Per i proprietari di case americani, le tasse immobiliari sono un fatto immutabile della vita. Praticamente ogni proprietario di casa paga la tassa immobiliare - la tassa di proprietà , nel linguaggio comune - ad almeno una giurisdizione:
Sebbene possano approvare leggi che incidono direttamente o indirettamente sulla riscossione delle imposte di proprietà , i governi statali generalmente non valutano le tasse di proprietà per i loro scopi.
Le tasse di proprietà non sono valutate in modo uniforme. Gli Stati Uniti nordorientali sono famigerati per i loro ingenti oneri fiscali, mentre gli Stati del sud e dell'ovest (con notevoli eccezioni, come il Texas) sono molto più favorevoli ai proprietari di case. Secondo Realtor.com (citando i dati nell'American Community Survey), il New Jersey ha avuto il più alto tasso di imposta sulla proprietà effettiva (2, 14%) e l'onere fiscale complessivo della proprietà ($ 8, 374) nel 2016. Le Hawaii hanno il tasso effettivo più basso (0, 29%), mentre Alabama aveva il più basso onere fiscale complessivo ($ 667) a causa del valore relativamente basso della proprietà reale lì.
Le buone notizie: non importa dove vivono o quanto pagano, i proprietari di case hanno sempre il diritto di appellarsi alle loro valutazioni dell'imposta patrimoniale. Il processo non è sempre facile o privo di rischi finanziari, ma vale la pena perseguire - o almeno esaminarlo - se si ritiene che il carico fiscale sia troppo elevato.
Diamo uno sguardo più da vicino su come viene calcolata l'imposta di proprietà e da chi, come indagare e fare appello sulla valutazione della tassa di proprietà , e sui lati positivi e negativi degli appelli.
Suggerimento : il settore immobiliare non è l'unica classe di attività soggetta all'imposta patrimoniale. Altre attività durevoli, in particolare veicoli e proprietà aziendali, sono soggette a imposta nella maggior parte delle giurisdizioni. Se possiedi un'auto, probabilmente pagherai la tassa sui veicoli (tassa sulle rotazioni) tramite le tariffe annuali o semestrali del rinnovo della targa.
Secondo l'Institute on Taxation and Economic Policy, le autorità di tassazione calcolano le tasse di proprietà usando la seguente formula:
Si noti che le esenzioni, i crediti delle famiglie e gli interruttori di circuito possono avere tutti valori zero. In alcuni casi, quindi, la tassa di proprietà può essere calcolata con una formula ancora più semplice:
Analizziamo ulteriormente questa formula:
Anche dopo aver contabilizzato esenzioni e crediti, la maggior parte dei proprietari di case a medio e alto reddito è tenuta a pagare almeno una certa tassa di proprietà . I proprietari di case a reddito molto basso che si qualificano per le esenzioni dovute allo status protetto possono effettivamente pagare nessuna tassa di proprietà .
Le istituzioni esenti da qualsiasi responsabilità in materia di proprietà in circostanze normali includono:
Queste organizzazioni sono generalmente esenti da altre imposte statali e federali.
Le valutazioni dell'imposta patrimoniale diventano vincolanti ("allegate" in gergo legale) in una data stabilita ogni anno. Questa data varia in base alla giurisdizione, ma è spesso il primo giorno dell'anno solare (1 gennaio) o dell'anno fiscale (variabile).
Proposta di tasse di proprietÃ
La maggior parte delle giurisdizioni invia le notifiche di imposta sulla proprietà proposte a fine anno prima della data di scadenza. Se la data di associazione è il 1 ° gennaio, probabilmente riceverai la notifica fiscale proposta in ottobre o novembre. La notifica dovrebbe essere abbastanza dettagliata, con le linee per tutti i fattori coinvolti nel calcolo della tassa di proprietà : valore stimato (compreso il cambiamento rispetto all'anno precedente), tasso totale di fresatura, esenzioni, crediti, informazioni sulla fattoria, valutazioni speciali e molto altro.
Laddove più giurisdizioni valutino le tasse di proprietà , i proprietari di abitazione possono ricevere una notifica di valutazione consolidata o più notifiche specifiche per la giurisdizione. Qui a Minneapolis, ricevo una singola valutazione consolidata dalla contea di Hennepin che delinea le tasse sulla proprietà valutate dalla contea, dalla città e dal distretto scolastico.
