Se sei proprietario di una casa tra il 2005 e il 2009, c'è una forte possibilità che tu abbia perso una buona parte del tuo investimento. Se sei stato abbastanza fortunato da vendere al vertice della bolla e prendi in affitto durante la successiva crisi, probabilmente continuerai a goderti l'afterglow della tua decisione fortuita.
Fortunatamente, molti mercati immobiliari statunitensi hanno recuperato (almeno in parte) dal trauma della fine degli anni 2000. Restano alcune sacche di debolezza e, mentre solo un sesto dei mercati statunitensi è tornato ai livelli pre-recessione, le cose stanno migliorando.
Dato che i prezzi continuano a salire, vale la pena di indagare sull'eventuale esistenza di mercati accessibili e, fortunatamente, alcuni lo fanno . Questo elenco include 10 mercati immobiliari americani - sparsi in ogni regione del paese - che rimangono i classici mercati degli acquirenti. Con prezzi generalmente accessibili, ampie forniture di case attraenti e buone prospettive per un ulteriore apprezzamento dei prezzi, queste aree metropolitane dovrebbero essere al primo posto nella lista di tutti i compratori di affari.
Nel mondo del settore immobiliare, il termine "mercato dell'acquirente" descrive un mercato locale o regionale in cui l'offerta di alloggi supera la domanda di abitazioni. I mercati dei compratori sono caratterizzati da prezzi relativamente convenienti, divari negativi tra prezzi di vendita e prezzi di vendita, un ritmo generalmente lento delle vendite di case e altri fattori rivelatori.
Queste condizioni possono essere frustranti per i venditori che non vogliono altro che vendere le loro case e andare avanti con le loro vite, ma sono grandi per gli acquirenti di pazienti che cercano opportunità di investimento a lungo termine - o che vogliono semplicemente passare a una casa migliore a un prezzo ragionevole Dal momento che presentano prezzi bassi e ampia disponibilità , i mercati degli acquirenti sono particolarmente interessanti per i compratori di case per la prima volta. E con l'aumento degli aggregatori di dati online come Trulia e Zillow, identificare e capitalizzare sui mercati degli acquirenti è più facile che mai.
I professionisti del settore immobiliare utilizzano una varietà di parametri per classificare i mercati degli acquirenti. Ogni cifra indica ai potenziali acquirenti qualcosa sulla forza complessiva e sulla convenienza di un dato mercato immobiliare:
Little Rock è un capitale regionale low-key ed economicamente vivace che attrae talenti e investimenti da un ampio bacino di utenza. Immerso nella splendida valle del fiume Arkansas, è noto per un clima caldo ma non opprimente e un'impronta urbana vivibile che bussa alla porta delle montagne Ozark e Ouachita.
Little Rock non ospita il più noto datore di lavoro dell'Arkansas - quell'onore va a Bentonville, casa di Walmart, nell'angolo nord-occidentale dello stato - ma organizzazioni come l'Università dell'Arkansas per le scienze mediche e la Fondazione Clinton attirano trapianti qualificati da ogni parte del mondo. Paese. E l'imponente gruppo di organizzazioni senza scopo di lucro della città lo rende una destinazione privilegiata per i buoni consiglieri.
Il mercato immobiliare di Little Rock ha evitato la forte caduta che ha colpito molte altre parti del paese. Il rovescio della medaglia di questa apparente fortuna è che i prezzi della città non sono aumentati di molto dal momento del picco della recessione. In altre parole, l'alloggio a Little Rock è un investimento sicuro ma non spettacolare. Gli acquirenti possono aspettarsi i prezzi di vendita con sconti decenti ai prezzi di listino e un'ampia offerta di pignoramenti sottocopertura.
Little Rock, Arkansas
Grazie alla sua posizione comoda ma ignomini vicino al cuore della Rust Belt, Toledo soffre di un problema di immagine. Gode ​​di strette relazioni economiche con Detroit - infatti, era una volta il principale fornitore mondiale di vetri per autoveicoli - e gli estranei tendono a raggrupparlo con il vicino più grande, molto meno vicino al nord. Mentre l'economia di Toledo rimane sottomessa, le comunità vicine hanno aggiunto migliaia di posti di lavoro decenti negli ultimi dieci anni. Inoltre, i terreni di base e i prezzi delle case si stanno rivelando irresistibili per gli investitori immobiliari e per i pionieri urbani che conoscono bene quando ne vedono uno.
