli ultimi due)
• Le tue dichiarazioni W-2 più recenti (uno o due anni)
• I tuoi estratti conto più recenti (da uno a tre mesi)

Rate Lock
Se hai ricevuto l'approvazione preliminare per il tuo mutuo ipotecario, che in genere richiede un controllo del credito, è probabile che il creditore stabilisca (o "bloccherà") il tasso del prestito nel momento in cui invia il materiale della domanda. Se richiedi un mutuo a tasso variabile (ARM) o un altro tipo di prestito senza tasso fisso per l'intero periodo, il blocco può essere applicato solo al tasso iniziale.

Le tariffe sono generalmente bloccate a un livello che tiene conto dei tassi di interesse prevalenti al momento, più il rischio di credito del debitore. Minore è il rischio di credito, minore è il tasso bloccato.

Se non sei stato pre-approvato, è probabile che il creditore attenda i risultati del credit pull della tua applicazione per bloccare la tua tariffa. Ciò può verificarsi in qualsiasi momento tra la data della domanda e una settimana prima della chiusura. In ogni caso, il blocco della velocità è valido solo per un periodo di tempo prestabilito: da 30 a 60 giorni è tipico.

Stima del prestito
Utilizzando la frequenza bloccata (o, se non bloccata, la migliore stima del mutuante della tua percentuale iniziale), il creditore crea una stima del prestito per te per rivedere, firmare e restituire. La stima del prestito è un documento in lingua semplice che riassume ciò che puoi aspettarti di pagare per il tuo mutuo e la chiusura, e quando.

Include le seguenti informazioni:

• Identificazione del prestito . Questo include il numero identificativo univoco del prestito, il tipo (tasso fisso, tasso variabile), la durata del termine (15 anni, 30 anni, 5/1), lo scopo (acquisto, rifinanziamento) e la durata del blocco del tasso.
• Termini di prestito . Delinea il capitale principale, il tasso di interesse o l'intervallo di tassi, i pagamenti mensili di capitale e interessi, la penalità di pagamento anticipato (se applicabile) e il pagamento del pallone (se applicabile).
• Pagamenti previsti . Aggiunge i componenti del tuo pagamento mensile totale, comprese le assicurazioni stimate, le tasse e i pagamenti di capitale e interessi. Può anche specificare come devono essere pagate le tasse e l'assicurazione - ad esempio, su un conto di garanzia.
• Costi di chiusura . Include una contabilità dettagliata dei costi di chiusura stimati e il totale del denaro da chiudere (che include il pagamento anticipato). Indica anche quali costi di chiusura ti è consentito acquistare, come l'assicurazione del titolo, e che non ti è permesso fare acquisti, come il perito del tuo prestatore.
• Confronti Contiene un'istantanea di quanto puoi aspettarti di pagare in linea capitale e interessi per i prossimi cinque anni, l'APR del tuo prestito e la percentuale di interesse totale - il rapporto tra il pagamento dell'interesse totale e l'importo totale del prestito. Questa informazione è utile per confrontare il tuo prestito con i prestiti di altri istituti di credito.
• Altre considerazioni . Comprende avvertimenti e informazioni importanti, come se il prestito può essere assunto (trasferito a un futuro acquirente senza modificare i termini), se il creditore prevede di trasferire il prestito a una società di servizi e sanzioni per il pagamento in ritardo.

Prima dell'ottobre 2015, la maggior parte dei finanziatori utilizzava documenti di stima della buona fede (GFE) per fornire stime dei costi di prestito e di chiusura. I GFE e le stime dei prestiti contengono informazioni simili, ma i GFE sono formattati in modo diverso e hanno un minor numero di spiegazioni in chiaro. Una volta che la stima del prestito è nelle tue mani, il tuo istituto di credito può fissare una data di chiusura preliminare, subordinata a una sottoscrizione, a un'origine e a una ricerca del titolo omogenee.

