Nel 2017, oltre 676.500 case americane sono state oggetto di pignoramento, secondo Attom Data Solutions. Quello è approssimativamente 1 su ogni 200 case nel paese. Questo è migliore del tasso di picco nel 2010 quando più di 2 case su 100 erano in preclusione, ma rappresenta ancora centinaia di migliaia di persone costrette a lasciare le loro case perché non potevano soddisfare i loro pagamenti ipotecari.
I proprietari di case possono finire in questa situazione per molte ragioni diverse. Alcuni perdono il lavoro e non riescono più a sbarcare il lunario. Per gli altri, una crisi sanitaria li lascia con pesanti spese mediche che mangiano i loro fondi disponibili. E alcuni fanno semplicemente l'errore di comprare più casa di quanto possono permettersi, così che anche un piccolo cambiamento nelle loro finanze è sufficiente per mettere i pagamenti fuori dalla loro portata.
Non importa perché succede, la preclusione è un'esperienza terribile. Perdere casa è sempre spaventoso e deprimente, ma quando lo perdi perché non puoi soddisfare i pagamenti, puoi sentire che è colpa tua. Questo accumula sentimenti di vergogna e senso di colpa oltre a tutti gli altri stress. E per peggiorare le cose, una preclusione danneggia seriamente il tuo punteggio di credito, rendendo molto più difficile per te acquistare un'altra casa in futuro.
Se stai affrontando questo problema, ha senso fare tutto il possibile per evitarlo. Ci sono diversi modi per i proprietari di case a corto di soldi per evitare una preclusione - o almeno di proteggersi da alcuni dei peggiori effetti del pignoramento.
Se non sei rimasto indietro sui pagamenti dei mutui di più di un mese o due, hai ancora la possibilità di tornare in pista. Se riesci a raccogliere abbastanza denaro extra, puoi recuperare i pagamenti mancati e salvare la tua casa dalla preclusione.
Ecco alcuni modi per raccogliere denaro in fretta.
Inizia tagliando tutti gli extra nel tuo budget, se non lo hai già fatto. Annullare la TV via cavo, ridimensionare il piano di un telefono cellulare più economico, eliminare l'abbonamento alla palestra, smettere di bere acqua in bottiglia e smettere di andare a mangiare, anche se è solo per il caffè al mattino.
Se questo non è sufficiente per colmare il divario nel budget, è il momento di passare a strategie più estreme. Cerca i modi per tagliare le bollette della tua spesa, trovare assistenza sanitaria a prezzi accessibili e magari anche rinunciare alla tua auto. Stringere la cintura così tanto è doloroso, ma è meglio che perdere la casa.
Se sei idoneo a ricevere qualsiasi forma di aiuto pubblico, come Medicaid, SNAP (buoni alimentari) o assistenza per il riscaldamento, prendilo. Il denaro extra che libera nel tuo budget potrebbe permetterti di tenere il passo con il tuo mutuo. Il Benefit Finder di Benefits.gov può aiutarti a trovare e candidarti per i programmi nel tuo stato.
Cerca la tua casa per qualsiasi cosa di valore che puoi vendere per guadagnare qualche soldo. Oggetti di alto valore includono gioielli, elettronica, oggetti da collezione, strumenti, strumenti musicali e persino alcuni mobili o una seconda macchina se puoi andare d'accordo senza di loro. Puoi vendere le tue cose su eBay, pubblicarle su Craigslist o portarle in un banco dei pegni.
Cerca modi per guadagnare un po 'di reddito extra per far quadrare i conti. Vedi se il tuo capo è disposto a darti dei turni extra o ore di straordinario al lavoro. Se questo non funziona, cerca di ottenere un secondo lavoro o un concerto secondario come guidare per Uber. Affittare una stanza di ricambio in casa tua, se ne hai una, è un altro modo per portare qualche soldo in più.
Se hai fondi messi da parte in un fondo pensione, prendi in considerazione un prelievo anticipato. Se hai un Roth IRA, puoi prelevare denaro da esso senza dover pagare tasse o sanzioni aggiuntive. In questo modo continuerai a risparmiare sui tuoi risparmi per la vecchiaia, ma puoi preoccuparti di riprenderti più tardi, una volta passata la tua crisi finanziaria.
Se hai un IRA tradizionale o un 401k, dovrai pagare tasse e sanzioni per i prelievi anticipati, ma il costo potrebbe valerne la pena per salvare la tua casa.
