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8 problemi con l'acquisto di proprietà in affitto e diventare un proprietario


Sogni di possedere proprietà? Forse più proprietà di investimento da cui guadagnare un flusso mensile di reddito? Ah, la vita ...

Ma prima di contattare il tuo agente immobiliare, considera ciò che è veramente coinvolto. Se si desidera creare immediatamente un reddito, è necessario affittare la proprietà. Sebbene la proposizione possa sembrare semplice, è tutt'altro. Le informazioni che seguono dettagliano gli aspetti negativi della gestione della proprietà.

Non ha lo scopo di dissuaderti dall'andare avanti, ma piuttosto di mostrarti che ci sono aspetti negativi e vantaggi all'acquisto e alla gestione di immobili in affitto. Non lasciare che il potenziale per guadagnare denaro offuschi la tua visione quando consideri se sei tagliato fuori per questo.

Problemi con diventare un proprietario

1. Start Up Capital

Tutti i potenziali proprietari terrieri considerano il costo dell'acquisto di un investimento immobiliare, ma molti trascurano i costi per la ristrutturazione. In altre parole, non aspettarti che i costi di avviamento finiscano alla chiusura.

Se acquisti una casa danneggiata o obsoleta, potresti spendere una quantità significativa per renderla "affittabile". Qualsiasi danno alla fondazione, all'impianto idraulico o al cablaggio può costare migliaia di dollari per essere riparato. Ma anche se acquisti una proprietà in buone condizioni, potresti comunque dover apportare delle modifiche per ottenere il codice. Questo perché molti stati hanno requisiti severi per le proprietà in affitto che dovranno essere soddisfatte prima di iniziare a noleggiare.

Oltre al rimodellamento, rispettare questi standard può aumentare significativamente i costi di avviamento. Ad esempio, supponiamo di acquistare un duplex di recente costruzione precedentemente occupato dal proprietario. Le leggi del proprietario e dell'inquilino del tuo stato richiedono che tu aggiunga funzionalità di sicurezza alla proprietà prima di fare pubblicità agli inquilini. Una ripartizione delle modifiche richieste è la seguente:

  • Corrimani installati lungo l'ingresso anteriore e posteriore: $ 1.300
  • Le porte anteriori e posteriori sono state sostituite con porte d'acciaio rinforzate e fissate: $ 300
  • Peep hole installato nella porta d'ingresso: $ 50
  • Ingresso catenaccio installato su porte anteriori e posteriori: $ 50
  • Muro divisorio standard sostituito con un muro di fuoco: $ 1, 600
  • Ispezione del codice completata: $ 35

Costo totale : $ 3, 335

2. Effettuare riparazioni

Quando si tratta di essere un padrone di casa, due cose nella vita sono inevitabili: la morte e le riparazioni. Non prendere in considerazione nemmeno un'attività di gestione di proprietà se non si è sicuri di poter pagare per le riparazioni. Le leggi sui locatari e gli inquilini richiedono che tu esegua rapidamente riparazioni gravi. In caso contrario, potresti essere ritenuto responsabile per ulteriori danni.

La cosa delle riparazioni è che ti insinuano improvvisamente e spesso costano molto. Ad esempio, se il tuo inquilino chiama alle 23:30 di notte per dirti che lo scaldabagno è stato arrestato e sta allagando la casa, devi immediatamente inviare un tecnico di emergenza per chiudere l'acqua e asciugare il tappeto.

Dato che è dopo ore, ti farà pagare $ 100 l'ora per ognuna delle due ore che è lì. Inoltre, ti viene comunicato che è necessario sostituire lo scaldabagno. Poiché si tratta di una riparazione che deve accadere il prima possibile, vai a Sears e acquista lo scaldabagno più conveniente che vedi. Non solo devi pagare per la consegna e l'installazione, ma Sears non porterà via il tuo vecchio scaldabagno rotto. Fortunatamente, il tuo ragazzo delle riparazioni si offre di rimuoverlo a patto che tu gli paghi la sua tariffa oraria e che copra le tasse di deposito.

Ecco il costo totale per questa riparazione singola:

  • Riparazione di emergenza ( 2 ore a $ 100 all'ora ): $ 200
  • Costo per l'acquisto di un nuovo scaldabagno da 50 galloni: $ 599
  • Costo di consegna e installazione: $ 329 a Sears
  • Costo di rimozione e rimozione del vecchio scaldabagno ( 2 ore alla tariffa standard di $ 50 ): $ 100 + $ 50 tassa di deposito = $ 150

Costo totale : $ 1, 278

I principali problemi non sono gli unici problemi che dovrai spiegare. Alcuni inquilini ti chiameranno per tutto. Preparati a passare il tuo tempo libero a cambiare le lampadine, a sostituire i filtri dell'aria, a disertare i cantieri ea spruzzare le cerniere cigolanti.