Scadenza per presentare ricorso
La notifica della tassa sulla proprietà proposta includerà una scadenza di ricorso. Il termine può essere compreso tra 30 e 45 giorni dal ricevimento, ma può essere più lungo. Indipendentemente da ciò, questa è la data più importante sul calendario delle imposte di proprietà , quindi non dimenticarlo. Una volta superato, è molto più difficile (se non impossibile) appellarsi alla tua valutazione dell'imposta patrimoniale o recuperare le eccedenze fiscali dell'anno precedente.
Dichiarazioni fiscali
Una volta impostate le tasse di proprietà , riceverai una dichiarazione fiscale che illustra quando e quanto devi pagare. La maggior parte delle giurisdizioni accetta pagamenti fiscali due volte l'anno, ciascuno dei quali rappresenta la metà del totale. Dove le tasse sono delinquenziali o le valutazioni speciali richieste, le dimensioni dei pagamenti potrebbero essere irregolari.
Come fare appello per la valutazione della tassa di proprietà Questa è una panoramica generale del processo di ricorso alla valutazione dell'imposta patrimoniale.
Le procedure di ricorso per la tassazione della proprietà variano da giurisdizione a giurisdizione. Non appena ricevi la notifica della tua tassa sulla proprietà , controlla il sito web del valutatore municipale o della contea per sapere che cosa devi fare dopo. Il sito web deve essere chiaramente indicato sulla lettera di notifica. Quando visiti il ​​sito, nota:
Suggerimento : in molte giurisdizioni sono incluse le istruzioni di revisione e di ricorso sulle notifiche di imposta sulla proprietà proposte. Questo esempio di notifica della tassa di proprietà del distretto di valutazione centrale di Williamson (Texas) delinea le procedure di protesta e le scadenze online e in prima persona. Per vedere se la tua giurisdizione ha materiale simile online, fai una ricerca di immagini di Google per "[la tua autorità di valutazione] ha proposto la notifica della tassa di proprietà " o qualcosa di simile.
Se l'autorità di valutazione dispone di uno strumento online di valutazione dell'imposta patrimoniale, completalo prima di continuare con il ricorso. Anche se non ha alcun peso legale, è un modo a basso rischio per determinare la forza della tua richiesta - e se hai davvero un credito.
Alcune giurisdizioni, come Clay County, nel Missouri, autorizzano solo le autovalutazioni online durante la stagione di appello. Per completare l'autovalutazione, è necessario fornire informazioni dettagliate sulla proprietà , tra cui:
Puoi trovare la maggior parte di queste informazioni nei tuoi documenti di proprietà comunali o provinciali, anche se vorrai fare un riferimento incrociato a tutto ciò che sai sulla tua casa. Le caratteristiche "Ghost" nel registro pubblico, come un bagno di servizio che in realtà non esiste, possono gonfiare artificialmente il valore valutato della tua casa. Anche le cose relativamente minori, come un camino, hanno effetti distorsivi.
Se i risultati della tua autovalutazione non sono sostanzialmente diversi dalla tua valutazione dell'imposta patrimoniale, non disperare. Non sei ancora fuori dalle opzioni.
Suggerimento : molte autorità di valutazione hanno politiche di ricorso alla tassazione della proprietà "zero downside": i valori delle proprietà valutate dai proprietari di case possono solo diminuire in appello, mai alzati. Ma altre giurisdizioni aumentano felicemente i valori valutati quando vengono presentate nuove prove. Dal momento che sono anonimi e non vincolanti, l'autovalutazione è tanto più importante in questi luoghi.
Controlla Zillow o un'altra fonte affidabile per le case recentemente vendute nel tuo quartiere. Torna da 12 a 24 mesi. Cerca vendite recenti il ​​più vicino possibile al tuo e simili anche in termini di dimensioni e costruzione. Gli ampi intervalli tra i loro prezzi di vendita e il valore valutato - dopo aver contabilizzato il rapporto di valutazione - sono bandiere rosse che giustificano ulteriori indagini. Stampa o aggiungi ai preferiti elenchi pertinenti .
