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Come calcolare il rapporto debito / reddito per un mutuo o un prestito


Proprio come la salute fisica, la salute finanziaria si trasforma in una sfilza di diversi fattori, alcuni più importanti di altri. È difficile per i non esperti tenere traccia di tutti loro.

Mentre non hai bisogno della conoscenza enciclopedica di tutti i componenti di un buon punteggio di credito o delle considerazioni implicate nelle decisioni di sottoscrizione del prestito, non fa male sapere cosa piace ai prestatori - e cosa li spinge.

Oltre al tuo punteggio di credito, l'unica metrica degna di ulteriori indagini è il tuo rapporto debito / reddito.

È difficile sopravvalutare la centralità del debito verso il processo di sottoscrizione. Se il tuo rapporto è troppo alto, troverai molto difficile garantire il credito a prezzi ragionevoli. Questo può avere serie conseguenze per il tuo stile di vita e per la tua salute finanziaria personale, alcuni dei quali discuteremo più dettagliatamente in seguito.

Ecco cosa devi sapere sul rapporto debito / reddito: come viene calcolato, perché è importante, i suoi limiti come indicatore di salute finanziaria e cosa puoi fare per migliorare il tuo rapporto personale o domestico.

Qual è il rapporto debito / reddito?

È un concetto piuttosto semplice.

Il tuo rapporto debito / reddito confronta ciò che devi rispetto a ciò che guadagni . In termini matematici, è il quoziente dei tuoi obblighi mensili diviso per il tuo reddito lordo mensile: R = D / I, dove D è il tuo debito totale, I è il tuo reddito totale, e R è il tuo rapporto debito / reddito.

Come calcolare il rapporto tra debito e reddito

Puoi calcolare il tuo rapporto debito / reddito in quattro semplici passaggi:

  1. Aggiungi i tuoi debiti . In primo luogo, somma tutti i tuoi debiti. Gli obblighi comunemente utilizzati per calcolare il rapporto tra debito e reddito includono mutui (comprese le imposte e le assicurazioni escrowed) o canoni di affitto, pagamenti auto, pagamenti di prestiti agli studenti, pagamenti personali (e altri) di prestiti, pagamenti di prestiti su qualsiasi prestito che hai co- firmato (un elemento pubblicitario importante per i genitori con figli adulti gravati dal debito), alimenti, sostegno ai figli, pagamenti di prestiti azionari domestici e pagamenti minimi con carta di credito (anche se addebiti di più). Questo non è un elenco completo dei debiti che possono influire sul rapporto debito / reddito. Se non sei sicuro di ciò che cerca il tuo prestatore, chiedi direttamente al tuo ufficiale di prestito.
  2. Escludi spese non considerate debiti . Il numeratore del tuo rapporto tra debito e reddito include solo le spese ritenute debitori. Non è una contabilità totale delle tue passività mensili. Le spese non di factoring includono comunemente i pagamenti di utilità (come acqua ed elettricità), la maggior parte delle assicurazioni (comprese le assicurazioni auto e sanitarie), le spese di trasporto (eccetto i prestiti auto), le bollette telefoniche e altre spese di telecomunicazione, generi alimentari e alimentari (escluse le imposte sugli immobili affittate) e le spese discrezionali (come l'intrattenimento).
  3. Aggiungi il tuo reddito lordo . Sommare tutte le fonti di reddito, al lordo delle imposte. Se hai un lavoro W-2 a tempo pieno, è facile come guardare il tuo stipendio più recente. Se hai più lavori part-time, lavori come un appaltatore indipendente per più clienti o possiedi una piccola impresa, è probabilmente più facile fare riferimento alla dichiarazione dei redditi dell'anno precedente (supponendo che il tuo reddito non sia cambiato in modo significativo) o aggiungere manualmente le entrate usando i tuoi estratti conto bancari più recenti.
  4. Dividi il passaggio 1 per il passaggio 3 . Dividi il tuo totale dei debiti mensili come definito al punto 1 dal tuo reddito lordo come definito al punto 3. Questo è il tuo attuale rapporto debito / reddito!

