Un sondaggio di Experian del 2017 ha rilevato che i giovani - i millennial, definiti in larga parte - stanno optando per una casa a prezzi allarmanti. Più di un terzo degli intervistati di età compresa tra i 18 ei 34 anni ha dichiarato che, per il momento, avrebbero scelto di abbandonare la proprietà .
La preoccupazione più urgente, secondo gli intervistati, è il costo di possedere una casa. Circa il 54% di tutti gli intervistati ha affermato che le abitazioni erano troppo costose al momento, mentre il 30% era diffidente nei confronti dei carichi del debito associati alla proprietà .
Ma anche altre preoccupazioni pesano. Circa il 43% degli intervistati ha dichiarato di essere stato rifiutato per un mutuo per la casa in un dato momento in passato, con più della metà del credito insufficiente o insufficiente come probabile colpevole. Più della metà - il 56% e il 54%, rispettivamente - ha affermato che stavano lavorando attivamente per migliorare il proprio credito o ritardare l'acquisto per ottenere un tasso di interesse migliore.
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I potenziali compratori che offrono migliori tassi di interesse sono su qualcosa. Anche i piccoli cambiamenti dei tassi di interesse possono cambiare drasticamente il calcolo finanziario della proprietà .
Non mi credi? Gioca con questo calcolatore di rifinanziamento ipotecario Bankrate. Ecco uno scenario semper-semplificato:
Una riduzione apparentemente ridotta del tasso di interesse, dal 4, 5% di APR al 3, 5% di APR, è stata sufficiente a ridurre l'onere dell'interesse di $ 200.000 del mutuo di quasi $ 30.000 e tagliare il pagamento mensile del mutuatario ipotetico di circa $ 84.
Ora, immagina cosa potresti risparmiare con una riduzione del tasso di interesse comparabile su un prestito più grande o una riduzione più ampia del tasso su un prestito di dimensioni comparabili. Questo è il potere di un punteggio di credito primario - e un argomento potente a favore dell'attesa per l'acquisto fino a quando la tua casa di credito è in ordine.
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Nel resto di questo post, delineo alcuni semplici consigli per i potenziali acquirenti di case che cercano di fare due cose:
I due non si escludono a vicenda. Alcuni degli stessi suggerimenti che è possibile utilizzare per ottenere l'approvazione della richiesta di prestito possono contribuire a ridurre il tasso di interesse. Tuttavia, se c'è una distinzione da fare, chiarirò a quale priorità si applica ogni suggerimento.
Per prima cosa: mettere il piede in avanti.
Gli ufficiali di prestito sono un gruppo abbastanza carino, ma non sono i tuoi amici. Loro non ti conoscono veramente. I loro interessi sono con i loro datori di lavoro - prestatori - e solo indirettamente coincidono con quelli della tua famiglia.
Per qualificarsi per un mutuo, aiuta davvero ad avere un lavoro W-2. Non è impossibile qualificarsi per un mutuo come libero professionista o unico proprietario, ma dovrai passare più volte. Se sei un freelance, il tuo istituto di credito probabilmente vorrà vedere i tuoi ultimi due anni di reddito per calcolare le tue entrate mensili.
Guadagni volatili possono complicare il tuo quadro finanziario, facendoti sembrare più rischioso sulla carta di quanto tu non sia realmente. Le coppie che hanno unito le proprie finanze e hanno almeno un dipendente W-2 a tempo pieno sono in una posizione migliore rispetto ai singoli freelance senza regolari fonti di reddito supplementare. Più stabile è il tuo curriculum professionale, meglio è.
In entrambi i casi, dovrai raccogliere un'ampia documentazione finanziaria che mostri tutte le fonti di reddito significative, andando indietro nel tempo richiesto dal tuo finanziatore: buste paga, 1099, estratti conto bancari e bancari, assistenza pubblica e registrazioni di qualsiasi altro reddito faresti rapporto all'IRS.
Come regola generale, vorrai sbagliare dalla parte della completezza. Includere almeno un mese di buste paga, due anni di record di verifica salariale (inclusi bonus e commissioni), le tue due dichiarazioni dei redditi passate, dichiarazioni di profitto / perdita (se sei proprietario di un'impresa), due mesi di estratti conto bancari e di intermediazione, e due mesi di estratti conto di pensionamento (se applicabile).