La sua convenienza pura è quello che spicca di più sul mercato immobiliare di Toledo. L'area di Toledo ospita circa un milione di persone, ma il prezzo medio della casa della città rimane inferiore a $ 100.000. Questa cifra sta aumentando rapidamente - i prezzi sono aumentati di quasi il 9% solo nell'ultimo anno - quindi potrebbe non esserci molto tempo per gli acquirenti di partecipare ai suoi affari una volta nella generazione. Per investitori immobiliari esperti, un tasso di preclusione relativamente basso può limitare l'offerta di case irrisolvibili.
Toledo, Ohio
Nascosto tra le fertili colline sotto il Fronte Allegheny, il pittoresco Reading è una di quelle città industriali più antiche che i giovani e ambiziosi professionisti tendono a bypassare a favore di città più grandi e dinamiche come Philadelphia, che si trova a circa 60 miglia a sud-est. Ci sono dozzine di città come questa nel Nordest; molti di loro sono belli e tutti hanno visto giorni migliori. Grazie a due generazioni di deindustrializzazione e alla chiusura pluriennale delle miniere di carbone della regione, l'economia di Reading è perennemente debole. A quasi il 13%, il suo tasso di disoccupazione è tra i più alti della Pennsylvania.
Ma se guardi più da vicino, scoprirai che Reading offre enormi opportunità . E 'strategicamente posizionato tra i ricchi quartieri occidentali di Philadelphia e la capitale dello stato di Harrisburg. Non è lontano da alcune delle attrazioni all'aperto più famose della Pennsylvania, tra cui il campo di battaglia nazionale di Gettysburg e il paese Amish della contea di Lancaster.
Più vicino a casa, ci sono anche segni di vita economica. I grandi produttori e minatori che hanno costruito la città sono andati per il bene, ma gli impianti di assemblaggio high-tech ei datori di lavoro di back-office promettono salari della classe media sia per i locali che per i trapianti.
Queste agitazioni hanno scosso il mercato immobiliare di Reading fuori dalla depressione. Con un enorme eccesso di offerta e prezzi molto bassi, è ancora un classico mercato degli acquirenti, ma aumenti dei prezzi misurabili negli ultimi due anni suggeriscono che il mercato è pronto a premiare gli investimenti. Se ti piacciono i fissatori, la città ha uno sbalorditivo stock di case vittoriane bellissime seppur sbiadite che possono essere rinnovate e rivendute per (si spera) un buon profitto. Presta particolare attenzione alla robusta fornitura di pignoramenti da parte di Reading.
Lettura, Pennsylviania
Mentre Asheville ottiene più pressioni per la sua splendida ambientazione ai piedi degli Appalachi che per il mercato immobiliare, i due vanno davvero a braccetto. Situata a due ore a ovest di Charlotte, Asheville è il centro nevralgico dell'economia degli Appalachi meridionali e vanta un'eclettica atmosfera bohémien che parla allo stesso modo agli studenti e agli spiriti liberi. Il turismo, naturalmente, è anche una grande industria.
Naturalmente, qui non è tutto divertimento e giochi: Asheville ha un settore tecnologico in forte espansione ed è un centro culinario emergente. E dopo anni di stagnazione, il suo mercato immobiliare sta finalmente iniziando a scendere in linea, poiché i prezzi sono aumentati del 3% nell'ultimo anno e il tasso di preclusione locale ha raggiunto i livelli pre-recessione.
Tuttavia, la caratteristica distintiva del mercato immobiliare di Asheville è il notevole divario tra chiedere prezzi e prezzi di vendita. Ciò suggerisce che i prezzi potrebbero non aumentare di molto nel breve termine, dando agli acquirenti pazienti più tempo per trovare il posto perfetto. E quando finalmente trovi una casa qui, puoi contare su un potere negoziale serio.
Asheville, Carolina del Nord
Rockford si trova a meno di 100 miglia dal centro di Chicago, ma ha poca somiglianza con la città di Windy. Come molte città di medie dimensioni in tutto il Midwest industriale, Rockford ha fatto storicamente affidamento su enormi assemblee e installazioni logistiche per guidare la sua economia. Inutile dire che gli ultimi due decenni non sono stati gentili con questi importanti datori di lavoro, e molti hanno ridotto le loro impronte locali o sono andati avanti del tutto. Restano una manciata di compagnie automobilistiche e aerospaziali, ma i leader di Rockford stanno iniziando a riconoscere che i giorni di gloria industriale della città sono finiti per sempre.
