Che cos'è un'unità di abitazione per accessori (Granny Flat) - Costi e benefici ADU

Com'è il tuo appetito per un importante progetto di miglioramento domestico? Cosa succederebbe se quel progetto potesse creare equità, aumentare significativamente il valore della tua proprietà e generare reddito?

La maggior parte delle iniziative di miglioramento domestico non può farlo. In effetti, l'elenco dei progetti di miglioramento domestico che riducono il valore di rivendita e drenano i risparmi personali dei proprietari di case è troppo lungo. Le aggiunte alle unità abitative accessorie (ADU) sono diverse. Sia che stiate cercando di ristrutturare una vecchia casa o di costruire equità in una nuova casa di costruzione, è molto probabile che un'unità abitativa accessoria aggiunga valore, versatilità e verve al vostro piccolo appezzamento di terreno.

L'aggiunta di una ADU è un investimento importante. Secondo il Dipartimento di qualità ambientale dell'Oregon, il costo medio per costruire una ADU distaccata a Portland, in Oregon, è di circa $ 90.000. Il costo medio per costruire un ADU allegato è più economico, tra $ 40.000 e $ 50.000. Tuttavia, questo è sicuramente più di qualsiasi altro progetto di miglioramento domestico comune, salva rimodella di cucina o bagno di fascia alta.

Tuttavia, il movimento ADU sta guadagnando slancio. Ogni anno, migliaia di proprietari di case negli Stati Uniti calcolano che i benefici a lungo termine delle unità accessorie, tra cui un notevole potenziale di reddito da locazione e la flessibilità di ospitare a buon mercato genitori anziani o figli adulti, superano i loro costi iniziali e le continue esigenze di manutenzione.

Continuate a leggere per saperne di più sulle unità abitative accessorie: tipi, usi comuni, costi, procedure da costruire, opzioni di finanziamento, benefici generali e potenziali svantaggi.

Cos'è un mobile per abitazione accessoria?

Un'unità abitativa accessoria è un'unità abitativa secondaria che occupa la stessa struttura o lotto di una struttura residenziale primaria, in genere una casa unifamiliare o duplex.

A differenza dei condomini e delle case mobili, le unità abitative accessorie in genere non possono essere acquistate separatamente dalla casa principale. Inoltre, la costruzione di un'unità abitativa accessoria non richiede o comporta la suddivisione del lotto principale della casa.

Le fortune delle ADU sono quindi strettamente collegate a quelle delle loro case "parent". In effetti, molti comuni applicano patti restrittivi che richiedono proprietà con ADU per rimanere occupati dai proprietari per sempre.

Nei casi in cui tali alleanze sono applicate, non è possibile spostarsi dalla proprietà e affittare sia la casa principale che l'ADU, né vendere la proprietà a un proprietario assente che intende fare lo stesso. Devi rimanere sulla proprietà, vivendo nell'ADU o nella casa principale, finché non vendi ad un altro individuo o famiglia con gli stessi piani.

Unità di abitazione accessoria Sinonimi

Nonostante la loro novità, le unità abitative accessorie sono conosciute con molti nomi. I termini dipendono in gran parte dalla geografia e dalle preferenze personali. I sinonimi comuni includono:

• Appartamento accessorio
• Nonna piatta
• Seconda suite
• Garage da vivere
• Suite / appartamento suocera
• Suite / appartamento di diritto
• Unità secondaria
• Unità familiare
• Unità ospite / appartamento
• Carrozza
• Unità di base
• Unità attica

Tipi di unità di abitazione accessorie

Le unità abitative accessorie sono disponibili in tre configurazioni base: strutture indipendenti (annessi abitabili), appartamenti esterni annessi con ingressi separati dall'abitazione principale e appartamenti interni annessi con ingressi condivisi o separati.

Diamo un'occhiata più da vicino a ciascuno.

1. Strutture distaccate
L'unità accessoria per antonomasia è una struttura indipendente situata nel retro o nel cortile laterale della casa principale.

Le ADU distaccate sono spesso case di trasporto in miniatura o case minuscole che non hanno altro scopo se non quello di fornire ulteriore spazio abitabile. Possono anche avere duplice scopo, come un appartamento al secondo piano sopra un garage o un'area di stoccaggio non finita. Devono riposare sulle fondamenta - un requisito che esclude abitazioni mobili come camper e piccole case a ruote.

Il vantaggio principale di una ADU distaccata è l'indipendenza. Poiché l'ingresso è separato e rimosso fisicamente dalla casa principale, gli occupanti possono entrare e uscire a loro piacimento con interruzioni minime. Questo è utile per gli inquilini ADU non collegati che vogliono la privacy dei proprietari, per gli occupanti della casa principale che non vogliono essere svegliati quando i loro inquilini arrivano a casa a tarda notte e per gli inquilini ADU più anziani che vogliono rimanere attivi più a lungo.

Lo svantaggio principale di un ADU staccato è costi di costruzione e di manutenzione. Poiché l'unità è completamente staccata, ha bisogno dei suoi allacciamenti di utilità e apparecchi meccanici (forno, scaldabagno) e probabilmente richiede più materiale grezzo da costruire.

