Se hai mai vissuto in case in affitto, hai quasi certamente messo giù un deposito di sicurezza. Ogni stato degli Stati Uniti consente ai proprietari di raccogliere depositi di sicurezza dai nuovi inquilini. I depositi di solito vanno da uno a due mesi di affitto, e circa la metà di tutti gli stati impongono un limite massimo (solitamente espresso in mesi di affitto) sulle dimensioni del deposito. Alcuni stati richiedono ai proprietari di mantenere i depositi in un conto di garanzia separato, mentre altri permettono ai proprietari di depositarli in conti regolari, mescolando i loro fondi con l'affitto e altri soldi.
Sfortunatamente, non tutti i depositi cauzionali vengono restituiti al legittimo proprietario. Secondo un'indagine di Rent.com del 2013, il 26% degli americani ha riferito di aver perso parte o tutti i loro depositi cauzionali ad un certo punto durante la loro carriera in affitto.
Le ragioni delle perdite erano piuttosto varie. Mentre una pluralità riportava di aver perso il deposito cauzionale perché avevano rotto il contratto di affitto e si erano trasferiti presto, altri elencavano i danni degli animali domestici o la rimozione dei mobili dalle unità ammobiliate come ragioni. Troublingly, il 36% degli intervistati ha riferito di non ricevere alcuna spiegazione dai propri proprietari.
In alcuni luoghi, i proprietari devono fornire una contabilità precisa della quantità e della ragione per qualsiasi sequestro di deposito di sicurezza. In altri, le leggi statali sono molto più rilassate e spesso i proprietari terrieri possono ottenere giustificazioni dubbie o inesistenti per prendere i soldi.
Indipendentemente da dove il tuo stato ricade nello spettro di protezione degli inquilini, i motivi legittimi comuni per il sequestro dei depositi di sicurezza includono quanto segue:
È impossibile garantire completamente che il proprietario non trovi una ragione legittima, o forse non così legittima, a prelevare una parte del deposito cauzionale dopo il trasferimento. Tuttavia, se puoi evitare o mitigare queste cose comuni che puoi mangiare nel tuo deposito, aumenti le tue possibilità di allontanarti dal tuo appartamento con la maggior parte o tutte le cose che appoggi su di esso - e disponendo di maggiore spazio di manovra finanziario per coprire i tuoi spostamenti costi e deposita un deposito cauzionale sul tuo prossimo appartamento.
Per gli inquilini, la conoscenza è potere. È necessario comprendere il contratto di locazione, le leggi sulla protezione degli inquilini locali e le aspettative del proprietario in merito al possesso.
Per i principianti, leggi attentamente il tuo contratto di locazione e chiedi al proprietario o al gestore di proprietà di chiarire eventuali articoli vagamente formulati. Ad esempio, una clausola contro gli ospiti che soggiornano per un "irragionevole periodo di tempo" pone la domanda su quale lunghezza sia ragionevole. Le clausole relative alla pulizia e al danneggiamento, in particolare frasi come "normale usura" e "sforzo ragionevole", sono particolarmente importanti da definire. Non aver paura di chiedere direttamente al tuo padrone di casa cosa intenda, e modificare il contratto secondo necessità per essere più specifico.
È ugualmente importante capire le leggi sulla protezione degli inquilini locali. I proprietari, in particolare quelli che si rivolgono a studenti universitari e altri affittuari inesperti, spesso presumono che gli inquilini non conoscono i loro diritti e trattano di conseguenza i loro depositi cauzionali.
Ad esempio, i proprietari della California sono tenuti a restituire i depositi entro 21 giorni dal trasloco o inviare una lettera formale con un elenco dettagliato dei danni e dei relativi costi, comprese le ricevute di riparazione dettagliate o le stime per tutti i lavori di riparazione necessari. Se esci da un appartamento in California e non senti il ​​proprietario entro tre settimane, presentare una denuncia formale potrebbe aiutarti a recuperare centinaia o migliaia di dollari persi, a patto che tu sappia che sei autorizzato a presentare la domanda.
Infine, parla con il proprietario o il gestore della proprietà di eventuali aspettative che non siano esplicitamente enunciate nel contratto di affitto. Se vivi in ​​una casa unifamiliare affittata, il tuo leasing indica probabilmente se sei responsabile della falciatura del prato e della rimozione della neve.
Tuttavia, cosa succede se la città emette una multa per l'erba trasandata o il marciapiede ghiacciato? È responsabilità del tuo proprietario pagare, o il tuo? Conoscere la risposta in anticipo potrebbe salvarti da una fattura pesante.