Ottenere almeno un rapporto di credito prima di iniziare la procedura di richiesta. Hai diritto a un rapporto di credito gratuito all'anno da ciascuno dei tre principali uffici di comunicazione del credito al consumo: Experian, Equifax e TransUnion. Controllare il sito Web di FTC o visitare annualcreditreport.com per ulteriori dettagli.
Una volta che hai il tuo rapporto di credito, studalo da vicino. Cerca errori ed omissioni che potrebbero avere un impatto negativo sul tuo credito, come i prestiti per i quali non hai applicato (un potenziale segno di furto d'identità ) o le insolvenze segnalate per errore. Familiarizza anche con i tuoi negativi: sentenze, privilegi, fallimenti passati, insolvenze segnalate e così via. Le probabilità sono buone, ne sarai consapevole di più, ma c'è sempre la possibilità che troverai un segno nero legittimo che non ha attraversato il tuo schermo radar.
Prima e durante i processi di sottoscrizione e sottoscrizione, evita di fare qualsiasi mossa finanziaria che potrebbe compromettere il tuo credito. Questi includono la richiesta di nuovi prestiti o linee di credito (comprese le carte di credito) o l'effettuazione di grandi acquisti a credito, che potrebbero influire sul rapporto debito / reddito (più su questo sotto).
Il tuo rapporto debito / reddito è una componente importante del tuo punteggio di credito - e un fattore importante nel determinare la qualifica e il tasso di prestito ipotecario.
Ridurre il rapporto debito / reddito non è un processo di un giorno, ovviamente. Calcia il prima possibile, anche prima di essere pronto a iniziare a cercare attivamente la tua prossima casa. Nel tempo, questo può aumentare il tuo punteggio di credito, rendendoti più attraente per i futuri istituti di credito.
I prestatori prendono anche il rapporto debito / reddito in conto diretto. I più piccoli istituti di credito generalmente tagliano i potenziali debitori al 43% del debito a reddito, compreso l'Ufficio per la protezione finanziaria dei consumatori. I maggiori istituti di credito possono accettare più elevati rapporti debito / reddito - al costo di un tasso di interesse più elevato. Per tenere sotto controllo i debiti, concentrati sul pagamento dei debiti più ingenti, quindi torna alle cose più piccole.
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Non del tutto fiducioso nella tua capacità di navigare nelle acque infide del mercato immobiliare? Prova un corso di homebuyers.
Molti governi municipali, consigli di quartiere e organizzazioni senza scopo di lucro offrono corsi per gli acquirenti di case automobilistiche che ritornano per la prima volta. Se non riesci a trovare nulla che sia in linea con il tuo programma o che si svolga abbastanza vicino da poter essere presente di persona, cerca corsi online o ibridi. Il corso sponsorizzato dalla città che ho frequentato a Minneapolis era fondamentalmente una panoramica di una raccolta molto più ampia di risorse educative disponibili online. Tutto sommato, ci sono volute circa tre ore del mio tempo: 90 minuti una sera e altri 90 minuti a casa.
I corsi per gli acquirenti di case non sono garantiti per ridurre i costi della tua casa, avverte Ross, ma possono certamente aumentare la tua fiducia durante il processo di acquisto e contribuire ad alleggerire l'onere finanziario. E i corsi più completi includono suggerimenti per ridurre i tassi di interesse e i pagamenti mensili. Prestare attenzione potrebbe ripagare.
Prima di immergerti nel processo di acquisto a domicilio, utilizza almeno un aggregatore online per ottenere le citazioni dei mutui ipotecari da più istituti di credito.
Google "riceve un preventivo ipotecario" e vedrai quanti aggregatori - per non parlare dei prestatori - sono là fuori. Sono personalmente un fan di Realtor.com, ma non importa quale usi. Ricorda, non hai l'obbligo di intraprendere alcuna azione sul tuo preventivo. Questo passaggio è solo a scopo informativo e le citazioni stesse non sono vincolanti. Solo dopo aver deciso di andare avanti e iniziare il processo di sottoscrizione con un particolare prestatore, riceverai una proposta ufficiale.
