Anche con regolamenti più severi sul finanziamento immobiliare, le persone con reddito "normale" da un datore di lavoro possono essere approvate abbastanza facilmente per un mutuo ipotecario. Devi semplicemente dimostrare di avere stipendi stabili, un punteggio di credito di 640 o superiore e abbastanza soldi in banca per coprire il tuo acconto.
Tuttavia, se sei un imprenditore o sei un lavoratore autonomo, la qualificazione per il finanziamento della proprietà non è così semplice. Indipendentemente dal vostro reddito, le nuove normative federali richiedono ai lavoratori autonomi di passare attraverso una serie di cerchi per ottenere mutui per la casa, il che significa che potrebbe essere necessario pensare fuori dagli schemi per trovare il finanziamento necessario.
Dopo che la bolla immobiliare degli Stati Uniti è scoppiata nel 2008 - scatenando una crisi del credito e una recessione devastante - il governo federale ha dato un'occhiata alle pratiche di mutuo ipotecario e ha stabilito che qualcosa doveva cambiare. A seguito di tali cambiamenti, i consumatori hanno trovato immediatamente sempre più difficile ottenere finanziamenti domestici.
I regolamenti sono ancora in fase di implementazione. Nel 2014, l'Ufficio per la protezione finanziaria dei consumatori ha stabilito gli standard per "mutui qualificati" come parte delle riforme del credito Dodd-Frank. Secondo il New York Times, questi prestiti sono spesso difficili da ottenere se non si lavora in modo convenzionale.
Tuttavia, il mercato è dominato da loro. Sono considerati dal governo solido ed equo sia per i consumatori che per i creditori. E, inoltre, le società di mutui sono altamente motivate a offrirle, dal momento che così facendo le proteggono dal ricorso legale se un prestito va male.
Al fine di ottenere un mutuo qualificato, è necessario avere il seguente:
Tutti questi requisiti possono rendere molto più difficile trovare finanziamenti se sei un lavoratore autonomo o un imprenditore, anche se sei bravo con i soldi e hai notevoli risparmi.
Anche se sembra che non saresti mai in grado di possedere la tua proprietà a causa delle nuove norme per i prestiti qualificati, non tutto è perduto. Altre opzioni possono consentire di trovare finanziamenti domestici.
Anche se certamente non un'opzione per tutti, alcuni lavoratori autonomi si affidano ai membri della famiglia per i mutui per la casa. Diciamo che sei stato un lavoratore autonomo per un anno e guadagni un buon reddito ma non puoi garantire un prodotto ipotecario qualificato perché non hai due anni di reddito stabile. In questa situazione, i membri della famiglia con reddito solido (e una forte serie di generosità ) possono essere disposti a firmare il tuo prestito. La proprietà appartiene a te e tu effettui i pagamenti sul mutuo, ma i tuoi familiari garantiscono il prestito.
Alcune società di mutui ipotecari ti consentono persino di rifinanziare la proprietà nel tuo nome una volta che hai richiesto due anni di prove. Ovviamente, questa opzione può rivelarsi problematica per le dinamiche familiari se la tua attività va a sud o in caso di insolvenza sul prestito, quindi fallo con cautela.
I venditori che possiedono la loro proprietà a titolo definitivo possono scegliere di offrire finanziamenti da soli o perché il mercato è debole (non riescono a trovare un acquirente), o sono interessati a produrre un flusso di reddito dal loro investimento. I termini di un prestito sono scritti in una cambiale e i pagamenti mensili vanno direttamente al venditore.
Questi accordi di solito hanno un tasso di interesse più elevato rispetto ai prestiti bancari, ma possono ridurre i costi complessivi eliminando le commissioni di origine dei mutui e altre commissioni di prestito. Devi essere preparato a spiegare al venditore perché sei un candidato affidabile quando non sei un candidato abbastanza forte per un prestito bancario tradizionale. In questi casi, un considerevole acconto, un grande conto bancario e forti flussi di entrate possono far parlare di te.
Una proprietà in affitto può essere una buona opzione se stai aspettando i tuoi due anni di reddito prima di ottenere un prodotto ipotecario qualificato. In questi accordi, si entra in un contratto di locazione e si paga l'affitto proprio come si farebbe per qualsiasi proprietà in affitto. Tuttavia, l'affitto è in genere un po 'superiore al valore di mercato, e questo "extra" va verso la costruzione di un acconto che è possibile utilizzare al termine del periodo di leasing per acquistare la proprietà . Se si sceglie di non acquistare la casa alla fine del contratto di locazione, questa eccedenza di solito rimane con il proprietario.
Il vantaggio di questa opzione è quello di risparmiare il tuo acconto per un periodo di uno o due anni, costruire la tua attività , pagare il tuo reddito e affrontare qualsiasi altro problema che potrebbe bloccarti da un prodotto ipotecario qualificato, come un cattivo credito .
Se hai conti di pensionamento o polizze assicurative, potresti essere in grado di prendere a prestito contro di loro. Tuttavia, tutte le seguenti opzioni richiedono di costruire il proprio conto pensionistico o la polizza di assicurazione del valore in contanti alle dimensioni precedenti, se non si desidera scambiare i benefici che intendono offrire. Inoltre, ricorda che perdi i guadagni quando il denaro del tuo pensionamento viene utilizzato per una casa anziché consentirgli di crescere nei tuoi account.