Appena possibile, dopo aver effettuato il trasloco e prima di sistemare gli arredi (se l'unità non è già fornita) nelle loro posizioni permanenti, documentare accuratamente le condizioni originali dell'unità . Se possibile, fallo con il proprietario o il gestore di proprietà . Alcuni stati richiedono ai locatori di fornire agli inquilini elenchi di controllo dettagliati sui danni che gli inquilini devono completare e restituire subito dopo il trasloco, di solito entro 30 giorni.
Indipendentemente dal fatto che tu abbia una lista di controllo, presta particolare attenzione a qualsiasi danno esistente, non importa quanto banale possa sembrare. Scatta fotografie copiose e appunti scritti. Quindi, invia per e-mail tutto alla persona responsabile della raccolta del deposito cauzionale e dell'affitto.
Documentare le condizioni originali del tuo appartamento offre una protezione facile e potente contro richieste di danni dubbie. Se il proprietario afferma che il pavimento in legno scolorito nell'angolo del tuo soggiorno deve essere dovuto alla tua negligenza, puoi semplicemente richiamare prove fotografiche che il pavimento era già un disastro.
Molti stati trattano i depositi cauzionali a uno, due o occasionalmente tre mesi di affitto - forse di più per gli appartamenti arredati. Alcuni non impostano alcun limite. Tuttavia, nessuno stato richiede ai proprietari di richiedere un deposito minimo. In effetti, molti inquilini non si rendono conto che stanno bene nei loro diritti di negoziare un deposito di sicurezza inferiore.
Non dovresti entrare in un nuovo contratto d'affitto, ammesso che lascerai il posto in condizioni peggiori di quello che hai trovato - che non è un buon vicino e che probabilmente non ti aiuterà a trovare un appartamento in futuro. Tuttavia, se riesci a negoziare un deposito di sicurezza inferiore, hai meno da perdere nel caso in cui hai bisogno di rompere il contratto di locazione - ad esempio, se ottieni un ottimo lavoro in un'altra città o stato e devi passare in breve tempo, o necessità di avvicinarsi a un familiare malato che ha preso una brutta piega.
Sebbene ogni trattativa per il deposito di sicurezza sia diversa, le tattiche comuni includono quanto segue:
Le relazioni locatore-inquilino sono certamente soggettive. L'attento gestore di un inquilino è il vicino di casa di un altro.
Anche i benefici delle buone relazioni sono alquanto soggettivi. Non tutti i padroni di casa reagiscono allo stesso modo con gli affittuari - un piccolo gesto che impressiona un proprietario amichevole e di pochi tempi potrebbe non avere alcun effetto (o addirittura infastidire) in un manager cinico e oberato di lavoro.
Tuttavia, gli inquilini che si prendono cura di trattare i loro padroni di casa con rispetto e sostengono la loro parte del patto in un modo che soddisfa o supera le aspettative hanno maggiori probabilità di ottenere il beneficio del dubbio - e meno probabilità di vedere il loro deposito di sicurezza scheggiato per motivi discutibili, come l'addebito di servizi di pulizia post-tenancy con una definizione abbozzata di "usura irragionevole". I proprietari e i gestori immobiliari tendono anche a trattare meglio i buoni inquilini, sia dando priorità alle chiamate di servizio, facendo eccezioni alle regole degli animali domestici, e consentendo una certa flessibilità attorno al movimento di uscita, come consentire il trasferimento anticipato e la ripartizione proporzionale dell'affitto dell'ultimo mese.
Non è necessario diventare migliori amici del padrone di casa per sviluppare buoni rapporti e aumentare le possibilità di recuperare la maggior parte o la totalità del deposito cauzionale. Per gli inquilini, i consigli generali per mantenere buone relazioni proprietario-inquilino includono quanto segue:
Per le persone che pesano i pro ei contro del noleggio rispetto all'acquisto, la possibilità di modificare una casa di proprietà è un potente motivatore per fare il grande passo e comprare. Gli affittuari semplicemente non hanno lo stesso margine di manovra per decorare, riorganizzare, aggiungere o rimuovere per soddisfare i loro gusti.
Alcuni proprietari sono piuttosto rilassati su piccole modifiche, richiedendo solo un controllo di cortesia prima di consentire agli inquilini di procedere. Altri sono gli sticklers che permettono solo i cambiamenti meno invasivi. L'unico modo per scoprirlo è chiedere.
