Acquistare una proprietà e affittarla agli inquilini può fornire un flusso di reddito salutare agli investitori disposti per un tempo molto lungo. Ma non importa quale tipo di proprietà acquisti - commerciale o residenziale, unifamiliare o multi-unità - problemi e mal di testa sono inevitabili. Tanta pazienza e duro lavoro per trovare gli inquilini giusti, mantenere la proprietà e agire responsabilmente come padrone di casa.
A meno che possedere e gestire immobili in affitto sia un lavoro a tempo pieno per te, o lo vuoi essere, considera una società di gestione immobiliare per semplificare i tuoi doveri di proprietario. Ma prima di firmare con uno, assicurati di considerare pienamente i pro e i contro della gestione della tua proprietà piuttosto che delegare le attività a una società di gestione dedicata.
Le responsabilità che accompagnano la gestione della proprietà includono lo screening delle storie di credito e del background dei richiedenti, la stesura dei leasing e l'elaborazione dei pagamenti degli affitti, il mantenimento delle registrazioni fiscali e legali e la gestione delle problematiche di manutenzione e dei reclami che emergono. A seconda delle dimensioni della tua proprietà , queste attività da sole possono costituire più di un lavoro a tempo pieno.
Ogni proprietario deve decidere se i compiti richiesti dalla gestione della proprietà sono più adatti a un'azienda dedicata o gestita di prima mano. La prima cosa da considerare è se si ha il tempo e le competenze per gestire la propria proprietà . Ti senti a tuo agio nel fare attività di base per i tuttofare (o conosci qualcuno che è affidabile)? Conoscete un elettricista e un idraulico affidabile che offre il servizio in giornata? Ti dispiace essere in servizio 24 ore su 24, 7 giorni su 7, per gestire i problemi che inevitabilmente si presentano? Sei a tuo agio nel confrontarti con inquilini per reclami o ritardi di pagamento? O preferiresti invece spendere i soldi per liberare il tuo tempo delegando queste e altre responsabilità ?
Assumendo una società di gestione immobiliare è possibile eliminare le chiamate telefoniche fuori orario e mitigare le seccature quotidiane, nulla ti solleva completamente dalle responsabilità di gestione finché sei proprietario della proprietà . Alcuni problemi di manutenzione (come la determinazione della riparazione di una vecchia lavastoviglie o la sua sostituzione con una nuova) richiedono sicuramente di valutare la situazione e determinare come procedere. Inoltre, alcuni problemi di inquilino (come lo sfratto) necessiteranno della vostra attenzione.
Se stai cercando un'azienda che togli ogni preoccupazione dalle tue spalle, rimarrai deluso - ma se vuoi assistenza che alleggerisca il carico, una buona società di gestione immobiliare offre una gamma di servizi preziosi.
Una grande parte di ciò che fa qualsiasi società di gestione immobiliare (o proprietario pratico) è gestire gli inquilini giorno per giorno. Le responsabilità comprendono la pubblicità di unità aperte, l'intervista e la selezione dei futuri inquilini, la stesura di locazioni, la gestione di traslochi e traslochi, la gestione dei reclami, la riscossione dell'affitto, la gestione dei pagamenti in ritardo e, negli scenari peggiori, la gestione degli sfratti. Le società di gestione immobiliare dovrebbero avere familiarità con gli aspetti legali della relazione proprietario / inquilino - e ciò include la comprensione dei diritti di ciascuna parte e il modo di procedere legalmente in caso di problemi.
Per alcuni, uno degli aspetti migliori di assunzione di una società di gestione immobiliare è che gestisce una buona parte delle pratiche burocratiche necessarie. Un'azienda può sollevarti dall'individuare e controllare gli inquilini, controllare i rapporti di credito, condurre controlli sui precedenti, stipulare contratti di affitto, fatturare e contabilizzare l'affitto mensile. Inoltre, se offri un alloggio sovvenzionato, sai che è necessario mantenere una buona quantità di documenti aggiuntivi.
Se hai solo una o due proprietà in affitto con inquilini a lungo termine, occuparti di pratiche burocratiche non dovrebbe richiedere più di qualche ora al mese, né occupare più di un cassetto di uno schedario. Tuttavia, se possiedi un intero edificio con un alto tasso di rotazione, l'impegno in termini di volumi e tempi può aumentare rapidamente.
Naturalmente, anche con l'aiuto di una società di gestione, sei ancora responsabile del mantenimento di un registro di documenti relativi a tasse, assicurazioni e fatture mutuo - per non parlare delle ricevute della stessa società di gestione immobiliare. Tuttavia, la riduzione delle pratiche burocratiche può valere le spese addebitate.
