L'idea di guadagni senza fronzoli invita molte persone a possedere e gestire immobili in affitto, come appartamenti, appartamenti su due piani, case per ospiti e persino case di grandi dimensioni. Dall'esterno, sembra che i proprietari di immobili si limitino a sedersi e a riscuotere assegni di affitto il primo di ogni mese, con poco lavoro aggiuntivo. Sulla carta, il sogno di un lavoratore pigro (o esperto) diventa realtà .
Sfortunatamente, le buste paga associate alle proprietà in affitto non sono così facili da trovare. Anche se le proprietà in affitto possono sicuramente generare entrate considerevoli, è importante ricordare che possedere e gestire una proprietà è ancora un lavoro. Prima di immergerti nel mondo delle proprietà del reddito, prenditi del tempo per prendere seriamente in considerazione i pro ei contro di un tale accordo in modo che tu possa fare in modo che i tuoi punti di forza e di debolezza corrispondano in modo appropriato ai vantaggi e agli svantaggi del lavoro.
Le buste paga mensili che puoi guadagnare per possedere e gestire una proprietà in affitto è una delle poche occasioni in cui a volte puoi raccogliere entrate per fare quasi nulla. Quando la proprietà è in buone condizioni e il tuo inquilino è responsabile, puoi riscuotere assegni di affitto per compensare il costo del tuo mutuo e altre spese di mantenimento della proprietà . Se il mutuo è inferiore a quello che raccogli in affitto, potresti trovarti nella felice situazione di avere un surplus ogni mese.
Tuttavia, tieni presente che è necessario mettere da parte i soldi per i miglioramenti e le riparazioni a casa, le offerte di lavoro future e le tasse. L'importo da te messo a disposizione dipende dalla fascia fiscale, dalle condizioni della casa e dalle proiezioni relative ai posti vacanti e al turnover degli inquilini.
Ma anche se prendi una perdita sulla proprietà (le spese sono maggiori del reddito) ogni mese, potrebbe comunque valere il tuo investimento. Dipende da quanto ti aspetti che la proprietà apprezzi durante il periodo in cui intendi trattenerla, quanto ti aspetti che il mercato degli affitti migliori durante quel periodo e l'impatto che la perdita avrà sulle tue tasse.
Come ogni investimento, possedere e gestire immobili in affitto comporta dei rischi. Ma per coloro che corrono il rischio, c'è il potenziale per una ricompensa significativa.
Possono accadere due grandi cose: in primo luogo, la proprietà può apprezzare il valore nel tempo e, in secondo luogo, l'investimento azionario nella proprietà viene compensato e può essere completamente coperto dall'ammontare di denaro guadagnato. Inoltre, è possibile ottenere una sostanziale riduzione delle imposte sul proprio investimento poiché è possibile annullare i pagamenti degli interessi sul mutuo, oltre a tutte le spese.
Se si verificano queste due cose, allora si può essere in grado di raccogliere un controllo sostanziale quando si vende o rifinanziare la proprietà . Assicurati di mettere da parte una porzione del tuo progetto di casa per le imposte sulle plusvalenze quando vendi, così come i soldi per coprire le commissioni associate al rifinanziamento o alla vendita della proprietà . A differenza di una residenza principale, i soldi che fai sulla vendita del tuo noleggio - meno le spese - sono tassabili.
Le proprietà in affitto possono fornire una valida alternativa alla vendita se il mercato è in crisi. Ad esempio, è sempre più difficile per i potenziali acquirenti trovare finanziamenti, quindi potrebbe non esserci abbastanza richiesta per la proprietà da generare il valore di vendita che vale la pena. Se questo è il caso di una proprietà che possiedi, potrebbe essere saggio prenderla in affitto fino a quando il mercato non migliorerà . Affittando la proprietà prima di venderla, è possibile costruire titoli azionari mentre si cavalca un cattivo mercato.
Inoltre, un enorme vantaggio di affittare la tua proprietà in un mercato al ribasso è che potresti essere in grado di cancellare parte della perdita in casa quando arriva il momento di vendere. Questo è il modo migliore se si anticipa che la proprietà si svaluterà ulteriormente di valore una volta che inizi a noleggiarla. Questa mossa astuta può alleviare il dolore di vendere la tua casa in perdita perché, come proprietà aziendale, ti è consentito rivendicare una parte di tale perdita come detrazione sul reddito, che è particolarmente utile se ti trovi in ​​una posizione più elevata staffa fiscale. Puoi incassare fino a $ 25.000 in perdite.