Ecco alcune modifiche di noleggio comuni che possono essere incluse nel deposito di sicurezza se non hai ottenuto l'autorizzazione preventiva:
I rapporti amichevoli locatore-conduttore possono ripagare in grande stile quando si tratta di modifiche unitarie. Di norma, i proprietari sono più propensi a concedere richieste di modifica da parte degli inquilini con lunghe storie di pagamenti puntuali degli affitti e buona gestione della proprietà rispetto ai nuovi inquilini con storie di pagamento irregolari e modelli di comportamento discutibili.
Gli animali domestici costano molto per nutrirsi e prendersi cura di loro. E come sanno tutti quelli che hanno un cane o un gatto, possono anche costare molto dopo averli ripuliti. Anche se ai proprietari terrieri non importa quale tipo di cibo mangiano gli animali domestici dei loro inquilini, certamente prestano attenzione ai pasticci e ai danni materiali che causano.
Gli animali domestici possono mangiare nel deposito di sicurezza in due modi:
Le persone si abituano naturalmente all'ambiente circostante, in particolare quando trascorrono molto tempo in esse. Alla fine, è probabile che tu perda la tua capacità di vedere la tua unità di noleggio in modo critico. Se stai lentamente causando danni non intrusivi ma potenzialmente costosi al luogo, è probabile che pagherai il prezzo quando ti trasferirai.
La maggior parte dei danni causati dagli affittuari responsabili è incidentale, non intenzionale. I tipi più comuni di danni accidentali e i costi di riparazione includono quanto segue:
A meno che non agiate come gestore di proprietà o custode, o abbia qualche altro accordo di vecchia data con il vostro padrone di casa che autorizza l'utente a eseguire riparazioni all'interno e intorno alla vostra unità , evitare di prendere in mano la situazione e tentare la manutenzione a domicilio.
Perché non dovresti fare un favore al tuo padrone di casa e risolvere da solo i problemi di proprietà ? Perché potresti finire col peggiorare il problema - e poi costarti un sacco di soldi. A seconda della natura del lavoro, potrebbe costare centinaia di dollari - probabilmente l'intero deposito cauzionale, per un serio impianto idraulico, elettrico o strutturale - per correggere i tuoi errori ben intenzionati.
Questo divieto generale sulle soluzioni fai-da-te si estende anche al lavoro che avvantaggia direttamente il padrone di casa, come la sostituzione di finestre rotte con versioni a risparmio energetico. Se qualcosa va storto con la tua proprietà , indipendentemente da quanto banale o semplice sembra la soluzione, contatta il proprietario o un professionista dell'assistenza autorizzato.
Se il proprietario sembra non volere o non è in grado di fornire un servizio, o afferma che il problema non è abbastanza serio da giustificare una correzione, costringi una correzione minacciando di uscire - non di distruggere la tua cassetta degli attrezzi.
Se vivi in ​​un edificio con più unità , c'è una buona probabilità che il proprietario o la società di gestione immobiliare includa i costi delle utenze nel tuo affitto. In base a questo accordo, l'acqua, il gas, i rifiuti e l'elettricità non sono gratuiti: sono inclusi nell'affitto in base al consumo medio unitario.
In molti casi, in particolare se le unità del tuo edificio vengono misurate separatamente, il proprietario può dire se stai differenziando sostanzialmente dai tassi di consumo di base. Questo è anche il caso in case unifamiliari e duplex con servizi di affitto inclusi. Se stai facendo saltare l'aria condizionata a 64 quando è 100 fuori, lasciando il calore acceso con le finestre aperte, tollerando un bagno sempre in funzione, o da solo cercando di illuminare lo skyline della tua città con le luci interne, il padrone di casa alla fine troverà su.
Quando ciò accade, il padrone di casa è in grado di trattenere qualsiasi costo di utilizzo improduttivo del servizio pubblico al di sopra della linea di base media, anche se la possibilità di farlo non è indicata nel contratto di locazione. Se questo è del tutto sopra la testa è un'altra storia, quindi una sfida legale non è una cattiva idea. Tuttavia, portare il padrone di casa in tribunale è certamente meno conveniente rispetto alla semplice attenzione al consumo di servizi.
Un consumo eccessivo di servizi di pubblica utilità può derivare anche da tentativi deliberati e dubbi di guadagnare reddito. Diversi anni fa, mia moglie ed io vivevamo in un duplex con servizi di affitto inclusi e lavanderia gratuita (non a gettoni). Prima di trasferirci, il nostro padrone di casa ci ha gentilmente avvertito di non invitare meno fortunati amici nel giorno della lavanderia.