Fortunatamente, Rockford è un centro in crescita per il settore assicurativo e ha avuto un certo successo nell'attirare produttori high-tech. Due degli interstatali più trafficati del Midwest si incontrano qui, quindi la città è anche un centro di autotrasporti degno di nota.
Di tutti i mercati immobiliari in questa lista, Rockford's è probabilmente il più rischioso. I prezzi sono calati bruscamente durante la recente recessione, e il relativo eccesso di pignoramenti continua a tenere il mercato sotto pressione. Questa è una buona notizia per gli acquirenti ambiziosi che non si preoccupano di aspettare qualche anno per vendere. I prezzi sono rimasti sostanzialmente invariati negli ultimi tempi, quindi è ovvio che il mercato locale potrebbe presto girare l'angolo. Nel frattempo, gli acquirenti che entrano in quello che potrebbe essere il fondo del mercato avranno la possibilità di pignorare i prezzi al di sotto del mercato che richiedono solo un po 'di TLC.
Rockford, Illinois
Tulsa ha un'economia forte che non mostra segni di rallentamento. Dozzine di aziende energetiche mantengono la sede centrale o le filiali qui, quindi la città ha beneficiato enormemente del costante boom del gas di scisto. Anche la posizione di Tulsa vicino a uno dei più grandi terminal energetici del mondo (a Cushing, in Oklahoma) aiuta. Nel frattempo, la città è un punto di partenza per i turisti che cercano di scappare verso le montagne di Ouachita - è direttamente attraverso questa regione montuosa da Little Rock - o il distretto dei laghi dell'Oklahoma nord-orientale e del Missouri sudoccidentale.
Rispetto a posti come Reading e Rockford, il mercato immobiliare di Tulsa appare positivamente esuberante. Mentre gli acquirenti opportunisti potrebbero diffidare di un mercato che ha registrato forti aumenti di prezzo durante ciascuno degli ultimi cinque anni, Tulsa rimane incredibilmente accessibile per gli standard nazionali. Con pochi ostacoli contrari all'orizzonte, è ovvio che la tendenza al rialzo dei prezzi della città continuerà per il prossimo futuro - il che significa che il partito non è nemmeno vicino all'essere finito.
Tulsa, Oklahoma
Anche gli appassionati di sport universitari più occasionali possono probabilmente trovare South Bend su una mappa, e con una buona ragione: la casa della Notre Dame University vive e muore per i trionfi e le tribolazioni dei suoi giovani atleti. Le squadre sportive pro di Chicago e Indianapolis, a circa 100 miglia dalla soglia di South Bend, registrano a malapena.
Certo, c'è di più a South Bend che il programma di atletica del college. La stessa Notre Dame è un'importante datrice di lavoro e la città rimane un importante centro industriale. Non è più quello di una volta. Dalla metà del 20 ° secolo, molti importanti datori di lavoro, inclusi giganti del settore automobilistico come Hummer e Studebaker, hanno fatto i bagagli e se ne sono andati. In generale, le strutture che rimangono aperte sono più piccole e richiedono meno manodopera rispetto a quelle che sono state chiuse.
A differenza della vicina Elkhart, l'autoproclamata "RV Capital of the World" - che ha avuto il più alto tasso di disoccupazione della nazione fino a poco tempo fa - l'economia di South Bend non è completamente in debito con un segmento dell'industria in difficoltà . In quanto tale, il suo mercato immobiliare è stabile. Per gli acquirenti, la più grande opportunità qui è un eccesso di pignoramenti ancora massiccio dovuto alla crisi immobiliare. Fino a quando questi pignoramenti non vengono elaborati e venduti (che potrebbero richiedere anni), gli acquirenti che non si occupano di affrontare i progetti fai-da-te avranno la possibilità di scegliere tra le case sotto il mercato.
Sound Bend, Indiana
Potrebbe essere un tratto chiamare Spokane "South Bend of the Northwest", ma le due città condividono somiglianze superficiali. Spokane è anche sede di una grande e ben considerata università cattolica (Gonzaga University) che eccelle negli sport universitari. È anche una capitale regionale superata da una metropoli vicina (South Bend ha Chicago, Spokane ha Seattle). E, non sorprendentemente, è molto più conveniente rispetto al suo cugino più grande.