L'architetto del Minnesota Christopher Strom, che ha aiutato la città di Minneapolis a redigere la sua ordinanza ADU nel 2014, dice che si tratta di chi vivrà nell'ADU (se c'è qualcuno) e cosa apprezza di più. "[I proprietari di case] devono considerare il livello di indipendenza necessario per l'occupante dell'ADU", dice. "Il costo di un ADU distaccato è più alto, ma offre anche molta più indipendenza."

2. Appartamenti esterni collegati
Gli appartamenti esterni collegati condividono almeno un muro con la casa principale. Tuttavia, hanno ingressi separati e non condividono connessioni interne con l'unità principale. Generalmente hanno collegamenti di utilità separati, anche se il costo per collegarli ai servizi urbani è gestibile a causa delle piccole distanze coinvolte. Possono o non possono condividere apparecchi meccanici con l'unità principale, a seconda della capacità degli apparecchi esistenti.

3. Appartamenti interni collegati
Gli appartamenti interni collegati sono completamente integrati nella struttura esistente della casa principale. Per gli osservatori esterni, non è immediatamente evidente che la proprietà contiene due unità abitative separate.

Sono più spesso situati in un seminterrato finito o soffitta. Possono o meno avere ingressi esterni separati, anche se invariabilmente hanno porte separate e sicure accessibili da un atrio o corridoio interno. Nella maggior parte dei casi, condividono il servizio di utilità e le apparecchiature meccaniche con l'unità principale. Dal momento che richiedono poco in termini di materiali di costruzione grezzi e un minor numero di acquisti di appliance di grandi dimensioni, sono le opzioni più economiche delle tre ADU.

Potenziali usi per unità di abitazione accessorie

L'architetto Christopher Strom afferma che la maggior parte dei proprietari di case che costruiscono ADU lo fanno per ospitare i membri della famiglia anziani a un costo ragionevole o guadagnare un reddito extra da affitti a breve termine.

"Per la maggior parte, [i proprietari di ADU] hanno familiari anziani che vogliono vivere in modo indipendente ma nelle vicinanze", dice. "Il prossimo [uso più comune sta guadagnando] denaro extra attraverso Airbnb."

Tuttavia, ci sono molti altri usi per unità accessorie staccate o collegate. Ecco alcune opzioni comuni, nessuna delle quali si escludono a vicenda:

• Alloggio nonni e genitori anziani in modo indipendente, ma nelle vicinanze . Per molte famiglie, le ADU sono alternative economiche e umane alle case di cura e alle strutture per l'assistenza. Secondo il Dipartimento della Sanità e dei Servizi Umani degli Stati Uniti, il costo di una stanza per la casa di cura semiprivata supera i $ 6.000 al mese. Una stanza per la casa di cura interamente privata costa circa $ 7.000 al mese. Anche le strutture di vita assistita, con il loro approccio di assistenza più pratico, costano più di $ 3000 per unità al mese. Al contrario, gli affitti mediani per le ADU attaccate e distaccate a Portland, Oregon, vanno da circa $ 750 a $ 1.000 al mese, secondo il Dipartimento di Qualità Ambientale dell'Oregon - e questo presuppone che tu addebiti il ​​tuo vecchio genitore o il nonno sul prezzo di mercato per vivere sulla tua proprietà
• Reddito locativo a lungo termine . Un altro uso comune per le ADU è il reddito da affitto a lungo termine degli inquilini in locazioni mensili o annuali. Il potenziale di reddito ovviamente varia enormemente dalle dimensioni, dalle amenità, dalla posizione e da altri fattori dell'ADU, ma questa è un'opportunità legittima di reddito passivo per ogni proprietario di casa che costruisce o acquista in un'unità abitativa accessoria.
• Reddito locativo a breve termine . Se non si desidera affidare l'unità accessoria a un singolo affittuario o una coppia per mesi o anni alla volta, trasformarla in un affitto a breve termine. Sia che tu viva in una grande città o in una popolare città turistica, puoi vendere la tua ADU ai viaggiatori su Airbnb, VRBO, HomeAway e altri siti per le vacanze. Tieni presente che le leggi sul noleggio a breve termine variano in base alla giurisdizione, quindi assicurati di essere autorizzato a percorrere questa strada prima di creare un annuncio e di pagare tutte le tasse di soggiorno applicabili una volta che sei attivo e in esecuzione.
• Spazio bonus per i bambini più grandi . Come genitore, probabilmente stai diffidando di lasciare che il tuo adolescente o il tuo ragazzo si incontrino con i suoi amici (e potenziali interessi amorosi) in un appartamento separato. Questo è totalmente comprensibile. Ma, con le corrette regole di base e la supervisione, una ADU può essere un ottimo posto per i ragazzi più grandi di creare una certa distanza dai loro genitori senza avventurarsi in ambienti completamente non strutturati.
• Alloggio a basso costo per bambini adulti . Nelle aree ad alto costo, le ADU possono fungere da reti di sicurezza per i giovani a basso e medio reddito che non possono permettersi abitazioni decenti vicino al lavoro o alla scuola. Sono anche utili per i bambini adulti che sono capaci di lavoro produttivo, ma hanno problemi di salute o di sviluppo cronici che impediscono loro di vivere in modo indipendente.
• Spazio per un ufficio o uno studio domestico . Se sei un artista, un artigiano o un professionista, aggiungere una ADU è un ottimo modo per ritagliare lo spazio per la tua passione (o profitto) senza ingombrare la tua casa principale o far impazzire il resto della tua famiglia. Con una cucina, un bagno, un letto e altre necessità abitative, puoi sforzarti indefinitamente mentre ti impegni a rispettare le scadenze o gli ultimi ritocchi sul tuo prossimo capolavoro.
• Spazio separato e specializzato . La tua proprietà è unica. A seconda delle funzionalità e della configurazione, l'ADU potrebbe accentuare una funzione esistente o crearne una completamente nuova. Ad esempio, se si dispone di una piscina nel cortile, l'ADU può fungere da pool house, completo di deposito di attrezzature, aree private di cambio e una doccia. Se sei un host frequente, il party house può traboccare o deviare il traffico dall'edificio principale. O potrebbe servire come la proverbiale caverna (o donna). Il cielo è il limite.
• Alloggi privati ​​per gli ospiti . Se ospitate regolarmente amici e familiari durante la notte, la vostra ADU può essere utilizzata come camera da letto super-privata. Questo è un vantaggio per te e per i tuoi ospiti, specialmente nelle case più vecchie e più piccole, dove ogni porta appiccicosa e pavimento scricchiolante sembra un cannone.
• Quartieri efficienti per proprietari di case di Nester single e vuoti . Se sei un giovane individuo con i mezzi per acquistare una casa, considera di acquistarne uno con una ADU esistente o di aggiungere una ADU tu stesso. Vivendo nella tua ADU e affittando la casa principale a una famiglia o un gruppo di coinquilini più grandi, puoi massimizzare il potenziale di reddito del tuo investimento senza occupare più spazio del necessario. Lo stesso principio vale per i nidificanti vuoti: una volta che i bambini sono partiti da soli, perché non uscire dalla casa principale e affittarlo a un gruppo che può trarre il massimo vantaggio dallo spazio?

