I REIT quotati in borsa (fondi comuni di investimento immobiliare) hanno recentemente attratto l'interesse degli investitori, grazie ai loro alti dividendi. Mentre una grande riserva di titoli paga raramente un rendimento da dividendi superiore al 5%, non è raro che i REIT paghino rendimenti da dividendi del 10% o superiori. Nel 2011 alcuni REIT hanno pagato dividendi superiori al 15% e per la prima metà del 2012 molte delle azioni di queste società sono aumentate di oltre il 10%.
Recentemente, c'è stato un interesse crescente in una classe di REIT denominati mREIT, che pagano anche dividendi elevati ma pongono un insieme leggermente diverso di rischi.
La "m" sta per "mutuo", poiché gli MREIT sono un gruppo speciale di REIT che basano i loro investimenti immobiliari nel mercato dei mutui. Per la maggior parte, ciò significa che i MREIT acquistano mutui sul mercato delle ipoteche secondarie, in altre parole acquistano debiti ipotecari.
Dopo che una banca presta denaro a qualcuno che acquista una casa, la banca vende tale mutuo a un mutuatario (come un MREIT), e poiché i tassi ipotecari sono legati al mercato dei titoli di stato, gli MREIT sono strettamente legati a quel mercato.
Quando viene istituito un MREIT, di solito si specializza in un tipo di debito ipotecario. Alcune aziende acquistano solo mutui sostenuti da un'agenzia federale come Fannie Mae, Freddie Mac o Ginnie Mae. Scelgono questi mutui perché sono supportati da una garanzia federale e quindi c'è un rischio minore di default, il che significa che sono anche meno redditizi.
Altri MREIT, a volte chiamati MREIT non di agenzia, sono specializzati in mutui che non sono garantiti da un'agenzia federale. Questi tendono a pagare dividendi più elevati, in gran parte perché c'è un rischio più elevato di insolvenza dei mutui.
Gli investitori possono acquistare in questi MREIT acquistando azioni delle società , che sono quotate in borsa. In qualità di proprietario parziale della società , gli azionisti ricevono dividendi dagli MREIT - ed è qui che entrano in gioco questi interessanti alti rendimenti.
Come altre aziende pubbliche, un MREIT va su e giù in valore mentre il mercato rivaluta il valore dell'azienda. Se gli investitori credono che un mREIT diventerà meno redditizio perché diventa più costoso per loro raccogliere fondi o perché i mutui subiranno una performance inferiore, il prezzo delle azioni diminuirà . Poiché molti investitori considerano gli mREIT come una fonte di reddito passivo grazie a questi alti dividendi, le azioni mREIT si svaluteranno anche se gli investitori ritengono che i dividendi diminuiranno.
Sebbene i rendimenti da dividendi elevati possano essere allettanti, i dividendi del MREIT non dovrebbero essere presi al valore nominale. Questo perché le società di capitali di MREIT devono pagare almeno il 90% del loro reddito agli azionisti per legge, il che a sua volta significa che il reddito non è tassato per il REIT, ma è invece tassato come reddito ordinario per l'azionista. Pertanto, i dividendi mREIT non sono considerati dividendi qualificati idonei al trattamento fiscale preferito, ma sono considerati dividendi ordinari e sono tassati all'aliquota marginale dell'azionista. Pertanto, maggiore è la tua aliquota fiscale, minore sarà il tuo guadagno.
Poiché i REIT sono tassati al tasso ordinario di reddito e non al più basso tasso di dividendo, possono essere un modo molto inefficiente di guadagnare reddito passivo dal punto di vista fiscale. Per alcune persone questo è irrilevante, ma se il reddito derivante da un investimento REIT sposta l'investitore in una fascia di reddito più elevata o se sono già in uno, sarebbe probabilmente più saggio per l'investitore scegliere i rendimenti più bassi degli stock che generano dividendi che sono tassati al tasso di dividendo inferiore.
C'è un modo per evitare la penalità fiscale dei dividendi REIT: mantenere le partecipazioni REIT in un conto pensionistico con imposte differite per evitare di avere quei dividendi REIT aggiunti al reddito imponibile interamente mentre si sta ancora lavorando.
Uno dei principali fattori che influisce sulla redditività e sul dividend yield di mREIT è il cambiamento nel mercato obbligazionario. I MREIT non acquistano solo mutui con utili reinvestiti dalle attività dell'azienda. In effetti, dal momento che gran parte dei profitti della società vanno agli investitori, la società ha bisogno di prendere in prestito denaro per acquistare mutui.
