Che cosa è un prestito ipotecario FHA - Requisiti, limiti e qualifiche

Affittare l'acquisto è sempre una scelta difficile. Ottenere approvato per un mutuo può essere ancora più difficile. Se si sceglie di acquistare una casa, congratulazioni - questo è un grosso problema.

Se sei come la maggior parte degli americani, questa transazione rappresenterà il più grande singolo investimento che fai nella tua vita. È anche probabile che tu stia finanziando l'acquisto con un mutuo ipotecario. Ma i mutui sono disponibili in molte varietà, molte delle quali non sono appropriate per la tua situazione.

Come fai a sapere quale tipo di prestito è giusto per te? Il primo passo è imparare di più sui tipi di prestito comuni.

Questo post esporrà tutto ciò che è necessario sapere sul mutuo FHA, una popolare alternativa ai mutui convenzionali. Ci sono molti diversi sottotipi di prestiti FHA, con diverse limitazioni e idoneità.

Leggi anche: Tasse ipotecarie che non dovresti pagare

Che cos'è un prestito ipotecario FHA?

I prestiti FHA sono erogati da istituti di credito privati, incluse le cooperative di credito e le banche tradizionali. I prestiti sono assicurati dalla Federal Housing Administration e sono destinati a residenze occupate dai proprietari, non immobili in affitto o case di vacanza.

Contrariamente alla credenza popolare, i prestiti FHA non sono originati direttamente dal governo federale. Tuttavia, quando un mutuatario imposta un prestito FHA, la polizza assicurativa dell'Amministrazione federale delle abitazioni protegge il mutuante dalle perdite finanziarie.

La FHA ha assicurato oltre 40 milioni di mutui immobiliari residenziali dal 1934. Grazie a bassi requisiti di acconto (fino al 3, 5% del prezzo di acquisto) e bassi standard di sottoscrizione per i mutuatari con credito imperfetto (è possibile qualificarsi con un sub- 600 punteggio FICO), il programma è popolare tra gli acquirenti di case d'acquisto per la prima volta, quelli con limitati risparmi personali e quelli con bassi punteggi di credito.

Prestiti FHA hanno alcuni aspetti negativi importanti, tra cui l'assicurazione mutuo costoso come l'assicurazione di mutuo privato o piani di protezione pagamento ipotecario. FHA prende in prestito anche le restrizioni sui prezzi di vendita che possono influenzare gli acquirenti nei mercati ad alto costo.

Tipi di prestiti FHA

I mutui FHA sono disponibili in diversi gusti a seconda dell'età, delle attività, delle entrate e dell'equità domestica corrente (se presente).