Il padrone di casa sosteneva che un inquilino precedente aveva portato "una bella racchetta" fuori dal seminterrato, facendo pagare alla gente $ 2 un pop per lavare e asciugare i vestiti, quindi intascare i proventi e sellare il proprietario con bollette di servizio elevate. Tuttavia, il padrone di casa ha avuto l'ultima risata: ha tenuto a sufficienza il deposito di sicurezza degli inquilini per coprire il costo dell'acqua e dell'elettricità consumate al di sopra della linea di base originale dell'unità , lasciando quasi nulla quando sono usciti. E aveva una solida base legale per farlo, grazie a una clausola di leasing che proibiva esplicitamente "attività commerciali" in qualsiasi punto della proprietà .
Pulire accuratamente prima di trasferirsi ha costi innegabili. Devi spendere soldi per le forniture e devi passare del tempo a fare il lavoro correttamente. Tuttavia, è probabile che i costi di non pulizia prima del trasloco siano più alti, in particolare se hai vissuto a lungo nel tuo posto e non l'hai sottoposto a regolari pulizie profonde.
Prima di trasferirti, assicurati che le seguenti aree siano belle o migliori rispetto a quando ti sei trasferito:
Proprietari di immobili di piccole dimensioni e gestori di proprietà attive probabilmente hanno il tempo e l'inclinazione a camminare attraverso la proprietà con gli inquilini dopo una pulizia, segnalano eventuali carenze e offrono una seconda possibilità per pulire correttamente. I proprietari assenti e le grandi società di gestione burocratiche non sono in grado di offrire questa cortesia. Pianificare di conseguenza.
Durante una mossa frenetica, è facile dimenticare un passaggio molto semplice che potrebbe prevenire un enorme mal di testa lungo la strada: restituendo le chiavi della tua unità al proprietario o al proprietario. La mancata restituzione delle chiavi non ti lascia solo in agguato per un cambio di serratura o un ri-tasto, che va da $ 15 a $ 50 quando fatto da solo e ovunque da $ 50 a $ 300 quando fatto da un fabbro. In alcuni stati, il proprietario ha il diritto legale di trattenere l'intero deposito cauzionale - almeno fino a qualche tempo dopo la consegna effettiva delle chiavi. In California, ad esempio, l'orologio di ritorno del deposito cauzionale di 21 giorni non viene avviato finché il proprietario non dispone delle chiavi dell'unità .
Bottom line: non dimenticare di restituire le chiavi. E per evitare un potenziale brutto ", ha detto, ha detto" situazione, restituirli di persona.
A meno che i proprietari o i gestori immobiliari non pubblicizzino con orgoglio che gestiscono un servizio di rimozione spazzatura nel loro tempo libero, non dare per scontato che possano smaltire un vecchio materasso, una struttura del letto, vestiti, mobili o qualsiasi altra cosa che ritieni indegni del tuo nuovo posto . I proprietari che devono smaltire gli articoli lasciano la carica ovunque da $ 10 a $ 20 per un rapido viaggio alla discarica a più di $ 100 per un servizio di rimozione spazzatura ad alto volume.
Prima o durante lo spostamento, rimuovi i tuoi oggetti dagli armadi della tua unità e dagli spazi di archiviazione adiacenti. Se disponi di un'area di stoccaggio, di un attico, di un capannone o di un garage seminterrato o separato, passa con attenzione anche in quei luoghi.
Se vuoi liberarti di oggetti ingombranti, pubblica un annuncio Craigslist o parla con i tuoi amici e i vicini. Se hai abbastanza spazzatura, considera l'idea di ospitare una vendita di garage. Come ultima risorsa, porta i tuoi oggetti indesiderati sul marciapiede e inserisci un cartello "GRATUITO", ammesso che sia permesso nella tua zona.
Che tu viva in una massiccia comunità di appartamenti gestita da una società di gestione impersonale o un piccolo duplex di proprietà della signora che vive al piano di sopra, ci sono dei passi concreti che puoi intraprendere per aumentare la tua probabilità di recuperare parte o tutto il tuo deposito cauzionale.
Tuttavia, i fattori soggettivi sono altrettanto importanti. Ad esempio, il mantenimento di relazioni amichevoli con le persone responsabili del tuo appartamento o della tua comunità - il proprietario, il gestore di immobili, i professionisti della manutenzione e persino il personale dell'ufficio di leasing - può distinguerti dagli altri inquilini che vedono queste persone come semplici ingranaggi nel settore immobiliare ruota. Gli addetti alla manutenzione sono più propensi a fare di tutto per gli affittuari che preferiscono - e i proprietari sono più propensi a concedere ai possessori di modelli il beneficio del dubbio su questioni che potrebbero influire sui loro depositi di danni.
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