4. Valutazione del mutuante

I prestatori proteggono i loro investimenti, o almeno riducono la probabilità di perdite, commissionando una valutazione ad un certo punto durante il processo di sottoscrizione. Gli acquirenti di solito pagano la tassa di valutazione, sia prima che alla data di valutazione, o alla data di chiusura. La commissione di valutazione è in genere uguale a quella della tassa di ispezione a domicilio.

Se il tuo valutatore determina che la tua casa vale almeno quanto hai accettato di pagare, non devi preoccuparti. Tuttavia, se la valutazione arriva in basso - al di sotto del prezzo di acquisto accettato - il creditore accetterà solo di finanziare un importo pari al valore stimato. Una bassa valutazione di solito richiede all'acquirente e al venditore di rinegoziare il prezzo di acquisto e modificare il contratto di acquisto, potenzialmente ritardando l'operazione.

5. Ottenere proprietari di case e assicurazioni sul titolo

La maggior parte dei finanziatori richiede agli acquirenti di fornire la prova dell'assicurazione dei proprietari di case come condizione per l'approvazione del prestito, o almeno prima della chiusura. Per assicurarti di ottenere una politica a prezzi ragionevoli che soddisfi le esigenze tua e del tuo prestatore, inizia a fare acquisti in giro per la copertura dei proprietari di case all'inizio della procedura di chiusura. Non devi necessariamente pagare per il primo anno subito, anche se questa è certamente un'opzione - la maggior parte delle compagnie di assicurazione ti consente di raggruppare il premio del primo anno con i costi di chiusura da pagare alla tua data di chiusura.

Anche se il tuo istituto di credito non lo richiede, è anche prudente acquistare la polizza di assicurazione del titolo dell'acquirente. L'assicurazione del titolo copre il costo della risoluzione di eventuali difetti con il titolo della proprietà, come imposte non pagate o privilegi dell'appaltatore, e protegge il capitale netto da rivendicazioni che potrebbero sorgere in futuro.

Se sei disposto ad utilizzare la stessa società che il tuo istituto di credito utilizza per la sua politica sui titoli, comunica al tuo mutuatario che desideri la politica di un acquirente e che entrambe le polizze possono essere incluse nei tuoi costi di chiusura. Se vuoi guardarti intorno per una politica migliore dell'acquirente, il tuo assicuratore potrebbe richiedere di pagare anticipatamente la polizza. Indipendentemente dal fatto che paghiate per entrambe le polizze al momento della chiusura o pagate in anticipo la politica del compratore e la politica del prestatore alla chiusura, potete prevedere di effettuare un esborso totale combinato di $ 1.000 (in media), a seconda del mercato e del valore della casa.

6. Approvazione del prestito

Poiché la sottoscrizione può richiedere un mese o più, l'approvazione del prestito avviene generalmente fino alla fine del processo di chiusura. Questo è l'ultimo pezzo importante che deve essere posizionato per consentire alla chiusura di procedere come pianificato.

7. Avviso di chiusura e divulgazioni

Avviso di chiusura
Una volta che tutti i pezzi sono pronti per la chiusura, il tuo titolo o agente di garanzia (o avvocato) deve inviarti un avviso di chiusura formale con l'ora, la data, gli agenti immobiliari partecipanti (acquirente e venditore) e la sede della chiusura, che è tipicamente il titolo o l'ufficio dell'agente depositario o l'ufficio di un avvocato coinvolto nella transazione. L'avviso spiega anche cosa è necessario portare all'evento, di solito includendo quanto segue:

• Sia gli acquirenti (se una coppia sposata), o la documentazione di procura notarile che consente all'acquirente attuale di firmare per il non presente
• ID foto (passaporto o documento d'identità rilasciato dallo stato)
• Elenco delle tue residenze negli ultimi 10 anni
• Pagamento sufficiente a coprire i costi di chiusura (di solito un assegno bancario o bonifico bancario)

Chiusura di chiusura
Il tuo titolo o agente di deposito a garanzia è inoltre tenuto a inviare una divulgazione ufficiale di chiusura almeno tre giorni lavorativi prima della data di chiusura. Prima di ottobre 2015, l'HUD-1 o "estratto conto" ha avuto lo stesso scopo dell'informativa di chiusura.