Ciclo di vita di un'unità di abitazione accessoria

Come ogni unità abitativa permanente, le ADU sono progettate per durare per molti decenni. Data la loro longevità, è probabile che occupino più ruoli durante la loro vita, poiché cambiano le esigenze dei loro proprietari originali e futuri.

Ciò che fai con l'unità abitativa degli accessori è in definitiva a te. Puoi usarlo come un ufficio a casa, darlo interamente a noleggi a breve termine tramite Airbnb o VRBO, o semplicemente mantenerlo come uno spazio bonus a cui puoi scappare quando la casa principale diventa claustrofobica.

Tuttavia, molti cicli di vita delle ADU seguono uno schema che riecheggia le mutevoli esigenze dei loro proprietari nel tempo. Questo è un riassunto di un possibile ciclo di vita, per gentile concessione di Second Suite:

1. Anno 0 : i proprietari di abitazione acquistano una casa con una ADU esistente o ne costruiscono una da soli. I proprietari di casa quindi iniziano una famiglia.
2. Anno 1 - 18 : L'ADU funge da spazio di vita extra per la famiglia in crescita: un ufficio in casa, una piscina, una sala giochi, una camera da letto di ricambio o tutto quanto sopra.
3. Anno 18-25 : quando il loro figlio maggiore si diploma alla scuola superiore, i proprietari di case convertono l'ADU in uno spazio in affitto. Se il bambino frequenta il college o lavora vicino alla casa di famiglia, i proprietari di casa gli affittano l'ADU. Altrimenti, lo affittano a inquilini non collegati per guadagnare reddito (e sovvenzionano l'educazione dei loro figli).
4. Anno 25 - 30 : Una volta che i figli dei proprietari di casa hanno lasciato tutti la casa, affittano l'ADU ai loro genitori. Ciò evita il costo potenzialmente esorbitante della vita assistita o dell'assistenza domiciliare, pur mantenendo le connessioni di prossimità e familiari.
5. Anni 30 - 35 : i proprietari di casa ridimensionano e si trasferiscono nell'ADU. Affittano la casa principale ai loro figli adulti o ad una famiglia non correlata.
6. Anno 35 e oltre : i proprietari di case originali vendono la proprietà a uno dei loro figli cresciuti, che in questo momento ha avviato una famiglia. I proprietari di case originali rimangono nell'ADU, pagando l'affitto al figlio.

Questa sequenza fa un sacco di supposizioni - per esempio, uno dei figli dei proprietari di case originali vorrebbe crescere la propria famiglia nella casa della sua infanzia. Tuttavia, è un'utile illustrazione della versatilità delle ADU nel tempo.