Ottenere una quotazione preliminare è piuttosto semplice. Dovrai rispondere a domande di base su:
In alcuni casi, riceverai un preventivo preliminare quasi immediatamente. In altri, dovrai fornire le tue informazioni di contatto e attendere che il creditore segua. Ripeti se necessario, e presto avrai un buon senso della gamma di frequenze in cui cadrai. Da lì è semplice: scegli tra i prestiti con le tariffe più basse o, se il flusso di cassa è un problema, le strutture più favorevoli ai pagamenti mensili più bassi.
Sourcing più preventivi preliminari è facile. Entrare nelle erbacce con più broker è più complicato e richiede molto tempo. Nessuna sorpresa, quindi, che molti acquirenti di case non lo facciano. Ma è una grande strategia - e probabilmente pagherà finanziariamente, perché essenzialmente stai giocando a due (o più) mediatori affamati di commissioni l'uno dell'altro.
Non hai bisogno di un broker per negoziare a tuo nome, in particolare nell'estremità inferiore del mercato immobiliare.
Se sei disposto a fare il lavoro di gambe per conto tuo, rivolgiti ai prestatori che offrono le migliori tariffe e termini (procurati tramite Realtor.com o un altro aggregatore) e vedi se sono disposti a cambiare idea. Sii trasparente sulle offerte dei loro concorrenti. Se vogliono davvero la tua attività , negoziano, specialmente nei mercati più lenti, quando possono davvero utilizzare l'azienda.
Un termine di prestito più breve può ridurre drasticamente i costi a lungo termine della tua casa. Il rovescio della medaglia: i prestiti a breve termine invariabilmente richiedono pagamenti mensili più elevati. Passare da un mutuo di 30 anni a 15 anni può ridurre il tasso di interesse nominale di circa lo 0, 5%, risparmiando migliaia per tutta la durata del prestito.
Inutile dire che questa è una notizia fantastica per la vostra salute finanziaria a lungo termine. Ogni dollaro che non paghi in interessi è un dollaro che puoi risparmiare per la pensione o per risanare nella tua casa attraverso progetti di miglioramento domestico che migliorano l'equità .
Suggerimento : non tutti i progetti di miglioramento della casa aumentano l'equità . Alcuni sono attivamente dannosi. Il nostro post sui progetti di miglioramento domestico che riducono il valore di rivendita evidenzia alcuni "miglioramenti" costosi che non sono in grado di pagare per se stessi.
Se hai un risparmio limitato e un reddito modesto, potresti richiedere anni per risparmiare per il tuo acconto. Gli acquirenti nelle tue scarpe scelgono spesso i prestiti FHA, che consentono pagamenti più bassi - fino al 3, 5%. I prestiti FHA hanno anche standard di sottoscrizione più sciolti rispetto ai prestiti convenzionali. Questa è una buona notizia se il tuo credito non è dove vorresti che fosse, ma non sei entusiasta di aspettare mesi o anni per raggiungere lo stato di primo mutuatario.
Ancora più importante, i prestiti FHA possono avere tassi di interesse più bassi rispetto ai prestiti convenzionali, anche se la vostra tariffa dipenderà dal vostro punteggio di credito e da altri fattori specifici della vostra situazione.
D'altra parte, i prestiti FHA gestiscono forti premi di assicurazione ipotecaria in due fasi: in anticipo e in corso per la durata del prestito. Al contrario, i premi delle assicurazioni ipotecarie dei prestiti convenzionali si estinguono automaticamente al 78% LTV. A parità di altre condizioni, questo onere continuo potrebbe aumentare i pagamenti mensili del prestito FHA al di sopra dei pagamenti mensili previsti su un prestito convenzionale corrispondente, danneggiando la logica del prestito FHA. Prima di accontentarti di un prestito FHA, scricchioli i numeri o chiedi al tuo finanziatore un consiglio.
Quando si tratta di acconti, di solito è più grande, almeno, per gli acquirenti che si concentrano sul punteggio del tasso di interesse più basso possibile.
Questo non è solo perché dovrai necessariamente prendere in prestito di più per compensare il tuo acconto più piccolo. Per i creditori, le dimensioni dell'acconto sono inversamente proporzionali al rischio di insolvenza: maggiori acconti significano minori rischi. I finanziatori compensano questo rischio con tassi d'interesse più elevati (e un'assicurazione sui mutui). Aumentando il tuo acconto dal 10% al 20% potresti ridurre il tuo tasso dall'1% al 2%, probabilmente risparmiando decine di migliaia di interessi durante la vita del tuo prestito.