Se il tuo edificio ha un nuovo tetto e un nuovo scaldabagno, è ragionevole supporre che non sarai chiamato per le riparazioni tanto frequentemente quanto lo faresti per una vecchia proprietà con caratteristiche più vecchie. Se il tetto e l'impianto idraulico sono vecchi, i battiscopa si stanno staccando e la struttura fisica dell'unità ha visto giorni migliori, è possibile affrontare chiamate frequenti e costose riparazioni.
Come padrone di casa, non possiedi solo una casa o un edificio - probabilmente possiedi anche la terra su cui è seduta. Oltre alla riparazione e alla manutenzione di edifici e singole unità , è necessario dedicare alcune risorse per assicurarsi che il terreno sia attraente e ben mantenuto. Questo può significare piantare e tenere le aiuole, riparare percorsi, falciare i prati e installare sistemi di irrigazione a pioggia, tra le altre cose.
Puoi autorizzare la società di gestione a gestire le riparazioni con un determinato importo in dollari a sua discrezione, ma dovrai comunque effettuare riparazioni più grandi e costose. La tua decisione di assumere una società di gestione dipende solo da quanto vuoi essere coinvolto e da quanto immediatamente disponibile vuoi farti raggiungere dai tuoi inquilini.
Mentre il costo è una preoccupazione primaria nel contrattare con un'impresa per gestire la tua proprietà , non è l'unica cosa da considerare.
Anche se i prezzi variano da un'azienda all'altra e dipendono in gran parte dall'area del paese in cui ti trovi, puoi aspettarti di pagare una società di gestione immobiliare residenziale dall'8% al 12% della tariffa di noleggio mensile, secondo All Property Management. Tuttavia, ManageMyProperty.com colloca tale cifra dal 4% al 12% "in base al numero di proprietà che è necessario gestire, al numero di unità in ogni proprietà , alla posizione e alle condizioni della proprietà e, soprattutto, quali servizi sono inclusi per quella tassa. "Inoltre cita il tipo di proprietà come un grande fattore determinante. Inoltre, potrebbe essere addebitato un canone dall'80% al 100% del canone di un mese per "l'acquisto di un conduttore", secondo l'agente immobiliare Eric Lansing, commentando Zillow.
Non tutte le strutture di prezzo sono le stesse. Alcune aziende possono addebitare un tasso mensile fisso, che varia di nuovo in base all'area, alle funzioni svolte e al valore totale del noleggio, mentre altri applicano un tasso percentuale, come indicato sopra. Il prezzo può anche variare a seconda delle dimensioni e del numero di proprietà che possiedi. Ad esempio, se possiedi più condomini, potresti ottenere uno sconto "ingombrante" che una persona con una casa o un appartamento potrebbe non ricevere.
In genere, un proprietario firma un accordo con una società di gestione immobiliare per un certo periodo di tempo - 12 o 24 mesi, ad esempio - con un'opzione per il rinnovo. I contratti possono essere redatti in modo che si rinnovino automaticamente se nessuna delle due parti intraprende azioni contrarie. Le clausole risolutive consentono la risoluzione anticipata se l'impresa di gestione immobiliare viola in qualsiasi modo il contratto.
Assicurarsi di stabilire esattamente quali servizi di manutenzione sono inclusi nelle tariffe. È possibile che quando qualcosa debba essere riparato, alcuni costi di manodopera vengano inclusi con la tariffa forfettaria mensile o la percentuale (ad esempio, cambiando le placche degli interruttori e sostituendo le maniglie dei rubinetti) mentre altri vengono fatturati individualmente (come la sostituzione delle finestre rotte e l'installazione di nuove lavandini).
Indipendentemente da ciò, tutto dovrebbe essere chiaramente indicato nel contratto. Tieni presente che queste spese potrebbero richiedere un aumento della tariffa di noleggio, che potrebbe rendere più difficile trovare e mantenere gli inquilini.
E ricorda, le spese di gestione della proprietà possono essere negoziabili. A seconda di quanto sei disposto a pagare, potresti essere in grado di ottenere un prezzo inferiore sacrificando determinati servizi e gestendoli da soli.
Se stai trasformando una residenza principale in una proprietà in affitto, assicurati di consultare il tuo assicuratore per assicurarti che la tua polizza sia adeguata. Hai bisogno di un'assicurazione del padrone di casa che possa coprirti adeguatamente in caso di incendio, atti vandalici, inondazioni o qualsiasi altro incidente. E ricorda che, anche se stai delegando compiti a una società esterna, la responsabilità come proprietario in definitiva ti appartiene. In realtà , i contratti stipulati con le società di gestione patrimoniale prevedono tipicamente che se le azioni legali vengono proposte in base al lavoro del manager, il proprietario paga tutte le spese legali e tutti i danni correlati. Quindi, scegli con chi fare affari con saggezza, e tieni sempre d'occhio le cose - non importa quanto ti piacerebbe essere rimosso.
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