È qui che il mercato delle obbligazioni diventa cruciale per le operazioni di mREIT. In parole povere, i MREIT prendono in prestito denaro ai tassi di interesse delle obbligazioni a breve termine e li prestano a tassi vicini ai tassi obbligazionari a lungo termine - quando acquistano mutui, stanno essenzialmente prestando i soldi agli attuali tassi dei mutui. Poiché i tassi ipotecari sono legati ai tassi obbligazionari a più lungo termine, i profitti mREIT sono direttamente proporzionali al divario (o "spread") tra i tassi obbligazionari a breve ea lungo termine.
Poiché i tassi ipotecari sono legati ai tassi obbligazionari, un investitore nei MREIT deve guardare al mercato obbligazionario, nonché ai mercati immobiliari e dei mutui per comprendere il potenziale di profitto. Maggiore è il divario tra i tassi obbligazionari a breve ea lungo termine, più redditizio diventa il business mREIT. Se la Federal Reserve mantiene la sua promessa di mantenere bassi i tassi di interesse, gli spread sulle obbligazioni dovrebbero rimanere elevati e i dividendi degli azionisti del MREIT dovrebbero rimanere elevati.
La più grande minaccia per gli MREIT è un aumento del rendimento del Tesoro a breve termine. Questo è in parte il motivo per cui gli MREIT sono diventati popolari per tutto il 2012. A gennaio, il presidente Ben Bernanke ha annunciato l'intenzione della Fed di mantenere bassi i tassi fino alla fine del 2014, garantendo sostanzialmente i margini di profitto dei MREIT per tre anni. La promessa di continuare a iniettare liquidità come parte del QE3 a settembre ha anche fatto salire ulteriormente i prezzi delle azioni del MREIT, così come la dichiarazione di Bernanke secondo cui la Federal Reserve prevede di mantenere bassi i tassi fino al 2015.
Prima di esaurire e riempire il tuo portafoglio con un sacco di mREIT, ci sono più punti da considerare. Sebbene il potenziale di profitto possa essere elevato, gli investitori di mREIT rischiano di perdere denaro nel prezzo delle azioni sottostanti e anche attraverso dividendi ridotti.
1. Dividend Cuts
Un certo numero di mREIT ha tagliato i pagamenti dei dividendi negli ultimi anni. Ci sono molte possibili ragioni per questo: prestiti in sofferenza, cattiva gestione e opportunità di contrazione nel mercato dei mutui secondari. E poiché i dividendi mREIT sono molto sensibili alle fluttuazioni dei tassi di interesse obbligazionari e alla quantità di denaro nell'economia, se la Federal Reserve decide di alzare i tassi di interesse, i MREIT sarebbero i primi a perdere valore.
2. Default e rifinanziamento ipotecario
Un costo di finanziamento più alto inciderebbe su tutti gli MREIT, ma i MREIT individuali possono anche essere penalizzati da prestiti con scarso rendimento. Se le ipoteche detenute da un MREIT sono inadempienti, l'MREIT perde denaro. Mentre gli mREIT sono generalmente molto diversificati tra i diversi mutui, sono ancora limitati a un unico mercato e quindi mancano della diversità per resistere a un collasso nel mercato dei mutui.
Se un'altra calamità come la crisi dei mutui subprime provoca l'insolvenza dei titolari di mutui sui loro mutui, potrebbe devastare il mercato del MREIT. C'è un modo per mitigare questo rischio, tuttavia: alcuni mREIT investono solo in mutui garantiti da agenzie, come i prestiti di Fannie Mae e Freddie Mac. Poiché questi prestiti di agenzia hanno una garanzia governativa degli Stati Uniti, sono a rischio inferiore rispetto agli MREIT non di agenzia e di conseguenza offrono di conseguenza un rendimento da dividendi inferiore.
L'altro estremo, tuttavia, è altrettanto negativo: se un mutuo viene pagato in anticipo, anche il MREIT perde denaro perché non riceverà più interessi da quel debito e dovrà acquistare nuovi debiti. L'alto tasso di rifinanziamenti ipotecari nel 2012 ha danneggiato alcuni MREIT, e anche se possono ancora prendere in prestito denaro a tassi bassi e acquistare mutui, questi mutui potrebbero avere tassi più bassi.
3. Perdite operative
Terzo e preoccupante, molti dei più grandi mREIT operano con un piccolo profitto o una perdita. Se un mREIT continua a operare con un profitto inferiore all'importo che deve distribuire per i dividendi, tale dividendo dovrà essere ridotto. Quando vengono annunciate queste riduzioni dei dividendi, solitamente diminuisce anche il prezzo delle azioni del mREIT. Naturalmente, se l'azienda opera in perdita per un periodo abbastanza lungo, cesserà l'attività e le azioni saranno inutili.