Successivamente, utilizza lo strumento per i record di proprietà interattive del tuo comune o della contea per confrontare i valori valutati delle proprietà vicine con i tuoi. Guarda oltre le vendite recenti a case comparabili (stesso numero di letti / bagni e lotti, se possibile) che sono stati nelle stesse mani per un po '. Se i loro valori valutati sono significativamente più bassi dei tuoi, questa è un'altra bandiera rossa. Anche in questo caso, stampare o aggiungere ai preferiti elenchi pertinenti per un uso successivo .
Scava tra i record di permessi della tua città o contea per informazioni su importanti progetti di ristrutturazione della casa, ristrutturazioni o aggiunte completate dal proprietario attuale o precedente. Rivedere le stime di valore aggiunto delle autorità di valutazione per ciascun progetto. Confrontare queste stime con aggiunte di valore generalmente accettate per tali progetti, rilevando eventuali discrepanze maggiori . Remodeling.net ha una buona calcolatrice che tiene conto della variazione regionale dei costi di ristrutturazione e dei risultati di rivendita.
Se non è possibile completare un'autovalutazione online, ricontrollare manualmente tutti i punti dati relativi a casa e lotto relativi all'autorità di valutazione utilizzata per determinare il valore della proprietà . Anche piccoli errori, come ad esempio alcuni piedi quadrati extra, possono aumentare il valore stimato della vostra casa. Fai un elenco di tutte le discrepanze .
Cerca problemi strutturali o meccanici che potrebbero avere un impatto negativo sul valore valutato. A meno che l'autorità di valutazione non abbia inviato un dipendente a condurre un'ispezione domiciliare in loco, tali questioni non influenzeranno la sua valutazione a meno che non le portiate alla sua attenzione. Esempi inclusi:
Documenta questi problemi con le foto e i registri di manutenzione .
Cerca problemi ambientali o di qualità della vita nel tuo vicinato o nelle immediate vicinanze. Le strutture industriali vicine, le linee di trasmissione, le attività commerciali ad alto volume, le autostrade sopraelevate e i corsi d'acqua danneggiati possono avere un impatto negativo sul valore della proprietà , a volte in modo significativo. (Quindi molti altri problemi ambientali e causati dall'uomo non elencati qui). Prova a mettere i valori del dollaro su tutti questi problemi, sia attraverso riferimenti incrociati di proprietà comparabili nei quartieri in cui sono assenti o parlando con un professionista immobiliare locale. Crea una lista o un tavolo .
Infine, controlla la tua idoneità per le esenzioni e crediti di imposta di proprietà . Le esenzioni ei crediti di Homestead sono frutti a bassa percentuale: se non ne fai mai richiesta, la tua città o la tua contea potrebbero non rendersi conto che la tua casa è la tua residenza principale. Allo stesso modo, controlli incrociati eventuali stati speciali che potresti avere - veterano, anziano, disabilità , reddito - contro i benefici locali applicabili. Fai un elenco delle interruzioni mancanti per le quali ritieni di essere idoneo .
Suggerimento : una valutazione formale da parte di un esperto immobiliare certificato di terze parti può modificare drasticamente l'equilibrio delle prove a tuo favore. Tali valutazioni sono quasi sempre condotte come parte del processo di chiusura, quindi se hai recentemente acquistato la tua casa, la tua valutazione del prestatore può essere sufficiente. In caso contrario, si prevede di pagare ovunque da $ 300 a $ 500 per una nuova valutazione.
Organizzare tutte le prove raccolte nel passaggio tre e riceverle in forma pronta per la presentazione. Ti consigliamo di:
Per iscritto, riassumere brevemente l'importanza di ciascun articolo. Ad esempio, vorrai evidenziare perché ritieni che la tua casa sia stata sopravvalutata rispetto alle sue composizioni e da quanto. Non dare per scontato che il tuo valutatore lo "otterrà " a meno che tu non lo pronunci.
La tua prossima mossa è chiamare o inviare un'email al tuo assessore. Non si tratta di una semplice cortesia - alcune autorità di valutazione, come l'assessore della contea di Ramsey (Minnesota), non accetteranno prima gli appelli senza lo screening.
Durante la tua chiamata iniziale, dovrai rivedere i contorni del tuo reclamo, quindi assicurati di avere tutte le prove raccolte e organizzate nei passaggi tre e quattro di fronte a te.