3. Raccolta di affitto

Avrai grandi inquilini che pagano l'affitto puntualmente ogni mese. Avrai dei bravi inquilini che di tanto in tanto ti salveranno ma ti faranno sempre sapere in anticipo quando aspettare l'affitto. E poi avrai gli inquilini che non pagano e non chiamano. Come padrone di casa, dovrai recitare il conto di volta in volta.

Chiediti se sei a tuo agio a confrontarti con i tuoi inquilini prima di iniziare a prendere in affitto. Tieni presente che dovrai effettuare chiamate di giudizio come proprietario. Ad esempio, immagina di avere un inquilino per sei mesi e un mese che non paga l'affitto. Non si sente da lui per una settimana. Alla fine, decidi di chiamare e l'inquilino ti dice che non sarà in grado di pagare per altri 7 giorni. Dovrai scegliere se lasciare scorrere l'inquilino o avviare il processo di sfratto. Assicurati di essere a tuo agio a prendere questo tipo di decisione e ad attenervisi.

4. Gestione degli inquilini problematici

La maggior parte dei tuoi inquilini pagherà l'affitto, tratterà la proprietà come la propria, e manterrà felici i vicini. Ma ad un certo punto, avrai inevitabilmente un problema di inquilino.

Come manager di proprietà, ho visto la mia giusta dose di problemi. Una volta, ho accettato di affittare una proprietà a tre studenti universitari. Entro il secondo mese, hanno smesso di pagare l'affitto. Il mio collega ed io siamo andati a casa per parlare con loro. Quando la porta si aprì, fui accolto da un grosso palo che usciva dal terreno e si estendeva fino al soffitto. Gli inquilini avevano installato un palo per pompieri in casa, completo di un buco nel soffitto del primo piano e una pila di cemento sul terreno. Gli inquilini hanno promesso di pagare l'affitto e riparare il danno dal palo. Non a caso, non l'hanno fatto.

Il terzo mese, ho presentato una richiesta di sfratto. Dopo l'udienza, gli inquilini tornarono a casa e rimossero le loro cose davanti allo sceriffo e io arrivai là. Quando sono entrato, ho trovato graffiti sul muro, cemento nei bagni e nel lavandino, muffa negli elettrodomestici, macchie sui pavimenti e un sondaggio luminoso e brillante.

Se stai per diventare un proprietario, dovrai gestire gli inquilini che combattono con altri inquilini, gli inquilini che fanno danni al tuo investimento e gli inquilini che non pagano. Dovrai conoscere bene le leggi sullo sfratto nel tuo stato e prepararti ad usarle.

5. Sfratti sopravvissuti

Le leggi del proprietario fondiario e degli inquilini dello stato rendono gli sfratti semplici. Per iniziare, vai al tribunale locale, presenta un avviso, pianifica una data del tribunale e mostra quella data. Il giudice poi dice all'inquilino di andarsene. L'inquilino si dirige immediatamente verso la vostra proprietà, rapidamente si impacchetta e esce dalla porta. Nessun danno, nessun fallo, giusto?

In realtà, gli sfratti sono spesso estremamente costosi e richiedono tempo. Anche se sfratti il ​​tuo inquilino con successo, è probabile che tu abbia subito spese importanti e perso tempo significativo nel processo.

Ci sono passato prima. Ecco uno scenario di esempio su come può essere risolto uno sfratto:

  1. L'inquilino non paga l'affitto per il primo.
  2. Il quinto rotola e l'inquilino non ha ancora pagato, ma decidi di aspettare ancora cinque giorni per evitare di presentare uno sfratto.
  3. Arriva il decimo e non hai ancora sentito l'inquilino. Andate in tribunale, pagate la tassa (che varia da $ 35 a $ 100 o più, a seconda del vostro stato), e l'impiegato del tribunale vi dice che il giudice è sostenuto. Non possono programmare l'udito fino al prossimo mese.
  4. Una volta che la data del tribunale è in giro, sei in affitto per due mesi. Il giudice decide a tuo favore, ma ora devi programmare un periodo con lo sceriffo per completare lo sgombero. Ciò richiede altri cinque giorni.
  5. Ti presenti con lo sceriffo il 20 e scopri che l'inquilino ha lasciato dietro di sé pile di roba. Secondo la legge di molti stati, ora è necessario affittare un armadietto per conservare gli oggetti del conduttore. Ciò costa altri $ 50. Ora, se sei stato molto fortunato, hai un appartamento libero che ha bisogno di essere pulito e ri-affittare. Anche se più fortunato, probabilmente perderai almeno un mese in più di affitto mentre cerchi un inquilino. Se non sei stato così fortunato, l'inquilino ha causato alcuni danni, che dovrai riparare prima di poter affittare nuovamente l'appartamento.