Assicurazione sulla vita
Se possiedi una polizza di assicurazione sulla vita con valore monetario, come una vita intera o una polizza vita universale, è possibile prendere a prestito contro il suo valore in denaro. Mentre paghi la polizza nel tempo, il valore in contanti aumenta man mano che guadagna dividendi e interessi. Probabilmente non dovrai nemmeno rispondere a domande su come stipulare un prestito, ma hai bisogno di un piano per ripagarlo (come faresti con qualsiasi prestito).
Inoltre, è necessario riflettere a lungo sui rischi associati al prestito da una polizza di assicurazione sulla vita, in particolare se accade l'impensabile e la tua famiglia viene lasciata con un pagamento inferiore poiché il valore in denaro è legato a un prestito. Le regole variano in base alla politica che possiedi, quindi parla con la tua compagnia assicurativa prima di prendere qualsiasi decisione.
IRA
In qualsiasi momento, puoi ritirare i tuoi contributi da un Roth IRA senza tasse o penali. (Se hai più di 59 anni e mezzo, puoi ritirare i fondi fiscali e penali per qualsiasi scopo.) Tuttavia, anche se hai meno di 59 anni e hai contribuito con meno di $ 10.000 al tuo Roth, puoi prelevare fino a $ 10.000 senza tasse o penali da utilizzare per l'acquisto, la riparazione o la ristrutturazione di una prima casa.
Per essere considerato un homebuyer per la prima volta, non devi aver posseduto una casa negli ultimi due anni. Eventuali guadagni prelevati devono essere utilizzati entro 120 giorni, e tali guadagni devono essere stati nel conto per almeno cinque anni per evitare sia una penalità di ritiro anticipato del 10% e le imposte sul reddito sul prelievo. Se i guadagni sono stati sul conto per meno di cinque anni, non ti verrà applicata la penalità del 10%, ma dovrai pagare l'imposta sul reddito ordinario.
Puoi anche prelevare fino a $ 10.000 da un IRA tradizionale, compresi gli IRA SEP, ed evitare la penalità del 10% se il denaro viene utilizzato per lo stesso scopo e viene speso entro 120 giorni. (Se hai più di 59 anni, puoi prelevare fondi IRA per qualsiasi scopo senza penalità .) Tuttavia, devi pagare l'imposta sul reddito sul prelievo.
Inoltre, l'indennità di ritiro anticipato di $ 10.000 è un limite di durata per i prelievi da qualsiasi IRA - compresa la Roth IRA - per l'acquisto (e la riparazione o il rimodellamento) di una prima casa. In altre parole, la somma dei prelievi da qualsiasi combinazione di conti IRA non può superare $ 10.000.
401k
Mentre puoi prendere in prestito contro il tuo 401k, è un'opzione rischiosa. Diversamente dal prelevare fondi dal tuo 401k - che è una cattiva idea se non lo fai nella più totale disperazione - un prestito contro il tuo 401k ti può portare fino a metà del valore del tuo account, con un massimo di $ 50.000.
Ad esempio, se il valore del tuo account è $ 50.000, puoi solo prendere in prestito $ 25.000 per un acconto. Paghi interessi - ma è ripagato su te stesso. Tuttavia, il tasso di interesse è variabile - basato sul tasso principale - che potrebbe essere un problema se i picchi di punta al di sopra del livello attuale del 3, 25%. Poiché un periodo di prestito di 401k è in genere di cinque anni (ma alcuni sono fino a 15 anni) è necessario essere sicuri di poter permettersi i pagamenti mensili per la durata. Inoltre, se perdi il lavoro, hai solo 60 giorni di tempo per rimborsare il prestito - altrimenti, l'importo non pagato può essere tassato come reddito ordinario e valutato una penalità di prelievo anticipato del 10% se hai meno di 59 anni e mezzo .
È possibile trovare istituti di credito disposti a pensare al di fuori della casella "mutui qualificati" se si dimostra di essere un candidato a basso rischio. I prodotti ipotecari non qualificati includono prestiti senza documentazione, prestiti a tasso agevolato e prestiti con opzioni di pagamento.
Per esempio, dite che i vostri prestiti commerciali vi hanno spinto oltre il rapporto debito / reddito per un mutuo qualificato. Se hai un acconto del 40%, un ottimo punteggio di credito e molti anni di reddito solido, puoi probabilmente trovare un finanziatore. Tuttavia, a causa dei rischi legali e finanziari del prestatore associati a prodotti non qualificati, in genere paghi un tasso di interesse più elevato per questo tipo di prodotto.
Solo perché hai seguito il tuo sogno di possedere un business non significa che devi abbandonare il tuo sogno di possedere una casa. Anche se devi aspettare due anni per dimostrare adeguatamente il tuo reddito, il tempo investito per rendersi un buon candidato per un prestito potrebbe finire per pagare dividendi significativi. Usa il tuo tempo per mettere da parte i soldi per un acconto più grande e aumentare il tuo punteggio di credito in modo da poter qualificarsi per il miglior prodotto là fuori quando è il momento di comprare.
Quali ulteriori opzioni puoi suggerire di trovare finanziamenti per una casa mantenendo lo status di lavoratore autonomo?
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