Come scegliere un termine di prestito ipotecario per la casa

Indipendentemente dal fatto che tu stia acquistando una casa o rifinendo la tua casa attuale, puoi supporre che le tue scelte di finanziamento con un mutuo per la casa a tasso fisso siano limitate a un periodo di 30 o 15 anni. Mentre queste sono le scelte di prestito più popolari secondo la Mortgage Bankers Association (MBA), molti istituti di credito offrono prestiti ipotecari per quasi ogni termine di prestito che si sceglie.

L'MBA afferma che il 15% di tutte le ipoteche per i proprietari di case di rifinanziamento erano per termini non tradizionali a giugno 2012, mentre solo il 2% delle ipoteche per un acquisto a domicilio riguardava termini di prestito non tradizionali. In effetti, l'85% dei prestiti d'acquisto era costituito da prestiti a tasso fisso a 30 anni.

Se stai valutando il rifinanziamento, un termine ipotecario non tradizionale di 20, 10 o anche un termine dispari di 17 o 23 anni potrebbe essere interessante perché puoi dedicare il pagamento del prestito a una data specifica, come la pensione o cosa sarebbe è stata la data di pagamento del tuo prestito originale di 30 anni.

Opzioni di prestito

I termini di prestito personalizzati sono disponibili fino a quando esistano prestiti ipotecari, in particolare da parte di piccole banche comunitarie e cooperative di credito. In questi giorni, alcuni dei più grandi istituti di credito ipotecario sono entrati nell'offerta di mutui ipotecari individualizzati. Ad esempio, Quicken Loans pubblicizza pesantemente il suo programma "YOURgage", che consente ai mutuatari di scegliere un termine di prestito da 8 a 30 anni con un tasso fisso. Questi prestiti sono disponibili per $ 25.000 a $ 417.000. Se sei proprietario di una casa, puoi rifinanziare fino al 95% del valore della casa e, se sei un acquirente, puoi acquistare una casa con un acconto del 5%.

Mentre i termini personalizzati di, ad esempio, 7 o 17 anni non sono sempre disponibili presso le maggiori istituzioni finanziarie, alcuni istituti di credito come Chase Mortgage offrono prestiti a tasso fisso per 10, 15, 20, 25, 30 e Termini di 40 anni.

Termini di prestito più brevi e termini di prestito alternativi sono diventati più popolari negli ultimi anni per due motivi: in primo luogo, i tassi di interesse estremamente bassi rendono i pagamenti mensili sui mutui più brevi più accessibili per i mutuatari. In secondo luogo, la recessione e i livelli spaventosi di disoccupazione hanno portato molti consumatori ad abbracciare il concetto di eliminare tutto il debito, compresi i mutui.

Perché scegliere un termine di prestito alternativo?

Ci sono diversi motivi per cui potresti voler scegliere un termine di prestito alternativo:

Come scegliere un termine di prestito

Se sei un acquirente o un proprietario di una casa di rifinanziamento, la decisione sul termine del prestito dovrebbe essere presa nel contesto di un piano finanziario. Decidi quanto puoi permetterti di spendere sul tuo pagamento mensile del mutuo prima di iniziare a discutere le opzioni di prestito con un mutuante. Anche se un istituto di credito afferma che puoi qualificarti per un mutuo più grande o per un prestito a breve termine, potresti avere altri modi in cui preferiresti spendere i tuoi soldi.

Quindi, pensa a quanto tempo intendi rimanere a casa tua e quali saranno le tue esigenze di spesa future per i bambini, il college o la pensione. Anche se prevedi di vendere la tua casa entro cinque-sette anni e vuoi mantenere bassi i tuoi pagamenti mensili, ricorda che con un prestito a breve termine ti costruirai equità più velocemente e quindi genererai un profitto maggiore quando venderai.

Confronto delle caratteristiche di prestito

Dovresti confrontare le tue opzioni di prestito in diversi modi:

• Tassi e tassi di interesse . Alcuni istituti di credito offrono condizioni di prestito alternative a una tariffa più elevata rispetto ai termini di prestito standard, quindi assicuratevi di sapere quanto dovete pagare prima di optare per un termine di prestito specializzato. I tassi di interesse sono più bassi sui prestiti a breve termine, ma lo spread tra di essi cambia ogni volta che cambiano i tassi dei mutui. In genere, la differenza tra un prestito di 30 anni e uno di 15 anni è più ampia della differenza tra un prestito di 20 anni e uno di 15 anni. Il vostro istituto di credito può addebitare lo stesso tasso di interesse per un prestito di 20 anni e un prestito di 23 anni, quindi assicuratevi di confrontare tutti i termini di prestito possibili prima di decidere quale funziona per voi.
• Ammortamento . Il vostro prestatore può preparare tabelle di ammortamento per una varietà di termini e tassi di prestito per mostrarvi il capitale e gli interessi in vari punti del vostro prestito. Con un termine di prestito più breve, inizi a pagare più rapidamente il tuo capitale; tuttavia, durante i primi anni di un mutuo a tasso fisso di 30 anni, i pagamenti sono quasi interamente di interesse. Una tabella di ammortamento può mostrare quanto meno si paga in interessi se si opta per un termine di prestito più breve.
• Pagamenti mensili . I pagamenti mensili variano ampiamente in base al termine del prestito. In genere, il capitale ipotecario e il pagamento degli interessi sono più alti con un prestito a termine più breve, ma poiché i tassi di interesse sono più bassi su quei mutui, il pagamento potrebbe non essere così alto come si pensa.

Considerare un mutuo di $ 200.000 confrontando i termini di prestito di 30 anni e di 10 anni. Su un mutuo a tasso fisso di 30 anni al 3, 37%, il capitale e gli interessi mensili sarebbero $ 884, mentre su un prestito a tasso fisso a 10 anni al 2, 75%, il capitale e gli interessi mensili sarebbero $ 1, 908.

Dopo cinque anni, il saldo del prestito su un prestito di 30 anni a quel tasso sarebbe di $ 178.610 rispetto a $ 105.193 per il prestito di 10 anni. Risparmierai $ 89.280 in pagamenti di interessi scegliendo il mutuo decennale a causa dei più bassi tassi di interesse nel breve periodo del mutuo.

Ricorda, mentre pagare meno interessi è una buona cosa, e abbreviare il tuo periodo di prestito ti permette di estinguere il mutuo più velocemente, la detrazione delle tasse sugli interessi ipotecari sarà ridotta e alla fine scomparirà. Assicurati di pianificare tasse potenzialmente più elevate se scegli un termine di prestito più breve.

Parola finale

Quando si seleziona un termine di prestito, non dimenticare di prendere in considerazione l'importanza di altri obiettivi finanziari, come ad esempio pagare la carta di credito o il debito del prestito studentesco e risparmiare per il college o la pensione. Inoltre, tieni presente che hai bisogno delle entrate per qualificarti per i pagamenti di prestito più elevati associati a un prestito a breve termine, quindi potresti non essere approvato per un breve periodo di prestito se il tuo rapporto debito / reddito non rientra nel linee guida del prestatore. È sempre possibile raggiungere l'obiettivo di estinguere il mutuo in precedenza, versando volontariamente un extra sul capitale.

Quanto dura il termine del mutuo? Ti piacerebbe aver scelto un termine diverso?

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