Quando i soldi sono stretti, aumentare il tuo acconto è più facile a dirsi che a farsi. Se sei idoneo, i programmi di assistenza per la gestione dei pagamenti gestiti dal governo e senza scopo di lucro possono aiutarti. C'è quasi certamente un programma operativo nella tua zona. Una rapida ricerca su Google può confermare.
Molti programmi di assistenza alla riscossione offrono sovvenzioni che non devono essere rimborsate. In altre parole, non aumenteranno il tasso di interesse o i costi totali della casa. Altri offrono prestiti senza interessi, che aumentano i costi di proprietà della casa ma non il carico di interessi. Rivolgersi innanzitutto alle autorità statali e municipali per gli alloggi, quindi consultare le organizzazioni non profit locali.
La maggior parte dei programmi di assistenza per i pagamenti anticipati sono testati in base ai mezzi, il che significa che non sarai qualificato se il tuo reddito è troppo alto. Altri sono limitati a specifici gruppi di acquirenti, come veterani e acquirenti di case d'acquisto per la prima volta.
Anche se tecnicamente puoi permetterti un acconto più alto, faresti bene a cercare in questi programmi. Semplicemente non è saggio sborsare ogni ultimo centesimo liquido alla chiusura. Hai bisogno di qualcosa per il tuo fondo di emergenza e risparmi personali a breve termine.
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Pagare per punti di sconto ipotecari è noto come "acquistare giù il tasso." È una strategia fantastica per gli acquirenti con ampi cuscini in contanti.
I punti di sconto sono commissioni dovute al prestatore alla chiusura. Si chiamano "punti" perché ognuno corrisponde all'1% - un punto percentuale - del valore totale del prestito. Su un mutuo da $ 200.000, un punto di sconto costa $ 2.000.
Piuttosto che contribuire con questo contante al tuo acconto, puoi utilizzarlo per ridurre il tasso di interesse. A seconda della percentuale, del termine e delle dimensioni del prestito, il pagamento dei punti può ridurre i costi a lungo termine molto più di un corrispondente aumento dell'acconto.
Generalmente, ciascun punto riduce il tasso di interesse del prestito dello 0, 25%, ma tale importo può variare a seconda del mutuante. Di solito è possibile pagare metà e un quarto, che riducono il tasso rispettivamente dello 0, 125% e 0, 0625%.
Il pagamento di punti ha senso solo per gli acquirenti che prevedono di rimanere nelle loro case per diversi anni. Prima di optare per il pagamento dei punti, dovrai calcolare il tuo punto di pareggio dividendo il costo totale del punto per i risparmi di pagamento mensili previsti. Il quoziente di quel calcolo rappresenta il numero di mesi di cui avrai bisogno per rimanere in casa per recuperare i costi dei punti tramite interessi salvati. Aspettatevi che il periodo di pareggio sia di almeno cinque anni in futuro.
Come abbiamo visto, anche un piccolo cambiamento negativo al tasso di mutuo ipotecario può migliorare sostanzialmente il tuo quadro finanziario per il meglio. Vale la pena di seguire i suggerimenti delineati qui e perseguire un tasso inferiore, a condizione che non sia necessario fare altri compromessi che possono aumentare i costi a lungo termine della proprietà della casa.
Ma è anche importante non vedere il processo di richiesta del mutuo nel vuoto. Comprare una casa è una maratona, non uno sprint. Avrai bisogno di preoccuparti molto di più del semplice tasso ipotecario di prima linea: ordinando un'accurata ispezione a domicilio, assicurando l'assicurazione del titolo, calcolando i costi di chiusura e altro ancora.
Quando gli acquirenti di case non riescono a tenere pienamente conto di tutti questi costi iniziali e continuativi, è più probabile che si imbattono in problemi lungo la linea, quindi assicurati che l'appetito per la tua casa non sia più grande del tuo portafoglio. Se e quando le tue risorse e capacità di prestito lo consentono, puoi sempre effettuare l'upsize.
Stai facendo domanda per un mutuo? Che cosa stai facendo per garantire che la tua domanda vada a buon fine e ottieni la tariffa più bassa possibile?
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