Alcune persone finiscono nei guai a causa dei mutui a tasso variabile che hanno un pagamento basso e gestibile per i primi anni, quindi salgono improvvisamente verso un livello che è fuori dalla portata. Alcuni dei peggiori trasgressori sono prestiti a interesse, che diventano molto più costosi quando si deve iniziare a pagare il capitale e gli interessi. Altre persone hanno mutui a tasso fisso, ma il tasso di interesse è molto alto - forse perché avevano scarso credito, o forse perché i tassi erano alti al momento.
Se ti trovi in ​​una di queste situazioni, il rifinanziamento del tuo mutuo potrebbe essere sufficiente per portare il tuo pagamento mensile a un livello che puoi gestire. Questa può essere un'opzione anche se sei a testa in giù sul tuo prestito. Normalmente, le banche non vogliono rifinanziare un mutuo a meno che non si disponga di una giusta quantità di capitale, ma se l'alternativa è precludere il prestito, la banca può fare più soldi lasciandolo rifinanziare che passando attraverso il processo di pignoramento.
Rifinanziare il tuo mutuo per la casa, se puoi, è di solito la migliore alternativa alla preclusione. Offre diversi vantaggi:
Se hai accumulato un sacco di equità nella tua casa, la tua banca dovrebbe essere felice di rifinanziare il tuo mutuo per te. Anche se non è possibile ottenere un tasso di interesse più basso, si dovrebbe essere in grado di abbassare i pagamenti mensili estendendo la durata del prestito.
Ad esempio, se hai un prestito di $ 200.000 e hai già pagato $ 50.000, puoi sottoscrivere un nuovo prestito di 30 anni per $ 150.000. Ti ci vorrà più tempo per far pagare la tua casa in questo modo, ma è meglio che perdere completamente la tua casa.
Se non hai molta equity, c'è la possibilità che tu possa ancora rifinanziare con l'aiuto di alcuni programmi speciali. Questi includono:
Se non riesci a rifinanziare il tuo mutuo per la casa, puoi provare a far accettare al tuo istituto di credito un "piano ipotecario". Questo suona come un piano di esercizi per la tua casa, ma in realtà è un piano che ti aiuta a "allenarti" in un modo per rendere più gestibile la tua ipoteca. Esistono diversi tipi di allenamenti per mutui, tra cui modifiche dei prestiti, piani di tolleranza e piani di rimborso.
Con una modifica del prestito, il prestatore accetta di modificare i termini del mutuo per rendere i pagamenti più convenienti. Ad esempio, il mutuante potrebbe ridurre il tasso di interesse, cambiare il prestito da tasso variabile a tasso fisso o estendere la durata del prestito. Un vantaggio delle modifiche del prestito è che l'applicazione per uno interrompe temporaneamente il processo di preclusione, dandoti più tempo per salvare la tua casa.
Per avere diritto a una modifica del prestito, devi dimostrare di aver subito un disagio finanziario e di non poter più soddisfare i tuoi attuali pagamenti di prestito. Per dimostrarlo, è necessario fornire documenti come buste paga, dichiarazioni dei redditi e estratti conto bancari. Devi anche passare un periodo di prova per dimostrare che puoi permetterti di effettuare i nuovi pagamenti più bassi.
Ci sono molti diversi programmi di modifica del prestito. Il Hardest Hit Fund (HHF), che fornisce modifiche ai mutui per la casa e altri aiuti ai proprietari di case in difficoltà , è disponibile in 18 stati e nel Distretto di Columbia fino alla fine del 2020. Esistono programmi speciali di modifica del prestito per prestiti VA e FHA, come così come i programmi gestiti dalle banche.
Per richiedere una modifica del prestito, contattare il dipartimento per la mitigazione delle perdite del mutuante (noto anche come servizio di conservazione a domicilio). Dovresti essere in grado di trovare le informazioni di contatto per questo dipartimento sulla tua dichiarazione di mutuo mensile o sul sito web del prestatore. Il sito Web Making Home Affordable (MHA) contiene ulteriori informazioni su ciò che è necessario applicare.
In alcuni casi, la crisi finanziaria che porta il pagamento del mutuo fuori dalla tua portata è solo temporanea. Ad esempio, forse hai perso il lavoro, ma sai che ne inizierai uno nuovo in pochi mesi. O forse hai problemi di salute che ti hanno temporaneamente impedito di lavorare.