Alla fine, l'analisi sembra qualcosa del genere:

  • 4 mesi di affitto perso a $ 750: $ 3, 000
  • Costo per presentare in tribunale: $ 35
  • Costo del deposito in affitto: $ 50
  • Costo per le riparazioni: $ 500

Costo totale per sfrattare l'inquilino : $ 3, 585

6. Gestire le tue finanze

I proprietari devono considerare la gestione della proprietà come una porta girevole. Gli inquilini entrano, rimangono in leasing e poi vanno. Mentre alcuni inquilini rinnoveranno un contratto di locazione, la maggior parte passerà al luogo successivo al momento del leasing e ti lascerà un appartamento vuoto.

Nei periodi di inattività, l'appartamento poteva rimanere vuoto per diversi mesi. Per essere un proprietario di successo, dovrai imparare a gestire le tue finanze in tempo di festa e carestia. Alcuni mesi, avrai piena occupazione, affitto pagato in tempo e senza riparazioni. Dovrai essere dedicato abbastanza per risparmiare e non spendere durante quei mesi perché durante altri mesi, sperimenterai offerte di lavoro, affitto in ritardo e riparazioni importanti.

Le finanze di un padrone di casa non rimangono costanti. Se puoi imparare ad andare con il flusso e pianificare l'imprevisto, potresti sopravvivere.

7. Mantenere la proprietà sicura

Se un inquilino viene ferito in una proprietà di tua proprietà, c'è una buona probabilità che tu venga denunciato. Certo, hai un'assicurazione per i proprietari di case, ma hai sempre il dovere di mantenere la tua proprietà adeguatamente mantenuta e in buone condizioni, in modo da evitare di contribuire a potenziali contrattempi. Mantenendo le tue unità al sicuro, qualunque cosa accada, diminuisci notevolmente le tue possibilità di guai in quest'area.

Per evitare problemi, è necessario conoscere i codici di sicurezza e di costruzione nella propria zona e seguirli periodicamente effettuando la manutenzione e controllando periodicamente le proprietà. Potrebbe richiedere molto lavoro, ma in seguito ti può salvare una battaglia legale costosa.

8. Pagare le tasse

Una cosa che non puoi trascurare sono le tasse. Affittare la proprietà è il tuo business e quindi dovrai segnalare il reddito che guadagni quando documenti le tasse ogni anno. Ma una tassa comunemente trascurata è la tassa di proprietà. Se possiedi la casa in cui vivi più una casa in affitto, la tua bolletta potrebbe essere il doppio di quello che pagavi prima di acquistare il noleggio. Assicurati di capire l'effetto che le tasse avranno sui tuoi profitti e che sei disposto a pagarli.

Ci sono alcuni modi in cui le tasse possono funzionare a vantaggio di un proprietario di proprietà, in particolare in un mercato delle abitazioni in calo. Pensa, ad esempio, se hai bisogno di vendere la tua casa, ma non puoi recuperare quello che hai pagato per questo. Se lo vendi come casa principale, non puoi reclamare la perdita sulle tue tasse. Tuttavia, se la trasformi in una proprietà in affitto, potresti essere in grado di rivendicare la perdita come una perdita aziendale contro qualsiasi reddito da locazione ricevuto o il tuo reddito ordinario. Questo può far diminuire la tua bolletta delle imposte di migliaia di dollari, soprattutto se rivendichi una grossa perdita e hai un reddito elevato.

Parola finale

L'acquisto di immobili in affitto è un ottimo modo per fare soldi. Ricorda che essere un padrone di casa non è solo divertimento e giochi. Lavorerai duro per i tuoi soldi e potrebbe essere di fronte a difficoltà di volta in volta. L'acquisto di proprietà in affitto non è per tutti. Dovrebbe essere un'opzione di investimento che consideri solo una volta raggiunto un certo livello di indipendenza finanziaria.

Non solo i costi di avviamento e riparazione in corso possono essere significativi, ma è necessario investire un sostanziale anticipo per ottenere i migliori termini di prestito e ridurre al minimo il pagamento mensile del mutuo. Detto questo, sappi che in un mercato in calo, potresti perdere denaro per il tuo investimento e diventare capovolto sul tuo mutuo. Tuttavia, l'acquisto di immobili in affitto può essere un ottimo modo per integrare il tuo reddito, o addirittura sostituire quello attuale.

Possiedi un immobile in affitto? Cosa hai imparato dall'esperienza?


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