Come aggiungere un'unità di abitazione accessoria alla proprietà

Costruire una struttura abitabile, un allegato o un'unità interna è una proposta complicata e potenzialmente costosa che non può essere eseguita da un giorno all'altro. "Costruire una ADU richiede creatività nella progettazione, nella tecnica e nella conformità del codice edilizio", afferma l'architetto Christopher Strom. Ciò significa un'attenta pianificazione, un bilancio disciplinato e un aiuto professionale.

Diamo un'occhiata più da vicino a cosa serve per aggiungere una ADU alla tua proprietà senza rompere il tuo budget o scontrarti con le normative locali.

Cronologia della costruzione e opzioni di finanziamento

Prima di poter rompere il terreno, è necessario capire:

• Quanto costerà l'ADU
• Quando costruirlo
• Come pagare per questo

Quanto costa ADU costare?
Secondo il rapporto di Brown e Palmieri, il costo medio per costruire una ADU allegata a Portland è di poco superiore a $ 75 per piede quadrato. Quello è $ 37.500 per uno spazio di 500 piedi quadrati e $ 75.000 per un'unità di 1.000 piedi quadrati. I costi per le ADU distaccate sono all'incirca doppie: poco meno di $ 150 per piede quadrato, o circa $ 150.000 per un'unità da 1.000 piedi quadrati.

Portland è un mercato immobiliare relativamente costoso, quindi è certamente possibile che i costi siano marginalmente più bassi altrove, ma resta il fatto che la costruzione di una struttura abitabile e up-to-code è una proposta costosa ovunque.

Quando dovresti costruire la tua ADU
La tempistica precisa della costruzione della tua ADU dipenderà dalla tua situazione finanziaria e dalle dinamiche familiari. Ad esempio, se i soldi sono stretti e non vuoi servire come padrone di casa o come host di Airbnb per persone che non conosci, potresti aspettare di costruire l'ADU finché i tuoi figli non saranno abbastanza grandi per viverci.

In alternativa, se stai acquistando una casa invece di affittare, con l'obiettivo di trasformarla in un flusso di reddito passivo, ti consigliamo di iniziare il prima possibile.

Supponendo che tu stia costruendo l'ADU da zero, puoi costruirlo contemporaneamente con o dopo la tua casa principale. A fini di finanziamento, questa è una distinzione importante.

Come finanziare la tua ADU
La maggior parte dei proprietari di case borghesi non sono in grado di sborsare decine o centinaia di migliaia di dollari per un capriccio. Fortunatamente, coloro che non possono permettersi di coprire i costi di costruzione con denaro contante hanno a disposizione una serie di legittime opzioni di finanziamento. Alcuni sono appropriati per ADU costruite simultaneamente con la casa principale; altri funzionano per le ADU aggiunte dopo il fatto.

• Fannie Mae HomeStyle Mortgage Rehabilitation : progettato per finanziare importanti lavori di miglioramento domestico, questo popolare prodotto ipotecario ti consente di ridurre fino al 5%, anche se dovrai pagare un'assicurazione privata ipotecaria (PMI) fino a raggiungere l'80% LTV. Tuttavia, a differenza dei prestiti ipotecari FHA, non esiste un requisito assicurativo anticipato per i mutui, un potenziale risparmio di denaro. I requisiti di sottoscrizione possono essere rigorosi: i finanziatori preferiscono vedere i punteggi FICO a nord di 650.
• FHA 203 (k) Renovation Loan : FHA 203 (k) prestiti di ristrutturazione sono specificamente progettati per gli acquirenti di case che cercano di rotolare il costo dei principali progetti di miglioramento della casa nei loro prestiti di acquisto. Con criteri di sottoscrizione rilassati, sono l'ideale per gli acquirenti di case per la prima volta con un credito non perfetto. Lo svantaggio principale è un grande colpo assicurativo ipotecario iniziale: 1, 75% del valore del prestito.
• Prestito da casa a casa (Prestito all-in-one) : questo è un prestito chiavi in ​​mano che finanzia ogni fase del processo di costruzione della casa, dall'acquisizione del terreno ai ritocchi finali, per poi trasformarsi in un lungo periodo (o "permanente" ") Mutuo con una durata fino a 30 anni. È necessaria solo una chiusura.
• Prestito a breve termine per la costruzione: i prestiti a breve termine per la costruzione sono destinati a finanziare i costi associati alla costruzione di nuove abitazioni, compresa, se necessario, la costruzione di ADU. Di solito hanno termini di un anno e tassi di interesse variabili che tendono ad essere più alti dei prestiti ipotecari a più lungo termine. Una volta completata la costruzione, è necessario convertire in un mutuo permanente, che richiede una seconda chiusura.
• Finanziamento del rifinanziamento per il cash-out : se stai aggiungendo un ADU a una proprietà esistente in cui hai costruito un capitale significativo, puoi utilizzare un prestito di rifinanziamento per estrarre denaro e finanziare la costruzione. Se i tassi sono diminuiti da quando hai stipulato il tuo mutuo originale, il tuo nuovo prestito potrebbe avere anche un tasso di interesse più basso.
• Linea di credito azionaria domestica : si tratta di una linea di credito revolving garantita dal capitale di casa - spesso fino al 90%. Dal momento che i HELOC sono relativamente a basso rischio per i creditori, in genere hanno tassi di interesse molto bassi.