Ecco un semplice esempio. Supponiamo che il tuo debito totale aggregato mensile, escluse le spese non legate al debito, sia $ 1.500 . Il tuo reddito lordo mensile, al netto delle tasse e delle spese domestiche, è di $ 4.500 . Il tuo rapporto debito / reddito è $ 1.500 / $ 4.500, o 33.3% .

Perché il tuo rapporto debito-reddito è importante

Il debito in entrata è uno dei fattori più importanti che i prestatori utilizzano per valutare i candidati al prestito.

Per i finanziatori, il rapporto debito / reddito è un indicatore affidabile della tua capacità di rimborsare un nuovo prestito in modo tempestivo. Statisticamente, maggiore è il carico di debito esistente rispetto al reddito corrente, più probabile si rimanga indietro sul servizio del debito.

I prestatori di mutui ipotecari sono particolarmente consapevoli del rapporto debito / reddito dei candidati. I sottoscrittori di mutui ipotecari e le società di servizi che acquistano la maggior parte dei mutui dopo che sono stati emessi, hanno scarsi incentivi a concedere prestiti rischiosi ai richiedenti che potrebbero faticare a soddisfare i loro obblighi esistenti.

I mutuanti che emettono mutui ipotecari a rischio più elevato, noti come mutui subprime, compensano il rischio aggiunto richiedendo maggiori acconti e assegnando tassi di interesse più elevati. I mutui subprime richiedono spesso pagamenti anticipati a nord del 20% e applicano interessi superiori all'8% di APR, contro il 3% al 5% per i mutui primari.

Qual è un buon rapporto debito / reddito per i finanziatori?

Ogni istituto di credito è diverso, ma il 36% è il taglio del debito pubblico generalmente accettato per i mutui primari. Questo è il massimo rapporto debito / reddito consentito dalle regole di Fannie Mae per i prestiti sottoscritti manualmente.

Fannie Mae fa eccezioni alla regola del 36%. Secondo l'Eligibility Matrix di Fannie Mae, Fannie Mae consente di raggiungere un rapporto debito / reddito del 45% su prestiti concessi a mutuatari con punteggi di credito e riserve di cassa più elevati.

I prestiti concessi a mutuatari con un rapporto debito / reddito superiore al 43% possono non disporre di protezioni importanti per i mutuatari, come i limiti delle commissioni "punti" iniziali e dei periodi di interesse. Controllare la letteratura del Bureau of Consumer Financial Protection sui mutui qualificati per maggiori dettagli su ciò che è e non è permesso.

I creditori più piccoli sono esentati dalle norme che disciplinano i mutui qualificati e possono pertanto emettere prestiti ipotecari favorevoli ai mutuatari con un rapporto debito / reddito superiore al 43%. I piccoli creditori sono definiti come finanziatori con meno di $ 2 miliardi di attività e 500 o meno mutui emessi nell'anno precedente. Tieni presente che i creditori hanno una discrezione finale rispetto alle decisioni di sottoscrizione - e che, a prescindere da quanto sia indulgente il tuo istituto di credito, è probabile che tu debba affrontare tassi di interesse più elevati e requisiti di anticipo se il tuo rapporto debito / reddito supera il 36%.

Il rapporto debito / reddito è un buon indicatore della salute finanziaria?

È probabilmente chiaro ormai che il rapporto debito / reddito non è un proxy per il flusso di cassa delle famiglie. Escludendo ampie categorie di spesa, come servizi di pubblica utilità, assicurazioni e cibo, il debito-reddito è nella migliore delle ipotesi un quadro incompleto della vostra salute finanziaria generale. Anche se è più facile spendere più di quanto guadagni con un portafoglio pieno di carte di credito o un vasto portafoglio di prestiti personali, l'eccessivo indebitamento non è l'unico fattore che può compromettere la tua capacità di recupero finanziario.

Il debito in entrata è un buon indicatore del merito di credito personale, se non altro per il grado in cui i creditori si affidano ad esso nelle decisioni di sottoscrizione. Ma il tuo rapporto debito / reddito "out of the box", definito nei quattro passaggi precedenti, non è abbastanza per produrre un quadro olistico del tuo benessere finanziario.