Come la stima del prestito, la divulgazione finale è un documento in linguaggio semplice che delinea tutti i tuoi obblighi finanziari effettivi relativi alla transazione: i tuoi costi di chiusura effettivi, gli obblighi fiscali e assicurativi in ​​corso e una ripartizione del mutuo. Riesce a seguire approssimativamente il modello della stima del prestito, sebbene sia generalmente più dettagliato e spesso contiene voci di linea contabili o divulgazioni e avvertenze che non erano presenti nella stima.

Esamina attentamente la tua divulgazione conclusiva
Una volta ricevuta la divulgazione di chiusura, esaminarla attentamente per assicurarsi che gli obblighi descritti siano approssimativamente in linea con quelli descritti nella stima del prestito. Inoltre, assicurati che i termini del tuo mutuo ipotecario siano quelli previsti, ad esempio che la tua struttura tariffaria o tariffaria non sia cambiata rispetto alla stima del prestito.

Se i costi di chiusura variano in modo significativo rispetto alle stime o il tuo mutuo è diverso da quanto originariamente descritto, il tuo istituto di credito o titolo o l'agente di garanzia potrebbero infrangere la legge. Ecco perché è una buona idea, e spesso finanziariamente utile, mantenere un avvocato per la durata del processo di chiusura.

Costi di chiusura comuni

Sebbene gli acquirenti siano tenuti a pagare tutti i costi di chiusura in assenza di altri accordi, gli acquirenti e i venditori accettano spesso di dividere i costi di chiusura, soprattutto nei mercati degli acquirenti. Tale accordo è in genere delineato nel contratto di acquisto accettato e può essere modificato in qualsiasi momento prima della chiusura. In molti casi, le parti non entrano nello specifico di chi paga i costi di chiusura - semplicemente concordano un rapporto, come "il venditore paga il 40% e l'acquirente paga il 60%" o accetta che una parte paghi una somma fissa verso la chiusura e l'altro raccoglie il resto.

In molti casi, i costi di chiusura sono pagati tramite assegno bancario o bonifico bancario. Un assegno bancario è generalmente un affare migliore, in quanto raramente costano più di $ 1 o $ 2, mentre le banche spesso fanno pagare $ 10 o più per un bonifico bancario il giorno stesso. Se il tuo titolo o agente di garanzia richiede assolutamente un bonifico bancario, assicurati che ti inviino le istruzioni complete (incluso il numero di conto corrente e il numero di bonifico bancario) con l'avviso di chiusura.

A prescindere da come negoziate ed eseguite il pagamento, potete aspettarvi di pagare i seguenti costi alla chiusura. Alcuni potrebbero richiedere l'intervento da parte tua, come ad esempio la creazione di una polizza assicurativa per i proprietari di case, prima del giorno di chiusura. Altri appaiono semplicemente come elementi pubblicitari sulla divulgazione finale e non richiedono un'azione diretta.