• Prestito di acquisto a tasso fisso . Conosciuto anche come un mutuo 203b, questo è il tipo più popolare di prestito di acquisto FHA. I termini possono variare, ma i 15 e i 30 anni sono i più comuni. I tassi di interesse tendono ad essere inferiori rispetto ai mutui convenzionali. 203b mutui ipotecari possono essere utilizzati in case da uno a quattro famiglie.
• Prestito di acquisto a tasso variabile (ARM) . Nell'ambito del Programma mutuo a tasso variabile della sezione 251, la FHA assicura i BRI i cui tassi di interesse possono aumentare di non più di un punto percentuale all'anno e non più di cinque punti percentuali nel corso dell'intero termine. I mutuatari ricevono avviso di aumento del tasso in sospeso almeno 25 giorni prima dell'aumento.
• Prestiti di condominio . Conosciuti come prestiti della Sezione 234c, i prestiti condominiali assicurati FHA sono prodotti a tasso fisso a 30 anni che finanziano l'acquisto di singole unità condominiali nell'ambito di sviluppi superiori a quattro unità. Non esiste un requisito di occupazione rigorosa, quindi i mutuatari possono utilizzare i prestiti condominiali sostenuti da FHA per ottenere un reddito da locazione. Tuttavia, in ogni dato sviluppo, almeno l'80% dei prestiti assicurati FHA deve essere concesso agli occupanti dei proprietari.
• Prestito di rifinanziamento sicuro . I prestiti FHA Secure Refinance sono progettati per aiutare i mutuatari con rifinanziamento di mutui convenzionali in mutui a tasso fisso, garantiti da FHA. La delinquenza non è necessariamente una squalifica, anche se deve derivare da pagamenti mensili più elevati su un ARM convenzionale. I mutuatari non delinquenti possono rifinanziare qualsiasi tipo di prestito convenzionale. Si applicano requisiti di qualificazione standard, inclusi reddito costante, rating del credito accettabile e rapporti ragionevoli tra debito e reddito.
• Home ipoteche di conversione di equità (HECM o ipoteca inversa) . Popolarmente conosciuta come ipoteca inversa, un HECM consente agli anziani che occupano i proprietari di età pari o superiore a 62 anni di sfruttare l'equità domestica e pagare il resto dei loro mutui esistenti senza effettuare pagamenti ipotecari mensili o trasferirsi altrove. Per gli anziani con risparmi limitati e reddito fisso, gli HECM sono eccellenti fonti di liquidità esentasse, sebbene abbiano importanti conseguenze legali e finanziarie per i proprietari di case e i loro eredi.
• Prestito di pagamento graduato . Conosciuto come sezione 245 prestiti, i prestiti di pagamento graduati sono progettati per gli occupanti proprietari che si aspettano che i loro redditi crescano sostanzialmente nel medio periodo - ad esempio, aspiranti professionisti o ingegneri nelle fasi successive della formazione. I pagamenti mensili dei prestiti di pagamento progressivi possono aumentare nel corso di 5 o 10 anni, dopo di che rimangono costanti per il periodo rimanente. Gli aumenti annuali vanno dal 2, 5% al ​​7, 5% sui piani quinquennali e dal 2% al 3% sui piani decennali.
• Prestito azionario in crescita - Sezione 245a . L'intento del programma Growing Equity Loan è simile al programma di prestito di pagamento graduale, tranne che è più versatile: possono essere applicati agli acquisti di case unifamiliari da quattro a quattro, condomini, quote di alloggi cooperativi e alloggi destinati a lavori di ristrutturazione o riabilitazione. I pagamenti mensili sono soggetti a aumenti annuali compresi tra l'1% e il 5% e i termini del prestito non possono superare i 22 anni.

Cosa devi qualificare

Durante il processo di richiesta di prestito FHA, dovrai fornire al tuo prestatore:

• Identificazione emessa dal governo, come patente di guida, passaporto o documento d'identità militare
• Pay stub (o copie) per almeno 30 giorni prima
• Dichiarazioni sul reddito, come i moduli W-2 e 1099 moduli, per gli ultimi due anni fiscali
• Estratti conto bancari e di investimento (o copie) per gli ultimi due mesi

Se sei un lavoratore autonomo o sei proprietario di un'azienda, devi anche fornire:

• Un conto profitti e perdite per l'anno fiscale in corso, fino alla data attuale
• Le tue due dichiarazioni dei redditi più recenti, compresi tutti gli orari

Costi di chiusura

Come la maggior parte dei mutui, i prestiti FHA vengono con una varietà di costi di chiusura. Le spese possono variare in modo significativo dal prestatore, dalla posizione geografica, dalle condizioni di mercato e dall'acconto. Puoi aspettarti di pagare alcuni o tutti i seguenti costi di chiusura sul tuo prestito FHA:

• Assicurazione mutuo : i prestiti FHA richiedono un premio assicurativo anticipato pari all'1, 75% dell'importo finanziato, ad esempio $ 3, 500 su un prestito di $ 200.000. I premi assicurativi ipotecari privati ​​in corso (PMI), che sono richiesti fino a un rapporto prestito / valore (LTV) del 78%, non sono inclusi in questa voce.
• Tasse di proprietà anticipate: nella maggior parte dei casi, è necessario pagare anticipatamente le imposte sulla proprietà che matureranno tra la chiusura e la successiva data di scadenza dell'imposta. A seconda del valore della tua casa, delle aliquote fiscali locali, della data di chiusura, questo può farti risparmiare centinaia o migliaia di dollari.
• Assicurazione Prepaid Hazard : copre i premi assicurativi per i proprietari di case del primo anno, che possono variare da poche centinaia a qualche migliaio di dollari. Il più delle volte viene pagato fuori chiusura, ma è comunque necessario inserirlo nel budget.
• Indagine sulle proprietà : le indagini sulle proprietà possono variare in termini di portata e completezza. Un sondaggio ipotecario confronta semplicemente la descrizione corrente della proprietà con le descrizioni registrate in precedenza e identifica potenziali inesattezze. Un'indagine sulla posizione comporta un'ispezione approfondita in loco che localizza con precisione edifici, servitù e monumenti di rilievo precedenti. Un'indagine al contorno è più approfondita: identifica i confini e i confini precisi della proprietà, oltre a prove di invasione o uso sfavorevole. I costi del sondaggio variano in base al livello di dettaglio e alla dimensione della proprietà, ma molti costano meno di $ 500. Le indagini di confine dettagliate possono superare $ 5, 000, anche se le indagini al contorno non sono necessarie per la maggior parte delle transazioni.
• Valutazione della proprietà : la valutazione della proprietà prestata dal prestatore verifica che la casa valga quanto richiesto dal venditore. Questo riduce il rischio del creditore in caso di pignoramento. Le valutazioni sono generalmente obbligatorie e spesso costano meno di $ 500.
• Ispezione a domicilio : un'ispezione a domicilio copre la struttura principale della casa e qualsiasi annessa abitabile. Sebbene non sia una garanzia vincolante per le condizioni della casa, l'ispezione può identificare potenziali rischi per la sicurezza o elementi che necessitano di riparazione. Le ispezioni di solito non sono richieste dai prestatori, ma sono fortemente raccomandate, specialmente per le case più vecchie. Aspettatevi di pagare $ 200 a $ 500 per la vostra ispezione.
• Ricerca del titolo : questo passaggio essenziale verifica la catena di proprietà e la proprietà della tua proprietà per l'intera durata della sua esistenza, assicurando che il venditore abbia il diritto di vendere la proprietà a te. Aspettatevi di pagare ovunque da $ 100 a $ 400.
• Assicurazione sul titolo : l'assicurazione del titolo copre il costo della risoluzione dei problemi (come i privilegi latenti e le alleanze) scoperti nella ricerca del titolo e fornisce una protezione continua contro le rivendicazioni sulla proprietà. I costi di assicurazione del titolo variano significativamente da stato a stato, ma $ 1.000 è una buona regola empirica.
• Registrazione e trasferimento : ogni vendita a domicilio deve essere registrata con la giurisdizione in cui si trova la proprietà, in genere la città o la contea. Nella maggior parte dei casi sono richiesti anche timbri di trasferimento (tasse). A seconda della giurisdizione e del valore della proprietà, si aspettano di pagare diverse centinaia di dollari per questi articoli.
• Determinazioni di alluvioni e valutazioni ambientali : per collocare l'abitazione entro le attuali zone di inondazione e determinare se l'assicurazione contro le inondazioni è necessaria, è necessaria una determinazione dell'inondazione (e, in alcuni casi, il monitoraggio continuo delle inondazioni). Questi articoli di solito costano meno di $ 100 alla chiusura, sebbene l'assicurazione contro le inondazioni possa costare sostanzialmente di più su base continuativa. In alcune regioni, sono richiesti altri tipi di valutazioni ambientali, come le valutazioni dei rischi di incendio in California.
• Commissione di origine : la commissione di origine viene spesso utilizzata come copertura totale per raggruppare i costi di chiusura vari come le spese di spedizione, le spese di documentazione, le commissioni di deposito, le spese legali e altro. Possono superare l'1% del prezzo di acquisto, aggiungendo molto alla cassa richiesta alla chiusura. Se non sei chiaro su ciò che è incluso nella tua tariffa di origine, chiedi al tuo finanziatore di spiegare ogni addebito dettagliato. Non essere timido nel contestarli su singoli punti.