Il Dipartimento di qualità ambientale dell'Oregon ha una guida completa con una gamma rappresentativa di opzioni specifiche per Oregon. I tipi di prestito descritti in questa guida sono disponibili a livello nazionale, ma i finanziatori menzionati in esso possono o meno operare al di fuori dell'Oregon. Per ulteriori informazioni sulle opzioni più sensate per la tua situazione, consulta l'autorità locale per gli alloggi.

Processo di costruzione

Proprio come ogni unità abitativa degli accessori è diversa, così come ogni processo di costruzione dell'ADU. Detto questo, è possibile rompere il calvario in un processo logico, passo-passo. Ecco la sequenza di eventi che devi seguire per far funzionare l'ADU:

1. Determina se la tua proprietà può supportare una ADU . Prima di poter costruire, è necessario determinare se la tua proprietà è adatta per un'unità accessoria. Innanzitutto, assicurati che le ADU siano legali nel tuo comune. In tal caso, consulta la tua ordinanza ADU, che deve specificare limiti di metratura, limiti di altezza, coefficienti di superficie, battute d'arresto e altre metriche. Se la tua proprietà si trova su un piccolo lotto, potresti non avere abbastanza spazio per costruire una ADU che soddisfi i requisiti minimi di ridimensionamento e riduzione.
2. Determinare lo scopo previsto dell'ADU . Scopri come intendi usare l'ADU dopo che è stato costruito. Cerca di guardare il più lontano possibile nel futuro e anticipare potenziali cambiamenti di vita che potrebbero alterare lo scopo della tua ADU. Ad esempio, mentre i bambini sono piccoli, è possibile utilizzare lo spazio come monolocale o noleggio a breve termine, quindi noleggiarlo a uno dei tuoi figli adulti mentre invecchiano fuori dalla casa principale.
3. Trova un architetto o un designer specializzato in costruzioni ADU . Trova un architetto o un designer con esperienza nella costruzione di ADU. (O, meglio ancora, uno specialista di ADU.) Sebbene la progettazione di una ADU sembri un lavoro piccolo e diretto, è un animale diverso rispetto a progetti residenziali su larga scala. "Il design di uno spazio vitale molto piccolo è in realtà più difficile di un ampio spazio abitativo. È un gioco di pollici ", dice Strom. "Quindi è necessario assumere un architetto in grado di massimizzare le opportunità di spazio."
4. Valuta gli appaltatori generali con esperienza ADU . Una volta che hai un progetto finalizzato, cerca gli appaltatori generali in grado di gestire il tuo progetto. Gli appaltatori più grandi possono storcere il naso nei progetti solo per ADU, ma non sarà un problema se si costruisce la casa principale contemporaneamente. Abiti più piccoli non avranno problemi a svolgere lavori con solo ADU. In ogni caso, controllare attentamente i riferimenti forniti. Cerca di trovare e parlare anche con riferimenti non forniti. Molti proprietari di case sono sorprendentemente felici di parlare delle loro esperienze.
5. Richiedere offerte da più appaltatori . Limita le opzioni del tuo appaltatore ad alcune scelte migliori, quindi sollecita le offerte da ciascuna. La scelta dipende da te: puoi scegliere l'offerta più bassa o più rapida oppure scegliere l'appaltatore che sembra più sicuro e capace. Tieni presente che se sei sicuro delle tue capacità manageriali, puoi probabilmente rinunciare a un appaltatore generale e lavorare direttamente con i tuoi subappaltatori. Ciò consente di risparmiare denaro aumentando notevolmente la quantità di tempo e gli sforzi che è necessario dedicare al progetto. (Per non parlare della tua diretta responsabilità per il progetto stesso.)
6. Finanziamento sicuro . Successivamente, valuta le opzioni di finanziamento e scegli il prestito più adatto alle tue esigenze. A seconda del tipo di prestito, potrebbe essere necessario un lungo periodo di sottoscrizione. Se il tempo è essenziale e sei sicuro che creerai la tua ADU indipendentemente dagli ostacoli che incontrerai nei passaggi da 2 a 5, puoi iniziare a sollecitare il finanziamento non appena completi il ​​punto 1.
7. Assicurare i permessi di costruzione appropriati . Avrai quasi certamente bisogno di ritirare i permessi per il tuo progetto. Molti appaltatori generali gestiscono questa parte del processo, o almeno gestiscono i clienti attraverso di essi. Se gestisci sottotitoli da solo, è probabile che dovrai gestire la tua autorizzazione. Quella strada di solito conduce attraverso il vostro dipartimento di pianificazione e zonizzazione municipale o provinciale.
8. Rimanere attenti e compiacenti durante il processo di costruzione . Anche se hai conservato un appaltatore generale, dovrai rimanere attento durante il processo di costruzione e non aver paura di intervenire se sembra che le cose non stiano progredendo come previsto. Dovrai inoltre soddisfare le richieste di ispezione di città o provincia, che possono verificarsi periodicamente durante il processo. Al minimo, dovrai sottoporti a un'ispezione approfondita prima che la tua ADU possa essere certificata per l'occupazione.