• Ispezione e valutazione a domicilio . Se questi non sono stati pagati in anticipo, vengono aggiunti ai costi di chiusura. Tra i due servizi, si prevede di pagare un totale di $ 600 a $ 1.000.
• Prestazioni e costi di sottoscrizione . Queste commissioni coprono il costo della tua origine del mutuo ipotecario e dei servizi di sottoscrizione, esclusi i rapporti di credito e altre commissioni. La maggior parte delle commissioni di origine viene calcolata come percentuale del prezzo di acquisto totale, in genere compresa tra 0, 5% e 1, 5%. Queste percentuali sono a volte indicate come "punti": ad esempio, una commissione di 1% di origine sarebbe un punto. Le commissioni di sottoscrizione possono essere addebitate in percentuale del prezzo di acquisto o di una tariffa fissa. In entrambi i casi, la sottoscrizione di solito costa meno dell'1% del prezzo di acquisto della casa. Si noti che alcuni mutui, noti come "senza costi" o "senza spese", non hanno tasse di origine o di sottoscrizione. Tuttavia, i prestiti "senza costi" hanno generalmente tassi di interesse più elevati rispetto ai prestiti tradizionali comparabili.
• Rapporto di credito . Generalmente gli acquirenti devono pagare gli assegni e i rapporti di credito del loro prestatore, ovunque da $ 20 a $ 60, a seconda del numero di coloro che prestano il servizio e di quali uffici di segnalazione.
• Certificazione Flood . Si tratta di una piccola tassa, solitamente di circa $ 20, che copre il costo di controllare la posizione della propria abitazione in relazione alle mappe locali di pericolosità. La certificazione Flood è fondamentale se si ha bisogno di un'assicurazione contro le inondazioni. In alcune aree, potrebbe essere richiesto il pagamento di una tantum per il monitoraggio delle inondazioni (spesso tra $ 25 e $ 50).
• Interesse del primo mese . Molti istituti di credito richiedono il pagamento anticipato degli interessi ipotecari stabiliti per maturare tra la data di chiusura e la data del primo pagamento. Tieni presente che se chiudi a metà mese, probabilmente non dovrai effettuare un pagamento principale fino all'inizio del mese successivo, supponendo che i pagamenti siano dovuti il ​​primo del mese. Ad esempio, io e mia moglie abbiamo chiuso una casa all'inizio di agosto e non abbiamo effettuato il primo pagamento principale fino al primo di ottobre, ma alla chiusura, dovevamo pagare gli interessi che dovevano maturare in agosto.
• Deposito di garanzia iniziale . I creditori richiedono un deposito anticipato, in un conto di deposito a garanzia, per coprire gli obblighi fiscali e assicurativi che devono maturare tra la chiusura e le rispettive scadenze di pagamento. In pratica, questo significa che è necessario depositare circa un anno intero di premi assicurativi per i proprietari di case - a meno che non si paghi in anticipo - e ovunque da 1 a 12 mesi di tasse di proprietà. Sebbene le imposte sugli immobili siano in genere pagate ogni sei mesi, i prestatori sono riluttanti ad avviare un nuovo conto di deposito a garanzia con un saldo appena sufficiente a cancellare il primo pagamento delle imposte. Mia moglie e io abbiamo depositato abbastanza denaro per coprire il valore di sette mesi di tasse sulla proprietà, per esempio.
• Escrow Buffer . Molti istituti di credito richiedono agli acquirenti di depositare un ulteriore buffer per coprire gli aggiustamenti verso l'alto delle tasse e dei premi assicurativi a breve termine e di ridurre la probabilità di un pagamento in ritardo che causi un saldo a garanzia negativa. La dimensione del buffer è in genere una funzione di imposta mensile e obblighi assicurativi - la nostra era circa il doppio delle dimensioni dei nostri obblighi mensili.
• Quote dell'Associazione Proprietari di case . Se vivi in ​​una comunità servita da un'associazione di proprietari di case (in comune con i condomini), devi pagare le quote HOA mensilmente, annualmente o ogni due anni. Alcuni istituti di credito accolgono le tue quote nel tuo conto di deposito a garanzia e li pagano per tuo conto, come per le tasse e i premi assicurativi. Se questo è il caso del tuo HOA, è probabile che dovrai pagare le tue quote HOA fino alla fine del primo periodo di pagamento (probabilmente fino a un anno dopo la chiusura). In altri casi, a causa del mutuante o della polizza HOA, le quote HOA non sono incluse nell'impegno e devono essere pagate separatamente.
• Servizi di titolo / garanzia e assicurazione . Il costo dell'assicurazione sul titolo del mutuante e dell'acquirente (se acquistato) è raggruppato in questa categoria - una media di $ 1.000 copre entrambe le polizze, ma è altamente variabile a seconda della posizione e del valore della proprietà. Questa categoria include anche il costo del lavoro aggiuntivo del titolo eseguito dalla società per il titolo, l'agente di garanzia o l'avvocato (a seconda della giurisdizione) - un altro costo altamente variabile che è probabilmente maggiore se si utilizza un avvocato autorizzato. Infine, questa categoria di solito include una commissione di liquidazione, che in sostanza paga per il tuo titolo o il tempo di agente di deposito a garanzia il giorno di chiusura e in genere varia da $ 200 a $ 400.
• Tassa di registrazione L'ufficio della città o della contea responsabile della registrazione dei trasferimenti immobiliari nella tua zona addebita una commissione per il lavoro svolto. Le tariffe variano ampiamente da un posto all'altro e possono dipendere dal valore o dalla dimensione della proprietà.
• Trasferire le tasse . I vostri governi locali e statali probabilmente impongono anche le tasse di trasferimento sulle transazioni immobiliari, in base al valore della proprietà e possibilmente alla designazione della zonizzazione del pacco. Le imposte di trasferimento statali e locali complessive sugli immobili residenziali di solito vanno dalla gamma alta a tre cifre a quella a quattro cifre.
• Tariffa del broker . Gli agenti degli acquirenti prendono le loro commissioni dai proventi dei venditori, il che significa che gli acquirenti non li pagano direttamente. Tuttavia, i datori di lavoro degli agenti - gruppi immobiliari o società di intermediazione - spesso addebitano commissioni relativamente al servizio o al rinvio direttamente all'acquirente. Questi possono variare da somme nominali ($ 100 o meno) a $ 500 o più.

