Se guardi il tuo estratto conto mensile e vedi una riga per "PMI", stai pagando per un'assicurazione ipotecaria privata. Probabilmente ti costa tra $ 50 e $ 200 al mese, a seconda del saldo del tuo prestito e del tuo tasso di PMI.
Ma perché lo stai pagando? In sostanza, il tuo istituto di credito richiede di pagare i premi per una polizza assicurativa che li rimborsa parzialmente in caso di insolvenza sul mutuo. Discuteremo quando è necessario avere PMI, cosa protegge questa assicurazione, chi deve portarla e modi per evitare di pagarla.
Il rapporto prestito / valore (LTV) è ciò che il prestatore guarda per determinare se è necessario pagare o meno PMI e quando è possibile smettere di pagare. Per calcolare questo rapporto, prendi l'importo del prestito e confrontalo con il valore corrente della tua casa. Ad esempio, se il tuo mutuo è di $ 150.000 e la tua casa vale attualmente $ 200.000, il tuo rapporto prestito / valore è del 75%.
Quando acquisti una nuova casa, il tuo istituto di credito esaminerà l'importo del tuo acconto rispetto al prezzo di vendita per determinare il rapporto tra prestito e valore. Quindi se acquisti una casa per $ 200.000 e metti giù $ 20.000, il tuo rapporto prestito / valore è del 90%. In genere, se il rapporto prestito / valore è superiore all'80%, ti verrà richiesto di pagare il PMI.
Quando si applica per un mutuo, il creditore vuole assicurarsi che la vostra casa avrà abbastanza equità per estinguere il saldo del prestito in caso di default e andare in preclusione. Ma dal momento che il pignoramento delle case viene spesso venduto a uno "sconto", i creditori vogliono un buffer di almeno il 20%. In altre parole, vogliono essere ragionevolmente sicuri di poter recuperare i soldi che ti hanno prestato se la casa deve essere venduta ad un prezzo inferiore rispetto al prezzo di vendita originale.
Tuttavia, questo non significa che i creditori non sono disposti a scrivere prestiti quando si scende di meno del 20%. Ti fanno pagare di più per il privilegio tramite PMI. In questo modo ottieni un mutuo e minimizzano il rischio di offrirti un prestito. Assicurazione ipotecaria privata è una polizza assicurativa reale emessa da una compagnia di assicurazioni che avvantaggia il vostro prestatore. Se la tua casa va in preclusione e il creditore non è in grado di recuperare il saldo dovuto vendendo la casa, la compagnia assicurativa che ha emesso il tuo PMI pagherà al mutuante la differenza.
Il PMI viene definito "privato" perché viene offerto solo a società private e non a enti pubblici o istituti di credito pubblici. I programmi pubblici, come i programmi di mutuo FHA e VA, hanno una propria assicurazione ipotecaria, ma sono gestiti in modo diverso e gestiti internamente. Tuttavia, una differenza notevole tra PMI e assicurazione ipotecaria collegata a molti prestiti FHA e VA è che quest'ultimo non scade mai. In altre parole, continuerai a pagare l'assicurazione ipotecaria sui prestiti FHA e VA anche dopo che il rapporto prestito / valore è sceso sotto l'80%.
In generale, se il tuo rapporto LTV è inferiore all'80%, sei in chiaro. Tuttavia, se si ha uno scarso credito o se si considera altrimenti un rischio elevato per il mutuante, potrebbe essere richiesto il trasporto di PMI anche se si dispone di un rapporto prestito / valore del 70%, 60% o addirittura del 50%.
Potresti essere considerato "ad alto rischio" se hai venduto più case di recente, se sei stato precluso o se hai un reddito instabile o non documentato. Tuttavia, questo dovrebbe essere chiaramente indicato nei documenti di prestito, e se non si è sicuri di come funziona, ottenere una risposta chiara dal responsabile del prestito prima di firmare.
Come evitare di pagare l'assicurazione ipotecaria privata Il modo migliore per evitare di pagare PMI è non averlo sul prestito per cominciare! Se stai acquistando una nuova casa, ma non avrai un acconto significativo, chiedi al responsabile del prestito suggerimenti per evitare PMI.
In passato, un'opzione popolare era il mutuo 80-10-10 o piggyback, che utilizzava una combinazione di una seconda ipoteca o un prestito a casa e l'anticipo per ridurre il rapporto prestito / valore dell'ipoteca primario. Questo potrebbe essere ancora disponibile attraverso alcuni istituti di credito oggi.
Ma se hai già un mutuo con PMI, hai due opzioni per rimuoverlo:
Se il tuo prestito è vicino alla soglia dell'80% o qualsiasi soglia stabilita dal tuo istituto di credito nella carta di credito ipotecaria iniziale, PMI verrà automaticamente rimossa dal mutuante. In pratica, la maggior parte dei creditori attendono fino al 78%, ma se chiami e chiedi, lo rimuoveranno prima.
Dal momento che il tuo istituto di credito calcolerà LTV sul prezzo di acquisto originale, dovrai tenere traccia del valore corrente di mercato della tua casa. In altre parole, se la tua casa è aumentata di valore, puoi ottenere una valutazione professionale e presentarla al creditore come prova che il valore è aumentato.
Mentre le valutazioni professionali di solito costano qualche centinaio di dollari, questo può essere denaro ben speso se ti porta a pagare PMI diversi mesi o anni prima di quanto altrimenti avresti.
Prima di rifinanziare un mutuo, soppesare la spesa con i risparmi mensili. Assicurati anche di confrontare le mele con le mele. In altre parole, se hai 25 anni rimasti sul tuo attuale prestito, chiedi le quotazioni del mutuante per un mutuo a 25 anni sul tuo attuale importo del saldo del prestito e vedi come si sommano i numeri.
Se il tuo attuale prestito richiede PMI e uno nuovo non lo sarebbe, e se anche tu ti qualifichi per un tasso di interesse più basso, un rifinanziamento avrà probabilmente un senso. Ad esempio, supponiamo che il tuo attuale prestito richieda un rapporto prestito / valore del 70% prima che tu possa smettere di pagare il PMI e il tuo attuale rapporto prestito / valore sia del 75%.
Se il credito è migliorato da quando hai fatto domanda per l'ipoteca originale, potresti essere in grado di rifinanziare in una nuova ipoteca in cui la soglia per PMI è dell'80%. Ciò significa che non dovrai pagare PMI con il nuovo mutuo.
Ma per determinare se questo rifinanziamento ti fa risparmiare denaro, guarda quanto tempo ci vuole per recuperare i costi di chiusura tramite i tuoi risparmi mensili, e assicurati di essere a casa così a lungo. Ancora una volta, e questo non può essere sopravvalutato, assicurati di confrontare le mele con le mele durante la revisione delle quotazioni del mutuante: il nuovo termine del prestito e il saldo devono essere uguali a quelli del tuo mutuo in corso.
Pagare un'assicurazione ipotecaria privata è spesso un costo necessario se si desidera acquistare una casa senza un acconto significativo. Tuttavia, è necessario comprendere i termini del contratto di mutuo in corso e calcolare il rapporto prestito / valore per evitare di pagarlo più del necessario.
Inoltre, sapere quando e come rimuovere PMI ridurrà la tua ipoteca mensile. Segui i suggerimenti di cui sopra e la prossima volta che fai domanda per un mutuo, assicurati di aver compreso le regole PMI e di chiedere chiarimenti prima di firmare.
Stai pagando un'assicurazione ipotecaria privata? Quali sono alcuni dei passaggi che stai prendendo per rimuoverlo dal tuo mutuo ipotecario?
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