Se l'errore dell'autorità di valutazione è semplice o eclatante, la questione può essere risolta a tuo favore proprio in quel momento. È più probabile che lo strumento di valutazione determini che il tuo reclamo ha valore, ma non può essere risolto immediatamente. Pianificherà quindi una chiamata telefonica di follow-up o procederà direttamente a un ricorso formale scritto.
Controllare il sito Web dell'autorità di valutazione o visitare di persona l'ufficio di persona per ottenere un modulo di ricorso sulla tassa di proprietà . Se sei confuso su eventuali domande o campi sul modulo, chiedi a qualcuno presso l'ufficio dell'autorità di valutazione. I moduli compilati in modo incompleto (o incompleto) ritarderanno l'elaborazione, eventualmente oltre la scadenza del ricorso.
Con il tuo modulo, ti consigliamo di includere tutte le prove e la documentazione che hai raccolto nei passaggi tre e quattro. Dovrai anche includere una lettera di appello succinta ma dettagliata. La lettera dovrebbe riassumere:
Invia il modulo entro la data di scadenza, solitamente da 30 a 90 giorni dopo la notifica fiscale proposta. Rispondere prontamente a eventuali follow-up, comprese le richieste di pianificare una visita di persona (a volte nota come una "riunione del libro aperto") o un'ispezione domiciliare da parte di un assessore di città o contea.
Successivamente, partecipa all'udienza programmata o renditi disponibile per una valutazione di persona. Questo è necessario solo se il tuo appello non viene risolto in modo soddisfacente, o il corpo di appello decide che ha bisogno di più informazioni per raggiungere una conclusione.
Tieni presente che alcune giurisdizioni organizzano riunioni di libri aperti prima di accettare appelli formali, quindi è possibile che tu abbia un'udienza informale - e possibilmente risolvere il tuo reclamo - prima ancora di completare il sesto passaggio.
Durante un'audizione formale, presenterai tutte le prove che hai raccolto e creerai un caso convincente sul motivo per cui le tasse sulla proprietà dovrebbero essere ridotte dell'importo che hai proposto. Se non ti senti sicuro di farlo davanti a qualcuno che decide tali questioni per vivere, considera la possibilità di trattenere un avvocato.
Nonostante le audizioni, molte giurisdizioni richiedono ispezioni di persona prima di adeguare le valutazioni dell'imposta patrimoniale. L'ispezione si verificherà probabilmente dopo l'udito. Assicurati di essere disponibile per l'intera durata dell'ispezione, che dovrebbe richiedere da una a tre ore.
A seguito dell'udienza e dell'ispezione, riceverete notifica della decisione dell'autorità di valutazione per posta o messaggio elettronico protetto.
Se il tuo ricorso è negato a titolo definitivo, o la tua valutazione è ridotta di un importo insoddisfacente, hai una scelta: rinunciare o continuare a combattere.
Se il primo, non è necessario fare nulla fino a quando non si riceve il prossimo avviso di imposta sulla proprietà proposto.
In quest'ultimo caso, dovrai verificare con la tua autorità di valutazione i passaggi successivi appropriati. Nelle giurisdizioni in cui gli appelli iniziali non giustificano le udienze in prima persona, generalmente gli appelli di follow-up. I protocolli variano, ma generalmente è necessario raccogliere ulteriori elementi di prova per l'udienza da uno a due mesi dopo la scadenza del ricorso iniziale. Se non hai già mantenuto il consiglio, potresti volerlo fare a questo punto, a condizione che i tuoi risparmi anticipati siano abbastanza ampi da giustificare la commissione di emergenza dell'avvocato (solitamente il 33, 3%).
C'è un altro ricorso disponibile per i proprietari di case che non sono felici con le loro valutazioni fiscali di proprietà . Ed è retroattivo, potenzialmente per più anni.
Questa è la buona notizia. La cattiva notizia: dovrai andare in tribunale.
Le petizioni sulla proprietà possono essere costose e estese, quindi sono piuttosto rari per le famiglie medie. Se la tua casa vale ben al di sopra della media nazionale, o sei un proprietario che possiede proprietà multifamiliari generatrici di reddito, il tuo calcolo potrebbe essere diverso.