Vantaggi delle unità di abitazione accessoria

Le ADU hanno molti vantaggi. Alcuni sono evidenti; altri sono meno ovvi. Questi sono tra i più comunemente citati da proprietari di case, urbanisti e sostenitori dell'ADU:

1. Additivo alla fornitura di alloggi locali . Quando vengono utilizzate come abitazioni, al contrario di studi o stanze bonus, le ADU si aggiungono alla fornitura di alloggi locali. Questo è fondamentale nelle città più vecchie, dove l'età media delle abitazioni è invariabilmente più vecchia e quindi più incline a rischi per la salute e la sicurezza, come radon, piombo e cablaggio elettrico scadente.
2. Affitti medi inferiori in quartieri ad alto costo . Secondo la legge della domanda e dell'offerta, più alloggi spesso significano rendite inferiori. Nei quartieri ad alto costo, le ADU di dimensioni modeste offrono alternative a basso costo agli appartamenti da studio o da una camera da letto, riducendo al contempo la concorrenza generale per gli alloggi. Questa è una grande notizia per gli affittuari a basso e medio reddito, che molto spesso si trovano a prezzo di quartieri desiderabili.
3. Opportunità di reddito passivo per i proprietari di case . Questo è ovviamente un argomento enorme a favore delle ADU, in particolare per i proprietari di case attenti al budget che desiderano ridurre i loro costi abitativi e raggiungere l'indipendenza finanziaria più velocemente. Se vivi in ​​un quartiere vivace frequentato da visitatori extraurbani, la tua migliore scommessa finanziaria potrebbe essere quella di sollecitare gli affittuari a breve termine tramite Airbnb, VRBO o un'altra piattaforma - a condizione che gli affitti a breve termine siano legali nella tua zona. Nelle parti più tranquille della città, gli affitti a lungo termine potrebbero avere più senso. Ad ogni modo, puoi guadagnare centinaia o anche migliaia di dollari al mese in questo modo, a seconda delle rendite prevalenti nella tua zona. Questo potrebbe essere sufficiente a compensare, o almeno a ridurre profondamente il tuo mutuo mensile.
4. Maggiori opportunità abitative per famiglie mono e bipersonali . Le ADU presentano interessanti opportunità di alloggio privato per singoli individui e coppie che non vogliono vivere con coinquilini in case affittate o stiparsi in angusti monolocali in edifici a più unità. Ciò è particolarmente importante se si preferiscono quartieri residenziali tranquilli, in cui le abitazioni ad uso singolo o per coppie tendono a scarseggiare. E, se sei una persona single o una coppia senza figli, abbastanza fortunata da possedere la tua casa, puoi evitare il problema della "troppa casa" vivendo nell'ADU e affittando la casa principale a una famiglia più grande o un gruppo di coinquilini.
5. Opportunità per alloggi multi-generazionali . Le ADU creano opportunità per un sistema di alloggi multi-generazionali flessibile ea lungo termine. Per esempio, una famiglia nucleare con bambini piccoli potrebbe vivere nella casa principale, mentre i genitori fisicamente abili (o zie, zii o cugini) vivono in un ADU attaccato o distaccato. O una coppia anziana potrebbe vivere nella casa principale mentre il loro adulto adulto vive in uno spazio tutto suo. Queste disposizioni sono particolarmente utili in mercati immobiliari costosi come Seattle e la Bay Area di San Francisco, dove gli affitti mediani sono quasi fuori dalla portata della maggior parte dei giovani. Sono anche utili in culture che premiano i legami stretti tra i membri della famiglia allargata e di conseguenza cercano disposizioni che permettano a cugini, nonni, zie, zii e altri di vivere sotto lo stesso tetto (o due tetti).
6. Opportunità per l'invecchiamento in atto . Come osserva Christopher Strom, uno dei casi d'uso più comuni per le ADU è anche uno dei più convenienti: "appartamenti da nonna", "appartamenti suocera", qualunque cosa tu voglia chiamarli. Invitare un anziano membro della famiglia a vivere in modo indipendente sulla tua proprietà è un ottimo modo per mantenerli attivi, in salute, felici e occupati più a lungo. Inoltre, la vita dell'ADU allunga anche i risparmi per la pensione dei parenti anziani, anche se richiedono un'assistenza a domicilio part-time. Secondo il Dipartimento della Sanità e dei Servizi Umani degli Stati Uniti, il costo orario medio di un assistente sanitario è di circa $ 21. Al contrario, il costo medio giornaliero di una casa di cura è di circa $ 300.
7. Alloggio per aiuto domestico . Un ADU è un ottimo posto per mettere su una governante o una ragazza alla pari. Con il proprio spazio di vita separato, piuttosto che una camera da letto di ricambio, i dipendenti domestici probabilmente si sentiranno meno costretti e meno dipendenti dalla famiglia che li impiega. Questo è importante per entrambi i lati della relazione.
8. Potenziale per spazi multiuso . Pochi se ADU soddisfano sempre la stessa funzione. Man mano che cambiano le esigenze dei proprietari, la maggior parte modifica i loro usi di conseguenza. In varie occasioni, la tua ADU potrebbe essere uno studio d'arte, una stanza bonus, un Airbnb, un appartamento per nonnina e un noleggio a lungo termine per un inquilino non correlato. Potrebbe persino soddisfare più funzioni contemporaneamente, ad esempio uno studio che funge anche da caverna per l'uomo e da chiaro di luna come un Airbnb.
9. Riduzione della pressione di sviluppo . Le ADU possono contemporaneamente ridurre la pressione di sviluppo locale e preservare il carattere di quartiere - due imperativi che sono spesso in disaccordo. Aumentando il numero di unità abitative per ettaro e aumentando i valori immobiliari, le ADU aumentano il costo politico dello sviluppo su larga scala (aumentando il numero di residenti da sfollare) e aumentando i costi di acquisizione dei terreni e di costruzione per gli sviluppatori. Nei quartieri in rapida espansione, le ADU da sole non sono sufficienti a ridurre lo sviluppo dirompente. In casi marginali, i regolamenti delle unità accessorie permissive possono fare davvero la differenza - non necessariamente arrestando completamente lo sviluppo, ma incoraggiando gli sviluppatori a investire in progetti su scala ridotta, a misura di persone che aggiungono densità senza compromettere il carattere di quartiere.
10. Denser, Smarter, Sviluppo più efficiente . Proprio come non possono neutralizzare da sole la pressione dello sviluppo in quartieri desiderabili, le ADU non possono da sole trasformare quartieri inefficienti, orientati all'auto in paragoni di crescita intelligente. Tuttavia, riducendo le dimensioni medie delle unità abitative e aggiungendo la densità di popolazione, le ADU autorizzano le persone - e, per estensione, i quartieri e le città - a utilizzare le risorse in modo più efficiente. Le unità abitative più piccole richiedono meno energia per funzionare e meno materie prime da costruire e mantenere. I quartieri di Denser incoraggiano più spostamenti a piedi e in bici e meno viaggi in auto. Il risultato: minori impronte di carbonio pro-capite.