A seconda di dove avviene la transazione, le spese di chiusura potrebbero variare significativamente da quelle descritte qui. Per ottenere una lettura ancora migliore su cosa aspettarsi, parla con un professionista immobiliare o avvocato fidato, imparziale nella tua zona.

Cosa aspettarsi il giorno di chiusura

Il giorno di chiusura, la casa che hai accettato di acquistare diventa la casa che possiedi con orgoglio. Tuttavia, c'è molto da fare prima di poter sashay attraverso la porta d'ingresso e davvero rendere la vostra casa.

Passeggiata finale

Il tuo ultimo passaggio è la tua ultima opportunità per assicurarti che la casa rimanga in buone condizioni - o, se acquisti una tomaia fissa, nella condizione in cui hai accettato di acquistarla. Nella maggior parte delle transazioni, il passaggio finale può verificarsi in qualsiasi momento entro 24 ore dall'ora di chiusura programmata.

Durante l'ultimo passaggio, assicurati di quanto segue:

• Tutte le riparazioni richieste sono state fatte
• Tutti i corpi illuminanti e le prese funzionano
• I meccanici domestici (riscaldamento, aria condizionata, scaldabagno) stanno funzionando
• Rubinetti e rubinetterie sono funzionali
• Gli elettrodomestici da cucina e lavanderia sono collegati e funzionali
• Non ci sono stati nuovi danni o usura (come fori nel muro, assi del pavimento mancanti, tegole del tetto danneggiate e così via) dall'ispezione domestica
• La casa è pulita e ordinata dentro e fuori
• I beni personali del venditore sono andati o stanno per essere trasferiti

Se incontri dei problemi imprevisti durante il walk-through, non è troppo tardi per sistemare le cose. Contatta il tuo agente immobiliare o agente di chiusura per discutere le tue opzioni. Nella maggior parte dei casi, il venditore si impegna a pagare le riparazioni necessarie o le attività di pulizia, anche se ciò significa ritardare la chiusura di alcuni giorni.

Alla chiusura - Firma dei documenti di chiusura delle chiavi

All'ora stabilita di chiusura, ti siedi e firma numerosi documenti con il titolo o l'agente di garanzia, l'agente immobiliare e probabilmente l'avvocato. I venditori portano anche le loro controparti, anche se i venditori non hanno abbastanza carte da firmare e quindi spesso non si presentano fino a quando non sei pronto per la tua odissea della firma.