Questa è la procedura di base per le petizioni sulla tassa di proprietà , secondo l'assessore della contea di Ramsey (Minnesota). Il tuo valutatore potrebbe fare le cose in modo diverso, quindi controlla con loro prima di formulare qualsiasi ipotesi:
La procedura di petizione può richiedere un anno o più, quindi non è per controversie minori. Consultare un avvocato con esperienza fiscale immobiliare per una guida personalizzata.
Vantaggi di Appellare la vostra valutazione fiscale di proprietà E non è un'iperbole. A seconda del valore stimato della tua casa e del tasso di macinazione totale nella tua zona, il carico fiscale della proprietà potrebbe facilmente raggiungere un territorio a cinque cifre. Questo è particolarmente probabile negli stati ad alta tassa e ad alto costo come il New Jersey, dove una casa da $ 600.000 con un'aliquota di imposta sulla proprietà effettiva del 4% porta un onere fiscale annuale di $ 24.000. In questo caso, una riduzione del 10% del valore valutato - una portata, ma fattibile - ti consente di $ 2.400 all'anno.
Fare appello alla tua valutazione della tassa di proprietà costa poco o nulla di tasca. Al massimo, ti verrà richiesto di pagare una tassa di deposito nominale, di solito non superiore a $ 25 o $ 30. In molti casi, questa tassa è rinunciata.
Gli avvocati generalmente assistono i proprietari di case con valutazioni dell'imposta patrimoniale su base di contingenza. Pagherai solo per un ricorso abbastanza complesso da richiedere l'assistenza di un avvocato se si rivelerà un successo, e solo dopo il tuo guadagno.
Se non altro, fare appello alla tua valutazione della tassa di proprietà è un'educazione. Qualsiasi esercizio che demistifichi la burocrazia e aumenti la fiducia nella loro capacità di navigare è utile, non importa quanto doloroso al momento. Non sai mai quando avrai bisogno di farlo di nuovo.
Nella maggior parte dei casi, l'esito peggiore assoluto di un ricorso in materia di imposte sulla proprietà è una perdita finanziaria nominale (equivalente alla quota di deposito) e poche ore sprecate. C'è un piccolo ma reale rischio che il tuo ricorso possa comportare un onere fiscale più elevato, ma anche quello potrebbe essere una benedizione sotto mentite spoglie se hai intenzione di vendere nel prossimo futuro.
Gli appelli per la tassa di proprietà non sono garantiti per il successo. Il tasso di successo varia ampiamente da un luogo all'altro. Nell'area di Chicago, gli appelli fiscali nella Contea di Cook (che comprende la città di Chicago) sono riusciti nell'80% dei casi, secondo il Eric Tribu di Chicago Tribune. Nella contea suburbana di Will, il tasso di successo era molto più basso: solo il 2, 4%.
Un basso tasso di successo locale non è necessariamente un affare, ma sarebbe saggio prenderlo sotto consiglio. Prima di investire il tuo scarso tempo ed energia in un appello, parla con amici e vicini che hanno attraversato il processo nella tua giurisdizione. Camminale attraverso i loro processi di ricorso, notando azioni e non azioni che possono aver contribuito al loro successo o fallimento finale. Non fa male contattare direttamente l'ufficio del vostro assessore e chiedere, punto in bianco, per le attuali percentuali di successo. Finché non chiedi informazioni direttamente pertinenti al tuo caso, probabilmente condivideranno le loro cifre.
Anche con l'assistenza legale, la procedura di ricorso può essere lunga e noiosa. Prima di immergerti, stabilisci se i tuoi risparmi probabili valgono veramente il tempo e lo sforzo che dovrai investire. Mancare o interrompere più giorni di lavoro potrebbe non valere un piccolo guadagno, ad esempio qualche dollaro al mese. E tieni presente che non ti viene assicurata una risoluzione rapida. Le controversie che richiedono più audizioni possono richiedere mesi per essere risolte.
Molte giurisdizioni vietano ai valutatori di sollevare tasse di proprietà in appello. Questo è il caso di Cook County, Illinois, dice Zorn.
"Cercare una riduzione è un colpo gratis per risparmiare un sacco di soldi sulla bolletta delle imposte", scrive. "Non c'è alcuna possibilità ... che i funzionari esaminino il tuo appello, guardino da vicino la tua casa e le proprietà circostanti simili e dica: 'Ehi, grazie per aver chiamato questo alla nostra attenzione! Il tuo posto vale più di quanto pensassimo.