Come padrone di casa, puoi cancellare un numero enorme di spese relative al possesso e alla gestione della tua proprietà . I proprietari possono cancellare interessi ipotecari, ammortamenti, riparazioni, viaggi e costi assicurativi relativi alla proprietà . E come ogni individuo lavoratore autonomo, un proprietario può anche cancellare le spese di home office, servizi legali e contabili e altre spese legate alla gestione di un'impresa.
Alla fine dell'anno queste cancellazioni possono essere convertite in denaro in tasca. E, in molti casi, a differenza di un lavoratore autonomo, non reclamerai il tuo reddito nella Tabella C e non ti verrà richiesto di pagare la tassa sul lavoro autonomo, oltre alla tassa sul reddito.
Possedendo e gestendo una proprietà , puoi essere il tuo capo. Certo, potresti non essere in grado di far quadrare i conti con le entrate generate da una sola proprietà , ma ci sono molti investitori esperti che trasformano il reddito da locazione in mezzi di sostentamento. Questi investitori di solito possiedono e gestiscono un portafoglio di proprietà , che è molto lavoro. Il trade-off, naturalmente, è che sono in grado di investire, mantenere e sfruttare in base ai loro desideri e programma.
Il reddito locativo per i proprietari e i gestori può essere un investimento e una fonte di reddito meravigliosi. Tuttavia, è più complicato che incassare solo gli assegni di affitto dei tuoi inquilini.
Gli affittuari hanno poche ragioni per prendersi meticolosamente cura di una proprietà . Spesso, nel migliore dei casi, un inquilino lascerà il posto un po 'sporco quando uscirà . Hai ancora bisogno di ridipingere e completare la manutenzione di base della casa.
Sfortunatamente, gli inquilini che sono o insignificanti o vendicativi su colpe percepite sono stati conosciuti per aver completamente saccheggiato una proprietà , ben sapendo che un deposito cauzionale di $ 500 vale la loro retorica. In questi casi, potrebbe essere necessario sborsare migliaia di dollari per restituire la proprietà a una condizione accettabile per gli inquilini successivi.
Inoltre, a volte gli inquilini si limitano a pagare l'affitto, sapendo che probabilmente potrebbero farla franca per un po 'a causa delle spese sostenute per portarli in tribunale per uno sfratto. In ogni caso, inquilini terribili possono farti arretrare di decine di migliaia di dollari e causare innumerevoli mal di testa.
Oltre la capitale richiesta per un acconto per l'acquisto di una proprietà , è necessario disporre di capitale liquido per gestire la proprietà . Ad esempio, potresti aver bisogno di migliaia di dollari per riparare una proprietà che è stata demolita da un inquilino terribile. Potresti aver bisogno di centinaia di dollari per portare un inquilino al tribunale di sfratto. E per paura che lo screening per un inquilino decente riduca la quantità di capitale necessario a portata di mano, le riparazioni domestiche inaspettate sono spesso costose, e sei legalmente obbligato come proprietario a gestire i problemi di proprietà in modo rapido e sufficiente.
Ad esempio, hai bisogno di centinaia di dollari per sostituire uno scaldabagno rotto e forse migliaia di dollari per sostituire un tetto che perde. Hai anche bisogno di copertura assicurativa aggiuntiva se stai affittando la tua casa, dal momento che l'assicurazione dei proprietari di case si applica solo alle proprietà occupate dai proprietari.
A proposito di problemi legali, la legge è dalla parte del tuo inquilino se non riesci a fare le riparazioni necessarie a causa dei tuoi limiti di tempo o di denaro. Secondo Nolo, il tuo inquilino può trattenere l'affitto o addirittura recedere dal contratto di locazione senza alcuna punizione se non ti occupi adeguatamente degli affari. Inoltre, se il contratto di locazione del locatario non è a tenuta d'aria, allora si può avere un piccolo ricorso se l'inquilino danneggia la proprietà o non paga in modo soddisfacente l'affitto.
Assicurati di avere un avvocato esperto nel settore immobiliare in affitto per le specifiche del tuo contratto di locazione. E ricorda che se non controlli le polizze assicurative per un'adeguata copertura di responsabilità , il tuo inquilino può portarti in tribunale se lui o lei o gli ospiti sono feriti sulla proprietà .