In una situazione come questa, un accordo di tolleranza può aiutarti fino a quando non torni in piedi. In base a questi piani, il creditore ipotecario si impegna a ridurre, o addirittura sospendere, il pagamento del mutuo per un determinato periodo di tempo. Promettono anche di non precludere la proprietà durante questo periodo. In cambio, si accetta di riprendere il pagamento del mutuo per intero una volta che il periodo è scaduto, oltre a pagare un extra per recuperare i pagamenti mancati.
Il processo per la ricerca della tolleranza al prestito inizia allo stesso modo di una modifica del prestito: contatta il tuo creditore e chiedi loro di aiutarti a creare un piano. Ricorda solo che la tolleranza è solo una soluzione temporanea. Non ti aiuterà a stare in una casa che non puoi permetterti.
Forse sei a rischio di preclusione perché hai perso diverse rate del mutuo durante una crisi a breve termine, ma ora sei di nuovo in piedi e stai di nuovo pagando i pagamenti. In questo caso, un piano di rimborso ti offre un modo per essere raggiunto ed evitare la preclusione.
In un piano di rimborso, il tuo istituto di credito somma tutti i pagamenti che hai perso, quindi divide il totale in piccoli pezzi che vengono aggiunti al pagamento del mutuo regolare per un periodo determinato. Ad esempio, se hai un ritardo di $ 3.000, potresti aggiungere un extra di $ 500 per ogni pagamento ipotecario per i prossimi sei mesi. La durata del periodo di rimborso varia, ma da tre a sei mesi è tipica.
Se non puoi più permettersi la tua casa, la tua migliore opzione potrebbe essere venderla. Il problema è che se i prezzi delle case sono diminuiti, l'importo che la tua casa andrà a prendere sul mercato potrebbe essere inferiore all'importo dovuto sul tuo mutuo, lasciandoti ancora in rosso. In un caso come questo, una vendita breve - vendere la tua casa per meno dell'importo che hai lasciato sul mutuo - potrebbe essere la soluzione. Se il tuo istituto di credito è d'accordo, puoi vendere la tua casa, andartene e ricominciare da capo.
Ad esempio, supponiamo che tu debba attualmente $ 100.000 sul tuo mutuo. Per pagare questo importo e coprire anche i costi di chiusura della vendita, dovresti elencare la casa per $ 105.000. Tuttavia, il mercato immobiliare nella tua zona è così freddo che non ricevi offerte a questo prezzo.
Con una vendita allo scoperto, potresti far cadere il prezzo richiesto per la casa a $ 95.000. Con $ 5, 000 per i costi di chiusura, che lascia solo $ 90.000 per pagare il tuo vecchio mutuo. Tuttavia, il creditore accetta di accettare questo importo inferiore come pagamento completo per il prestito piuttosto che passare attraverso il costoso, lungo processo di preclusione della casa. Alcuni istituti di credito in realtà richiedono di provare una vendita a breve prima di considerare eventuali altre alternative alla preclusione come una modifica del prestito.
Una vendita allo scoperto ha diversi vantaggi rispetto a una preclusione, ma ha anche alcuni svantaggi. Ecco come si confronta:
Per ottenere l'approvazione per una vendita allo scoperto, contatta il dipartimento di attenuazione delle perdite della tua banca, proprio come faresti per una modifica del mutuo per la casa. Dovrai compilare un'applicazione e eseguirne il backup con molti documenti che mostrano tutti i dettagli delle tue finanze. La banca utilizzerà queste informazioni per capire se prendere la vendita allo scoperto è in realtà la sua unica alternativa al preclusione.
La maggior parte delle banche richiede anche che tu abbia un'offerta da parte di un acquirente prima di accettare una vendita allo scoperto. Quindi devi elencare la casa al prezzo più basso, ottenere l'offerta, portarla in banca, quindi aspettare di sapere se la vendita allo scoperto è stata approvata prima di decidere se accettare l'offerta. Tutto questo avanti e indietro tra il venditore, l'acquirente e il creditore rende le vendite allo scoperto un processo molto complicato che può richiedere fino a un anno intero.
È importante assicurarsi che se il finanziatore approva la vendita, accetta anche di non farti causa per l'importo extra che non hai ancora pagato sul mutuo. A volte, il creditore accetta di rilasciare il suo privilegio, o la conservazione legale, sulla proprietà in modo da poterlo vendere, ma non accetta di accettare il ricavato come pagamento completo del prestito. Invece, può cercare un "giudizio di mancanza" contro di te per raccogliere i soldi extra con mezzi come il pagamento delle tue retribuzioni.