Questo non è il caso ovunque, però. Controlla il sito web del tuo valutatore per la lingua che indica che il valore valutato può aumentare o diminuire in appello. Questo dovrebbe essere dichiarato in modo trasparente. In tal caso, condurre una valutazione online (se disponibile) prima di formulare un appello. I risultati non sono vincolanti o pubblici e lo scenario peggiore è semplicemente che non si procede con il ricorso.
Per una serie di motivi, tra cui il semplice fatto che hanno più da guadagnare dall'esercitazione, i proprietari di case che vivono in quartieri più costosi hanno più probabilità di appellarsi alle loro valutazioni fiscali di proprietà . I proprietari di case in quartieri meno costosi, che tendono ad essere più poveri e meno fiduciosi nella navigazione delle burocrazie locali, sono relativamente meno propensi ad appellarsi alle loro valutazioni.
Nel tempo, questa discrepanza ha un effetto pernicioso.
"I quartieri più ricchi come il mio, dove una percentuale maggiore di persone espongono gli appelli, tendono a non essere sottovalutati", scrive Eric Zorn del Chicago Tribune. "E dal momento che le tasse sulla proprietà sono un gioco a somma zero, i quartieri più poveri diventano sopravvalutati".
In altre parole, il più grande onere fiscale finisce col cadere su chi meno può permetterselo. Questo non vuol dire che non dovresti fare appello a una valutazione ingiusta sulla tua casa sopra la media. Ma forse puoi espiare contribuendo il tuo tempo e le tue conoscenze alle attività di alfabetizzazione finanziaria locale o di assistenza abitativa.
Il valore stimato non è lo stesso del valore stimato o di mercato. Ma neanche nel vuoto esiste. Il valore stimato è uno dei numerosi fattori utilizzati dagli acquirenti di case (e dalle fonti di dati immobiliari orientati al consumatore, come Zillow) per determinare l'equo valore di mercato.
A meno che gli statuti locali non limitino esplicitamente gli aumenti anno su anno del valore stimato delle tasse, puoi scommettere che gli acquirenti interessati alla tua casa sfrutteranno il divario tra il valore stimato delle imposte e il prezzo richiesto durante le trattative. Se hai intenzione di vendere la tua casa nel prossimo futuro, tenere a bada i ricorsi sulla tassa di proprietà potrebbe essere una mossa finanziaria saggia.
Cosa faresti con un guadagno di tasse sulla proprietà ?
Se hai intenzione di vendere relativamente presto, valuta la possibilità di mettere i tuoi risparmi sulle tasse di proprietà sui miglioramenti della casa che potrebbero aumentare il valore di rivendita della tua casa. Se pensi di restare un po 'in giro, metti i tuoi risparmi a lavorare altrove: magari in un conto pensionistico fiscalmente avvantaggiato.
O non fare né Se hai già un risparmio adeguato, usa parte della tua esperienza unica per concederti un buon pasto al ristorante, un breve viaggio di un weekend o un acquisto discrezionale a cui ti stai guardando da un po '. Il cielo è il limite - e, dopo tutto, sono i tuoi soldi.
Hai mai fatto ricorso alla valutazione dell'imposta patrimoniale della tua casa? Qual'era il risultato?
Reddito minimo per affittare un appartamento con 1 camera da letto nei quartieri di New York
Il noleggio a New York è notoriamente costoso. Tutti abbiamo sentito che quegli appartamenti controllati da affitto su "Amici" e "Sesso e città " non erano lontanamente realistici in termini di ciò che la media di 20 o 30-qualcosa poteva ragionevolmente permettersi. Secondo Bustle, l'appartamento con due camere da letto di Monica sarebbe stato facilmente affittato per $ 5.00
Uno studio di spesa nazionale condotto da American Express mostra che circa il 75% di tutti i proprietari di case realizzano progetti di miglioramento domestico ogni anno, spendendo più di $ 4000 ciascuno. I materiali rappresentano una grossa fetta di questa spesa. Per esempio, le piastrelle del pavimento per un bagno possono costare fino a $ 20 per piede quadrato, il che equivale a $ 2, 400 per un bagno da 10 a 12 piedi.