Nel secondo trimestre del 2012, alcuni dei più grandi MREIT per capitalizzazione di mercato hanno registrato perdite di milioni di dollari e margini operativi compresi tra -30% e -60%. Questo perché i tassi delle obbligazioni a lungo termine sono diminuiti, restringendo lo spread tra i tassi obbligazionari a breve e a lungo termine mentre gli investitori cercavano un mercato obbligazionario sicuro.
Poiché nessuna azienda può operare per sempre in perdita, questi ritorni deludenti sollevano domande scomode sulla sostenibilità dell'apprezzamento mREIT se gli spread delle obbligazioni continuano a restringersi. Si pone anche la questione di quanta speculazione e rischio ci sia nel mercato MREIT, dal momento che queste perdite hanno colpito le aziende proprio quando i loro prezzi azionari sono aumentati vertiginosamente.
4. Rischio QE3 e Prepagamento
La recente decisione della Federal Reserve di avviare un terzo round di quantitative easing (QE3) è un'altra preoccupazione per gli MREIT. Il QE3, a differenza dei suoi predecessori, si rivolge a titoli garantiti da ipoteca - la Fed ha in programma di acquistare una quantità illimitata di questi titoli ogni mese fino a quando l'economia non avrà un aspetto migliore.
Questi titoli sono gli stessi investiti da mREIT, quindi questo annuncio li riguarda direttamente. Con la Federal Reserve un giocatore più aggressivo nel mercato, ci possono essere più opportunità per i titolari di mutui di rifinanziare. Questo non va bene per gli MREIT, perché un rifinanziamento significa che il mutuo che detengono viene pagato in anticipo e il reddito che guadagnano dai pagamenti degli interessi si ferma.
D'altro canto, il QE3 potrebbe avere un impatto più positivo sul mercato dei mutui secondari. Incoraggiando più rifinanziamenti, crea una maggiore attività di mutuo e quindi maggiori opportunità di business per gli MREIT. Poiché mantiene anche bassi i tassi delle obbligazioni a breve termine, dovrebbe rimanere un ampio differenziale tra i tassi a breve e quelli a lungo termine, consentendo agli investitori di ottenere prestiti a un tasso molto più basso di quello che prestano.
5. Capitale limitato
Dal momento che queste società devono restituire il 90% del loro reddito agli azionisti, sono fortemente limitate nel modo in cui possono gestire e reinvestire i loro profitti, il che rende difficile crescere nei periodi favorevoli e rimanere a galla nei momenti difficili. Ciò rende la struttura REIT un'attività intrinsecamente rischiosa. Il compromesso per questo rischio è un rendimento dei dividendi a breve termine molto più elevato, ma tale compromesso non è sempre sostenibile.
Poiché i mREIT sono volatili e facilmente influenzati dal mercato dei mutui, dal mercato immobiliare e dal mercato dei titoli di stato federali, sono una scommessa rischiosa. Tuttavia, i loro alti rendimenti e il pagamento diretto dei profitti agli investitori li rende una grande fonte di liquidità a breve termine.
Inoltre, offrono una forma liquida di investimento immobiliare e accesso alla gestione professionale. Acquistando azioni in un mREIT, i singoli investitori possono indirettamente prestare denaro a persone sul mercato dei mutui. Se pensi che ci sarà una ripresa nel mercato immobiliare e dei mutui, gli MREIT sono un modo per fare quella scommessa.
Investitori più giovani e più aggressivi che non possiedono propri immobili ma che sono fiduciosi nel settore immobiliare potrebbero voler prendere in considerazione gli MREIT. Tuttavia, i MREIT possono anche avere un ruolo in portafogli più maturi, purché la percentuale che costituiscono non sia superiore a quella che l'investitore può permettersi di subire una perdita.
Le insidie ​​degli MREIT non significano che dovrebbero essere sempre evitate. Approfittando degli spread obbligazionari che sono abbastanza prevedibili e offrendo liquidità al mercato immobiliare, mREITS fornisce un servizio prezioso e un'opportunità per gli investitori di trasferire i loro fondi ad esperti che possono giocare sia sul mercato obbligazionario che su quello immobiliare per ottenere un profitto .
Prima di investire, però, guarda oltre i rendimenti dei dividendi a due cifre, non importa quanto allettanti appaiono per la prima volta. Osservando il bilancio di mREIT, i rendiconti dei flussi di cassa e le performance passate, gli investitori possono capire se l'azienda vale la pena investire e se possono sopportare il rischio.
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