Data la gravità della transazione e la quantità di denaro, prendi tutto il tempo necessario per leggere e capire tutto ciò che stai firmando. Alcuni documenti di chiusura sono scritti in denso legalese, quindi chiedi al tuo avvocato o agente immobiliare se non sei chiaro su nulla. Non lasciare che il titolo o l'agente di escrow ti precipitino - hanno fatto centinaia di chiusure in passato, e sono probabilmente più preoccupati di fissare il loro prossimo appuntamento o di uscire dall'ufficio in tempo piuttosto che assicurarti di essere al 100% l'alto e il basso.

Quello che segue sono i documenti più importanti da leggere e firmare durante la chiusura:

• Nota cambiale . Questo rappresenta il tuo impegno vincolante per rimborsare il tuo mutuo ipotecario. Comprende l'importo totale dovuto sul prestito, il tasso di interesse del prestito, le date di pagamento mensili, la durata (termine) del prestito e metodi di pagamento accettabili (con un indirizzo fisico per inviare assegni personali). Se hai un mutuo a tasso variabile o un mutuo a tasso variabile, la tua cambiale avrà anche una spiegazione dettagliata di come, quando e da quanto la tua tariffa e i tuoi pagamenti possono cambiare.
• Mutuo / atto di fiducia . Conosciuto anche come strumento di sicurezza, il mutuo (o atto di fiducia) è un contratto che dà al mutuante il diritto di sequestrare la proprietà attraverso la preclusione se non si riesce a pagare il mutuo come concordato. Il mutuo ribadisce le informazioni contenute nella cambiale, ma approfondisce anche i tuoi diritti e le tue responsabilità come proprietario di una casa e mutuatario - ad esempio, descrivendo come si deve occupare la proprietà (come residenza primaria, proprietà in affitto, e così via avanti) e delineando come e quando il tuo prestatore può dichiararti in modo predefinito.
• Divulgazione iniziale dell'impegno . Questo descrive come il tuo istituto di credito prevede di distribuire i soldi nel tuo conto di deposito a garanzia. Include un breakout dei pagamenti di capitale più interessi e di escrow, oltre a 12 mesi di saldi mensili attesi. La divulgazione di deposito a garanzia mostra anche quando e quanto deve essere pagato ciascun elemento di escrow (tasse di proprietà, assicurazione e eventualmente quote di PMI e HOA).

Ulteriori documenti di chiusura da leggere e firmare

Il processo di chiusura comporta anche la lettura e la firma di una manciata di documenti aggiuntivi. Ancora una volta, dedica tutto il tempo necessario per leggere e comprendere ogni elemento, ponendo domande se necessario. Dopo tutto, una cosa che il processo di chiusura non include è la possibilità di un ripensamento.

Questi documenti sono all'ordine del giorno alla chiusura, ma la transazione potrebbe comportare un mix leggermente diverso in base alle regole nella tua zona e al tipo di casa che stai acquistando.