Svantaggi delle unità di abitazione accessorie

Per molti sostenitori dello sviluppo intelligente, il caso delle ADU è veramente aperto e chiuso. Ahimè, il movimento di nonnina piatta non è esente da controversie, in particolare nelle comunità suburbane dove lo sviluppo ordinato e la conservazione del valore della proprietà sono preoccupazioni prioritarie.

Ecco alcuni argomenti comuni contro le ADU in generale e fastidiosi inconvenienti per i proprietari di case che considerano l'aggiunta di ADU dove consentito:

1. Costi anticipati e in corso significativi . Una ADU staccata può facilmente costare più di $ 100.000 per costruire e vestire. Un'ADU allegata può costare fino a $ 40.000. Certo, è possibile finanziare questi costi con un prestito garantito, ma ciò richiede di sborsare diverse centinaia di dollari in più al mese - oltre al mutuo esistente, molto probabilmente. Se non hai i soldi per pagare la costruzione del tuo ADU in anticipo, o anche per coprire i costi di chiusura del tuo credito di costruzione (se non possono essere inseriti nel prestito), potresti dover risparmiare un po 'prima di iniziare. Allo stesso modo, se non hai intenzione di affittare la tua ADU o vendere la tua proprietà subito dopo la costruzione, il flusso di cassa della tua famiglia deve essere sufficiente per assorbire il tuo pagamento mensile.
2. Potenziali clausole e restrizioni sulla vendita . In alcune giurisdizioni, le proprietà dotate di ADU devono essere occupate dal proprietario. Questa limitazione è tipicamente scritta nell'atto della proprietà, quindi non puoi semplicemente fingere che il tuo appartamento in garage non sia un'unità accessoria. Può essere un affare. Qui a Minneapolis, l'altrimenti permissiva richiesta di occupazione da parte dell'ordinanza dell'ADU è praticamente l'unica cosa che ci impedisce di trasformare il nostro capannone in una rimessa. È un peccato perché abbiamo molti amici che pagherebbero dei bei soldi per vivere alle nostre spalle.
3. Tasse di proprietà più alte . Costruire equità è solitamente espresso come una buona cosa, ma c'è un aspetto negativo per i proprietari di case con budget limitati: tasse di proprietà più elevate. Quando costruisci una ADU sulla tua proprietà, assumi in modo implicito un forte aumento del valore stimato della proprietà. A seconda del tipo di ADU, dei servizi, della posizione della tua proprietà e di altri fattori, tale aumento potrebbe eguagliare o addirittura superare il costo per costruire l'unità, aggiungendo potenzialmente una somma di tre o quattro cifre alla tua tassa annuale di proprietà conto. Le ADU distaccate sono particolarmente vulnerabili. Secondo Oregon Live, i capricci del codice fiscale della contea di Multnomah hanno prodotto un grave shock adesivo per migliaia di proprietari di case nei primi anni della metà del 2010. Una "depressione da nonna" ha resistito fino a quando il governo dello stato dell'Oregon non ha fatto un passo indietro, secondo Miller Nash Graham e Dunn.
4. Burocrazia regolamentare . Come la maggior parte dei codici di costruzione e di suddivisione in zone, le ordinanze che governano le unità abitative accessorie sono lunghe, fitte e asciutte. Certo, puoi probabilmente condensare i punti importanti (limiti di metratura, superficie, battute d'arresto, requisiti permettendo) in una pagina a parte singola, ma probabilmente avrai bisogno di un aiuto professionale per evitare qualsiasi diavolo nei dettagli. "I codici [ADU] sono molto complicati, quindi assicurati di sapere che il tuo design è conforme al codice edilizio prima di spendere un sacco di soldi", afferma Christopher Strom.