Per legge, il venditore è autorizzato a pagare fino al 6% del prezzo di vendita alla chiusura. Di solito è più che sufficiente per coprire i costi di chiusura. Nei mercati degli acquirenti, i venditori motivati ​​disposti a spendere migliaia di dollari per i costi di chiusura hanno un tempo più facile per completare le loro transazioni, ma la pratica è molto meno comune nei mercati dei venditori.

Differenze chiave tra FHA e mutui convenzionali

1. I requisiti di credito sono rilassati . I prestiti FHA sono assicurati dal governo federale. Ciò riduce notevolmente il rischio finanziario degli istituti di credito e consente loro di sottoscrivere liberamente prestiti FHA a consumatori con credito inferiore alla prima - persone che probabilmente non si qualificherebbero per mutui convenzionali non sostenuti dal governo degli Stati Uniti. Secondo The Mortgage Reports, la FHA assicura ipoteche al 96, 5% (3, 5% in ribasso) per gli acquirenti con punteggi FICO bassi fino a 580 e ipoteche del 90% (10% in ribasso) per gli acquirenti con punteggi FICO bassi come 500. Al contrario, è difficile per i mutuatari con punteggi FICO inferiori a 680 per garantire i mutui convenzionali a condizioni favorevoli.
2. Il prezzo d'acquisto è soggetto a restrizioni . A differenza dei mutui convenzionali, che possono essere emessi in qualsiasi importo (sebbene siano noti come "non conformi" o mutui jumbo e soggetti a determinate restrizioni superiori a $ 417.000), i prestiti assicurati FHA sono soggetti a limiti di valore massimo che variano in base alla regione. I limiti locali si trovano moltiplicando il prezzo mediano di vendita della giurisdizione (solitamente la contea) di 1, 15 (115%). In un'area statistica metropolitana (MSA) definita dal censimento, che spesso include più di una contea, il limite FHA locale è 1, 15 volte il prezzo di vendita medio nella contea più costosa. Per i prestiti di acquisto sostenuti da FHA negli Stati Uniti continentali, i limiti locali non possono essere inferiori a $ 271.050 o superiori a $ 625.000. Quel limite superiore è una cattiva notizia per gli acquirenti in contee molto costose, come San Francisco, dove il prezzo medio per la casa unifamiliare è a nord di $ 1, 1 milioni a partire dalla fine del 2016. In Alaska, Hawaii e alcuni possedimenti USA all'estero, il limite superiore è superiore del 150% rispetto al limite degli Stati Uniti continentali, o $ 938.250. Per gli HECM, il limite superiore è di $ 625.000 ovunque negli Stati Uniti continentali e $ 938.250 nelle giurisdizioni di eccezione non continentale. Usa la calcolatrice dei limiti ipotecari FHA dell'HUD per trovare i tuoi limiti locali.
3. L'acconto è solitamente più piccolo . Uno dei più grandi punti di vendita di prestiti FHA è la promessa di un basso acconto - solo il 3, 5% per i mutuatari con punteggi FICO a 580 o superiore. La maggior parte dei prestiti ipotecari convenzionali richiede un acconto di almeno il 10% del prezzo di acquisto. È possibile trovare i cosiddetti prestiti convenzionali 97, che finanziano il 97% del prezzo d'acquisto con solo il 3% in meno, ma molti istituti di credito li evitano e possono venire con altre stringhe allegate.
4. L'assicurazione ipotecaria è più costosa . Uno dei maggiori inconvenienti dei prestiti FHA è il requisito di assicurazione mutuo. Tutti i prestiti FHA prevedono un premio assicurativo ipotecario anticipato pari all'1, 75% dell'importo finanziato, indipendentemente dalle dimensioni del prestito, dal prezzo di vendita, dalla durata del prestito o dall'acconto. In futuro, i mutuatari che versano meno del 10% di sconto devono pagare i premi dell'assicurazione ipotecaria per l'intera durata del prestito o fino al completo pagamento. I mutuatari che hanno perso più del 10% devono pagare i premi dell'assicurazione ipotecaria per almeno 11 anni. I premi variano dallo 0, 80% all'1, 05% su prestiti con durata superiore a 15 anni e dallo 0, 45% allo 0, 90% su prestiti con durata inferiore o uguale a 15 anni, a seconda dell'importo finanziato e del LTV iniziale. Al contrario, i mutui convenzionali di solito non richiedono premi anticipati. Se vengono offerti premi anticipati, di solito sostituiscono i premi mensili a scelta del mutuatario. Inoltre, i mutui convenzionali con LTV iniziali superiori al 20% non richiedono alcuna assicurazione ipotecaria e i premi assicurativi ipotecari cessano automaticamente quando i LTV raggiungono il 78%.