In alcuni stati - vale a dire, Arizona, California, Nevada e Oregon - i giudizi di carenza dopo una breve vendita sono illegali. A meno che tu non viva in uno di questi quattro stati, devi ottenere un accordo scritto dal tuo istituto di credito che affermi che non ne cercheranno uno. Altrimenti, potresti vendere la tua casa per meno di quello che vale e rimanere nella buca.
Se tutto il resto fallisce, c'è ancora un'ultima cosa che puoi fare per evitare il lungo e doloroso processo di pignoramento. Si chiama atto invece di pignoramento, ed è una transazione in cui fondamentalmente passi la tua casa al tuo creditore ipotecario. In cambio, il prestatore accetta di liberarti dal tuo debito, anche se è più di quello che vale la casa.
Un atto in luogo è, in effetti, ancora una preclusione, ma è più veloce e più facile. Non appena consegnerai la tua casa, il tuo debito verrà annullato immediatamente. Evitate anche l'imbarazzo pubblico di passare attraverso i procedimenti di preclusione.
Un atto in luogo probabilmente danneggerà il tuo punteggio di credito tanto quanto un normale pignoramento. Tuttavia, non dovrai aspettare tanto prima di poter comprare di nuovo una casa. La scelta di un atto in luogo potrebbe ridurre il tempo di attesa da un minimo di cinque anni a quattro - o anche due, se è possibile mostrare circostanze attenuanti.
Il processo sostitutivo inizia con il contattare il dipartimento per la mitigazione delle perdite della banca. Dovrai compilare lo stesso tipo di lavoro burocratico che faresti per una modifica del prestito o una vendita allo scoperto, a dimostrazione del fatto che hai sofferto di un disagio finanziario e che non puoi più soddisfare i tuoi pagamenti.
Proprio come te, la tua banca sembra probabilmente in atto come ultima risorsa. È meno costoso e richiede tempo per esso rispetto a una preclusione, ma non è buono come un rifinanziamento o anche una vendita allo scoperto. Alcune banche ti chiederanno di provare a vendere la proprietà prima che accettino un atto in luogo e chiederanno documenti per dimostrare che l'hai messo sul mercato.
Se la tua banca accetta un atto in luogo, dovrai firmare due documenti. La prima consegna la casa al creditore e la seconda, detta affidavit estoppel, spiega se la banca accetta l'atto come pagamento completo del debito ipotecario. Nella maggior parte dei casi, la banca ti libererà dal tuo debito dopo un atto in luogo, ma in rari casi potrebbe riservarsi il diritto di richiedere un giudizio di carenza nei tuoi confronti. Per evitare questo problema, assicurati che prima di firmare i documenti cartacei che specifichi espressamente la tua azione in luogo assegni il tuo debito.
Ci si potrebbe chiedere perché questo articolo non abbia menzionato alcuno dei servizi di "aiuto di preclusione" che pubblicizzano attraverso giornali locali, volantini e pubblicità online. Questi servizi sostengono che, in cambio di una tassa, possono salvare la tua casa dalla preclusione. Possono offrire a:
Sfortunatamente, questi cosiddetti servizi sono truffe finanziarie che depredano le persone vulnerabili che cercano disperatamente di salvare le loro case. Nella migliore delle ipotesi, ti collegheranno solo con programmi reali, come HARP, che potresti usare gratuitamente. Nel peggiore dei casi, ruberanno i pagamenti dei mutui che dovrebbero andare in banca, scavando ancora più a fondo nel debito.
In generale, puoi tranquillamente assumere qualsiasi programma che ti aiuti ad evitare la preclusione a pagamento - in contrasto con i programmi reali del governo, che sono gratuiti - è una truffa.
A volte, non c'è modo di salvare la tua casa dalla preclusione o una delle sue alternative come una vendita a breve. La buona notizia è che è possibile ricostruire il credito in un secondo momento in modo da poter un giorno avere una casa di nuovo. Concentrati sul pagamento immediato di tutte le tue fatture e pagando tutti gli altri debiti che hai, come i saldi delle carte di credito. Dopo circa due anni, dovresti vedere il tuo punteggio di credito iniziare a recuperare.
Quando sei finalmente pronto a comprare una casa, impara dal tuo errore in modo da non finire con un altro mutuo che non ti puoi permettere. Prima di fare un'offerta per una casa, fai i conti e assicurati che il pagamento mensile non consumi più del 28% del tuo reddito. Più basso è possibile ottenere il pagamento, maggiori sono le possibilità di essere in grado di mantenere la casa se si affronta un altro ostacolo finanziario.
Che consiglio daresti a qualcuno che si trova di fronte alla possibilità di pignoramento?
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