Ovviamente, le riparazioni impreviste possono richiedere del tempo per risolvere i problemi. Tuttavia, l'intero processo di proprietà e gestione delle proprietà in affitto richiede tempo.
Devi tenere conto del tempo e dell'energia necessari per trovare un inquilino di alta qualità attraverso applicazioni, interviste e rapporti di credito. Devi anche rimanere in cima ai depositi del tuo inquilino, assegni, richieste e necessità . Il tuo inquilino ti sta pagando non solo per un posto dove stare, ma anche per il servizio sulla proprietà . Tutto ciò richiede tempo e know-how.
Non puoi semplicemente presumere che il tuo reddito si riverserà senza un notevole numero di ore riservate alla gestione della proprietà . Questo è particolarmente problematico se stai cercando di mantenere un lavoro a tempo pieno convenzionale. In questo caso, è possibile esternalizzare le attività quotidiane della gestione della proprietà a una società di gestione immobiliare specializzata, ma ciò riduce ulteriormente i profitti dell'8% o del 10% o più a seconda di quanto si guadagna. Prima di iniziare, è una buona idea parlare con alcune società di gestione immobiliare locali per avere un'idea di quali servizi offrono e di come fanno pagare per loro.
Come tutti gli investimenti, esiste il rischio associato alla proprietà e alla gestione di una proprietà in affitto. A volte, i mercati non si comportano come vorresti, ad esempio quando una proprietà si deprezza piuttosto che apprezza il valore. Altre volte, i problemi si verificano in una proprietà , come una serie di cattivi inquilini o costose riparazioni (che è particolarmente devastante se non si dispone di un capitale liquido sufficiente per affrontare i problemi). Potresti avere difficoltà a riempire posti vacanti o guadagnare un ritorno che vale il tempo che ci hai dedicato. È possibile proteggersi da contrattempi diversificando il proprio portafoglio di immobili, in modo che il proprio futuro finanziario non sia interamente legato a una proprietà di reddito.
Infine, ricorda che il governo verrà a bussare per la sua giusta quota delle tue entrate. Assicurati di documentare attentamente le tue entrate e uscite in modo che il governo non possa prendere più di quanto dovuto. Se hai domande relative all'imposta sull'uso della tua proprietà , sul suo reddito o sulle sue spese, controlla con il tuo commercialista per assicurarti di non essere sorpreso da regole nascoste alla fine dell'anno.
Se non stai attento, la piccola stampa sulle tue ambizioni di proprietà in affitto può tornare a perseguitarti. Prendi, per esempio, la sempre più popolare casa in affitto per le vacanze. Le leggi fiscali non consentono solo a te e alla tua famiglia di uscire dai locali per alcune settimane l'anno per ottenere un po 'di reddito extra e cancellazioni. In questo scenario, sei libero di affittare la tua casa per le entrate extra, ma probabilmente non sarai in grado di prendere ulteriori detrazioni.
Qualsiasi proprietà che possiedi è ancora considerata una residenza principale se tu e la tua famiglia occupate la casa per più di 14 giorni o più del 10% del tempo in cui è occupato dagli affittuari, a seconda di quale sia maggiore. Se la proprietà è ancora considerata come residenza principale, anche se l'hai convertita in una proprietà per le vacanze, non puoi detrarre le spese dal reddito da locazione quando arriva il momento delle tasse. (Tuttavia, poiché è la tua residenza principale, in molti casi puoi ancora detrarre gli interessi ipotecari.) Se la tua motivazione è di beneficiare delle detrazioni associate all'affitto della tua casa, parla con il tuo commercialista prima di fare qualsiasi mossa audace con la conversione della tua proprietà in un noleggio in modo da non essere scioccato al momento dell'imposta.
Se la locazione di immobili sembra interessante, e la gestione approfondita della proprietà va oltre le tue competenze, i tuoi interessi o le limitazioni di pianificazione, considera l'assunzione di una società di gestione immobiliare. Nello scenario ideale, è possibile generare entrate e / o azioni dall'affitto, ma qualcun altro rimane responsabile della manutenzione giornaliera delle proprietà , delle collezioni e persino della ricerca di nuovi inquilini. È una buona idea intervistare più di un gestore di proprietà locale per avere un'idea dei servizi offerti dall'azienda e se ne valga la pena.
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