5. Il rapporto debito / reddito ammesso (DTI) è più alto . I rapporti debito / reddito misurano il rapporto tra debito del debitore (revolving e rateale) e il reddito del debitore (lordo). La FHA assicura mutui con valori DTI più alti (fino al 43% e talvolta più alti) rispetto alla maggior parte dei creditori che accetteranno i mutui convenzionali (di solito non oltre il 36%).
6. Il rapporto di alloggiamento consentito è leggermente più alto . Il rapporto di alloggio è il rapporto tra il pagamento totale mensile del mutuo del mutuatario (compresa l'assicurazione contro i rischi, le tasse, le commissioni di HOA e così via) per il reddito mensile lordo del mutuatario. La FHA assicura prestiti con rapporti di alloggio fino al 31%. I mutui convenzionali hanno un valore superiore al 28%.
7. Nessun pagamento anticipato o penalità anticipate . La riforma del Dodd-Frank Wall Street e la legge sulla protezione dei consumatori vieta la maggior parte delle penali di pagamento anticipato sui mutui residenziali emessi dopo il 10 gennaio 2014. Tuttavia, molti mutui convenzionali originati prima di tale data comportano penali per il pagamento anticipato. Le penali per il pagamento anticipato possono variare fino al 3% o al 4% del capitale del prestito, a seconda di quando il prestito viene pagato. Ai prestatori è stato a lungo vietato addebitare le penali per il pagamento anticipato dei prestiti FHA, quindi non è una preoccupazione per i mutuatari FHA.
8. I venditori possono pagare una quota maggiore di costi di chiusura . In base alle regole FHA, i venditori possono pagare i costi di chiusura fino al 6% del prezzo di vendita, solitamente più che sufficiente a coprire i costi pagati alla chiusura. I mutui convenzionali coprono le vendite dei venditori al 3% del prezzo di vendita.
9. I prestiti possono essere assunti da acquirenti qualificati . I prestiti assicurati FHA sono assumibili, nel senso che possono essere trasferiti dai venditori agli acquirenti con variazioni minime o nulle in termini e condizioni. Tuttavia, il processo di assunzione non è così semplice come lanciare le chiavi al compratore. La FHA deve dare il permesso esplicito per ogni assunzione, e gli acquirenti sono soggetti ad accurati controlli sul reddito e sul credito. Tuttavia, i mutui convenzionali generalmente non sono ipotizzabili, quindi questo è un grande vantaggio per i venditori motivati ​​e gli acquirenti allo stesso modo.
10. I tassi di interesse tendono ad essere inferiori . Anche se ogni istituto di credito è diverso, i prestiti FHA tendono ad avere tassi di interesse più bassi rispetto ai mutui convenzionali. Tuttavia, i premi assicurativi ipotecari di durata maggiore e di più lunga durata possono compensare parzialmente o completamente i risparmi conseguenti.

Parola finale

Sia che tu sia il primo occupante di una nuova casa di costruzione, che trasformi una squallida tomaia nella casa dei tuoi sogni per sempre, o che ti agganci in un accogliente condominio in un quartiere urbano emergente, è probabile che ci sia un programma di prestiti FHA progettato per te.

Tuttavia, non è garantito che un prestito assicurato FHA sia l'opzione migliore per le tue esigenze.

Se puoi permetterti un grande acconto o vivere in un costoso mercato immobiliare, un mutuo convenzionale potrebbe essere la scelta migliore. Se sei un veterano militare, il programma di prestito VA potrebbe ridurre i costi della tua casa meglio di qualsiasi prestito FHA.

L'acquisto di una casa è un grosso problema. Quindi, nel dubbio, non esitate a chiedere consiglio a un esperto finanziario di fiducia.

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