5. Maggiore carico di manutenzione . Ogni proprietario di casa sa che una maggiore metratura quadra significa più manutenzione. Questo è vero anche se non occupi veramente quella metratura in più. Sia che affittiate la vostra ADU a un inquilino a lungo termine, elencatelo su Airbnb o HomeAway, o conservatelo come studio o spazio bonus, è di vostra proprietà. Ciò significa che sei responsabile di mantenerlo in buona forma (o almeno accettabile). I costi di manutenzione della casa variano in modo significativo in base all'età, alle dimensioni, alla configurazione, alla posizione e ad altri fattori della casa, ed è vero che le unità accessorie di nuova costruzione sono probabilmente meno costose da mantenere rispetto alle tentacolari case vecchie. Tuttavia, i costi di manutenzione possono aumentare nel tempo: il Bilancio stima che per lunghi periodi, i proprietari di case dovrebbero preventivare circa l'1% del valore della loro casa per la manutenzione e la manutenzione. Quello è $ 1, 000 per $ 100.000 ADU.
6. Potenziale per il vandalismo . In alcuni quartieri, le ADU sono facili bersagli per atti di vandalismo. Gli AUD distaccati che rimangono vuoti per lunghi periodi sono particolarmente vulnerabili. Al minimo, ti consigliamo di installare proiettori attivati ​​dal movimento. Anche le telecamere esterne non sono una cattiva idea. Per una vera tranquillità della mente, un adeguato sistema di sicurezza è probabilmente essenziale. Questo può costare da $ 15 a $ 60 al mese, a seconda delle sue caratteristiche e se la tua casa principale ha già una configurazione di sicurezza.
7. Potenziale per lo spazio esterno meno utilizzabile . Su lotti di dimensioni modeste, le ADU possono mangiare in spazi esterni utilizzabili. Ancora una volta, le ADU distaccate sono particolarmente problematiche su questo punto. Anche se l'alleanza restrittiva è il problema più grande per noi, mia moglie ed io siamo anche preoccupati per un ADU staccato che mastica gran parte del nostro piccolo cortile, che usiamo pesantemente quando il tempo è bello, e mangia nei nostri orti.
8. Potenziale di conflitto con i vicini . Le ADU possono sconvolgere le relazioni di vicinato, specialmente nelle città più piccole e nei quartieri più tranquilli, dove è più probabile che siano una novità. Caso in questione: questa storia di Greenfield (Massachusetts) Recorder sul conflitto provocato dalla prima unità abitativa accessoria di quella città. Anche se non sei obbligato a farlo per legge, non è una cattiva idea tenere i tuoi vicini in contatto con i tuoi piani ADU prima e durante il processo di costruzione.

Parola finale

In questa guida, abbiamo esaminato a lungo i costi iniziali della costruzione di una ADU. Se ti stai ancora muovendo da uno shock adesivo, ma sei incuriosito dal potenziale di reddito di un'unità accessoria collegata o staccata, potresti allontanarti dalla costruzione di uno stesso e dall'acquisto di una proprietà con una ADU esistente.

Questa potrebbe essere una buona cosa per la tua sanità mentale. L'acquisto di una ADU esistente elimina tutti i mal di testa associati alla supervisione di un complicato progetto di costruzione, un lavoro per il quale la maggior parte dei proprietari di case già occupati ha scarso appetito.

Semplicemente non aspettarti che riduca il costo iniziale dell'ADU. Costruire una dimora accessoria è un modo quasi sicuro per aumentare il valore di rivendita, a volte di un importo superiore all'investimento iniziale totale del costruttore. Che tu costruisca o compri, pagherai per la tua ADU in un modo o nell'altro.

La tua proprietà ha un'unità abitativa accessoria? Stai pensando di aggiungerne uno?

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