Tuttavia, i paralleli non sono esatti. Spokane è un po 'più grande di South Bend, ed è benedetto da una distesa apparentemente infinita di montagne boscose a nord e ad est. Sebbene non sia noto per un'economia particolarmente dinamica, ha una base stabile e in crescita di aziende sanitarie, università e produttori high-tech che investono molto nella sua comunità . Il suo corridoio urbano si estende fino alla vicina Idaho, lungo la Interstate 90, ei due stati godono di una relazione reciproca: Washington non applica tasse personali, e l'Idaho ha un'imposta societaria notoriamente indulgente, così tanti lavoratori vivono nel vecchio stato e fanno il pendolare lavori ben retribuiti in quest'ultimo.
Rispetto ad altre città del nord-ovest, i prezzi medi delle abitazioni di Spokane sono abbastanza abbordabili e gli acquirenti possono aspettarsi di pagare notevoli sconti sul prezzo di listino. Anche i valori domestici stanno apprezzando costantemente. Un'offerta impressionante ma non travolgente di pignoramenti può interessare investitori immobiliari intrepidi.
Spokane, Washington
Portland è l'area metropolitana più piccola e più costosa di questa lista. Rispetto ai mercati limitrofi nel New Hampshire e nel Massachusetts, tuttavia, sembra decisamente economico. In effetti, Portland sta guadagnando il favore di una esagerata città di Boston, attirando lavoratori di talento che l'hanno avuta con l'alto costo della vita della città e lo stile di vita stressante. La città ha un affascinante quartiere storico, un bellissimo lungomare, e una cultura distintiva che è pesante sull'aragosta e luce sulle pretese. Per i trapianti all'aria aperta, la vicinanza di Portland alla costa rocciosa del New England settentrionale e alle imponenti montagne interne potrebbe suggellare l'accordo.
Il mercato immobiliare di Portland è caratterizzato da una persistente offerta di pignoramenti, che è una grande notizia per gli investitori immobiliari. Lo sconto sul prezzo di vendita della città è di gran lunga il più ripido in questa lista, aggiungendo un ulteriore incentivo. (È probabile che i due fattori siano collegati, e gli acquirenti non dovrebbero aspettarsi una tale discrepanza persistente per sempre.) Con un basso tasso di disoccupazione e un'economia diversificata che si basa sul turismo e sulle spedizioni commerciali, Portland è un ottimo punto di partenza per nuova vita - e ottenere un grande affare su una casa nel processo.
Portland, Maine
La giuria è ancora fuori se "Breaking Bad" è stata una buona cosa per Albuquerque. Da un lato, ha generato una straordinaria visibilità per la più grande città del Nuovo Messico; dall'altra, si trattava di uno spietato spacciatore che trasformava la città nel suo parco giochi personale. Indipendentemente da dove ti trovi, probabilmente sarai d'accordo sul fatto che Jesse, il fidato aiutante di Walter White, abbia avuto un grande affare nella sua villa. Albuquerque offre un solido sconto sul prezzo di vendita e un apprezzamento costante ma non spettacolare dei prezzi di listino. Un alto tasso di pignoramento addolcisce l'affare per gli acquirenti che vogliono aggiustare e vendere.
Al di fuori della sua zona petrolifera sud-orientale, l'economia rurale del New Mexico continua a lottare. Ad Albuquerque, però, le cose sembrano migliori di quelle che hanno da molto tempo. L'Università del New Mexico e diverse importanti aziende sanitarie supportano una fiorente economia della conoscenza, e gli splendidi dintorni della città e la cultura unica ne fanno una destinazione turistica senza pretese, ma sempre più popolare.
Albuquerque, New Mexico
Naturalmente, l'accessibilità al mercato immobiliare non è l'unico fattore che dovrebbe informare la tua prossima mossa. Buone scuole, cultura vibrante, ampi servizi per lo stile di vita e solide prospettive di lavoro sono tutti elementi critici di ogni decisione commovente. Mentre alcune delle città in questo elenco hanno un modo per recuperare la vitalità economica di cui godevano durante gli anni precedenti la recessione, offrono sconti impressionanti sui più importanti investimenti dei nuovi arrivati: l'edilizia abitativa. I mercati dei compratori non durano per sempre, quindi assicurati di indagare su questi 10 prima che scompaiano.
Recentemente hai ottenuto un buon affare in una casa in una di queste città ? E i posti che non sono stati menzionati qui?
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