Per riuscirci, devi ridefinire il "debito".

Come calcolare un rapporto debito / reddito personalizzato

Il rapporto debito / reddito personalizzato dovrebbe tenere conto delle spese ricorrenti, inevitabili, personali o familiari non incluse nella definizione di "debiti" della Fase 2. Tali spese potrebbero includere:

  • Assicurazione sanitaria
  • Assicurazione auto
  • Assicurazione sulla casa, se non impacchettata in garanzia
  • Costi di assistenza all'infanzia, se si hanno bambini in una famiglia monoparentale o con due genitori
  • Imposte sul reddito, se non interamente trattenute dal vostro stipendio
  • Spese di servizio e di comunicazione
  • Drogheria

Ovviamente, più spese includi, più ti avvicini al semplice rifacimento del budget della tua famiglia. (Se non disponi già di un bilancio familiare, leggi come fare un bilancio personale per la prima volta.)

Puoi evitarlo concentrandoti sugli obblighi più importanti: nella maggior parte dei casi, l'assicurazione sanitaria e l'assistenza all'infanzia. Prima di calcolare il rapporto debito / reddito personalizzato, sottrarre i costi dell'assicurazione sanitaria e i costi di assistenza all'infanzia (se applicabile) dal reddito lordo.

Se si qualificano per crediti d'imposta o detrazioni relative a ciascuna spesa, aggiungere quelli di nuovo in. A seconda del reddito, si può beneficiare di un credito d'imposta pari al 20% al 35% di daycare qualificato o altre spese di vigilanza per i bambini e le persone sotto l'età 13, con un tetto di $ 3000 in spese per un bambino e $ 6.000 in spese per due o più figli. Il credito completo è disponibile solo per i genitori con redditi più bassi. Se guadagni più di $ 43.000 all'anno, il tuo credito è limitato al 20%. (Questa soglia è soggetta a modificare ogni anno fiscale, quindi fare riferimento alla dichiarazione dei redditi più recente e alle pubblicazioni IRS correnti prima di formulare ipotesi sulla propria idoneità.)

Calcolo del rapporto debito / reddito: un esempio

Facciamo un esempio. Supponete che la vostra quota del vostro piano di assicurazione sanitaria vi costa $ 2.500 all'anno, le vostre spese per l'assistenza all'infanzia ammontano a $ 11.000 all'anno per due bambini e il vostro reddito annuo lordo è di $ 70.000 . Supponendo che i tuoi figli si qualifichino per il credito d'imposta per figli e dipendenti, potresti richiedere $ 2200 .

Per trovare la tua base di reddito "reale" per un calcolo personalizzato del debito, devi sottrarre $ 13, 500 da $ 70, 000, quindi aggiungere $ 2, 200 : $ 58, 700 di reddito annuale, o circa $ 4, 892 al mese .

Puoi quindi utilizzare la tua base di reddito per determinare il tuo massimo carico di debito raccomandato, in base alle soglie di debito-reddito dei mutuanti. Se stai facendo domanda per un mutuo e vuoi essere sicuro di essere qualificato per le migliori tariffe e condizioni possibili per il tuo profilo di credito, spara per non oltre il 36% di debito-reddito . Con una base di reddito mensile di $ 4, 892, senza tenere conto di eventuali spese aggiuntive, puoi permetterti di spendere non più di $ 1.761 al mese per il servizio del debito.

Suggerimenti per migliorare il rapporto tra debito e reddito

Ridurre il rapporto debito / reddito può sembrare auto-esplicativo, ma pagare il debito è spesso più facile a dirsi che a farsi. Segui questi suggerimenti per avere un impatto significativo e tempestivo sul tuo rapporto debito / reddito prima di richiedere un mutuo o un altro importante prestito:

  1. Accise una spesa discrezionale dal budget ogni mese . Potrebbe essere un latte mattutino, un pacchetto via cavo-telefono-Internet che usi a malapena, un abbonamento di consegna pasti che non hai il tempo di cucinare. Identificare una tale debolezza finanziaria al mese, fare un piano per vivere senza di essa ed eliminarlo dal budget.
  2. Accelerare i pagamenti di debito di rata . I prestiti rateali comprendono prestiti auto, mutui, prestiti personali e altri prestiti con pagamenti mensili fissi. (Al contrario, le carte di credito e le linee di equità domestica di credito sono conosciute come debiti "rotativi", dal momento che puoi attingervi liberamente e il saldo dovuto può aumentare o diminuire di conseguenza). Se i pagamenti mensili elevati sui prestiti rateali aumentano rapporto debito / reddito, prova ad aggiungere un po 'a ciascun pagamento per ridurre il numero di mesi necessari per saldare il saldo. Per i mutuatari preoccupati principalmente di ridurre il debito a reddito nel breve-medio termine, questa strategia funziona meglio con i prestiti in avvicinamento al payoff: ad esempio, un prestito auto con 24 pagamenti mensili rimanenti. Non è altrettanto efficace per i prestiti a lungo termine di recente emissione: ad esempio, un mutuo trentennale con 280 mesi di anticipo. Pagare di più verso i principali prestiti a lungo termine ogni mese può ridurre il costo dell'interesse totale del prestito. Ciò è positivo per la tua salute finanziaria a lungo termine, ma non direttamente pertinente alla tua situazione di debito-reddito a breve termine.
  3. Pagare le carte di credito per intero ogni mese . A meno che tu non stia approfittando di una promozione di APR 0% a tempo determinato per finanziare un grande acquisto o pagare un debito con carta di credito ad alto interesse tramite il trasferimento di saldo, non portare con te i saldi di una carta di credito mensile. Così facendo aumenta il tuo pagamento mensile minimo - e con esso il tuo rapporto debito / reddito.
  4. Approfitta delle offerte di trasferimento del saldo . Se il tuo credito è in buono stato, potresti qualificarti per carte di credito con basso APR, come Chase Slate o Citi Simplicity. Queste carte vengono spesso con offerte di trasferimento di equilibrio APR lunghe 0% che sostanzialmente bloccano l'accumulo di interessi sui debiti delle carte di credito ad alto interesse trasferiti, riducendo il costo per pagarli. Approfitta di loro!
  5. Raccogli alcune ore di lavoro freelance ogni settimana . Aumentare il proprio reddito è spesso più facile che diminuire il proprio debito. Se hai competenze o talenti commercializzabili che si traducono bene nel mercato dei contratti o della consulenza freelance, esci su una ghiaia digitale. Cerca posti di lavoro su siti web affidabili di lavoro freelance.
  6. Rinviare i grandi acquisti . Pianificazione di un importante progetto di miglioramento domestico? Pining per una nuova auto? Considera di sospendere tali acquisti finché i tuoi debiti esistenti non saranno sotto controllo. Se devi finanziare parte di questi acquisti, aumenterai il rapporto debito / reddito, annullando parte o tutto il duro lavoro che hai svolto.
  7. Evitare di applicare per nuovi prestiti o carte di credito . Quelle offerte di carte di credito "preapprovate" sono allettanti, ma non vanno bene per il tuo rapporto debito / reddito. Evita di assumere nuovi debiti, in particolare prestiti e linee di credito ad alto interesse, finché il tuo rapporto debito / reddito non è sotto controllo. Evitare i prestiti predatori, come i prestiti di giorno di paga, del tutto.

Parola finale

Il rapporto debito / reddito è facile da capire in astratto. Dove la gomma colpisce la strada, le cose non sono sempre così chiare.

Se prendi una conclusione da questo post, spero che il tuo rapporto debito / reddito non sia il vero arbitro della tua salute finanziaria. Sì, è una considerazione di sottoscrizione critica per i creditori e un elevato rapporto debito / reddito è probabile che aumenti i costi del prestito o ti escluda completamente dalla contesa. Ma semplicemente non è possibile ottenere un'immagine piena e misurata del proprio stato finanziario da questo solo numero.

Hai calcolato il tuo rapporto debito / reddito ultimamente? È in buone condizioni o c'è ancora del lavoro da fare?


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