• Firma / Nome Affidavit . Si tratta sostanzialmente della prova della firma che il prestatore, il prestatore di servizi di prestito, le entità governative e qualsiasi altra parte rilevante utilizzano per determinare la legittimità della propria firma su tutti gli altri documenti di chiusura. È particolarmente utile durante le indagini sulle frodi ipotecarie.
• Certificato di Occupazione / Occupazione . Se stai acquistando una nuova casa di costruzione, devi firmare un certificato di occupazione che indica che la casa è pronta e sicura per gli occupanti. Tecnicamente, un certificato di occupazione mancante può ritardare il processo di chiusura. Se stai acquistando una casa esistente, devi firmare una dichiarazione di occupazione che descriva lo scopo della casa, quanto tempo ti viene richiesto di trasferirti e cosa può accadere se usi la casa in modo incoerente con lo scopo dichiarato (per esempio, preclusione).
• Prima notifica di pagamento . Ciò ripristina l'ammontare (con un deposito di garanzia, capitale e interessi) e la data della prima rata del mutuo. Include anche informazioni su come effettuare il pagamento, incluso l'indirizzo fisico e web del servicer.
• Concessioni del venditore / prestatore . Questo documento indica quali costi di chiusura, se del caso, il venditore e il creditore pagano.
• Divulgazione al servizio . Questo identifica il servicer del tuo prestito - o il prestatore originario o una società che successivamente acquista il mutuo - e conferma la tua comprensione che il prestito può essere trasferito in futuro.
• Divulgazione assicurativa privata ipotecaria . Se il tuo rapporto prestito / valore (LTV) è superiore all'80%, il tuo istituto di credito probabilmente richiede un'assicurazione mutuo privata (PMI). Questa informativa definisce PMI e descrive i diritti e le responsabilità rilevanti, come e quando è pagata (in genere mensilmente, in garanzia) e quando è possibile richiederne la caduta (in genere dopo aver superato la soglia LTV dell'80%).
• Dichiarazione di rischio di alluvione . Ciò conferma che la tua casa si trova o non si trova in una zona a rischio di alluvione. Se la tua casa si trova in una zona di piena, probabilmente richiede un'assicurazione contro le inondazioni.
• Riconoscimento di valutazione . Ciò conferma che hai il diritto di ricevere una copia della valutazione della tua casa. Spesso è incluso anche nell'applicazione del mutuo.
• Informativa sulla parità di opportunità di credito . Questo modulo federale richiede che il tuo prestito non possa essere negato in base a qualsiasi stato protetto, come razza o credo. È spesso incluso nella richiesta di mutuo.
• Divulgazione della verità in prestito . Questo è un altro documento federale che specifica le caratteristiche del mutuo, i pagamenti mensili e l'importo totale (incluso capitale e interessi) che puoi aspettarti di pagare per tutta la durata del tuo prestito.
• Dichiarazioni di frode ipotecaria . Questo documento definisce le varie forme di frode ipotecaria, elenca le potenziali sanzioni per coloro che sono stati giudicati colpevoli di frode ipotecaria e delinea le misure adottate dal governo degli Stati Uniti per indagare e perseguire le persone sospettate di frode.
• Alleanze e Accordi dell'Associazione dei proprietari di case . I contratti che si applicano alla tua iscrizione a un'associazione di proprietari di case a volte appaiono alla chiusura, anche se spesso vengono trattati anche prima della chiusura.
• Disclosures di pericolo . Sebbene il contratto di acquisto in genere includa tutte le necessarie informazioni sui rischi per la tua casa, non sorprenderti nel vedere le stesse o aggiuntive nel tuo pacchetto di chiusura. Le divulgazioni più comuni riguardano la vernice di piombo (per le case costruite prima del 1978), il radon e i pozzi sotterranei.

Parola finale

Mia moglie ed io abbiamo chiuso la nostra prima casa nell'estate 2015. Il nostro giorno di chiusura è stato un vortice: una frenetica passeggiata finale; un disco soffocato dal traffico verso la sede distaccata della sede del titolo; una processione senza fine di forme e rivelazioni da firmare e siglare; il miscuglio confuso di chiavi, le note scritte a mano di spiegazione e il consiglio dell'ultimo minuto del venditore: era molto da elaborare.

Eppure, il giorno di chiusura era solo l'inizio di un lungo periodo di movimento e di assestamento. Tutto quello che possiamo sperare è che canalizziamo la stessa diligenza, organizzazione e energia grezza che ci ha portati fino alla giornata conclusiva nel duro, spesso noioso lavoro richiesto per trasformare una casa ordinaria in una casa straordinaria. Se stai acquistando una casa, ricorda che è perfetto festeggiare il giorno della chiusura, a patto che ti riprenda il lavoro dopo.

Hai qualche consiglio sul processo di chiusura?

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